XX酒店项目
市场调研及可行性分析报告
编制XX酒店管理司
日期28年月
酒店市场调研及可行性分析报告目录
第一章前言
一、总则
二、概述
第二章当地市场综合调研分析
一、地理位置、人口、化
二、地方经济及产业结构
三、城市发展规划及交通、市政建设
四、旅游经济及酒店业发展趋势
五、当地酒店结构、量及经营现状
六、旅游、商务潜在市场分析
七、客源消能力及消方式调查
第三章酒店工程建设及可行性研究
一、酒店项目建设主要内容
二、酒店项目建设拟建标准
三、酒店项目发展方向
四、酒店主要市场路线
第四章建筑及装饰设计方案
一、概述
二、设计主导思想
三、主要设备及料建议
四、平面分布
第五章酒店的功能布局
一、酒店功能布局一览表
二、酒店主楼功能分布图
第六章酒店经营管理方案初步构思
一、餐饮康乐部分主要营业点描述
二、酒店设施与服务
三、餐饮康乐经营策略
四、酒店宣传推广
五、会员俱乐部
六、筹备前期工作
七、员工招聘培训计划
八、酒店管理工作筹备期内容
第七章投资概算
一、建筑及装修工程估算
二、主要设备工程概算
三、酒店经营开业预算
第八章酒店经营收益预测
一、营业收入预测分析
二、经营成本预算分析
三、首年经营收益预测
四、首五年营业收入预测
第九章结论
第一章前言
一、总则
根据连云港市xx县市场经济综合调研及旅游酒店业发展趋势分析本司参照《中华人民共和国旅游涉外饭店星级评审的规定与标准》本着事求是的原则结合酒店项目自身的规模特点经过我酒店管理司酒店专家的市场考察、调查、研究编制这部酒店项目市场调研及可行性分析报告。
二、概述
（一）酒店名称
中易道化酒店---待命名
英E-YCULTUREHOTEL(RESORT)
（一）地址连云港市xx县
（二）注册资本------人民币
（三）筹建投资额人民币壹亿捌仟万元
（四）星级标准准五星级第一年
精品五星级第二年
（五）酒店类型商务型度假酒店
第二章当地市场综合调研分析
一、地理位置、人口、化
xx县地处北纬°9′至°27′、东经9°7′至9°8′之间位于中国大陆东部沿海长江三角洲北翼江苏省东北部灌河流域下游淮安、连云港、宿迁、盐城四市交界处东接仙鹤神鹿之都盐城南连周恩来故里淮安西邻项王故乡宿迁北望大圣故里、新亚欧大陆桥东桥堡—连云港；东部濒临黄海与韩国、朝鲜、日本等国家隔海相望。
xx县政府驻地新安镇位于县境中西部南距省城南京27里东南离国际大都市上海里离苏州8里北距连云港市城区7里。东西最大直线距离7里南北里县域总面积平方里其中海岸线8.72里拥有海域面积顷水域面积2平方里。
xx县地处暖湿带向亚热带的湿润地区属暖温湿性季风气候太阳年辐射总量约为8.cl/cm日照时平均为2小时年日照百分率在左右年平均降水99.99毫米。xx县地处淮、沂、沭、泗诸水下游河流水质清澈。境内现有流域性河道两条新沂河、灌河。
xx土地为海水冲积平原地势一马平川土壤集海、陆种量元于一体在此土地上出产的农副产品量元含量丰富现有耕地分个土属个土种土壤肥沃污染较少。xx县淡水、海水资源丰富境内有条淡水主干河长8里最大的湖泊为硕项湖9平方里。丰富的水资源形成的万亩水域可进行种水产品养殖全长7.里的灌河是河运、建港、造船业的黄金水道东部的黄海海域是捕捞、海水养殖和化工制盐的理想之源。
xx建县于98年月位于江苏省东部沿海是连云港市的南大门99年8月由原淮阴市现淮安市划归连云港市。xx县地处亚洲大陆东部东部濒临黄海东与响水接壤南与涟水相连西与宿迁为邻北隔新沂河与连云港相望；全县温和湿润四季分明下辖个乡镇28个行政村居拥有个工业园区2个农业园区个化产业园区。
xx简称“灌”古称“海西”于元前9年建海西县为境内建县之始饱经沧桑有“海西故国”之称。自西汉汉武帝年间建置海西县至今已有2年的化历史因地处灌河流域又位于灌河之南而得名xx。xx历史悠久向来车水马龙商贸云集物华天宝人杰地灵。xx是二郎神化与南国汤沟酒的发源地著名的魔术之乡江苏省首批生态农林业试验示范县国家级生态示范县全国科普示范县全国平安建设先进县海河相通的水绿新城。有桐杨木之乡、淮山药之乡、浅水藕之乡、二郎神故里的美称。
xx县总人口8万(2年底)人口密度78人/平方里城镇人口比重为方言淮语-洪巢片-xx话。xx县于2年新建的化艺术展览中心、广电中心、乒羽中心已投入使并成立了魔术、剪纸、书画名家工作室7个成功举办《青春飞扬》等大型艺演出8场送图书下乡万余册。各类书画作品得国家级奖项8个、省级奖项9个二郎神传说和曹氏热敷接骨疗法入选省级非遗名录县歌为好地方主唱祖海。
二、地方经济及产业结构
xx县为传统农业大县农业资源十分丰富是全国有名的优质粳稻生产县、粮食生产先进县、国家级生态示范县。近年来现代农业呈现出蓬勃发展态势两大农业园区建设走在全省前列工厂化食菌、花卉苗木、生猪养殖三大主导产业效益优良；工业是后来居上得了显著业绩冶金特钢、船舶物流、医药化工、酿酒食品等支柱产业特色明显成为全县经济发展的主力支撑。
全县农林牧渔及服务业总产值78.亿元其中农业产值.7亿元林业产值.72亿元牧业产值8.9亿元渔业产值亿元农林牧渔服务业产值.78亿元。xx县中药品种有板蓝根、元胡、甜菊、白术、红花、丹参、杭白菊等牧草资源十分丰富品种有紫花苜蓿、黑麦草等横贯8个乡镇的万亩沂河淌是天然草场。xx特产有毛脸凉粉、五妙水仙膏、淮山药、草鸡蛋、红掌、有机浅水藕、七品鲜菇、淮牌四豆、解暑养颜羹、风味凉拌菜、虾籽、小肉狗、杏鲍菇、西湖荡大闸蟹、汤沟酒等。
2世纪以来xx县经济社会保持科学发展、跨越发展、和谐发展的良好态势按照“优质精品城市、水绿生态新都、现代宜居家园”的城市发展定位全县每年元化投入城市建设资金亿元城市形象现代靓丽城市功能配套完善城市品位显著提升。2年现地区生产总值2亿元人均GP2元共财政预算收入.亿元农民人均收入27元城镇居民人均可支配收入278元全面小康社会建设基本达到目标要求。
全县2年现社会消品零售总额.8亿元其中批发业零售额.8亿元零售业零售额8.7亿元住宿业零售额.9亿元餐饮业零售额.9亿元。金融机构本外币各项存款余额9.亿元其中人民币各项存款余额9.亿元居民人民币储蓄存款余额72.7亿元金融机构人民币各项贷款余额88.7亿元。全年完成进出口总额2.2亿美元其中出口总额.8亿美元进口万美元。全年内联客方际到位资金.2亿元际利外资2万美元。
xx县现有的工业园区主要为灌河半岛临港产业园、连云港化工产业园、xx经济开发区、xx现代化物流园、xx金属精工园、xx现代农业示范园、xx生态农业产业区、xx五龙口化产业园、xx特种船舶产业园概况如下
xx经济开发区
经济开发区紧紧围绕“稳增长、抓转型、促发展”的总体思路现工业总产值亿元销售收入98亿元生产性税收.8亿元固定资产投资2亿元。秉承“科技优先、节约优先、环保优先”的理念强化产业升级和结构调整初步形成金属精工、装备制造、光电三个新兴产业和酿酒食品、板家具两大传统产业的“+2”产业格局。园区共入驻金属工企业2家机械制造企业家光电企业家板家具企业家酿酒食品企业8家产业规模、层次明显提升集聚效应逐步显现。其中注册资本2万元以上项目8个投资超亿元的灌工重机等项目个超亿元的宝丽森秸秆板、力源电气、嘉隆建设等项目2个目前协议总投资8亿元。
中小企业园完成2万平方米标准化厂房建设园内各项配套设施进一步完善。围绕机械工、电子息两大产业招引进项目7个其中锦泰电子、建弘电子、博恩电子、永福模具、优凯机械、银翔钢结构、凯瑞机械、全一物流、仁友科技等9个项目正式投产天鼎消防、益达管件、鑫友金属、万通迪迈、艺泽服装等个项目试生产。大力施“腾笼换凤”战略通过“回购、置换”等方式分类推进共清理回收土地7余亩涉及企业2家小规模、低技术、低产出、高耗能、高污染企业被清理出园区提升了园区的产业结构又盘活土地为新项目顺利落户提供强力支撑。
灌河半岛临港产业区
按照“一区四园”的总体布局正全力打造千亿半岛发展目标。壮大医药化工、钢铁冶炼、船舶修造、现代物流四大主导产业稳中求进努力现经济繁荣、社会和谐、生态宜居的三大发展目标现现工业销售收入2亿元入税收.亿元。
连云港化工产业园区
连云港化工产业园区坐落于县域东北部的堆沟港东临黄海南靠灌河北依新沂河。全区现化工产业总产值99亿元销售收入97亿元工业入税收.亿元自营出口亿美元。园区经济发展在逆境中呈现快速增长趋势产业结构进一步优化提升新增规模以上企业家77家规模以上企业中有家产值超万元其中家超亿元7家超2亿元。园区共有在建和技改项目个总投资近亿元道博、亚新钢铁、佳麦、克胜等家企业投产仁欣、迪安、恒隆、恒飞等在建项目快速推进完成阳方、安本、永龙、拜克等2家企业清理整合清理出工业地29亩。
xx现代农业示范区
现代农业示范区位于县城东部核心区总面积万亩拓展区占地2平方里是全省五大外向型农业示范区之一。示范区先后顺利通过省级农业示范区和国家农业旅游示范点的验收食菌产业、花卉苗木、设施疏菜、特色农业、农业旅游等五大主导产业已成为全县现代农业发展的龙头、城区的又一靓丽景观。通过新、扩建等方式升级壮大主导产业。示范区现生产白金针菇、杏鲍菇、海鲜菇、季节性秀珍菇等.亿袋万吨产值超8亿元。
xx生态农业产业区
生态农业产业区按照现代农业“特色化、规划化、产业化、园区化”的发展要求坚持生态优先、环保优先、安全优先、科技优先的原则重点发展奶牛、生猪、设施蔬菜、绿化苗木等绿色产业大力发展循环经济注重生态明建设。入园企业共2余家现产值2.8亿元效益2.亿元。
xx县金属精工园区
金属精工园以科学发展观为指导按照“稳中求进、好中求快、务苦干”的总体要求以“转变发展方式、推动转型升级”为工作主旋律推进重点项目建设和基础设施建设现钢产量万吨工业产值亿元入税收82余万元。
xx县船舶工业园区
xx特种船舶产业园创建于2年8月29年2月省外经贸厅批复成为苏北唯一一家特种船舶产业园是省政府规划的特种船舶生产基地之一。园区共有船舶修造及配套企业家规划面积平方里已开发面积平方里。园区坚持以科学发展为主题以推动产业转型升级为主线强产业结构调整快发展循环经济转变经济发展方式对区域经济发展起到推动和示范作。
xx现代物流产业园区
现代物流产业园区坐落于被称为“苏北黄浦江”的灌河岸边依托其独有的深水岸线和海河联运优势近年来发展迅速。园区现有深水岸线里已建成万吨级泊位个年货物吞吐量8万吨依托灌河半岛“三纵四横”大交通框架和灌河特有的黄金水道优势已初步形成灌河临港产业物流集聚区和海河联运集聚区。
xx县的商业与旅游业目前正处于发展阶段呈持续平稳上升趋势虽然在流通规模、设施建设和经营管理及经济收益等方面均得了显著的进步和提高已逐渐成为全县经济结构中具有相当规模水平和占据一定比例的重要产业之一但与中小型城市的先进商业仍然存在着一定的差距。桥东以人民路两侧为主导的较为成熟的商业街区随着居民生活水准的提高而不断变化商业经营模式也在发生较大的变革各类专卖店、休闲娱乐场所、社会餐饮业等不断向周边区域扩增推动了中大型商住地产业等种先进新型商业的综合发展现有的各类商业店铺量达千余家已成为xx商业流通领域中新的经济增长点当地政府部门正通过政策性的大力引导逐步向桥西发展。旅游产业作为xx社会经济结构中的重要组成部分在当地市场经济不断发展和市政规划、交通建设的过程中存在着较大的发展空间也可带动其它相关产业的发展有力地推动当地社会经济的整体发展。
三、发展规划及交通、市政建设
xx县随着经济开放政策的不断深化发展在市政规划及城市交通建设等方面已进行了大规模的部署与调整。政府正快推进以硕项湖为核心的新城区建设速度现有桥西经开区迎宾大道两侧的各类商业、学校、住宅等城市综合体已基本形成新区内各项配套设施和功能也将日趋完善交通网络初具规模一座新的城区正在崛起。硕项湖区域内各项市政基础设施建设正日臻完善湖区引灌蓄水东湖区绿化提升、周口河风光带南延工程基本完成。其它市政基础设施建设如宁连高速xx南互通、2省道改扩建工程快推进新港大道三期北环段建设疏浚河道2.8里疏通排水管道里城市防洪能力不断提升；并建成22千伏电网强工程、千伏堆港开关站升压工程等等。
xx县已完成交通建设总投资亿元新改建道路7里新建桥梁座。县境内路通车总里程达22.里等级路共有87.里其中国道.7里高速路2.7里、省道.2里、县道289.22里、乡道.里、村道9.里。共设有路客运站8个其中二级站个三级站2个四级站个。航道总里程达77.里其中三级航道.8里、五级航道8.里、六级航道9.里、七级航道.9里、等外航道28.里港口码头9个码头泊位个码头总延长28米。水陆客货运输车船达9辆艘其中营运客车7辆82个座位出租车2辆个座位货车28辆27吨位船舶8艘72吨位。客运条线条其中县内客运线路27条县际客运线路条市际客运线路9条省际客运线路条全年路客运量万人次路货运量79万吨次水运货运量92万吨次。
xx县现暂无铁路规划建设中的连淮扬镇铁路将在xx设高铁xx站设计时速为里/小时途径连云港、灌云、xx、涟水、淮安、扬州终到地为镇江接入沪宁高铁、京沪高铁将会到达上海、南京、苏州、杭州等大中城市。另外连盐铁路将途径连云港、xx、响水、滨海、阜宁终到盐城在xx田楼镇设置货运站该铁路是沿海铁路江苏段极为重要的一部分。
xx县现有的航空状况为淮安涟水机场距离城区里约分钟车程连云港白塔埠机场距离城区里约分钟车程南京禄口国际机场距离城区28里约.小时车程。
xx县的东大门堆沟港东临黄海隔海与日本、韩国相望海陆交通便利处在中国沿江经济带、沿海经济带和环勃海经济带的交汇点苏北黄金水道灌河、新沂河贯穿全境与黄海交汇。北与灌云县的燕尾港南与响水县的陈家港形成一个“金三角”具有河面开阔、深泓贴岸、地质坚固、冲不淤、避风条件良好等优势。县政府已对灌河口外的入港拦门沙进行清理使得堆沟港口成为具备万吨轮自由进出的天然良港是苏北诸港中独具特色的港口堆沟港还具有兴建大型港口、电厂、造船厂的条件。
硕项湖新区概况
硕项湖备水源地建设工程选址于县城西南部湖区西起硕项河流经瑞安路、富阳路后与周口河立交穿过幸福大道和迎宾大道后至苏州南路河。规划总占地面积约97亩总容22万立方米调节容7万立方米。工程建成后通过抽引北六塘河非污染期清水入湖利周口河作为排水通道兼顾湖区生态景观要求平时定期引换水保持湖水水质常年维持在三类水标准。
四、旅游经济及酒店业发展趋势
旅游经济作为xx县社会经济结构产业中不可缺少的组成部分随着地方经济的不断发展及交通网络市政建设的快速推进给其增了较大的发展空间如农林业旅游观光产业等。未来几年后立体交通网络的逐步健全市政配套设施和功能的日渐完善将吸引的海内外游客和工商业投资者。同时也将较大程度地带动其它相关第三产业的发展如:旅游司、票务司和国内外零售业中的百货集团或连锁超市、酒店联、连锁饮食娱乐业、旅游产品等等快现代化城市的建设步伐。
旅游酒店业是旅游经济的重要组成部分在当地居民生活消水平提升和外来工商业投资者、海内外游客不断增的情况下对酒店业的发展亦提出了高的要求xx县现有大部分较为落后的各类酒店业和社会餐饮与休闲娱乐业已日益不能满足部分中高档消者的需求经开区内首家准四星级酒店的投资兴建开业后证了投资者对当地高星级酒店业的发展充满心。
xx县现有的主要旅游景点有二郎神化遗址园、硕项湖、海西园、灌河、xx县烈士陵园等。
二郎神庙化遗址园坐落于xx县五河交汇处的灌河河口地处xx武障河闸口处。作为xx新兴的旅游项目景点xx人民充分利《西游记》《二郎神》战略资源总投资8万占地二百亩是集旅游、观光、饮食、商贸于一体的风景区。
西来庵始建于清朝乾隆年间至今已有2年的历史是历史上xx新安镇附近的九庵十八庙之一现有山门、三圣殿、大雄宝殿、药师殿、寮房及斋堂等房屋2间总造价约万元现占地面积2.亩庵内常住僧尼2人。
引羊禅寺建于宋朝嘉祐三年坐落于城北现新东北路与北环路前调渡河交汇处南侧庙因寺门两边躺着长年酣睡的两只大石羊而得名。
中国汤沟桃花节即汤沟古镇传统庙会自古官民联办地址在古寺庙遗址、现汤沟酒厂西北古汤沟、西大河东岸每年自历月9日始为期三天。
四、当地酒店结构量及经营现状
xx县老城区及新城区的各类连锁快捷酒店、宾馆、洗浴酒店、旅馆等合计约有余家其中准四星级酒店家世纪缘国际酒店客房余间目前为xx县城最高等级标准酒店三星级酒店家xx宾馆客房余间原为政府接待宾馆汉庭、7天、锦江之星等连锁快捷酒店近家皇庭国际等洗浴酒店近家各式小型宾馆、旅馆等约为余家共有客房总量约为间拥有床位约个。从现有星级酒店所占比例来看远不足酒店业总的﹪酒店产业结构主要为经济型酒店。
xx县的社会经济结构以往以农林牧渔为主体现今正处于速工业化进程中。而作为旅游酒店业现有的接待能力及标准标志着整体经济正处于发展阶段。虽然近几年来商业经济发展较快各类房地产业、商贸业等平稳上升但城内各类店铺为中小型工商业投资者。另一方面重的是以往酒店业的客源主要来自于各级政府部门和企事业单位接待综合消约占酒店总体客源的﹪；而外来工商业客户和流动人员缺乏综合消仅占总体客源的2﹪左右；当地外出经商及务工人员春节、清明、国庆、五一、元旦等国定假日返乡消和宴席约占酒店综合消客源的﹪。因此当地的酒店业与餐饮娱乐业投资者为迎合消客源这一市场特征根据客源的类型在投资规模、配套设施、服务项目等方面大参考此标准建设。城区内各类连锁快捷酒店、洗浴酒店、经济型旅店和以中小型酒楼及食街为主导的社会餐饮业足以证这一状况。
xx县外来流动人员相对较少当地青壮年外出经商及务工人员较上现阶段政府严控款消等状况以仅有的两家星级酒店世纪缘国际酒店和xx宾馆为例酒店客房平时住房率分别为﹪与﹪上当地外出人员国定假期返乡的综合消拉升全年酒店客房平均入住率分别为﹪及﹪左右。平时酒店标准客房散客价格分别为￥28及￥98国定假期散客价格分别为￥278及￥28团队及协议价格分别为￥28及￥8。目前xx县城内仅有两家星级酒店仍有着一定的发展及提升空间尤其尚没有准五星级或标准四星级酒店预测未来将具有较好的市场需求量其客房价格和入住率亦会较三星级及准四星级酒店为高。
xx县的旅游酒店业还处于逐步发展阶段中高档次酒店较少酒店经营服务功能相对单一均为会务接待型酒店综合经营客房、餐饮和会议暂未区分出各自酒店的投资经营特色与服务项目、配套设施以及依据不同类型客源而形成不同的经营风格。
世纪缘国际酒店准四星级开业时间2年虽然整体配套设施尚未达到四星级酒店标准但现为xx县最高档次酒店在市场客源上占一定优势酒店经营收益相对较好主要经营服务项目为客房、宴会厅、中餐包间、自助餐厅、各类会议室以及星级酒店配套的精品店、商务中心等。原有规划的TV在地下一层因消防原因暂时不能启动建设而搁置洗浴中心现正在装修中。酒店整体环境和清洁卫生状况良好但服务质量一般一线员工普遍不会英岗位操作技能尚可各类息化等星级酒店增值服务项目缺失。宴会消价格由88元/桌起至88元/桌不等平均消价格为7-8元/桌；包间消价格由8元/位起至2元/位不等平均消价格为元/位左右午餐开房率较低、晚餐较好全日综合开房率为至2,包间量为2余间；会议团队餐价格为-元/桌左右；自助餐厅消价格为元/位左右节假日生意较好平日一般。
xx宾馆三星级位于县城闹市商业区原为政府指定接待单位因开业时间较长已有余年客房内设施较为陈旧未进行大规模新改造。经营服务项目为客房、宴会厅、中餐厅、各类会议室以及星级酒店配套的精品店、商务中心等原有的TV歌城已停业较久。酒店整体环境和清洁卫生状况尚可相比世纪缘国际酒店则经营效益有一定差距。
社会餐饮业主要以中小型酒楼、餐馆为主人均消为元至元左右尤其以桥东人民路商业区悦来集风味食街为典型午餐时段人流量较少生意比较清淡晚间人流量相对较好但平时生意一般节假日稍好国定假期会较旺。咖啡厅等西式餐饮正处于发展中装修与环境氛围尚可但经营情况一般人均消为-元/位左右以米罗咖啡为典型。
娱乐业方面以当地较好的TV超越神话等为典型包间设最低消￥8起综合平均消为元左右。主服务为2元陪酒女郎服务为元开房率及经营收益相对较好。
五、旅游、商务潜在市场分析
xx县打造以“硕项湖为核心”的新城区大力推进桥西区域建设速度逐步转变由传统的农林牧渔业大县向现代工商业相结合的科学发展观创建现代元化综合型城市的战略目标已经得明显的成效并奠定了良好的基础。
新城区的发展同时将带来的国内外游客和工商业投资客而地方政府机关、企事业单位的接待能力和标准也将进一步提升。随着未来高铁、铁路货运站的建设与开通无疑给xx县增了部分周边地区的自驾车游客及工商业投资经营者而正在不断建设提升中的各工业园区、港口码头、农林业观光园区也将吸引的专家、技术人员等外来客源随着各类客源群体的增部分中高层次的商务客户、游客及政府机关、企事业单位的接待也将从现有的消客源中逐步分离体现出来。
xx城内仅有的两家星级酒店已日益无法满足这一市场需求这部分消群体经常往返于经济较为发达的国内外大、中型城市已形成了自己的消习惯和方式远远超越于xx现有酒店业的消环境给xx的旅游酒店业提出了高消层次的需求标准从酒店硬件方面的功能设施到软件方面的出品及服务质量都有较高的要求。虽然目前所占客源比例不足2但相在未来的二、三年内将增至以上。因此准五星级商务度假酒店项目的筹建正值天时、地利、人和适应了这一市场发展的需求。
六、客源消能力、习惯调查
虽然xx的酒店业和餐饮娱乐业具有一定的地方特色但随着外来新兴模式的不断引入市场的经营结构正在发生变化必然要求经营者在保持传统特色的基础上不断创新向元化及高层次发展。
xx县目前旅游酒店业及社会饮食娱乐业市场消结构主要由以下几方面组成
（一）当地市民消主要以普通社会餐饮娱乐业为主。
（二）政府机关、企事业单位接待消依次为餐饮、住宿、会务、休闲以中高档酒店和社会餐饮业为主。
（三）外来旅游观光客、工商业投资者等客户消依次为住宿、餐饮、娱乐以中高档酒店和当地特色餐饮为主。
在消方式和消能力方面当地城内居民年家庭收入约人民币万元左右除婚宴、寿宴、弥月宴等宴会及重要接待选择在中高档酒店消外平日的饮食消方式以社会上零散的普通餐饮业为主；酒店住房方面除有必要的招待外一般较少。但当地政府机关、企事业单位接待及外来工商业投资者的消大选择在中高档酒店消能力较强尤其在餐饮、住房方面。而旅游观光消客源因目前相对较少和以国内中档客源为主除住房消会选择在三、四星级酒店消能力尚可外在酒店的餐饮娱乐方面则消能力相对偏低一般均以旅游观光及购物消为主同时具有当地特色的社会餐饮娱乐业也相对减少了一部分酒店餐饮娱乐业的消能力。
随着xx县交通、市政建设脚步的快市场经济的平稳发展当地居民的经济收入正逐年递增生活消水平也出现了明显的上升趋势。之工商业投资者和旅游观光客和的不断增预计未来二、三年后xx县的整体消水平将进入到一高层次尤其在商务客户和政府招商等接待方面消能力及消方式会以倍增的速度提升从现有的消群体中脱颖而出。
第三章酒店项目筹建可行性分析
一、项目筹建主要内容
本项目筹建的主要内容为一座主体四层高的“欧式”建筑物现有建筑面积为78平方米左右。酒店项目位于硕项湖片区幸福大道西面北面距离新城区迎宾大道约为里离县政府办大楼为.里左右；正东面在建中的人民园已经基本完成正在补充相关的服务接待基础设施栽种的各类樱花树非常壮观上山坡湖面分外美丽；xx最大的具有地方鲜明特色的学校也坐落于人民园北侧部分高档住宅小区正在开发建设中；酒店项目南面为西湖东南方向为东湖。主体大楼正前方南面的隔离段湖面水深为米将来可规划为酒店的共资源以利增一部分水上娱乐休闲项目水面坡道可规划设计为景观花园步行区。
酒店未来的出入口通道在酒店东侧面向幸福大道；酒店项目的东侧广场为主要的室外景观区和客停车场。北侧主体建筑延伸部分预留的土地面积为酒店项目原有规划的餐饮宴会厅和会议厅及各类会议室的建筑地也可相应增高档商务会所主题化清吧和TV建筑以及部分室内外康乐休闲设施建筑。酒店西侧为预留地因主体大楼内无地下室除一部分设备机房如中央空调主机房、消防水泵房、电梯机房、锅炉房、发电机房、高低压配电室等可规划在酒店建筑一楼外尚需规划设计和建设酒店后勤功能区建筑酒店后勤功能区建筑主要功能有洗衣工场含布草制服房、行政办区、固定资产及物料仓、员工生活区宿舍、饭堂、浴室、图书活动室等、工程维修配件物料房和操作场所。
大楼主体建筑部分将规划设计为酒店未来供宾客消使的共区域及客房、餐饮、养生SP、休闲、商务等消区域
一层含酒店大堂、总服务台、行李房及贵重物品存放室、宾客休息区、大堂茶艺吧、西饼店、商务中心、精品店、鲜花店、书店、前台办室、自助银行以及SP养生水疗区、游泳池含衣室、淋浴区、健身房及部分室内康体休闲区、部分设备机房等。
二层主要为餐饮消区设有豪华中小型中餐厅、中餐贵宾包间、西餐咖啡厅以、中西餐厨房和SP贵宾房、休息厅等。
三、四层为酒店客房区域设有豪华客房、行政商务房、豪华套房、行政商务套房、总统套房大使级套房等各类客房供宾客选择其中四层为行政商务楼层设有行政商务酒廊含小型接待处与商务中心。
酒店项目拟建标准
根据使功能要求和投资收益情况本项目在经规划设计完成装饰工程开业后将成为精品五星级商务度假酒店在酒店未增配套服务项目和外围环境未成熟之前可按准五星级酒店先行试业。待服务项目逐步完善和商业楼宇及外围环境成熟后升格为国际级酒店。
二、酒店发展方向
未来酒店客源主要目标为连云港、淮安、周边县城和本地工商业客户及部分政府接待客户为主餐饮娱乐方面则相对依赖于本地消市场。酒店宜与机场、未来的高铁站紧密合作为住店旅客提供最新到达及离开之航班、车次息提供订票与接送服务往返机场及高铁客运站。甚至周边各旅游景点等交通服务亦将由酒店车队负责。同时还可以在当地兴办旅游司或旅行社与连云港、淮安等地各类旅行社得联系通过一定渠道的推广宣传形成预订网络接受当地商务考察或旅游散客之预订和部分高档旅游团体。也可兴办化广告司通过礼仪、模特、歌舞表演等与连云港、淮安等有关单位进行化、演艺交流。
酒店将按五星级商务度假酒店标准规划设计、规模较大、等级较高的酒店酒店位于xx新城区生态景区的黄金地段毗邻县政府机关及商业中心区随着高铁客运站的建成开通该酒店将为国内外宾客提供国际星级酒店服务。同时酒店周边区域各景点及旅游商业一旦成熟后将形成规模较大的旅游观光中心能吸引的宾客前来消该片区也将成为一个新的旅游商业亮点。
三、酒店主要市场路线
本项目规划设计未来酒店将集客房、餐饮、养生、娱乐、购物和休闲、度假、观光等种服务功能为一体的现代豪华商务度假酒店。客源主要市场将以国内外高档会务度假客、外来经商户及当地政府机关、企事业单位为首要目标；是由内带外以酒店客房、养生带动餐饮、娱乐。
酒店餐饮娱乐方面由适合中高档消者的大堂茶吧、室内游泳池、中餐大厅、室内外康体休闲项目、养生水疗以至高消之西餐咖啡厅、中餐豪华包房、SP贵宾房、TV及配合住店客商之现代化媒体商务会议室、商务酒廊等客房区域也分设为豪华层、行政商务层设豪华房、行政商务房、豪华套房、行政商务套房、总统套房等各类客房供宾客选择将以中高层消者为主要目标。
第四章建筑装修设计方案
一、概述
酒店项目是一座按精品五星级标准建造的商务度假酒店地处xx县新城区酒店位于新城区生态景区内黄金地段毗邻城区商业中心距离发展中的高铁客运站仅十分钟车程如此地理位置是建设规模较大、等级较高之现代豪华商务度假酒店的最佳选择。
本项目规划由一座“欧式”层建筑酒店主楼营业附楼以及后勤援助楼宇组成。
二、装修设计主导思想
因酒店项目主体建筑和外立面装修已经完成为典型的欧式风格故建议室内装修设计以现代简欧风格进行衔接既可彰显欧式美感又具现代风格特色同时方便软装和各类艺术品及家具摆放。规划设计相对简洁合理颜色宜采“暖”色调及结合整体生态环境配以浓郁化气息之室内外艺术摆设给宾客营造良好的消环境与氛围；而酒店客房区域、养生水疗区域和餐饮、休闲、娱乐区域等营业点应按不同的功能及消对象进行规划设计。
三、设备料建议
作为准备筹建成为具有五星级标准之商务度假酒店必须拥有现代化的设施设备如完善之电脑运行管理系统方便宾客即时了解商务市场资料、股市及金融息、电脑订票等；先进的灯光音响等商务会议设备；高档的养生水疗设施环境等；同时良好的交通、通讯工具与设备也将为酒店消宾客带来较大的便利和方便日后的经营管理。
2由于酒店将面对流动性较大的过境及当地消者所以建筑和装饰方面宜优先考虑采较为耐、易清理及比较容易替代换的料。
四、平面分布
（一）原主楼设计因无后勤支援区为方便日后经营管理及符合星级要求应另行规划设计建一附楼作为后勤及员工生活区占地面积约为-8平方米。其中一楼可设为员工饭堂、衣室等二楼为行政办区域、仓三、四楼为员工宿舍。附楼建筑应与主楼相匹配不能破坏整体规划设计效果或可相对隐蔽与主楼不发生干扰冲突。
（二）酒店主体建筑外围区域经整体规划设计后在增了相应的配套营业建筑及后勤援助区楼宇后相应减少了外围区域及景观绿化带面积故在项目规划时应考虑备有足够的客停车场以满足在旺季到来时车辆停泊位的需求量。
（三）酒店整体平面布局考虑把营业部门与后勤部门以区域分开而营业部门又分为住客区及共区主要将员工之生活、后勤操作与客人分开而客人又分为饮食、养生、休闲、娱乐等消客人和住店客人。各区域须按功能设计各行其道互不干扰。
（四）酒店规划设计的三至四层客房营业区域在考虑到酒店自身规模、楼层分布情况及符合未来发展本报告建议将客房区域依照不同类型消宾客的需求按照不同功能分层进行设计装修。
酒店客房区域楼层功能分配表
附行政商务楼层须设小型商务酒廊含独立接待处。
在三层内设--2间残疾宾客房。
第五章酒店功能布局
酒店功能布局一览表
酒店主楼分布图
第六章酒店经营管理方案初步构思
一、餐饮娱乐部分主要营业点描述
（一）西餐咖啡厅待命名
1、营业时间十八至二十小时
2、出品美式、法式、欧陆式、东南亚及中式美食和酒水。
早餐为中西式自助餐午餐为中西式商务套餐、散点晚餐为具优雅浪漫消环境的烛光自助餐其它时间为标准咖啡厅餐牌。
3、装饰现代欧陆式优雅风格设计西式油画采灯光
暗制独立音响系统墙身及天花装饰时应考虑摆放饰
物之挂钩及射灯地面宜选冷色调中高级地毯或仿古
防滑地砖因营业时间较长宜优先考虑采耐而又
易清理之料家私。
4、特色侧放钢琴联系乐师每日于指定时间弹奏钢琴。
附设西饼店提供客房送餐服务。不定期举办各国美食
节。
（二）中餐厅待命名
高级豪华食府为当地国内外过境商旅、政府接待等消者提供高级食肆场所。内设豪华贵宾厅房为主要经营场所。
1、出品备有鱼翅燕窝、鲍参翅肚、海鲜野味吸引
高档次食家主要以潮式烧味卤水、老火靓汤、精美小炒和当地淮扬菜特色风味。在经营初期需进行引导式消以价廉物美之中低档海鲜、河鲜、野味等精美菜肴打入当
地市场。
2、装饰新派粤港酒楼设计中餐大厅设独立存酒
柜和宾客等候区走廊墙身为艺术制作供宾客欣赏之各
类山珍海味鱼翅鲍鱼标本和中外名酒及艺术品。豪华
贵宾厅房需以不同风格设计装修房内除设有餐台椅
沙发电视等外亦可放置棋牌桌供餐前/后娱乐使。独
立洗手间及衣柜另设员工操作室内设消毒碗柜、
波炉等。
3、特色当地首家档次最高的豪华食府出品质量极佳
价格合理服务一流。港式酒楼运作管理模式。
（三）化清吧/TV
1、出品中外名酒、红酒、啤酒、冷热饮料、中西/日式
佐酒小食、生果及粥粉面等快速美食。
2、装饰清吧场内以特色造型和灯光突出酒吧台效
果配以特色酒吧椅子、暗色天花地面也可采色彩偏暗之防滑地砖。沙发宜采宽大舒适之扶手沙发卡式布局为主。另设有雪茄房和小型酒窖。TV贵宾房及通道走廊除装修造型有特色外需注意色彩的搭配以引发激情和兴奋的颜色配合灯光调节达到装饰效果。房内除配有卡拉O功能外另设查帐及中外影碟、电脑游戏等独立卫生间深暗色调配合灯光、音响控制房内气氛为主。
3、特色独特风格的高档化清吧和TV贵宾房设小型乐队演唱中外抒情怀旧金曲不定时组织菲律宾乐队、时装、模特、民族风情舞等。
二、酒店设施与服务
设行政商务楼层
（一）酒店设行政商务楼层商务层客房增设项设施及服务如下
1、客房内小保险箱
2、客房内电脑或传真机
3、特快入住登记及退房
4、赠送自助式早餐、午餐或饮品
5、赠送当日中英报刊
6、欢迎果篮及花篮
7、使健身中心设施等
8、乘坐豪华中巴酒店←→高铁站、机场
（二）残疾客人房
在适当楼层内设残疾客人房-2间残疾客人房内国际间隔调整卫生间内设施及设扶手方便行动不便之客人入住。
（三）商务中心
商务中心除提供一般酒店之商务服务如打、传真、复印、翻译等拟增设如下服务
1、小型商务网吧及阅览室
2、洽谈室或小型会议室
3、手机租
4、秘书外借服务
5、笔记本电脑租
6、商贸业务咨询
7、当日主要海外及国内金融息
8、当天报纸及最新中外财经杂志
（四）订房服务
1、运先进电脑系统代客预订未来一年酒店各类房间；
2、与酒店订房网络挂钩直接接受世界各地客人当地电脑、电话订房；
3、客人入住一次后资料由电脑自动储存客人于指定时间内光临酒店只需说出姓名及密码便无需再提供订房资料及填写入住登记表。
（五）礼宾服务
1、泊车服务
礼宾服务除处理客人行李、邮件、代为安排车辆、派送报纸外提供代客泊车服务特设泊车员客人驾车抵店后由熟练泊车司机代客把车辆停放在停车场内客人如在酒店就餐餐厅服务员于客人结帐前以无线电话或对讲机通知礼宾部泊车员把车辆从停车场开至门口可大大节省客人泊车往返之时间。
2、豪华巴士穿接服务
自购或租豪华中巴喷上明显广告色彩往返于机场、港口、客运站接送客人往返酒店每日班为客人提供贵宾式服务另一方面则借此大收宣传推广之效果。
3、代订往来各地之车票、船票及机票为客人提供往来各地之便利。
4、门前服务
（1）以女门童代替传统男门童对客服务。
（2）可设印巴籍前厅礼宾员为客人开启车门及安排的士。
5、大堂副经理
酒店设大堂副经理及客务主任2小时不停为客人在住店期间解决各种问题可考虑聘--2位外籍见习生担任。
6、客房设施
所有客房除装修豪华典雅外房内设施亦与市内其他酒店有所区别进一步体现五星级酒店之内涵和享受。
（1）名贵进口浴室品现今经商客人对酒店所采的品极为讲究如UNHILL,NINRICCI,BLLY等美发浴室系列将大受客人欢迎。
（2）完备之客房MINIBR提供2小时客房送餐服务
客房MINIBR除配置各式洋酒、啤酒、红酒、果汁、汽水及小食外还设小型咖啡炉、咖啡和茶包再上酒店提供之2小时送房餐饮客人可足不出户地尽情享房内所有设施。
（3）电视
酒店客电视除可收看当地电视及卫星电视节目外自设酒店影院或网络影院选择指定频道观看酒店自制宣传影片和2小时不停播放最新海外及港台新片。
（4）鲜花、果篮
酒店定时及不定时从境内外购进各类鲜花、鲜果为赠送特别客人及布置装饰提供方便。
7、酒店附属设施
（1）花店
花店除负责酒店日常花饰摆设外还能为客户提供选购鲜花服务为国内外客人及本店住客提供异地选购鲜花服务由于花店设在大堂内除工作间外门面宜落地玻璃装修。
（2）书报亭
为使客人方便得到各方面息书报亭应起一定的作。每日中英报纸、杂志、财经及日本、欧美报纸等让外国客人身置异国也能得到家乡息有日品、食品、香烟、一般药物等同时为客人提供纪念品选购如酒店浴巾、浴袍等。书报亭可设于大堂一角面积约2.×2.㎡。
（3）美容美发廊
