XX花园XX项目可行性研究报告
编制单位XX有限司
编制时间二OXX年五月十六日
目录
项目概况……………………………………………………………………
2、开发项目地的现状调查及动迁安置……………………………………
、市场分析和项目定位………………………………………………………
、规划发展建议………………………………………………………………7
、资源供给……………………………………………………………………9
、项目开发组织机构、管理的研究……………………………………
7、开发建设计划………………………………………………………………
8、项目资金来源及经济分析…………………………………………………2
9、结论及建议…………………………………………………………………
、附两个初步设计规划图方案……………………………………………
一、项目概况
、项目名称“XX花园”
开发建设单位XX有限司
2、项目地理位置本项目位于新郑市炎黄广场西南化路与新华路交叉口项目南北两面为新郑市粮油批发市场家属楼东西两面为自建房本项目东南角及北面新郑市粮油批发市场家属楼下分别有一个出口。
、项目周边的环境状况本项目所在区域属于新郑市商业化及政治中心本身就是人气旺盛之福地又在周边几个大型楼盘的带动下必将形成了一个成熟的居住区。作为一个小型精品楼盘于2XX年中期动工建设并于28年下半年进行正式销售预售时间会在动工建设期间展开具体时间以市房管局核准的预售许可证批准时间为准其时机比较适宜。
、项目性质及主要特点本项目土地规划为住宅地其项目地较小地块方正两面接近市政道路。项目周边有幼儿园及小、初、高级中学有各类专业商场及休闲娱乐的炎黄广场等等许成熟的配套设施。
二、开发项目地的现状调查及动迁安置
、土地调查本项目地由一宗土地构成其土地证面积总和为9.平方米约7.7亩使单位为XX有限司。
2、拆迁调查本项目土地使权属XX有限司其地块上临时出租的水果批发市场门面及仓房产权均属司不存在大的拆迁难的问题。
、市政基础配套设施调查本项目地块上有门面及仓房其施工水电问题可在此基础上解决同时项目两面临市政道路其雨污排放及燃气、电力、电讯等设施均可就近接入。
、地块交通条件调查本项目周边的市政路网早已完善有条交线路经过本项目又是新郑市商业化及政治中心出行购物休闲娱乐及办非常方便。
三、市场分析和项目定位
一、市场分析
、2年新郑市房地产市场供给现状分析
由于国家宏观调控因房地产投资出现减少状态。
2、2XX年新郑市房地产市场需求现状分析
2XX年新郑市房地产市场需求总量大于2年房地产市场依然火爆市场呈现一片繁荣现象但受银行贷规模收缩影响2XX年下半年商品房销售将有所下降。
2XX年住房二级市场日趋活跃截止月累计完成二手房交易大大高于2年；其增长速度远远高于一级市场成为房地产市场新的增长点。
、消者购成情况
随着新郑市城市化进程和经济发展的快新郑市城市居住环境及商品房小区环境的美化新郑市城市品牌知名度的不断升高外地人越来越成为我市住房消的主力军外地人与本地人购房比例差距逐渐缩小。
、商品房销售价格情况
2年新郑市商品房销售平均价格为每平方米9元电梯寓元销售平均价格为/平方米。
新郑市房地产商品房价格稳中有升总体呈现小幅波浪走势预计28年普通商品房平均价格比上年增2.2元/平方米电梯寓比上年增2.元/平方米。
、不同户型商品房销售情况分析
从表中所列据看出2年每套8-平方米范围内仍然是人们购买的主要对象说明小户型购买者人群增呈现出户型变小单价上升的势态但总套价2年同上年相比却变化不大。
、项目定位
、2年新郑市房地产市场发展特点
、XX投资增幅减缓
2、房价基本平稳
、商品房销售上涨速度较快但下半年销售有所回落。
、商业房投资势头强劲
、二手房市场增长较快连动商品房市场销售快速增长。
、外来人口购房成为我市房地产市场的主力军。
7、小户型商品房开始受到市场青睐受到开发商、消者追捧。
、2年新郑市房地产市场存在问题
、土地价格的快速增涨与商品房价格的稳步发展形成了明显的
矛盾。
2、原料价格波动的不确定性大了房地产市场的风险。房地产业上游产品如钢铁、水泥、煤、电等价格上涨对房地产市场影响甚大。
、受国家宏观调控影响新郑市XX投资、销售在2年下半年受到明显影响出现减缓趋势。尤其是银行行紧缩政策提高存款准备金利率将XX项目资本金提高使XX企业贷款受到限制。
、商品房开发结构性矛盾仍然存在影响房地产市场发展。2年我市商品房开发中存量房有一定比例减少的下半年空置房又有所增尤其是大型商业房对房地产市场容量造成了一定的压力。
7、2XX年新郑市房地产市场预测
、新郑市经济的持续发展为房产业的持续发展提供了保证。但是
由于近年新郑市国民经济增长速度放慢将会影响到房地产市场。
2、政府对土地调控度强拍卖土地竞投现象将继续出现。经营性
土地供应将得到进一下控制政府调控与市场调节互补效应逐步显现。经过政府对闲置土地的清理一些规模不断做大运营效益不断提高的XX企业手中囤积的土地量开始下降市场上的需求已开始逐渐凸现招标、拍卖土地竞争激烈的现象将继续出现而且绝大会是在大型开发企业之间竟价。
、2XX年商品房价格预计将保持相对平衡但应有一定升幅。新郑市房地产市场经过年发展市场化程度较高开发商的开发行为和购房者的消行为都趋天理智与成熟。房价稳中有升应该是2XX年总趋势。2XX年总体上供给大于需求仍属买方市场。一方面在整体环境和配套设施上有较大优势、产品质量上升地段优越的优质楼盘市场价格将有一定的上升空间。另一方面一些自身质差规划设计欠佳推盘周期较长的项目价格则会下降。
、二手房屋市场交易将继续保持畅旺
、外来人口购房将进一步扩展继续支撑新郑市房地产市场的繁荣。但随着新郑市城市幅射力的减弱周边城市竞争力的强。需要采有力的措施推广新郑市城市品牌吸引外来人口购买商品房。
二、项目市场定位
、市场定位本项目拟建设成为新郑市少有的精品小高层袖珍楼盘。
2、区域定位在本项目区域内要建设成为在规划设计上与本市其它高品质商住小区媲美或有些甚至超越在销售价位方面能让市民容易接受的精品商住小区。
、主力客户群定位中、低收入市民包括临时居民白领阶层二次置业者以及外地来新郑市人员。
、功能定位不临街的住宅小区其总层最高为十五层。
、建筑风格定位本小区建筑以现代简洁为建筑主风格其中心绿化为现代园林设计。并配合小区道路两边设置米左右的停车带。
四、项目规划发展建议
一、规划设计要点
