江岸区后湖乡可行性研究报告
内容提要
江岸区后湖乡属于武汉市“十五”计划确定的三大住宅新区之一。本通过对江岸区后湖乡石桥村2.9亩的一国有拍卖地块的开发经营环境的市场调查分析以及周边主要同类竞争物业的比较后依据江岸区后湖乡当地的目前市场状况和对未来的预测对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见并结合项目的特点优势对项目进行了投资分析、财务评价和风险分析以期探讨该地块进行住宅开发经营的可能性。依据本的方案项目总建筑面积.72万平方米项目总投资9.8万元。经测算项目财务净现值2.万元项目财务内部收益率27.因此项目在经济上具有较强的可行性。
关键后湖花园项目投资开发经营
BSTRCT
TheHouhucountryinJing’nrebelongstooneofthethreeneresientilistrictshichconfirmebythe“FifteenthPln”ofuhn.ftergivingmretreserchnlysistotheevelopmentnmngementenvironmentofoneuctionrehichisonehunrententyfivepointfivenineMuonetoNtionncompringtothemostlysimilrcompetitiveresientilistrictsnerby.ccoringtothepresentstteofthemretnforecstofthefuture,thenthisrticlegivestheproject-HouhuGrennnlysisofinvestment,npprisingoffinncennnlysisofrissinorertoiscusstheprobbilitytoevelopnmnge.Inlightoftheprogrmplneinthisrticle,theprojectillbeonehunrenseventytothousnrchitecturecregesquremetersnthetotlinvestmentillbeonehunrenfiftyfivemillionnninehunrenfortyeightthousnnfivehunreYun.fterclculting,theprojectillprofitthirtysixmillionntohunrenonethousnnonehunreYuninfinnce,ntheinternlrteofreturnis27..Sotheprojectisprobbilitynptivetoevelopnmnge.
eyorHouhuGrenprojectinvestmentevelopnmnge
目录
第一章前言
一、报告编制目的
二、报告编制依据
三、项目概况
第二章项目开发经营环境分析
一、28年国内经济及房地产市场回眸
二、武汉市房地产市场分析
三、有利投资经济形势成因分析
第三章项目周边物业市场调查分析
一、投资地块的地理环境
二、后湖地区区域分析
三、项目周边主要物业分析
四、后湖乡消者调查分析
第四章项目开发经营优势点与机会点分析
一、房地产投资项目开发经营机会形成模式
二、项目开发经营优势点
三、项目开发经营机会点
第五章项目定位
一、目标市场定位
二、产品定位
第六章项目规划、建筑设计建议
一、项目总体规划建议
二、住宅建筑设计建议
三、小区配套设施建议
四、环境艺术设计建议
第七章项目开发经营策略及投资估算
一、项目开发经营策略
二、项目投资估算
三、项目施进度安排
四、项目投资与筹资计划
第八章项目开发经营状况分析
一、项目销售计划
二、项目销售收入估算
三、项目经营成本估算
四、项目利润估算
五、项目现金流量、财务净现值及财务内部收益率
第九章项目开发经营风险分析
一、项目盈亏平衡分析
二、项目敏感性分析
三、项目开发经营主要风险及对策分析
第十章结论与建议
第十一章结束语
第十二章附录及主要参考献
第一章前言
一、报告编制目的
、在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上结合项目所处的区位环境对该地块的市场价值进行合理的评估。
2、对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见并对项目的规划设计、建筑方案设计、环境艺术设计提出相应的建议。
、结合司的状况和项目的特点探索项目开发经营的可行方式。
、对项目进行投资分析和风险分析。
、对项目决策及其施的优化提出建议。
二、报告编制依据
、武汉市规划局规划方案；
2、亿房网站http://.fc.com.cn；
、国家建设部及武汉市颁布的与房地产相关法律与政策；
、武汉市28房地产年鉴；
、现场勘察和地调研所得资料。
、武汉市新洪泰中介代理司提供的资料
三、项目概况
该地块位于江岸区后湖乡石桥村总面积约2.9亩属于武汉市“十五”计划确定的三大住宅新区之一——后湖乡居住组团对于新型住宅开发有极其重要意义。根据武汉市规划局的要求该地块已经基本平整通水通电经市人民政府武政土282批准同意且可以收城市基础配套。并确定该地块的主要途是住宅地容积率不超过.建筑密度22.绿化率不低于。主要建筑形式为层建筑限高一般在2米以下也允许建高层米以下但比例不得超过2。
根据调查分析及以上资料项目产品定位为中等档次的住宅新区。建筑形式采组合式层小高层,并初步确定项目主要技术指标如下
①总地面积8.7顷合2.9亩。
②容积率.
③总建筑面积.72万M2
其中层住宅.72万M2
小高层住宅及别墅.8万M2
建面积.万M2
④建筑密度22.
⑤绿化率
以上据是依据周边物业的指标参考提出的该方案仅为初步方案在很方面还有待于进一步优化
第二章项目开发经营环境分析
一、28年国内经济及房地产市场回眸
投资机会孕育于经营环境之中作为基础性、先导性的房地产业是如此。因此对宏观经济、社会与政策环境的把握是每一个开发决策者所关注的首要问题。
28年根据经济发展的要求我国坚持扩大内需的方针继续行积极的财政政策和稳健的货币政策大力推进经济结构调整强农业基础大国有企业改革和脱困的力度施西部大开发战略采种措施扩大出口这些重大措施的施使得我国国民经济保持了较快的发展势头呈现出积极变化。投资消和出口增长快社会需求进一步回升结构调整稳步推进基础设施建设得到强经济体制改革得新的进展企业效益和财政收入大幅增经济运行质量进一步提高。《新华摘》28’
同时全国房地产开工竣工面积增势不减据国家统计局固定资产投资统计局提供资料显示28年“国房景气指”值达到.点比上年增2.点保持了快速上升的发展趋势房地产开发呈现以下特点房地产开发投资与到位资金持续快速增长；商品房销售面积与销售收入增势强劲；商品房平均销售价格稳中趋升；商品房施工总量不断扩大；新开工项目快速增如下表各级政府消化空置面积的努力初见成效商品房空置面积出现大幅度回落房地产市场呈现出产销两旺的局面。随着国家经济形势的好转和相关政策的出台投向房地产的资金明显增投资结构进一步改善房地产业呈现强劲的增长势头《中国统计》ChinSttistics28’房地产市场也呈现出以下主要特征
全国房地产开发及销售情况表
28年际比上年同期+
住宅投资亿元8.72.8
商品房新开工面积万平方米2829.
商品房竣工面积万平方米227.9.
商品房销售建筑面积万平方米98.2.9
商品房销售额亿元7..
其中销售给个人亿元28..9
占总销售额的比重79.--
．开发投资量持续增长投资结构趋于合理。28年全国房地产开发完成投资9.7亿元与上年同比增长9.占固定资产投资的2.2。其中商品住宅开发完成投资8.7亿元与上年同比增长2.8。
2．消主题发生变化销售总量逐年上升。28年个人购买商品住宅.2亿平方米占商品住宅销售面积的87.比上年提高7.9个百分点。
．销售价格稳中有升消贷不断扩大。28年商品房每平方米平均售价2元较上年上涨.98商品住宅平均售价9.元上涨8.办写房平均售价7元下跌7.9商业营业房平均售价22.8元上涨.7。个人住房贷款逐年翻番。四家商业银行个人住房贷款余额三年累计增长7.倍。其中建设银行28年末个人住房贷款余额达9亿元占该行全部贷款余额的.当年新增个人住房贷款占该行当年全部贷款新增额的。
．二级市场日趋活跃租赁市场渐成气候。现已形成新建商品房增量市场、二手房交易市场和房屋租赁市场三分天下的局面带来了房地产市场的繁荣。
．需求状况发生变化市场供求呈现样。从各城市反映的情况看随着个人买房的兴起面积不大设计合理功能齐全的中套型住房9平方米左右总体好销环境绿化配套物业管理的好坏越来越为购房者重视住宅产品的创新快品牌意识得到强品牌楼盘受到青睐。《中国房地产息》28’RelEstteInformtionofChin谢家瑾
以上资料表明国家宏观经济形势是良好的房地产市场也在稳步发展之相关政策法规的出台进行住宅投资是适宜的是和国家形势相一致的。
二、武汉市房地产市场分析
．28年房地产市场
28年武汉市的房地产市场形势是总体上处于稳步攀升逐渐走高的态势。一是全市房地产开发总投资达.29亿元较999年增长.7；全市总开工面积万平方米比999年增长.8；总竣工面积为.万平方米比999年增长2；其中住宅竣工面积达77.万平方米占全市总竣工面积的8.9比999年增长8.；全市商品房销售总面积为.7万平方米其中住宅为2万平方米占总面积的8.销售额达.2亿元；空置商品房从999年的万平方米下降为万平方米。二是在房地产租赁市场上全市房屋租赁总户为98户比999年增长租赁总面积为8.万平方米比999年增长7年租金总额为.亿元比999年增长2。三是在房地产抵押方面全市房地产抵押总户为27户比999年增长22.8说明个人购房贷款正迅速地增长。以上情况表明武汉市28年房地产宏观经济指标开始回暖房地产市场开始步入了成长期正朝着新的繁荣上升期转变。
个人购买率进一步增。商品房个人购买率是反映地区房地产市场购买力水平的重要指标28年第四季度商品房销售额为8亿元其中个人购买为.9亿元个人购买率为8.。从图中可以看出28年武汉市商品房个人购买率是持续上升至第四季度已经达到8.的水平个人购买率的不断上升也从一个侧面表明房地产市场发育良好房地产消已经启动并且持续增长为房地产市场的持续快速发展提供了条件。
2房地产投资进一步大投资结构趋合理。28年第四季度房地产投资总额为.79亿元在上季度的基础上进一步增长从左图看出28年各季度武汉市房地产投资增长非常迅速增幅很大表明房地产业新的增长周期已经到来同时也可以看出房地产需求对投资强有力的拉动作。
价格指
一季度9.8
二季度9.9
三季度28.9.9
四季度22..
截止28年月份全市完成住宅投资2.87亿元占房地产总投资的8.28年武汉市住宅累计总投资7.82亿元占房地产总投资的8.8。其中住宅类物业价格指具体见下表
各季度武汉市住宅权平均价格水平与价格指变化如下图所示:
通过下图可以看出第四季度住宅价格继续上涨但涨幅小于上季度原因是二季度的住宅价格基相对较低导致三季度住宅价格增幅较大第四季度在三季度住宅价格基相对较高的基础上难以继续保持较大的增幅但总的趋势是住宅价格保持攀升。
2．市场特点分析
2.宏观市场特点〈亿房网http://.fc.com.cn〉
．住房分配制度改革的历史性突破为房地产市场的发展提供了动力。28年武汉市正式步入住宅的商品时代。自998年2月日延续了近年的福利分配住房制度退出历史舞台货币分房制度而代之住宅的商品属性逐渐被还原出来。经过999年的过度转换从28年开始物分房已完全停止居民“等、靠、要”的福利性住房观念已经开始向商品化转变。28年月日以前凡购买房一次性付款的可享受2的折扣优惠；28年岁末购买现住房一次性付款享受优惠也全部结束从今年元旦开始则行“零折扣”。住宅这个人们生活消中占资金量最大的商品在28年完全纳入了市场经济轨道。
2．空置商品房消化能力强。28年武汉房地产市场的销售情况趋暖市场容量扩大除可吸纳上市的商品房外还消化一部分往年的空置商品房。999年武汉市空置商品房为万平方米28年新增9万平方米到28年底还剩万平方米因此在28年共消化了万平方米。
．经济适房建设得较好成效。28年武汉市不断推进和完善经济适住房建设。全年经济适房施工面积为9万平方米竣工面积为万平方米占全市住宅总竣工面积的7.2全年销预售.万平方米其中预售8.9万平方米销售率超过解决了万余户居民的住房问题先后开发了百步亭花园华锦城花园等几个规模大、环境好的重点经济适房小区。
．房地产二、三级市场联动效应初步显现。28年武汉市房地产市场结构趋于合理存量房交易明显放大二手房市场活跃程度较高。根据房地产发达地区的经验二手房市场的活跃会直接刺激住宅一级市场的发展存量房买卖的增并不意味着增量房市场的萎缩而是带动增量房市场的增长。广州、深圳存量房交易大大超过了增量房的交易而武汉市现在存量房的交易确小于增量房的交易因此利二手房交易拉动住宅一级市场的操作空间很大。28年武汉市增量房市场交易起交易的建筑面积达2万平方米而存量房市场交易达到27起建筑面积为78.2万平方米。存量房交易的兴起和已售房的上市交易大大推动了武汉房地产市场的梯级消需求。
住房一级市场增量房住房二级市场存量房住宅总量
起起27起7起
建筑面积2平方米78.2万平方米722.2万平方米
．金融系统成为房地产业的坚后盾。银行方面已经把个人住房贷款作为房地产贷款业务的主体部分银行将个人贷款的上限提至“8成年”的期限。28年全市各银行发放个人住房贷款共计29.7亿元比投资到建设环节的贷款总额.79亿元出一倍。积金方面积金贷款购房面积占全年总销预售面积的/强。28年新增归集住房积金.8亿元比999年增长.9。共批准发放个人住房贷款99户共计.亿元同比增长97.8；支持个人购房建筑面积达9.7万平方米房屋总价值达2.亿元。上图
．住房抵押对房地产市场起到举足轻重的作。28年房地产抵押总户为27起比999年增长22.8说明抵押的户增个人购房选择银行贷款按揭的增积金小额度贷款的增。同时银行快了放款速度和放款条件为市场资金融通起到非常重要的作。999年底成立了武汉市住房担保司28年全年办理担保业务起发放贷款万元其中为购买新建商品房的贷款为住房抵押融资。
7．房地产中介服务为房地产二、三级市场的启动发挥了积极作。28年武汉市围绕快启动住房二级市场开展的各项住房消服务十分活跃住房消的中介服务领域有了很大拓展为房地产市场的繁荣起到了重要推动作。截止28年共有28家中介企业遍布全市形成了中介服务的有形网络。与此同时28年8月底举办了“百家房地产中介机构承诺提供放心中介联合宣言活动”年底又开展了打击非法中介的整治工作不仅规范了武汉市中介市场的服务行为而且带动了整个行业的规范和自律为活跃武汉市二、三级市场起到了十分重要的作。
8、房交会为活跃房地产市场提供了重要的舞台。28年武汉市各区联动举办“房交会”进一步了活跃住房市场。月和月举办了两次全市规模的大型房交会同时各城区不失时机地举办了区级房交会既促进了增量房市场的发展而且也活跃了存量房的交易。据统计28年全市的房交会共销售商品房2套成交面积8.万平方米成交金额亿元；二手房成交8起成交面积万平方米成交金额.亿元；办理权证87起；办理抵押、按揭2起。
2．2观市场特点
．从地理位置来看城市周边地区由于前几年政府的基础配套设施完善环境、道路情况都得到了较大的改善使周边地区的投资和销售量均高于中心地区。从销售情况看最旺的是徐东和洪山光谷28年在徐东路上纵横不下个楼盘发售十分旺销形成了扎堆效应。徐东作为武昌的新区在桥梁经济的影响下已成为武昌最具生气的区域成为武昌居民购房的首选。同样光谷也是28年的亮点不仅汇集了大量楼盘人环境一流而且28年华工科技的成功上市光谷地区经济捷报频传其购买力的强劲推动都是光谷房地产迅速发展的原因。随着我市大力发展光谷的战略决策的落这一带的房价还在不断地攀升。
2．从楼盘结构和户型来看砖混结构的楼盘已逐步退出历史的舞台目前市场上的结构主要是框架结构。户型设计方面随着市民生活质量的提高三室两厅两卫的户型逐步代了两室两厅户型的市场主力地位受市场的青睐。而面积大都在9-2平方米之间。
．从楼盘的层高看小高层楼盘的销售开始启动改变了层楼盘占主导地位的格局。这主要是由于小高层的楼盘带电梯避了层要上楼的麻烦同时跟高层建筑比较又有通风采光好户型结构好有效使面积等优势因此成为28年销售的一个新变化。
．从楼层的销售情况看顶层销售情况好于往年主要是技术方面的突破带来的结果不少楼盘的顶楼销售都采了送阁楼的促销手段因此顶楼在空间利上合理了价格也略低一些对客户有一定的吸引力销售也比较顺利。例如统建千禧园从28年月开始销售顶楼已经全部销售完毕。
．从价格上看28元/平方米左右的商品房是最能被市场接受也是市民购买商品房时认为最为合理的价位而经济适房的被市场接受现在我市经济适房的平均价位在-元/平方米之间。
．从楼盘设计上看28年开盘销售的楼盘设计风格各异以满足市场日益张扬的个性化需求28年整个市场中有欧式风格古典风格、中西合璧的风格等种特点可谓百花齐放。不仅体现了我市发展商市场意识的进步而且也说明了建筑设计单位水平的提高。
7．从楼盘环境来看由于消者的需求层次提高有追求环境优美的需求28年我市发展商都十分注重楼盘硬环境的美化和完善。发展商在增小区的绿化面积在小区内营造环境艺术等方面都做了较大的投入。例如常青花园四小区小区内绿化点、线、面结合人均共绿地.9平方米绿地率通过物造园造景利色彩及空间处理形成层次化品位。带动了四小区的销售28年已销售了8万平方米占总销售的以上。
8．从楼盘配套设施来看28年不少发展商的楼盘都配有远程抄表、三网合一、红外监控、便民店、会所、健身房等设施注重以业主的需求为中心提供全方位的配套服务。例如百步亭花园不仅远程抄表、三网合一、红外监控、便民店、会所、健身房等基本配套一一健全引进了武汉名校育才小学附属一分校把教育嫁接到小区内部利育才雄厚的师资力量帮助业主解决了子女的就学和受教育问题。
9．从楼盘的卖点来看28年房地产销售突出的是智能化概念。其这个概念进入武汉的时间不算短但一直都未广泛推广。28年随着丽岛花园、常青花园四小区、学府佳园打出“智能牌”逐渐将这一概念置根于市场中。28年月2—日举办的智能化楼宇博览会也使“智能化”概念形成了一种趋势。智能化将成为每个楼盘不可缺少的功能。
．从楼盘销售宣传上看市场虽处于买方市场但消者还未到达理性化的地步卖方的有效引导对买方的购买决策会起到很重要的作。例如蓝湾俊园项目运了种宣传手段在江城刮起了一阵蓝湾旋风使得一大批有购房意向的消者最终都成为了蓝湾的业主。
、从品牌上看城开、统建、富强、康居、百步亭等企业的楼盘以“购买安心、质量放心、居住舒心”的特点成为市民购房的首选。
28年武汉房地产市场总体情况是很好的但是也有一些缺憾。例如在某些区域中存在着住宅商品性价比不合理等一些问题部分发展商在开发楼盘过程中还存在着较片面追求高利润的短期行为如选不精、建筑质量不合格乱收物业管理等。
．分类物业特点亿房网http://.fc.com.cn
据《武房指》统计28年四个季度武汉市房地产价格持续增长住宅、写楼价格指情况如下
从以上据可以看出28年住宅增长较快写楼的增长较为平缓。总的来说我市商品住宅的开发、销售都得了较大的发展销售价格、销售量一年中均有较大增长写楼市场也逐渐走出低迷的阴影步伐虽慢但形势喜人。通过上图进行简单的回归分析可知在28年的一季度住宅、写楼及综合物业指的趋势仍将上升。
住宅
住宅类物业一直都是房地产市场的中坚无论投资开发还是销售一直都是市场的热点我市住宅房屋销售面积已占总销售面积的9.,个人购买住宅类房屋的销售占总销售面积的9.7。28年四个季度我市住宅价格分别为9.9元/平方米、9元/平方米、28.9元/平方米、22.元/平方米呈现出逐步攀升的态势见右图全年平均价格为98.2元/平方米。
．普通商品房销售情况稳中有升少项目售价略有下调但仍然是市场内聚集人气的热点；
2．经济适房走势良好产销两旺是市场的抢手品种价格比999年上涨.；我市经济适房均价在元-元/平方米之间；
．别墅、高档寓市场有回暖趋势在都市花园、丽岛花园的带动下都有反弹的迹象价格较999年上涨.成为新的市场亮点。
写楼
由于宏观经济环境的转好28年我市写楼价格较往年都有提高。28年四个季度写楼价格分别为.9、8、8.、7.77元/平方米平均售价为2元/平方米租价为2元/平方米较999年上涨。28年写楼市场的特点是写楼的地域分布对其价格的影响程度大。28年由于写楼的密集区域转向了建设大道“金融一条街”因此28年写楼最高均价地区是“金融一条街”。写楼地段-价格分布图如下
．建设大道上自青年路下至香港路一带是武汉市高档写楼最密集的地方。汇集了招银大厦、建银大厦、新世界国贸大厦、合大厦、瑞通广场等的高档写楼。该地段真正是我市“寸土寸金”的黄金地段平均售价在78元/平方米平均月租价为元/平方米平均入住率为左右。
2．解放大道至武胜路这一地段也是我市中高挡写楼较密集的地段武汉广场、泰合广场、中原大厦、化工大厦、良友大厦。平均售价为元/平方米平均月租金为.8元/平方米入住率为退居次席。
．胜利街至江汉路一带、沿江大道。聚集了武大厦、金涛大厦、长航大厦、金冠大厦等写楼平均售价为元/平方米平均月租价为2..8元/平方米入住率为左右。
．中南路至武珞路沿线。中商广场、发展大厦、中南大厦、江天大厦、汇通大厦、亚贸广场该地段平均售价为9元/平方米平均月租价为.9元/平方米入住率达7。
．宝丰路、汉阳地区。平均售价为8元/平方米平均月租价为元/平方米平均入住率为8左右。
入TO后随着外商外资企业的进入会消化一部分的空置写楼因此我市的写楼市场会有一定的改观但写楼市场的整体走强还要靠我市宏观国民经济的拉动。
商业服务房
28年已经遏制了下滑趋势开始反弹走强。主要得益于28年市政府所进行的一系列改造建设工程如江汉路改造为步行街洪山广场、鲁巷广场、首义广场的设立等等这些都为百货销售服务业带来了巨大的商机也为商业服务房的发展提供了机会。我市28年新开大型商场2家——庄胜崇光和鲁巷购物广场百年老店中心百货重新市场定位重新改变形象武商三家店连为一体形成商业城这些都刺激了商家对商业服务房的需求促使商业服务房价格回涨。28年汉正街也提出了二次创业大夹街商城个商铺全部发售完毕。但由于还有部分地区的商业房没有配套支持没有形成规模空置现象还是比较严重经济效益不好价格很低比如徐东路上的商铺。
从以上资料可以看出武汉市房地产市场环境是良好的各类物业正朝着有利的方向发展尤其是住宅投资将得到进一步发展。
．28年及未来武汉市房地产市场展望亿房网http://.fc.com.cn
28年湖北省房地产价格从低迷状态中走出呈现出逐季上扬的态势。因此28年也是武汉市房地产发展的重要一年。
．28年武汉市的十大工程计划之一就是房地产开发方面的投资达到亿住宅竣工面积达万平方米这预示着将掀起一轮新的房地产经济热潮。28年开发主要集中在后湖、常青、南湖、四新及长丰地区人流分布将向城市外围分散武昌、汉口、汉阳人口居住和地将相对平衡。
2．28年武汉市房改的总体目标是全面推行住房分配货币化提高住房社会化、商品化程度建立适应社会主义市场经济的城镇住房新制度落住房补贴分配释放购买力。
．继续强经济适住房的建设并在28年武汉市将建立起经济适房的审核机制。经济适房的总量在与商品房协调发展的基础上现三个控制一是销售对象的审核控制；二是完善价格审核控制三是面积标准的控制。
．28年武汉市市级和各区级房地产有形市场即将全面建成并现互相连通。将提供规范交易场所提供大量市场息提供快速的交易服务对促进市场流通将有重要的推动作。
．建立高效的房地产行政管理体系积极推进房地产交易与权属管理一体化落《简化房地产交易与房屋权属登记程序的指导意见》切解决目前房地产交易与权属登记中审批环节、提供要件繁杂、办件时间过长等问题。推行一个窗口收件一个窗口发证简化程序降低收为促进房地产交易起积极的推动作。
．规范物业管理明确物业管理收的定价原则、定价方式和价格构成规范物业管理收并强监管。同时修订和完善原有的政策法规对物业管理发展和市场行为进行有效规范力争形成一个系统完整的物业管理政策法规体系。
7．积极推进武汉市国民经济和社会息化进程启动房地产息化、网络化的建设扶持一批像“亿房网”一样的高科技企业建立、完善和规范房地产息咨询服务体系大力发展房地产业的电子商务。
另据专家预测28年房地产价格的大趋势是上升但上升幅度不强呈“软升“状态。
支持软升的主要有以下因首先是项房地产扶持政策联动将拉动房价上扬28年这些能影响房市的政策主要有住房分配体制改革住房供应体制的重大调整二手房交易市场的进一步开放住房金融培育和快发展强住宅产业化提高住宅建设整体质量等这些政策极有可能将住房的巨大潜在需求转化为有效需求。
另外银行的次降息也有利于居民增对住房的投资住宅消的可能性和市场将会扩大上有关金融政策措施的施也会对房地产起推动作如28年国家大住房积金的归集力度重点发展住宅组合贷款业务延长按揭期限完善住房贷款保障等都对促进市场消化提高市场价格起到积极作。《长江日报》28’9
(三)有利投资经济形势成因分析亿房网http://.fc.com.cn
一国家宏观经济的影响
截止月份我国经济保持8.2的高速增长。是亚洲金融危机以来表现最好的一年。主要表现如下月份全国完成工业增值27亿元比上年同月增长.继续保持比较快的增长势头。-月累计完成工业增值227亿元比上年同期增长.。国有和股份制企业生产增长速度超过集体、外商及港澳台投资企业生产增长表明我国经济已经走上健康发展轨道。工业产品销售率稳定提高。月份工业产品销售率为97.2,比上年同月提高.2个百分点与上月产销率基本持平。-月累计工业产品销售率为97.27,比上年同期提高.个百分点。前个月累计出口交货值比上年同期增长2.仍保持了快速增长的势头。月份全国居民消价格总水平比上月上涨.7％比去年同月上涨.-月累计平均全国居民消价格总水平比去年同期上涨.2。其中居住商品和服务项目价格分别比上月上涨.和.。
二武汉市经济发展势头良好
今年以来武汉市GP一直保持以上的增长率因GP增长带来的财政收入增长额约为亿元左右。月份全市国有工业及年销售收入万元以上的非国有工业企业完成工业增值2.8亿元按可比价格计算比上年同期增长.。各种经济类型工业竞相增长外商及港澳台经济增幅最高。国有经济、集体经济、股份制经济、外商及港澳台经济分别完成工业增值2.2亿元、.8亿元、.亿元和.9亿元比上年同期增长.、.、.9和.；－月份全市完成固定资产投资9.亿元比上年同期增长.7。其中基本建设完成投资7.28亿元增长.；新改造完成.9亿元增长2.9；房地产完成7.2亿元增长.9。消品市场繁荣兴旺外贸出口大幅增长。对外贸易月份现外贸出口万美元比上年同期增长.保持较高的增长幅度。截止月底全市国有工业企业总产值同比增长.产品销售收入增长22.8现利税增长7.9现利润总额由去年同期的负2亿元到今年盈利.7亿元亏损企业的亏损额由去年同期的7.9亿减少到.亿元。
三全国整体房地产市场发育发展情况良好月空置面积分类指值为98.8点明显低于去年同期.82点的水平。今年前个月商品房空置面积的增长速度为.8当月净增空置面积9万平方米。在销售持续升温的推动下商品房销售价格稳中趋升。截至月全国商品房平均销售价格为每平方米29元同比增长2.2是下半年以来的最高增幅。其中商品住宅销售价格为每平方米92元比前个月增7元。今年房地产开发投资明显快于同期基本建设和新改造投资增长速度。今年前个月全国完成房地产开发投资7.亿元同比增长2.增幅比去年同期提高.7个百分点房地产开发投资占固定资产投资比重达2.。受房地产开发与销售快速增长的影响土地开发面积明显高于去年同期。前个月全国累计土地开发面积7万平方米同比增长.9。
三积金归集、商业银行住房贷款的有力支持
据统计今年全市积金归集额为亿元超过政府.亿的目标积金使.8亿元截止今年积金历年累计归集额为22亿元。另外商业银行住房贷款的程序简化、贷款额度的大及贷款年限的延长都为启动房地产市场个人消创造了条件。
在充分的资料基础上综合上述房地产投资环境分析和经济形式成因分析可得出结论国家宏观经济形式是可喜的与房地产有关的政策和法规有利于房地产市场的进一步发展和活跃因此可以说后湖花园项目在投资机会选择决策、地段选择决策这两个方面是有充分科学根据的。
第三章项目周边物业市场调查分析
项目调查是可行性研究工作的基础是在地域选择后进行的项生活指标的调查。本次调查分析主要是针对拟投资地块的地理环境后湖地区区域房地产市场地区既有的生活消条件后湖地区住宅消者等几个方面的调查为项目的可行性分析和研究提供充的研讨依据。
该项目位于江岸区后湖乡现在先对江岸区房地产市场作简要的概述。下图表是江岸区28年的房地产价格和指
为地块两头的姑嫂树路和岱黄路。姑嫂树路交通便捷,有,7,8,7,27,,路等通向各个方向,江岸区价格江岸区指
一季度228.78
二季度2227.8.87
三季度222.22.8
四季度222.2.2
28年第四季度江岸区的价格指走势由上季度的下跌转变为小幅上扬但指仍没有达到二季度高度因为江岸区的房地产价格水平在武汉市是属于较高的而今年房地产开发大集中在江南地区使得该区的住宅价格徘徊不前江岸区由于自然条件的限制使得住宅开发投资大部分都分布在中北部地区建设大道南北台北路、香港路一带是房地产开发投资较集中的地带主要原因是该地区的建筑密度较小交通便利距离中央商业区较近这一代拥有台北花园、台南花园、德富花园、澎湖高级寓、台北花苑碧波寓、国城园林小区等的住宅小区。位于高雄路的国城园林小区998年月开盘目前已属尾房但第四季度以2元/平方米的现房价格出售了平方米销售业绩较好。
后湖、竹叶山一带也是该区房地产投资的热点地区之一这一地带是相对较偏的地段根据“城市空心化”的理论离市中心区有一定的距离自然环境较好并且有开发大片住宅小区的条件是未来最适合居住的地区之一。这一带已经有佳海华苑别墅、竹叶山花园、后湖生态花园等住宅小区。这一地区在未来升值的可能性较大。位于该地区的东方恒星园本季度期房销售价格为88元/平方米低于江岸区的均价本季度销售了.万方。
一、投资地块的地理环境
土地是不可再生资源一个项目的土地价值是有种因综合作的结果。土地所处的地理位置周边的自然环境人环境市政配套及临近楼盘的品质等决定了此地块大部分的市场家者因此我们首先从地块环境入手调查分析。
.土地性质及地理位置综述
地块面积净地面积8.7顷近似平行四边形周边主要有水塘菜地和村镇建设地构成较平整。
该地块位于江岸区后湖乡石桥村远为农田整个地块较平整无丘陵小山包且地块的延伸四周也大致是一望平原地块周围有叫的村庄主要有石桥村塔子湖村由渔家墩福园村芦家墩三个自然村构成新春村有28人左右；还有成片的采地和零星的湖面分布在地块周围。
2.地块自然景观及环境质量
2.自然环境
该地块总体来看属于平原地区空气较好无大型污染植被水系丰富。
以下为地块四个方向的环境情况
.南向
远望是一条长条沿路而建的现代化建筑能隐约感受到大都市生活京广铁路从旁边横贯而过由远及近是大片开阔地带无障碍物临近的后湖大道平行延展该方向上因有一高压输电线路沿后湖大道方向铺设使得该方向上无论近看或远望的视线都被干扰另外区域环境因建设路略有空气和噪音污染。
2.北向
北面遥望张堤成片的草地带状的防护林区沿堤分布大片的湖泊莲池密布自然村落散布其间湖水清澈空气清新宁静而美丽但近处有零星的小村落削弱了景色。
.东向
远方较开阔中部为建设中的东方恒星园近处的竹叶山路边为商铺工棚映入眼帘黄孝河平行流过隐约有河水淤积下来的异味。
.西向
西对姑嫂树路进处无高层建筑视野开阔远眺现代都市居民区隐约可见正在施工的新华家园自然村落和耕田水塘由远及近步入视野也是因大道的施工沿路有灰尘。
2.2项目周边情况
我们选择以本地块为中心南至五干道发展大道北至张堤附近东西以姑嫂树路和岱黄路两侧为界集中调查。
．地形地貌状况详见附图地形地貌图
2．物业形态划分图详见附图物业形态划分图
．局部放大图详见附图局部放大图
附图说明
.岱黄路一带区域调查
自然环境该带为平原地段靠近黄孝河两旁不远处有若干小湖附近的村落有石桥村塔湖村新春村都属于后湖乡。后湖乡乡政府靠近竹叶山路距石桥村不到米。附近设有成片的自然林或人工林惟有路两旁不的树林大车过后尘土飞扬该地段绿化较差但也没有什么大型的污染源。
社会环境道路路面状况较差经常有载货的大卡车经过到市内的交通不便利沿线只有7一路交。地段入口处有大东门客运站有许通向周围县市的长途客车。水电气的基础建设均以到位电话线已铺设但没有网络线和有线电视线新建小区除外。路边附近有2-个门诊部有中国合农行等金融机构的分点。石桥村对面有华中高级中学但距石桥村较远。没有大型的娱乐场所只有几家小型的台球厅。
人环境沿路两旁的居民来自不同的地方主要是石桥村塔湖村等附近的村落。另外还有武昌汉口汉阳的居民到此打工。同时有黄陂等附近区县的居民。他们大是出外打工来到这里租当地居民的住房沿路地带和石桥村大概有2-千人。居民的房屋大体为2-层比较简陋。
经济环境有一大型钢市场路两旁一直到石桥村居民的收入水平不等属石桥村的居民每年固定有-元的收入来源于村办企业承包队出租房。另外村民可选择在路两旁租商铺发展第三产业或在一些私人办的司打工如武汉新基业混凝土有限司等他们的收入较高每月有元左右的收入另外有些较大的司都有集体宿舍员工来在各处有的住在二七路。
此处本地块东北方向的村落属于石桥村六队该队共有户约2人村民主要以种田打工出租房为生。对村大队而言收入主要以“卖地”为主该村的集体地约亩收入该居民发放补助基本上每户居民为-元/年。该村交通不发达小学中学都比较远。居民主要以石桥村人为主有一些来自黄陂等地区的打工者。工厂很少只有几个村民自办的个体小企业。雇员为本村居民村民自建房为二层楼房建筑面积约平方米左右很房子由外来者租住该村的水电通讯等都不完善绿化状况较差周围有很废墟空地基础设施和共设施都不完善。
2.塔湖村至张堤路段调查
自然环境沿线区域自然风景较好湖泊村庄钓鱼台无污染空气清新景色怡人。沿张堤路段以绿地防护林区和湖面次第构成地势平坦；塔子湖路段属平原地区沿路自西向东依次分布新春村塔湖村由渔家墩福园村芦家墩三个自然村构成。周边以菜地耕地为主零星分布水面石桥村路段基本同上。
社会环境该区域位于江岸区边缘。纵有张堤横有竹叶山路内为塔子湖路段交通便利有729路交车。给排水设施齐备供电设施相对不足但具备发展条件有待进一步建设通讯便捷暖气设施有待进一步开发建设有液化汽供应站。
经济环境该区域人口经济力不强居民收入水平普遍不高工矿企业大都以民营私人企业为主现达到大都处于半停产状态但私营企业仍具相当活力。商业金融业服务业仍处于落后的萌芽状态有银行合作社零星分布其间。当地居民收入差距较大新春村塔湖村平均月收入在元左右主要以房屋出租村办工厂承包打工养殖为主。
.姑嫂树路段调查
沿汉兴路至张堤段,交通便利,有,7,8,7,27,,路交线路经过,物业基本为三层商住楼,底层为商铺,楼上为住房。商业发达,相关的银行,医院诊所,小学,中学设施齐全,有汉兴学校,武汉市第七十一中学设在该区域,但环卫,绿化,无了设施仍停留在相当低的水平。居民以本村居民为主,外地人占小部分,村居民收入来源以出租房屋,商铺,打工为主。区域内有祥龙业,华美生活锅炉制造厂,红岩汽车武汉销售司等为民营及私营企业.沿路可视园丁苑、富康花园等已入住的居民小区。
沿张堤段以居民区为主,零星间隔有林区和小块菜地,无商业门面,有两个工厂及武汉新世界畜禽水产市场。沿线有路车通行,基础设施,共设施相对滞后。姑嫂树路段以民营,私营工厂为主,大都处于半停产状态,另外该区域内设有武汉市劳教所,戒毒所。居民收入主要以经营钓鱼台,打工,出租房屋为来源.道路情况较差,路面较窄,且坎坷不平,绿化很少,自然环境一般,无污染.
整个经济力较同区域内其他村较强,交通也便利,基础共设施也相对完备,但自然环境,景观不如其他村。
.后湖大道西段至石桥村一带
属石桥乡行政划分,居民约8户。因没有土地,乡民很少务农,乡里只有少鱼塘。乡里人们生活来源主要靠外出打工和房屋出租,每户的房屋大部分为2-层的楼房.区内企业和少,大部分已关闭,只有少几家如佳乐化学涂料有限司,田田股份集团有限司在经营。汉口殡仪馆就在石桥村路旁,有两所学校,一所幼儿园,两个集贸市场,一个卫生所和几个小诊所,因后湖大道在建,乡里的水电十分方便。
.黄浦路一带至工农兵路一带
自然环境:沿线因是城区主干道,叫喧哗,发展大道至姑嫂树路两侧临街为建筑,底层为商铺门面,上层为居民居住。二七路沿线景观较差,正在进行基础设施道路建设,旁边为低层住宅,商业房较少,离二七路几十米以外为江汉铁路西线铁路线以外是大片的农田.
人环境:发展大道一带科,教,,卫,娱乐等设施一应俱全。发展大道临街主要是商铺,背街处大为住宅,其中发展大道,二七路附近都有村庄:黄浦园丰村,胜华村,人口量均在28-人之间。
经济环境:发展大道一带较繁华,银行,酒店及商业网点较;二七路现今在修建路,路旁有零散建筑物,大部分要拆迁,道路通车后,经济环境会有大幅度的提高。
二、后湖地区区域分析
.基础设施状况分析
.交通状况
本地块四周已初步形成了大的交通体系,东西向有近年来新建和在建的发展大道,后湖大道,幸福大道,张堤路段,其中,后湖大道正在紧施工建设,年底前建成通车后将对本地块项目提供良好的条件,南北向主要岱黄路交少,只有7一路交车,终点止于东方恒星园门口,与发展大道交汇路口还有东大门客运站,客车主要是运送人员去黄陂等县城。
.2人环境及生活配套设施
地块周边商业网点和金融机构交齐全的主要位于发展大道和姑嫂树路沿线,如世华大酒店,中百仓储,农行,建行等,但距离本地块较远,岱黄路沿线主要为小的商业铺面,专业性市场,无酒吧,网吧等娱乐设施。教育机构不健全,仅有华中高级中学,塔子湖小学和黄浦园丰村小学,田园小区小学等,医疗设施缺乏,主要为小的门诊部。总的来说,人环境几生活配套设施较差,是项目开发的一大劣势。
