沈阳暂名项目
可
行
性
研
究
报
告
二○○二年七月八日
目录
宏观分析篇
一、沈阳市宏观经济形势分析
一国民经济保持适度增长经济总量进一步增大
二工业经济保持平稳增长
三建筑业生产持续增长
四全市固定资产投资保持较快增长
五市场体系进一步完善消品市场成交额有所增长
六居民消价格指持平市场物价水平有升有降
七人口
八居民收入和储蓄
九城镇居民居住条件继续改善
二、房地产市场分析
一房地产现状分析
二房地产市场发展趋势分析
项目分析篇
一、项目概况
二、项目主要经济技术指标
三、项目片区市场分析
一项目片区环境分析
二项目周边客户层分析
三周边居住状况分析
四竞争楼盘分析
五项目周边商业市场分析
四、物业发展规划
、项目定位
2、功能定位
、目标客户群定位
、项目优势资源整合、物业总体规划
、户型规划及设计
7、完全产权寓所应解决的个性配套服务
8、本案的网点设计
五、项目SOT分析
一项目的优势分析
二项目的劣势分析
三项目的机会点分析
四项目的威胁点分析
经济分析篇
一、项目建设总投资分析
一开发成本
二开发
三投资成本估算汇总
二、项目开发建设施计划
三、项目资金回收计划
四、项目销售收入及利润的测算
五、现金流量分析
六、不确定性分析
一盈亏平衡分析
二敏感性分析
宏观分析篇
一、沈阳市宏观经济形势分析
一国民经济保持适度增长经济总量进一步扩大
2年
现国内生产总值28.亿元比上年增长.。
第一产业现增值7.亿元增长.；第二产业现增值2.亿元增长9.；第三产业现增值9.亿元增长.。一、二、三产业占国内生产总值的比重分别为.2、.8和.。
财政收入快速增长。全年完成地方财政收入8.8亿元比上年增长.。其中各项税收收入8.7亿元增长2.8。全年地方财政支出达.亿元增长7.7。
22年前个月
国内生产总值达.7亿元比上年同期增长.增幅提高.个百分点。
第一产业现增值.2亿元第二产业现增值87.8亿元第三产业现增值2.8亿元分别增长8.、9.和2.9增幅比上年同期提高.、.8和.个百分点。
二工业经济保持平稳增长
2年
2年全市完成工业增值82.亿元增长9.。其中全部国有和年产品销售收入在万元及以上非国有工业企业以下均简称为规模以上工业企业完成工业增值98.亿元增长9.。全年规模以上轻工业企业现增值.亿元增长9.；重工业企业现增值7.9亿元增长9.。
工业企业经济效益水平有所下滑。2年规模以上工业企业产品销售率为9.9比上年下降.2个百分点。工业企业现利税总额.8亿元比上年下降8.。全市工业经济效益综合指为89.比上年下降.9个百分点。
22年前个月
工业形势良好主要表现为生产增长速度逐步快产销衔接水平不断提高工业产品出口形势明显好转工业利润降幅缩小工业经济运行质量进一步改善。月份全市规模以上工业下同完成工业总产值.7亿元比上年同月增长.8；-月累计完成工业总产值28.亿元比上年同期增长.增速比上月末快.个百分点。工业产品销售率进一步提高-月累计为9.8,同比提高2.个百分点比前个月累计提高.2个百分点。工业出口产品大幅增长月份现出口交货值.亿元比上年同月增长2.；累计现出口交货值2.亿元比上年同期增长.7。
工业经济效益水平趋于好转。-月份规模以上工业累计现利润.亿元同比下降22.；现利税.2亿元同比下降.。两项指标的降幅分别比一季度缩小了9.8个、.个百分点。亏损企业亏损额.8亿元增长增幅比一季度缩小了.2个百分点。前个月规模以上工业现税金.亿元同比增长9增幅比一季度提高了.7个百分点。经济效益改善的主要原因是部分骨干企业盈利水平趋好。
三建筑业生产持续增长
2年
建筑业现增值.亿元比上年增长.。房屋建筑施工面积2.万平方米增长2；竣工面积.万平方米增长。
22年前个月
随着住宅市场的繁荣建筑业发展速度快其增值为.亿元增长.增幅比上年同期提高8.个百分点。
四全市固定资产投资保持较快增长
2年
全年全社会完成固定资产投资2.8亿元比上年增长.。其中国有经济投资2.亿元增长8.；非国有经济投资7.7亿元增长2.。
投资结构发生变化。全年城镇固定资产投资额达28.亿元比上年增长.。新改造投资增长明显快于基本建设投资增长全年新改造投资达7.亿元增长.；基本建设投资22.亿元增长.；房地产投资继续增长全年房地产开发完成投资78.亿元比上年增长22。房地产施工面积888.9万平方米增长7.其中住宅78.2万平方米增长.。全年销售商品房92.万平方米(建筑面积)下降8.。
22年前个月
月份全市完成固定资产投资8.亿元同比增长.9。从产业划分看第一产业完成投资.亿元下降8.；第二产业完成投资8.2亿元增长2.；第三产业完成投资.亿元增长2.9。从投资管理渠道看基本建设完成投资2.2亿元增长78.；新改造完成投资7.8亿元增长2.8；房地产开发投资9.7亿元增长7.。住宅建设和销售市场繁荣。-月份全市住宅施工面积和竣工面积分别比上年同期增长.7和2.9倍住宅销售面积和销售额分别比上年同期增长.和.。住宅建设和销售市场的活跃促使住宅投资比重进一步大。前个月共完成住宅投资亿元占房地产开发投资的比重由上年同期的7.提高到8.。
五市场体系进一步完善消品市场成交额有所增长
2年
年末全市已有各类市场2个。各类市场商品成交额达728亿元,比上年增长.8。全市年成交额超过亿元的市场个。2年全市现社会消品零售额2.亿元增长.2。
22年前个月
月份全市社会消品零售额达7亿元比上年同期增亿元增长比上月增幅提高个百分点是春节之后的最好销售水平。截止月末全市社会消品零售总额累计现27.亿元同比增长.9,累计增幅与上年同期持平。
六居民消价格指持平市场物价水平有升有降
2年
全年居民消价格总指为.其中服务项目价格指.7消品价格指98.。在消品价格指中食品2.烟酒及品9.9衣着98.8家庭设备品及维修服务9.医疗保健和个人品87.9交通和通讯97.娱乐教育化品及服务.2居住.8。
22年前个月
由于受烟酒及品、衣着、娱乐教育化类价格上涨的拉动以及食品类价格的回升月份居民消价格现上涨全市居民消价格指为.与上月相比上升个百分点。但从前个月的情况看累计市场价格水平仍处于低位居民消价格指为99.。其中服务项目价格指为2.消品价格指为9.2。分品种看食品、家庭设备品及维修服务、医疗保健和个人品、交通和通讯类价格不同程度下降烟酒及品、衣着、娱乐教育化品及服务和居住类价格不同程度上涨。
七人口
2年全市人口出生率为.‰比上年下降.97个千分点；死亡率为.‰下降.22个千分点；人口自然增长率为.8‰下降.7个千分点。年末全市总人口达89.万人户籍人口比上年增.2万人。在总人口中市区人口87.7万人；县(市)人口2.万人。农业人口2.万人非农业人口.7万人。
八居民收入和储蓄
2年
全市职工平均工资为872元比上年增长.8。据统计资料显示2年城市居民人均可支配性收入达8元增长9.2。农民人均收入达到2元增长。城市居民人均消性支出元增长8.。农村居民人均生活消支出9元下降2.。全市城乡居民人均储蓄存款达元比上年增长9.8。
22年前个月
截止月末在岗职工平均工资为元比上年同期增978元增长2.。除了正常增资因外在岗职工平均工资的增长主要受机关、事业单位按国家有关件调整工资标准影响所致。前个月全市城市居民人均可支配收入累计为298.8元比上年同期增长.；城市居民人均消支出累计为228.元增长2.8。从支出结构看食品支出仍是居民消支出的主体。住房、电子通、旅游、教育、化娱乐等新兴消明显增但这些消还未形成真正的消主流。
九城镇居民居住条件继续改善
2年
全年住宅建设投资72.亿元比上年增长9.；竣工住宅面积.2万平方米增长.。城镇人均居住面积由上年的8.7平方米增至8.79平方米；农民人均住房面积达22.8平方米比上年增平方米。
二、房地产市场分析
(一)房地产现状分析
、投资快比重扩大
2年沈阳市房地产开发投资快速增长全年完成投资78.亿元同比增.亿元增长22.；占全市固定资产投资的比重达2.8同比提高了.个百分点。房屋施工面积888.9平方米,同比增长7.已成为拉动固定资产投资增长的主要因。
2、住宅投资依然居主导地位
2年沈阳市房地产开发业于商品住宅投资9.9亿元同比增长.增幅高于房地产开发总投资8.个百分点占房地产开发投资的比重由7.7上升到7.7；完成商品住宅施工面积78.2万平方米同比增长.占房屋施工面积的比重由上年的7.7提高到79.7；商品住宅竣工面积2.万平方米占商品房竣工面积的8.7较上年提高了.8个百分点成为主导全市房地产开发投资最活跃、最积极的因。
、开发土地面积成倍增长
2年沈阳市房地产开发企业开发土地面积.万平方米同比增长.倍。其中已完成开发土地面积8.万平方米同比增长7.8正在开发土地面积97.万平方米同比增长.7倍待开发土地面积.7万平方米同比增长9.。
、到位资金结构调整贷款比重增
2年到位资金.亿元,同比增长.8。除上年结余资金外,当年到位资金9.亿元。其中国内贷款占2.比上年提高了8.7个百分点,利外资占.开发企业自筹资金占29.9其他资金占.;同比分别下降了.9个百分点、7.个百分点和.7个百分点。
、置业门槛降低
沈阳市政府将出台相关政策措施再次降低“入市”门槛其目的就是通过减轻房地产交易中的税负担让消者得到的惠从政策上鼓励居民买房、卖房进一步搞活房地产市场。银行按揭政策的大力支持及贷款门槛的降低也扩充了市场空间。
、房地产市场法规逐步完善
沈阳市开始行土地储备制度对土地行开招标拍卖由政府垄断的土地一级市场已初步形成。
沈阳房产管理施《沈阳市城市房产管理条例》它的颁布对于强城市房产管理、保证城市建设顺利进行提高居住水平、改善生活环境、提高行政执法水平具有重要意义。
7、房地产市场十分活跃销售状况也保持着良好的态势
据沈阳市房产局的统计截止到22年月份沈阳市商品房销售面积.8万平方米比去年同期增长7.9其中商品住宅销售面积为2.万平方米比去年同期增长.。
22年的春季房交会展示会期间商品房成交面积．9万平方米成交额7．72亿元；存量房成交面积．万平方米成交额．28亿元。这次春交会创下28个亿的销售奇迹。
8、总体房价稳中有降
沈阳市商品房均价基本保持在每平方米2元至27元之间符合沈阳市场行情。从2年下半年开始沈阳市出现的中低价楼盘已经形成了环绕该市一环外环与大二环之间的居住圈且均价都在28元左右随着市中心土地越来越少土地交易制度的变革会使城乡结合部出现越来越的中低价位的大盘。从22年沈阳春季房交会的最新统计结果也表明全市楼价正悄悄地向中低价位转移。
9、需求空间较大但有效需求明显不足
2年沈阳市人均居住面积达8.79平方米比上年增了.2平方米但距2年人均居住面积2平方米的目标尚有相当的距离。为现这一目标今后四年沈阳市需新建住宅约2万平方米这无疑形成了较大的住房需求。而从2年的情况来看,商品房销售首次出现负增长销售面积92.万平方米。其中商品住宅万平方米同比分别下降8.和.有效需求明显不足。与此同时空置商品房2年再次攀升并创历史新高达22.万平方米同比增长.万平方米。特别是空置一年以下含一年的商品房8.9万平方米同比增7.2万平方米增长89.占全部空置面积的比重由上年的.2提高到7.。
二房地产市场发展趋势分析
、有效需求明显增
22年上半年由于土地制度的变化导致市内高档次的新楼盘上市量小而消者经过去年一年的调整期的等待后显得很活跃需求量在增住宅市场开始转入相对稳定的销售时期大的市场消者开始从去年的观望走向际成交。
2、中小户型受宠
从22年沈阳春季房交会的交易情况来看一些具有品牌优势、价格适中、户型合理的中低档楼盘呈现了供需互动的热销场面。在此次房交会8亿的成交量中价位在2～28元的商品房成交比例占总量的7％。其中均价在2元以下的商品房成交比例占总量的％。这表明22沈阳增量房市场将会呈现小户型、低档次、低价位住房紧俏中户型、中档次、中价位住房紧销大户型、高档次、高价位住房滞销的趋势。
、房价波动幅度不会太大
虽然消者对低单价、低总价产品的需求可能促使开发商增对中低价位产品的供应从而拉低市场价格但根据目前沈阳市房地产市场的活跃程度预计拉动幅度不会太大。
、二手房市场的活跃表现为房地产的快速发展提供了支持条件
沈阳市房产局息中心统计表明截至2年月末沈阳存量房转让件为7件面积2.8万平方米金额2.7亿元较2年同期交易量有所增。从总体上看二手房交易市场比商品房市场为活跃而政府的大力支持是二手房市场活跃的一个重要原因。二手房市场与商品房市场是“联动”的二手房市场的活跃表现为房地产的快速发展提供了支持条件。项目分析篇
一、项目概况
项目名称嘉盛园暂定名
位置沈阳市和平区太原街地区
发展商沈阳房地产开发有限司
设计规划规划地块北侧布置为8高层板式住宅底部二层为商业网点；南侧根据日间距布置为退台式住宅层分别是7层、层、层、底部为二层商业网点；东南侧规划为2层高层点式住宅与北侧建房相连；东侧和西侧均为二层商业网点。规划总建筑面积约为8㎡其中住宅面积为㎡商业网点为2㎡。
二、项目主要经济技术指标
三、项目片区市场分析
一项目片区环境分析
本案所在区域是沈阳市传统商业黄金地段的中心也是沈阳市许历史名店的原址及沈阳市首批个体工商业主的诞生地同时也是沈阳市的市中心所在地经济发达。本地块与中山广场、市总工会、市安局等在同一街道轴线上而这一轴线又恰恰恰是沈阳著名的景观路——南京街集旅游、购物、娱乐为一体。
交通线路发达且与沈阳地铁一线相邻地铁一线将在沈阳站、南京街设置站点也使本区域成为不可得的地铁处女地。
外来企业、外来人口相对较为房地产业的发展提供了不可得的商机。
商住需求旺盛尤其以小面积商住两房为市场青眯；
太原街老区域改造已成定局。
判断本案完全具备了作为城市中心所必需的的经济、交通、人口、投资等组成要而其产品形态必须与区域特征相吻合才有可能现市场及利润的最大化。
二项目周边客户层分析
政府机关及企事业单位林立市国税局、省地税、和平区安局、刑警支队、市供电局、二二医院、中国医大、中国联通及近2家金融机构货币分房及购房前景乐观。
家中及中高档写间聚集了大年轻、高收入、思想前卫的本、异地白领渴望拥有属于自己的房子。
区域内的个体及私营业主与大型国营商业企业并肩支撑着当地经济的发展其购买力不言而喻。
