第一章概述
一、项目概况
1、项目名称及性质
名称休闲度假苑
性质新建
2、项目内容
星光湖休闲度假苑项目包括狩猎区、射箭场、别墅区、中心接待区、停车场、野营区、农庄美食休闲区等；总投资9万元。
3、建设地点
4、建设单位
业主单位综合开发有限司
负责人乐道明
二、可行性研究报告编制依据
《中华人民共和国水法》、《中华人民共和国水污染防治法》、《中华人民共和国水土保持法》、《黄陂区土地利总体规划》、《黄陂旅游开发总体规划》纲要、《武汉市木兰生态旅游区环境保护规划方案》
三、项目背景介绍
世界旅游业的快速发展已经成为现代世界经济的一大特征在过去的十年里全球旅游业平均增长率达9自改革开放以来我国旅游业已成为第三产业中最具活力的新兴产品国民经济新的增长点。据专家研究表明中国国内旅游是世界上量最大、增长最快、市场潜力最强的旅游市场预计从现在至2年中国旅游业年平均增长率将达2。现阶段旅游活动的特点是短程、短时、少消、周末游、消需求方式的休闲、娱乐、观光为主空间结构表现为以大城市、著名景区为中心的辐射圈层结构。随着社会生产力进一步提高人们生活水平的提高追求自然、粗犷、张扬个性成为很年轻人的追求越来越的人通过旅游这种方式去追求身心的放松缓解工作的压力和紧张的情绪渴望在山间田野、绿草碧水之中亲历竞技、游猎、野营劳作体验自然之悠闲乡村之静谧。因此生态田园游、乡村休闲将成为国内旅游业发展的新潮流。
武汉市常青城市综合开发有限司由武汉市城乡建设司、武汉南湖房地产司、武汉市乐建市政工程有限司共同出资组建经济、技术力量雄厚长期从事国内房地产开发、市政工程建设对国内特别是武汉市各类市场息了解全面市场判断能力强通过对国内外旅游业形势的分析对武汉周边休闲度假市场的长期地考察分析认为投资建设木兰星光湖休闲度假苑潜力大、风险低、回报高无论从促进地方经济发展的角度还是从壮大企业自身经营规模分散投资分散风险的角度该项目进入际施可行。
第二章项目地旅游资源分析与评价
一、自然资源分析
1、地貌景观
星光湖休闲度假苑半抱泥河水南汊由个半岛面积达8余亩的近岸陆地组成低丘绵连层峦叠嶂山水兼备灵禅共通幽静而自然峰峦有七座不高海拔8—8米独自成峰抬腿可登。半岛有个半岛伸入星光湖中形成良好的亲水岸线景观。
2、水域风光
临休闲度假村各山顶星光湖水光湖色尽收眼底岸线透迤汊湾；星光湖面积约7平方里容7万立方米水体清澈水质良好基本符合《地表水环境质量标准》Ⅱ类标准。
、生物景观
主要植被类型有亚热带常绿针叶林、亚热带落叶针叶林、亚热带阔叶林常绿阔叶混林；植被生态系统分层明显乔木高度—7米盖度灌丝—2米盖度8—9草层稀疏分布于荒地区、疏林区；常见树种为松树、杉树间成有构骨、枫林、火棘、冬青、枫杨等草种主要为白茅和红茅。
由于人类活动的影响星光湖休闲渡假苑内植被类型不尽一致异质性高土地利类型因此也不一致主要为有林地乔林盖度高树种较；疏林地乔木盖度低树种单一主要为松树；荒地、灌木丛生覆盖度良好；耕地主要为种植旱生作物。
野生动物常见野生动物有野兔、野猪、野鸡、野鸭等说明本地区生态系统质量良好动物生境人类破坏不是严重。
5、气候、气象条件
本区地处中纬度属湿润的北亚热带季风气候区四季分明光照充足雨量充沛。由于本区整体的植被生态系统保存完好依山傍水林木葱郁空气格外清新环境适宜是避暑休闲佳地。
二、人旅游资源
如果说黄陂盘龙化蕴育武汉的明与发展则的历史人物和事件演绎着黄陂精神这里既有佛道伦理也有二程理学化既有木兰从军的故事也有近代风云人物证战沙场的佳话。
民间习俗黄陂有“无陂不成镇”、“九佬十八匠”之称有经商和从事手工制作的传统黄陂泥塑、铸铁、纺织土布、竹器等是十分可贵的旅游资源。
民间艺术黄陂皮影戏和湖北大鼓久负盛名；楚剧和汉剧也有市场；而节庆期间的民间艺术活动为采莲船、蛛蚌精、踩高跷、舞狮、舞龙灯等是独具特色观赏性、娱乐性都很强。
三、旅游资源评价
评定旅游资源等仅对确定旅游开发的重点和时序具有重要的指导意义
星光湖休闲度假苑兼备自然与人条件资源种类较组合状况较好具有一定的开条件；在种类资源中水域风光条件最好其次是林草资源；根据我们地勘察情况咨询有关专家意见评价其旅游资源质量整体并不高属一般水平但其可塑性较好根据现有资源情况合理休闲度假的经营定位可变劣质资源为有效资源重点突出休闲度假“活动”的特色如狩猎、射击、对抗射击等利现有特色资源弥补整体资源质量的不足。
第三章项目可行性分析与评价
一、项目施的必要性
1、是推进黄陂旅游产业化、元化发展的需要。
从黄陂旅游发展现状分析目前主要是形成单一的休闲度假及森林景观游吸纳人群年龄结构和消结构也较单一。仍停留在走走、看看、吃一吃的层次没有参与、体验的的快感没有再次吸引人群的能力。星光湖休闲渡假苑仅有休闲度假功能重要的和特征是狩猎与射击竞技刺激性强参与感盛体验深因此吸纳的消人群消结构也不一样；野营、野炊同样是一种特色有不同的体验和感觉。这些娱乐项目的发展无疑含丰富和促进黄陂旅游产业的发展。
2、是黄陂旅游兴区的需要。
黄陂是农业大区人口经济相对比较滞后北部地区由于地貌及资源赋有的情况分析发展工业或集约化农业均有不可逾越的障碍根据“黄陂十一五经济发展总体规划”及“黄陂区十一五旅游总体规划”北部地区划为木兰生态旅游区的定位是十分科学合理和事求是的。该项目的施将进一步拉动黄陂经济及地方经济的发展。
3、是投资企业不断发展的需要。
经济是元的作为投资商必须敏锐判断经济发展主方向合理资金投向得最佳效益同样抓住机遇和切入点也非常关键。休闲旅游业方兴未艾发展势头强劲适时进入不仅可现投资元化抢占商机能壮大企业发展规模分散投资风险。
二、项目竞争优势
、区位优势
木兰星光湖休闲度假苑位于黄陂星光湖东岸距武汉中心城区仅余里有岱黄路和黄孝路相连驱车仅需分钟可直接抵达交通十分便利；区内交通网密集可便达孝感及武汉周边城镇。距武汉天河国际机场约里。
木兰生态旅游区已成为武汉名符其的后花园其品牌效应日益强劲成为武汉市郊区旅游的一大热点区内景点特色各异；星光湖休闲度假苑既可占本区旅游品牌的市场效应又可抢后发而先至之机遇。
2、市场优势
星光湖休闲度假苑主要客源市场是武汉市包括武汉市市民和外地来汉的旅游者商务、会议旅游其次是孝感、麻城、黄石等中小城市。武汉是华中地区特大城市人口8余万流动人口余万旅游消市场潜力巨大；根据同行业研究游客武汉黄陂居民占8省内除武汉占2省外占。随着武汉市经济的发展和人们收入的提高生活方式武汉消习惯的改变武汉人对休闲、娱乐的需求与日俱增走出家门度假、娱乐的人群会不断增长。
、资源优势
尽管星光湖休闲度假苑从旅游资源评价的角度整体质量不高但人们对旅游产品的需求却因人而异因景而各具特色只要依托主要资源合理开发与利因需求而定位市场前景就会光明资源优势就尽发挥。
4、企业经济与技术优势
三家联合司经济技术力量雄厚长期从事房地产开发和城市市政工程建设具有准确判断市场经济活动规律科学投资的能力具有抗拒市场风险和对星光湖休闲度假苑深度开发和规模发展的能力并能在武汉市投资圈形成聚集效应同时有强烈的投资意愿。
、旅游产品优势
木兰星光湖休闲度假苑娱乐项目如狩猎、射击、野营、野炊等独具特色与黄陂区内其他景区的项目形成优势互补产品相对样娱乐性高消层次高。
三、竞争劣势与不利条件
、资源质量相对较差除水域景观外其他游戏景观的开发需大量投入增成本延缓降低企业效益。
2、项目开发管理水平有待进一步提高星光湖休闲度假苑是一项综合开发项目需对项目方方面面进行论证科学经营理念在可研究成后应严格项目管理科学规划。
四、机遇与挑战
经历了一轮旅游热潮中国旅游者感受到了大旅游的“挤、乱、差”旅游需求日益差异化目的地选择日益样化娱乐项目日益特色化无疑木兰星光湖休闲度假苑将是武汉市民新的最佳选择项目发展奠定了良好的基础。这是项目顺利发展的重大机遇。
木兰星光湖休闲度假苑面临区际间竞争的挑战项目包括了农家乐、别墅会议室与会议接待等相似项目且是投资的主体这些必将同区内其他先行开发和即将开发的旅游项目形成竞争这时项目高水平管理深度开发并形成特色是一项严重的挑战。
第四章客源市场分析与预测
改革开放以来武汉抓住机遇扩大开放施了国民经济持续、快速、健康增长年平均增长率达。居民收入稳步增长城镇居民人均可支配收入近万元；劳动就业工作得新的进展全市从业人员余万人。调查显示家庭总收入—万元的占—万元的占2.82—万元的占2.—2万元的占.。
一、目标客源市场定位
木兰星光湖休闲度假苑的市场定位应是角度的、立体的、动态的随着客源市场变化而适时调整。
1、从客源市场区域来看
应主要定位于一级、二级市场一级市场主要包括武汉市及其远城区孝感市；这些城区到木兰湖星光湖休闲度假苑交通方便且历史化、风俗习惯、消行为大体相似人群往来密切有传统的协作关系及地缘关系。二级市场包括荆门、黄石、麻城、仙桃等城市这个范围内人口交通便捷城市经济也较发达具有很大的市场潜力。
2、从旅游动机和出游目的看
应定位于周末游假日游并兼顾休闲、体育、商务、会议等客源市场。
3、从客源组织形式看
应定位于组团和散客相结合的市场。
