一、总论
、项目建设背景
苏州新区枫桥镇农工商总司下属的新泰房地产开发司由于资金不足不能及时启动本项目。恰逢整个江苏省的企业改制有意转让本项目这是能得到这个项目的重要的外在因。枫桥镇为了能改善居民的生活质量和提高本地区的房地产整体水平所以希望找到能开发高品质住宅的开发商。而浙江省特别是杭州市的房地产开发司不论是资金力还是开发水平在全国来说可谓是首屈一指的。这是能转让到并开发的内在因。根据苏州的城市总体规划发展以及新区枫桥镇片区控制性规划要求该片区将是新区乃至整个苏州重要的住宅区。本司经过对苏州全面认真的市场调研对项目区位环境进行反复的分析比较根据苏州目前的房地产现状与发展趋势只要做出能满足苏州市城市居民新的住房要求和高品质同时定位准确完全不担心项目的销售而且有丰厚的利润。
该项目已经得了土地使权证和项目规划许可证各项目谈判工作已相继展开。
2、项目概况
该地块位于苏州新区何山路和塔园路交叉口。紧接苏州科技学院有良好的化气氛。道路宽敞交通便捷有何山大桥与古城区相连。项目占地2亩其中2亩是建住宅地亩是建配套幼儿园地。容积率为2.总建筑面积为万平方米小高层和层相结合沿街底层为商业配套房约占。具有一定的开发规模并能品牌的延续提供保障给司带来良好的社会效益和经济效益。
本项目的建设资金完全由本司自筹不足部分通过土地抵押和预售房款解决。
二、苏州市介绍
苏州位于长江三角洲中部、江苏省东南部东经l9°'--2°2'北纬°7'--2°2'之间。东邻上海西傍无锡南接吴江北依长江面积888.2平方里占全省面积的8.27％。市区92.平方里其中建成区8平方里古城区.2平方里。所属六县市面积为常熟市9平方里张家港市772.平方里太仓市2平方里昆山市8.9平方里吴县市27.2平方里吴江市92.9平方里。2年苏州市完成国内生产总值7亿元经济总量在长江三角洲位居第二列全国第六人均GP按现行汇率折算超过美元显示出强劲的增长势头。整个市的人口8.万城区人口为8万。新区的经济发展保持良好的发展势头全年现工业销售产值亿同比增长7；完成国内生产总值亿同比增长.2；现财政收入2.亿。正在启动二期开发。
三、苏州市住宅市场分析
、22年以前苏州市住宅市场分析
在这之前苏州市住宅水平一直维持在工业园区2元/m2古城区2元/m2而新区住宅价格也一直在2元/m2左右徘徊。究其原因不外乎以下几点
、土地价格是一个首要的因。土地作为稀缺性资源政府没能做好土地供应的长期规划。开发商可以通过项目可行性报告以很便宜的价格向政府要求划拨土地。这导致了土地成本在整个项目中只占很小的一部分。
2、整个苏州的住宅以零星分散建设为不注重整个小区环境、园林、化方面的建设。使一大批想改变住房质量的居民找不到合适的住宅贵了又觉得不合算。
、居民居住观念没有改变。大苏州人认为过了苏杭大运河就觉得离开了城市到了郊区。而且也一直认为苏州新区是一个工业区不适宜居住。同时枫桥镇一直以来治安、环境都不好在一定程度上限制了该区域的房价。
、消观念也限制了整个苏州市的房价。许苏州居民留恋于“小桥、流水、人家”只要有地方住能吃饱不会剩余的钱去改善居住环境和投资于房产。
、这段时间里虽然有出现过许有利于住宅发展的政策比如货币化分房的施但一直没能使苏州房地产上一个台阶。
2、22年以来苏州市住宅市场分析
22年是苏州房价飞涨的一年。2年月份苏州市土地全面行招投标。这对于苏州整个房地产市场是一个重要的转折点从至开发商得土地的维一途径就是市场招投标土地市场趋于平。与此同时政府出台了一系列的相关政策。
