青洋湖景区开发建设项目可行性研究报告
第一章总论..................................
一、项目概况及目标.........................
二、项目建设单位简介.......................2
三、可行性报告编制依据......................
四、可行性报告编制内容......................
五、建设方案与研究结论......................
、建设内容及规模.........................
2、总图布置方案..........................
、劳动定员及职工来源......................
、项目施计划及招标方案....................
、投资估算及资金筹措方案..................
第二章项目建设的背景和必要性...................
一、建设背景..............................
二、项目建设的必要性........................
第三章市场分析..............................8
一、市场分析..............................8
、国内市场发展趋势......................8
2、长沙旅游发展趋势......................9
、长沙2年五一长假旅游市场现状..............
二、市场定位..............................
、项目的市场区域定位......................
2、项目的目标客户群体定位.................7
第四章项目建设选址和有利条件..................8
一、项目选址..............................8
二、建设条件..............................8
、地形、地貌、地震情况...................8
2、工程地质与水地质......................9
第五章建设方案.............................22
一、总平面布置及交通运输方案...............22
、总平面设计...........................22
二、弱电................................28
、设计依据............................28
2、概述...............................28
、火灾自动报警系统......................29
、广播系统..............................
、综合布线系统...........................
、电话系统..............................
7、有线电视系统..........................
三、供、配电..............................
、设计依据..............................
2、供电................................2
、电力控制、照明及防雷接地.................
第六章运营方案...............................
一、经营体系..............................
、一级运营层次...........................
2、二级运营层次.........................8
、三级运营层次..........................8
二、理念经营..............................8
、生态健康理念..........................8
2、主题概念运营理念......................9
、营销理念..............................
三、资源集聚..............................
、搭建招商平台...........................
2、建立合作联盟..........................
四、品牌经营..............................2
、“产品”开发阶段.......................
2、品牌培育阶段..........................
．品牌深化阶段...........................
第七章环境影响评价...........................
一、项目场址环境现状........................
、风景区人口情况.........................
2、人口增长对核心景区产生的不利影响.........
二、项目建设与运营对环境的影响...............7
、旅游与环境的关系......................7
2、环境保护的指导思想....................7
三、环境保护措施..........................8
、环境保护原则..........................8
2、界定方法............................8
、接待规模.............................8
、环境设施.............................9
、宣传教育.............................9
四、环境影响评价...........................
第八章组织机构、劳动定员与培训.................
一、组织机构..............................
二、劳动定员..............................2
三、职工来源..............................
四、职工培训..............................
第九章施工进度及项目管理......................
一、施工进度..............................
、前期工作..............................
2、工程施准备工作........................
、施工、安装阶段。.......................
二、项目建设管理...........................
、强监督严格计划财务管理..................
2、强项目组织管理........................
、强项目质量管理.........................
、强合作确保高效.........................
、施工组织意见...........................
第十章项目招投标............................7
一、招投标原则............................7
二、投标、开标、评标和中标程序...............8
三、评标委员的人员组成和资质要求.............9
第十一章投资估算.............................
一、投资估算..............................
、估算范围和估算依据......................
2、总投资..............................2
、建设投资估算..........................2
、流动资金估算...........................
第十二章社会效益.............................
受湖南泰禹业有限司的委托我们对“青洋湖景区开发建设”项目可行性进行了研究通过对该项目所在地区的市场、环境、交通、电力、给排水、通讯等条件进行调查收集有关基础资料并与建设单位交换意见在认真调查和分析资料的基础上编制了《青洋湖景区开发建设项目可行性研究报告》。
项目名称:青洋湖景区开发建设项目
建设地点黄水
承办单位湖南泰禹业有限司
项目法人代表刘晓武
项目性质新建
项目建设期限年
青洋湖景区开发建设项目拟建于黄水内。黄水位于宁乡县黄镇以西.里处距宁乡县.里距长沙9余里邻近益阳、娄底。黄水集水面积2.8平方里总容.亿立方水域面积约.2万亩主坝高.米标高9.米长7米副坝高22.米标高7.米长米水设计蓄水位米。水水面呈狭长分布与林地犬齿交错四周环山风光秀美。水周围林地为原始次森林树木茂盛。
项目建设目标
湖南省泰禹业(集团)有限司是经湖南省工商局核准登记注册的有限责任司。集团注册资金28万元法定代表人刘晓武主要经营范围投资兴办业及房地产开发、物业管理；从事商务代理及咨询服务；经营普通机械、电器机械及器、百货、针纺织品、五金交电、化工、建筑料及政策允许的矿产品。司下设物业部、工程部、开发部、财务部、办室、经理室等职能部门。司起步于99年通过近十年的努力及各部门的支持司力不断壮大发展成为集房地产开发、市场网点建设、城市货运、客运、建贸易、汽车销售于一体的综合性司。下属有全资子司湖南省泰禹物业管理有限司、马王堆建广场即马王堆建新城泰禹区和长沙市千禧出租车有限司、湖南省星城家居有限司、湖南中和投资有限司等经济体。司地址长沙市远大一路现司主要领导成员平均年龄岁全部具有大学本科以上学历高中级职称具备知识化、年轻化的特点。现有职工9人不含下属子司和体有中高级职称以上人员2人占职工总人的2人员结构合理。另企业总资产的7.2亿元负债率不到处于较低水平符合稳健经营的会计原则；从企业的流动比率和速动比率在剔除流动负债中的预收款来看皆大于2属于合理水准；从企业的营业收入和利润总额来看其营业利润率在以上最高月份达到8也属于较佳水平经营管理较好财务状况比较理想。
、全国国民经济和社会发展“十一五”计划纲要。
2、湖南省国民经济和社会发展“十一五”计划纲要。
、《湖南省旅游管理条例》
、《旅游发展规划管理暂行办法.
、建设方提供的其它有关资料。
、国家计委计投资99件《建设项目经济评价方法与参》；
7、建设部颁发的有关规范、标准、定额；
8、其他件资料。
依据国家有关政策和行业规范、规程国家农业部等有关政策法规本可研报告对项目建设的必要性、项目建设规模和内容、运营方案、环境保护、项目施进度进行了分析和评述对项目的投资估算和经济效益、社会效益进行全面论证和研究。
把青洋湖景区建设成为一个综合性的旅游休闲胜地成为长沙、湘潭、株洲、益阳、娄底城市人口的休闲旅游娱乐之地。
本项目建设内容为游艇俱乐部及配套设施、各种娱乐游乐项目、接待中心及配套设施、休闲别墅、高尔夫球场、水上运动项目、商业区等及其相关的配套设施。
青洋湖景区位于宁乡黄水本项目主要七大功能区域组成分别是游艇俱乐部区水上运动区、中心接待区、游乐项目区、高尔夫休闲区、休闲别墅区、商业区。
本项目共需员工9人各类人员按照精简效能的原则和岗位工作的需要面向社会开招聘或从大专院校应届毕业生中选聘。
本项目建设期自27年月至2年2月底共计8个年。本项目建设按国家有关规定进行招投标招投标的范围包括勘察设计、工程监理、建设工程、设备购置及安装调试。
本项目总投资97.9万元其中固定资金投入7.9万元流动资金万元；
宁乡山川秀美人荟萃名胜古迹广布境内其中刘少奇同志故居沩山密印寺、灰汤温泉国际旅游度假区等均为盛名远播的旅游胜地。改革开放以来宁乡县域经济发展迅速。宁乡被誉为“湖南农业第一县”先后被列为全国主要商品粮、优质米、瘦肉型猪、水产品重要生产基地。工业基础雄厚形成了建、机电、化工、矿产、食品、服装六大支柱为主体的工业体系。同时交通日趋发达县乡路四通八达水电配套服务日趋完善通服务良好具有良好的旅游投资开发环境。
旅游业是全球性朝阳型、非周期型产业具有市场容量大、带动效应强、综合效益好等显著特点。快宁乡旅游业发展对于充分利宁乡旅游资源拓宽就业领域强外界交流合作、推动宁乡社会经济和谐发展都具有十分重要的意义。
十五期间宁乡旅游事业得到了全面发展旅游基础设施建设初步完善长花灰韶旅游高等级路建设顺利启动、灰韶路硬化通车、黄祖沩旅游路全线通车；五大特色旅游区域开发建设初具规模；旅游行业服务市场管理日趋规范；旅游经济现跨越式发展十五期内旅游总收入达.亿元人民币2年旅游业产值.8亿元占宁乡县GP的比重预计为。旅游业已成为宁乡社会经济发展新的支柱产业。
宁乡县委、政府提出了“鼎足三湘进军百强”的发展战略推进宁乡县全面建设小康社会的事业进程并对宁乡旅游业作出了第十一个五年规划。宁乡旅游业十一五规划以宁乡县现有旅游资源为依托施精品战略与可持续发展大旅游投入调整产品结构使旅游资源创造出高的经济效益、社会效益和环境效益把旅游业建设成为全县国民经济一个新的增长点和主导产业把宁乡发展成为湖南省内一流、国内有一定知名度的县级旅游目的地。
在这一个大的发展背景下清洋湖作为宁乡具有旅游资源得天最厚的景区之一自然成为宁乡旅游开发建设发展的重点和核心。
宁乡旅游业十一五规划的出台将极大推动宁乡旅游业的建设和发展同时随着经济的发展和人们生活质量的提高旅游产业得到了迅速蓬勃的发展休闲经济日益得到人们的青睐。清洋湖具有良好的旅游资源和浓厚的旅游氛围开发建设清洋湖旅游景区从社会效益和经济效益方面来看都具有很大的必要性。其具体表现如下
、宁乡县经过九十年代后期和二十一世纪初的快速发展已具有良好的政治环境和经济力发展足迹早已向农村深度挺进对广大村镇的开发和建设是大势所趋也是发展的必然。
2、宁乡县是红色之县具有厚重的革命化同时也是旅游资源大县拥有灰汤、回龙山、沩山等旅游资源。对此宁乡县政府顺应时势抓住优势对宁乡作出十一五的旅游整体规划清洋湖将打造成宁乡和长沙的一流旅游景区成为宁乡旅游业的核心景区。
、清洋湖具有得天独厚的自然资源和化底蕴其一拥有原生态的次森林、良好的植被和大面积的优质水域其二拥有青铜化遗址、张拭张浚墓、祖塔等化遗产；其三、拥有密印寺、千佛洞、峡溪漂流等个近距离的辅助旅游景点；等等。这些资源足以使清洋湖成为宁乡县的一颗旅游明珠。
、清洋湖拥有大面积保护完好的原生态山林和水域这在长沙市是独一无二的稀缺旅游资源具有很大的开发价值和开发潜力能为宁乡县和长沙市带来良好的社会效益和经济效益带动宁乡县休闲经济的发展。
、随着湖南经济的良好发展长沙市作为省会城市其经济力日益增强人民生活水平得到了很大的提高。长沙市民已不再只满足物质生活上的富足的人需要高质量的生活向往去放松休闲、贴近自然、感受自然。清洋湖所拥有的自然资源和即将打造的特色游乐项目正好切合了都市人的这种需求。
.、主题细分越玩越专
最近某世界知名营销研究司调查表明大人对旅游体验中所期望的依次是学习、成长、自由、愉悦、好玩。
目前广东的旅游正处于“观光休闲游”到“主题游”过渡的阶段主题游适合二次前往目的地的游客贴合人们在体验中对“学习、成长”的渴望。广之旅董事副总经理卢健旭指出其早在几年前广东就走在全国前面最早关注主题旅游只是近几年旅行社之间白热化的价格战让大家把的关注度放在了价格上面而反而忽视了线路的内涵。目前国内的主题旅游大部分是在传统线路上穿插一两个主题而在旅游发展成熟的国家主题旅游市场已经非常细化除了综合性的旅行社还有许专业旅行社如有专门经营高尔夫旅游的、游学旅游的。
.2、深度旅游开始兴起
大家对度假这个词听着并不陌生但际上目前我国旅游市场仍然是以观光旅游为主度假旅游作为一种高端的旅游方式只是被高收入人群所呼唤。
南岭中恒生态旅游发展有限司董事总经理陈旭军指出2年我国的度假市场将首先在广东启动。“上车睡觉下车拍照”的鸭子团正在被旅游的先行者唾弃。驴友的自助旅游是一种方式；而优游一族的度假、充电则是另一种方式。找个地方住几天修复被都市化生活创伤了的身心可以干点什么也可以什么也不干行程自由对地点选择则十分讲究。同时深度旅游的概念会引领市场。旅行者要求的不仅仅是观光而是体验、居留游客市场将越来越细分。深度旅游和度假旅游市场的兴起会对传统景点带来冲击促使部分传统景点面临经营困难的问题。
2年月28日至29日2湖南旅游创新论坛——旅游休闲发展论坛在长沙学院举行。本届旅游论坛由省旅游协会主办长沙学院旅游管理系承办旨在通过对新兴的休闲产业的理论探讨推动长沙休闲经济的发展。
与会专家认为传统的旅游业正在速向休闲业转变大长沙休闲产业体系的建设和发展有赖于高起点的规划和市场化的营销策划。据长沙学院旅游管理系主任李映辉教授透露受长沙市有关部门的委托该系正在进行“长沙市休闲产业发展战略研究”课题的研究。
与会专家和旅游界人士都达成了一个共识即长沙的休闲时代即将来临。
在前不久举行的长沙市政府常务会议上一部《关于扶持和引导我市休闲产业发展的若干意见讨论稿》经过审议并原则通过此举标志着休闲产业已经成为拉动长沙经济发展的新引擎。在此背景下近日召开的２００６年旅游创新论坛的主题被确定为“旅游休闲”。
休闲产业是指以旅游业、娱乐业、服务业和化业为骨干而形成的满足人们休闲需求的经济形态和产业系统。长沙学院客座教授、中国休闲研究中心主任马惠娣指出伴随着社会经济的转型休闲产业的发展必然经过传统的旅游业、旅游休闲业和休闲旅游业等３个阶段向休闲业转变。长沙学院客座教授、中国旅游报社代总编辑邵春是惊呼“休闲时代到来了”。
传统的以离开居住地到外地进行观光的旅游形态正逐步向大旅游转变休闲经济正彰显出前所未有的生机与活力长沙进入“休闲时代”的脚步声越来越近。“休闲时代”的一个突出标志就是人们不仅仅满足于一年一度或一年几次的黄金周远游而是开始追求一种闲适、积极、健康的生活方式和精神追求进而成为社会各阶层人们普遍追求和享有的社会权利。
传统旅游业向休闲业的延伸和发展使休闲产业这一新兴经济领域蕴藏着巨大的潜力。长沙市已经在“十一五发展规划”中明确提出依托颇具特色的休闲娱乐业基础通过５到１０年的努力建立起功能定位准确、产业布局合理、知识和技术含量高、对相关产业带动作明显的大长沙休闲产业把长沙打造成我国中部休闲娱乐化之都。
近几年歌厅、足浴、酒吧等休闲娱乐活动成为长沙市民生活的热门之选洗脚按摩也成为城市居民休闲消遣的方式甚至有人调侃长沙为“脚都”。歌厅、洗浴、酒吧等行业的兴旺表明长沙休闲产业已创造了可观的经济效益也促进了城市的精神明建设但长沙离真正的“休闲之都”还有一定距离。
长沙休闲产业的发展还有一些需要着力解决的问题最突出的表现是休闲产品结构不合理产品雷同现象比较严重难以满足消者层次、样化的需求。如长沙的酒吧、歌厅在全国很有影响但相互之间风格相似；农家乐大停留在观光、采摘、垂钓等初级层次上乡土化内涵发掘得较少。此外休闲支持系统发展不完善交通、接待、安全等共产品还严重不足。
为了快长沙市休闲产业的发展需要尽快制定休闲产业发展整体规划及重点和专项休闲区、休闲项目的规划在做好做足“山、水、洲、城”这篇章的同时大城市外围和长、望、浏、宁地区的开发。无论是从国外的经验还是从国内近年的践来看休闲消的一个重要目的地是农村因此长沙市在进行休闲产业的空间规划时不妨将长沙市区外围和长、望、浏、宁规划为一个“环长沙休闲产业带”大力提升休闲环境强服务配套设施和服务体系的建设带动长沙休闲产业的发展。
2年“五一”黄金周期间长沙风和日丽舒适宜人广大游客真正领略到了快乐长沙、休闲之都的魅力。“五一”黄金周期间长沙旅游市场精彩纷呈、秩序井然现了“健康、安全、秩序、质量”的总体目标。
据统计“五一”黄金周期间全市共接待国内外旅游者22.2万人次同比增长了2.8占全省的.7％一日游游客量为7.万人次；旅游总收入达到了7.2亿元同比增长2.7占全省总收入的.％旅游总人和旅游总收入迈上了新的台阶长沙作为全国旅游目的地城市的形象得到了进一步凸现。
.、精心组织旅游市场繁荣兴旺
韩国入境旅游来势迅猛。
从去年起市旅游局抓住长张高速路开通的契机及时大了针对韩国市场的宣传促销力度卓有成效地促进了中韩双方的合作长沙的旅行社与韩国的航空司、长沙的旅游区点与张家界的旅行社成功现了对接从而改变了韩国游客只经北京、上海等旅游城市转机往返张家界的局面。在内外双重作下韩国－长沙的航线迅速升温。今年2月底海南航空司率先开通了韩国青州－长沙的座金鹿包机而月2日韩国韩亚和大韩航空司开通的首尔-长沙航班是结束了长沙作为开放口岸以来没有定期国外直航航班的历史该航线目前每日抵达长沙的航班座位达到2个；到月2日南航和东航的韩国首尔－长沙包机也赶在“五一”黄金周之前陆续开通。到目前为止由韩国飞抵长沙的各航班日均提供的座位已达到近个树立了鲜明的长沙旅游形象。月28日岳麓山修复的金九疗养地对韩国游客正式开放月29日长沙入境旅游韩国市场开发工作会议在湖南国际会展中心召开会上长沙旅游界人士对韩国入境旅游市场进行了认真的分析和探讨并对今后如何开拓韩国入境旅游市场作出了积极应对决定从“五一”起正式推行确保航班运行、大韩国市场宣传营销力度、强长沙旅游产品和接待设施建设、强针对韩国市场的人力资源培养等九大具体措施对黄金周期间的韩国入境旅游接待市场进行了预热。今年“五一”黄金周期间每天抵达长沙的韩国游客平均超过8人次7天累计接待韩国游客超过人次相比去年同期增长了倍占入境旅游者接待总量的四分之三成为今年“五一”黄金周期间我市入境旅游接待的主要增长点。本地接待韩国客人下榻的普瑞温泉、华雅华天、湘泉大酒店、时代帝景等酒店的累计平均客房出租率均超过了9％其中韩国游客贡献的份额约占客房总的三分之一；华天国旅、新康辉等旅行社也在节日期间对韩国团队的行程安排作出了调整增了购物、娱乐、休闲等方面的消提高了韩国游客的消水平。
2农业休闲旅游倍受青睐。
今年“五一”黄金周期间长沙2余家“农家乐”游人络绎不绝生意空前火爆长沙市假日办每日都会接到各种询问“农家乐”情况的咨询电话。据统计在长沙各区、县市中以开福区和长沙县、望城县的“农家乐”最为“火爆”接待游客总量均超过了万人次营业收入均超过了万元。整个“五一”黄金周期间长沙各“农家乐”接待游客总量超过2万人次经营收入总额约万元其中营业收入超过2万元的有开福区大明山庄、山鹰潭度假村、长沙县樱花温泉、葆春山庄、望城县千龙湖度假村、浏阳市浩博农庄、宁乡县地海山庄等余家单位。由市旅游局和望城县人民政府主办、千龙湖生态旅游度假有限司承办的千龙湖•长沙首届乡村休闲旅游节活动丰富彩钓鱼比赛每天现场评选出的冠军得到千龙湖度假村赠送的元消券吸引了大量的垂钓爱好者为望城百里水乡的发展提供了经验。长沙县打造以休闲度假为特色的旅游产业在黄金周期间策划组织“欢乐家庭乡村游P大赛”吸引了以家庭为单位的游人。长沙“农家乐”不仅收了一个名副其的“黄金周”也现了社会效益的大丰收为建设社会主义新农村作出了积极贡献。
区县及景区活动精采纷呈。
浏阳市举行了两场“万人狂欢浏阳夜”活动游人可以欣赏绚丽姿的高空焰火、自娱自乐燃放安全烟花、观看艺演出、参与面具舞会整个活动以激情、狂欢为重点充分展示了“花炮之乡”的魅力；宁乡把最时尚的超级女声和古典的沩山风景有机地结合起来“沩山美丽发现之旅”拉开了宁乡“五一”黄金周旅游的序幕。长沙的各旅游景点也积极应对精心组织了姿彩的活动让游客享受到一个轻松愉快又热闹纷呈的黄金周。湖南省博物馆主办的“回望与前瞻油画集合五十家”展览名家荟萃给游人以高雅的艺术享受；在长沙世界之窗游客们可以看到曾为普京总统表演的正宗少林功夫让游客们近距离体验威名远播的少林功夫感受令人自豪的传统民族化岳麓山风景区举办的“与劳模共享麓山美景”活动得了圆满成功也受到了各界好评；海底世界“快乐五一”活动不仅对游客展示了7种新品珍稀鱼类还来了国际国内的顶尖高手奉上大型魔术、滑稽、绝技表演；南郊园的国际流行音乐周邀了欧美知名乐队和国内流行先锋的入为游人展示了充满了元化流行元的音乐盛典；在晓园园举办的洛阳牡丹花展活动引进了个品种的余盆名贵牡丹花是长沙历次牡丹花展中规模最大的一次；长沙市动物园耗巨资引进的法国三色猎犬体态矫健毛色鲜艳深受游人的宠爱。
红色旅游再创佳绩。
今年我市继续抢抓国家大力发展红色旅游的机遇进一步大对红色旅游的资金投入和市场营销力度红色旅游仍是“五一”黄金周期间的一大亮点。以刘少奇同志纪念馆、岳麓山风景名胜区、杨开慧纪念馆、家市秋收起义纪念馆等为代表的一批红色经典旅游区(点)成为人们出游的首选地它不仅是团队旅游行程安排中的主要景点之一还逐渐成为了自驾游、自助游客青睐的目的地。尽管“五一”期间游客量大增但由于各红色旅游区(点)节前准备充分、工作到位、活动精彩纷呈、服务周到细致营造了优美舒适的游览环境因而整个黄金周期间市场秩序井然受到游客的一致好评。据统计今年“五一”黄金周期间我市红色旅游区(点)共接待旅游者万人次较去年同期增长其中刘少奇同志纪念馆接待红色旅游专列游客突破人次为黄金周有史以来的最高记录接待的游客量连续天超过景区核定最佳接待量杨开慧纪念馆接待的游客总量也超过了历年“黄金周”的游客量。
.2、和谐发展假日经济强劲上扬
酒店出租率持续攀升。
“五一”黄金周期间长沙作为全国旅游目的地城市的地位和形象日益凸现。过夜旅游人不断增长达到.9万人次比去年同期增长显著也促进了我市旅游住宿业的繁荣。“五一”黄金周期间我市住宿设施客房累计出租率达到了尤其是星级酒店客房出租率在全国9个重点旅游城市中名列前茅。与去年同期相比长沙各类住宿设施的团队接待量上升但团队游客所占的住宿份额略有下降而以自助游为主力的散客比重呈现不断上升趋势。
2餐饮业销售不断上升。
五一期间的长假为我市餐饮业带来了巨大商机。坡子街火宫殿总店继续隆重推出庙会成为游人假期美食、观光、休闲的好去处西湖楼等旅游星级餐馆以及天玺大酒店等许星级酒店也在今年“五一”黄金周期间隆重推出了自己的特色餐饮项目和宣传促销活动让游客们在游玩之余大快朵颐。整个“五一”黄金周期间我市餐饮企业销售十分旺盛长沙主要餐饮区域和特色酒楼如湘江风光带沿线和火宫殿、西湖楼等酒楼接待人和营业收入节节攀升。其中火宫殿坡子街总店营业收入总额比去年同期增长了2％日均超过万元西湖楼、玉楼东总店等大型餐饮单位平均日营业额也突破了万元。
零售业销售再创新高。
“五一”黄金周期间我市零售业再创新高。许商场内大量新品登场让游人有了丰富的选择各种各样的卖场秀让人耳目一新王府井的8米高的“裤型攀岩区”酷似站立的一条牛仔裤亚洲第一高为长沙增不少节日的喜庆气氛五花八门的优惠赠礼活动也令人心动不已。据统计“五一”黄金周期间我市主要几大商场销量极旺如王府井百货、国美电器和通程百货的销售额分别较去年同期增长了、和。
根据以上的市场分析我们得知目前整个旅游市场的发展趋势为整个市场趋势已经由观光旅游转向休闲旅游目前长沙市的休闲旅游正如日中天竞争十分激烈。而沿海地区已由休闲旅游逐步向主题旅游发展整个市场趋势也逐步向主体旅游靠近。
根据目前长沙市的市场情况及项目地的际情况我们可确定青洋湖旅游区的功能设定是以休闲为主观光为辅。发展设定是由休闲旅游向主题旅游发展逐步开发旅游地产形成一个完善的旅游度假功能区满足各阶层的需要。
根据项目的地理位置可知项目主要面对的是长株潭地区及益阳和娄底的客户群体。根据项目的规划和功能的设定项目的目标客户群体细分主要分以下几个部分
高消群体
主要指的社会层次较高的消群体年收入在万以上。该类客户消层次较高由于平时工作比较辛苦因此也追求较高层次的消享受。主要以游艇俱乐部和休闲别墅来吸引。
2中等消群体
主要指月收入在2—左右的客户群体该类客户群体拥有较稳定的工作环境和收入其中大部分还拥有自家车一般都会选择携带全家或者好友自驾旅行。他们是景区游艇俱乐部、水上运动及其他的新颖的游乐设施的消者。
年轻消群体
由于该项目拥有较独特的项目资源独一无二的水上项目及新颖的CS真人对抗游戏将会吸引大量追求惊险刺激的年轻玩家。虽然这部分客户收入并不高但是其消能力也不可小瞧同时他们也是项目宣传造势的最好媒介。
青洋湖景区开发建设项目拟建于黄水内。黄水位于宁乡县黄镇以西.里处距宁乡县.里距长沙9余里邻近益阳、娄底。黄水集水面积2.8平方里总容.亿立方水域面积约.2万亩主坝高.米标高9.米长7米副坝高22.米标高7.米长米水设计蓄水位米。水水面呈狭长分布与林地犬齿交错四周环山风光秀美。水周围林地为原始次森林树木茂盛。
黄水枢纽位于伪水中游峡谷出口处位于构造剥蚀低山区向丘陵区过渡的过渡带上、下游即为宽广的黄盆地内植被覆盖良好水淤积及污染较轻。
坝址两岸地形不对称右岸相对高差米左右山坡平缓边坡坡度约为28度；左岸山势雄伟相对高度达2米边坡坡度在7米高程以下为-7度以上为度。两岸在-米高程有两级阶地成狭窄分布阶地沉积物为粘土夹卵石组成。
水枢纽出露的地层为元古界板溪群、奥陶志留系、泥盆系及第三系、第四系地层。
根据国家地震局《中国地震动参区划图》GB8—2长沙市为度以下地震区不需抗震设防。
项目区工程地质情况建设部2年版《中国地震动参区划图》长沙市地震烈度为度下该地区地震烈度为度以下属非抗震设防区。
黄水位于大沩山花岗岩体北缘沩山—黄东西向断裂西段。
本区经历了三次构造运动即前震旦系末的雪峰运动；志留系末的里东运动及泥盆系后的燕山运动三次构造运动在该区形成了前震旦系与寒武系地层、奥陶志留系与泥盆系地层以及泥盆系地层与第三系地层之间的三个不整合面同时形成了一系列断裂构造和褶皱。
