时富花园、E栋开发可行性研究报告目录
一、报告摘要
⒈开发企业
⒈2项目简介
⒈项目经济效益指标
⒈结论、风险及建议
二、项目概况
⒉项目综述
⒉.项目位置
⒉2项目地
⒉2.地面积
⒉2.2地块形状
⒉2.地块现状
⒉2.项目经济技术指标
⒉项目发展状况
⒉.项目发展单位简介
⒉.2项目法律手续
三、项目投资环境
⒊宏观经济分析
⒊.全国整体经济环境
⒊.2东莞经济环境
⒊2寮步镇概况
⒊2.寮步镇经济
⒊2.寮步镇城镇规划
四、区域地产市场分析
⒋市场总体特征
⒋2市场供给分析
⒋2.住宅供给
⒋2.2商业供给
⒋市场需求分析
⒋.住宅需求
⒋.2商业需求
五、项目发展定位
⒌项目SOT分析
⒌2发展战略
⒌形象定位
⒌产品定位
⒌户型定位
⒌客户定位
⒌7价格定位
六、营销策略
⒍营销策划
⒍2营销计划
⒍场地布置
⒍营销
七、物业管理策略
⒎物业管理的前期介入
⒎2管理的确定
⒎具体对本小区的物业管理的建议
八、项目可行性研究
⒏项目投资估算及资金筹借计划
⒏.投资与成本估算
⒏.2开发估算
⒏.总成本汇总分摊表
⒏.资金筹借、投资计划及借款利息
⒏2项目销售和租贷收入测算
⒏2.住宅销售单价的确定
⒏2.2商铺销售单价的确定
⒏2.车位销售单价的确定
⒏2.总收入估算
⒏项目财务评价
⒏.税金计算
⒏.2损益表及静态盈利分析
⒏.现金流量表及动态盈利分析
⒏.资金来源与运表的货款偿还能力
⒏项目不确定分析
⒏.盈亏不确定分析
⒏.2敏感性分析
⒏.决策概率分析
⒏.风险规避和控制措施
⒏项目效益评价
⒏.项目社会效益评价
⒏.2项目环境效益评价
⒏结论与建议
一、评估结论
二、有关说明及建议
一、报告摘要
1.1开发企业
东莞市时富花园开发有限司是香港时富集团下属全资企业,主要从事房地产开发、销售、租贷及管理业务注册资本人民币2万元。企业经营状况良好具有较好的发展潜力。
1.2项目简介
本项目位于东莞市莞樟大道与五环路、莞深高速莞城出入口交汇处东侧地面积7977平方米指E和型建筑面积9988平方米建筑密度不大于29建筑高度控制在7层以下。
1.3项目经济效益指标
项目总投资2,8,92元
项目销售收入9,8,88元别墅/住宅销售率9；商业销售率
税后利润,,992
成本利润率2.
财务内部收益率(FIRR).27
财务净现值(FNPV):,,272
动态投资回收期.87年
贷款偿还期2年
1.4结论、风险及建议
结论
本项目开发商已合法得本项目土地使权各项建设手续正在申办中。因此我方在后面的分析测算中假定本项目在土地得、立项、开发建设、销售等方面均遵照国家及东莞市的房地产项目开发程序及规定。
根据测算在预测的销售价格、销售率条件下本项目具备良好的可行性。
风险及建议
寮步镇房地产市场规模小具属于封闭型市场因此需要切考虑市场容量和市场销售节奏；本地块虽然土地成本较低但仍需要严格控制工程成本和管理成本。
充分利地块位置优势和地段资源；与知名专业设计司、品牌力建筑司合作强强联合打造小区品牌和企业品牌；制定合理的市场营销方案扩大媒体宣传注重营销推广保证销售资金回款。
二、项目概况
2.项目综述
2..项目位置
项目位于东莞市寮步镇横坑村,东临三星、伟易达,南望旗峰山园,西靠东城及东城汽车客运总站北向莞樟大道。
2.2项目总规划地面积,88平方米,项目总建设地面积282平方米,容积率不大于2.,建筑高度控制在28层以下。
2.2.2地块形状
地块呈四边形,整体形状较规则。
2.2.地块现状
项目地地势平坦,五通一平,具备建设条件.
图7地块现状之一图
图8地块现状之二图
2.2.项目地经济技术指标
根据委托方提供的资料,本项目各项经济技术指标如下表所示:
2.项目发展状况
2..项目发展单位简介
东莞市时富花园开发有限司
成立日期:一九九四年九月二日;注册:;编:No98;住所东莞市寮步镇横坑金银岭开发区;法定代表人:朱正贤;注册资本:2万元;企业类型:合作经营(港资);经营范围:建造东莞时富花园商品住宅、商场及配套设施开展销售、出租及管理业务;涉及许可证的项目凭证可许经营).营业期限:自一九九四年九月二日至二OO四年九月一日。
时富花园开发有限司的土地储备情况
东莞市寮步镇横坑金银岭亩土地
２.３.２项目法律手续
本项目在土地得、立项、开发建设等方面均遵照国家及东莞市的房地产项目开发程序及规定。
三、项目投资环境
３.１宏观经济分析
３.１.１全国整体经济环境
１22年国民经济良好发展势头
全国国内生产总值2,98亿元按可比价格计算比上年增长8。其中第一产业增值88亿元增长2.9；第二产业增值2982亿元增长9.9；第三产业增值,亿元增长7.。
２全国地产市场状况
房地产市场继续保持增长势头。在２００２年我国经济持续快速发展、城市化进程快、居民收入水平提高及政府启动内需的政策都为房地产业的发展注入了新的活力在诸利好因的驱动下房地产市场也继续保持在高位运行状态。预计２００３年的房地产市场发展主题结构调整和规范是主线市场体系将进一步完善供求两旺行业继续保持增长势头。
房地产投资继续增长但增幅会逐渐回落
２００３年房地产投资增长将明显放慢；房地产企业效益降幅可能较小但企业间的差异将很大；产品结构调整步伐快新型建和高科技广泛应；外资进入速房地产企业将强联盟在海外资金速进入的同时国内房地产企业也将会强联盟以适应发展要求和应对来自各方面的挑战。
房价地域分化明显价格走势温和回落
由国家计委经济研究所与北京新华在线联合推出的《中国行业景气分析报告》指出２００３年房价将呈温和回落态势房地产业今明两年将进入回落盘整阶段；房改以及相关的政策效应经过前几年的充分释放后正趋于明显递减；个人购买继续成为市场主流。因区域发展的不平衡房价发展趋势呈现较大的差异性高速发展的中西部地区价格将保持增长势头发展成熟的东部沿海地区房价则出现调整回落。
品牌化将成时尚行业竞争走向深入
以品牌为核心来重组企业和配置资源的重要机制在房地产开发市场中初露端倪并出现了一批像万科这样营造品牌比较成功的企业受到市场的追捧。２００３年房地产业将秉承品牌化发展趋势个性化、品牌化继续成为时尚成为各个房地产企业在竞争中制胜的重要策略。
停止出让别墅地调整房地产开发结构
为切保护土地资源维护土地利总体规划和城市规划的严肃性规范土地市场秩序防止楼市动荡造成风险２００３年２月１８日国土资源部就“清理各类园区地强土地供应调控有关问题”发出紧急通知。严格控制土地供应总量特别是住宅和写楼地的供应量优化土地供应布局和结构防止楼市动荡带来风险。停止别墅类地的土地供应。过量供应的地方要认真进行清理。普通住宅价格上涨过快的地方可以适当增当地居民购买并居住的普通住宅的土地供应但也要把握市场吸纳能力严格控制总量。
进一步强房地产贷业务管理
２００３年６月５日中国人民银行下发《关于进一步强房地产贷业务管理的通知》通知要求强房地产开发贷款管理引导规范贷款投向。房地产开发贷款对象应为具备地产开发资质、等级较高、没有拖欠工程款的房地产开发企业；贷款应重点支持符合中低收入家庭购买能力的住宅项目对大户型、大面积、高档商品房、别墅等项目应当限制；房地产开发企业申银行贷款其自有资金指所有者权益应不低于开发项目总投资的３０％；对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款贷款额度不得超过所收购土地评估价值的７０％贷款期限最长不得超过２年；为减轻借款人不必要的利息负担商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款；对借款人申个人住房贷款购买第一套自住住房的收付款比例仍执行２０％的规定；对购买第二套以上含第二套住房的应适当提高首付款比例；借款人申个人商业房贷款的抵借比不得超过６０％贷款期限最长不得超过１０年所购商业房为竣工验收的房屋。对借款人以“商住两房”名义申银行贷款的商业银行一律按照个人商业房贷款管理规定执行。
东莞市宏观市场环境分析
东莞市概况
东莞位于珠江三角洲东北部东临惠州、博罗南连深圳西与番禺隔海相望北距广州５０里南距香港９０里地处穗深港经济走廊的中间水陆交通极为便利广九、京九广梅汕铁路在此交汇；广深路贯穿其中；距广州白云机场和深圳宝安机场都只有５０里左右；主要港口——虎门港是国家一类口岸对外国籍船舶开放。当地气候温和物产丰富是著名的鱼米之乡。同时东莞还是全国著名的侨乡。祖籍东莞的海外侨胞有２０万人港澳台同胞７０人。优越的人地理环境吸引了大批外商前来投资。
东莞于１９８５年９月撤县设市１９８８年１月升为地级市不设县现直辖３２个镇区。全市陆地面积２４６５平方里本地户籍人口１５６万人外来暂住人口近５００万人。
一、政策法律环境分析
从２００２年至今国家、广东及东莞市颁布执行了一系列新的法规制度促进了房地产业健康持续发展
１、规范房地产开发商的法规
《关于进一步强房地产贷业务管理的通知》
中国人民银行在今年６月中旬下达了《关于进一步强房地产贷业务管理的通知》对房地产开发企业的资金力提出新的要求房地产开发企业申开发贷款必须具备国有土地使证、建设地规划许可证、建设工程规划许可证和建设工程施工许可证；房地产开发企业申银行贷款其自有资金指所有者权益应不低于开发项目总投资的３０％；商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款。
新的房地产贷政策从房地产开发贷款到消贷款等条件均提高了门槛房地产开发的步伐会放慢但会稳健那些靠资金运作跳跃式发展的企业将会没有生存基础。这将促成房地产业的优胜劣汰有利于房地产市场的健康发展。
《关于东莞房地产开发企业管理的若干规定》
为了贯彻落《中共东莞市委、东莞市人民政府关于促民营经济发展的若干意见》的精神进一步搞活房地产市场市建设主管部门按照国家、省对房地产开发企业有关规定结合东莞房地产发展的际情况制定了《关于东莞房地产开发企业管理的若干规定》对房地产开发企业设立、资质管理规定进行了重新调整。这些措施有效的提高房地产开发司的质促进了房地产企业规范的发展。
同时市建设房地产管理部门还积极采措施有效强了对房地产开发经营资金的管理有效防止了诸如“问题楼盘”“烂尾楼盘”的出现维护了小业主的利益促进了东莞房地产业稳定、健康、持续的发展。
２、规范和整顿市场的法规
商业、旅游、娱乐、金融、服务业、商品住宅等经营性项目的地将在全国范围内行招标、拍卖、挂牌方式进行出让。由于目前房地产市场存在着渠道、源头供应土地的问题使一些企业凭借关系可以得到廉价开发地严重损害了市场的平性也大大降低了政府部门宏观调空力度。政府在土地供应上缺乏计划性大了土地招标行为的投机性。此政策的推出使土地的供应在一个平的市场环境下减少投机行为促进土地出让市场的有序发展。
２００３年２月１８日国土资源部就清理各类园区地强土地供应调控有关问题发出紧急通知。７月国务院办厅下发两道整顿土地市场秩序的命令《关于暂停审批各类开发区的紧急通知》、《关于清理整顿各类开发区强建设地管理的通知》。其后国务院又在３１日召开全国进一步治理整顿土地市场秩序电视电话会议新一轮土地市场的整顿启动了并且将大力度。对于土地市场中出现的违规圈占土地、低价出让土地等行为进行查处。五部委高官联合带队督办就是要从土地规划和供应、产业政策和计划立项、建设管理、资金设计、干部监督等若干方面联手整顿土地市场促进土地市场的健康发展。
广东省农村集体建设地使权可上市流转。广东省政府日前发出《关于试行农村集体建设地使流转权的通知》明确农村集体建设地使权可上市流转。这是广东农村集体地管理制度的重大创新突破。
２００２年５月建设部颁布《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》针对因开发商算分摊共使面积而引起的纠纷制定出计算标准明确规定了计算商品房摊面积的办法。
３、减轻购房者负担吸引消者购房的法规
２００２年１月省政府布的《关于促进我省房地产业健康稳定发展的若干意见的通知》中有明确规定“凡在我省按照市场价个人购买普通住宅的契税按０.７５％征收”。之前广东普通住宅的购房契税为１.５％按这一政策个人购买普通住宅契税减半征收。此项措施在一定程度上减轻了购房者的负担。
４、减房地产开发商负担的法规
经省人民政府批准广东省物价局对涉及我省房地产市场建设的行政事业性收项目作出了重大调整１５项收有的被完全减有的被大幅降低收标准此举旨在从政策上降低房地产开发的成本。
２００１年１１月份国家计委宣布消包括房地产开发建设在内的投资项目审批。
从２００３年６月１日起按照国家财政部的有关规定广东相应统一调低城市基础设施配套０.５个百分点。此收标准调低后消防设施配套消不再从城市基础设施配套中切块。
．关于促进城镇建设的法规
2年8月广东省政府出台了《关于快中心镇发展的意见》对全省27个中心镇的发展给予一系列政策和财政的扶持包括中心镇规划、中心镇产业集约发展、拓展中心镇建设资金渠道、地政策倾斜、户籍改革及管理体制等方面都有创新性突破.这些措施将会快省内中心镇区的发展也会出现中心镇区带领周边小城镇经济和建设发展的局面.
今年是东莞园区经济全面增长的一处月东莞市政府出台了《东莞市鼓励镇区工业园区发展的优惠措施》市政府作出了“园区内可安排配套经营的房地产地不超过总面积的8”的规定.如果按全市工业园的规划总面积9平方里计算的话意味着园区内房地产经营地面积最高可达.平方里.园区“谁投资谁受益”的政策带给房地产业另外一种商机.
二、社会经济环境分析
（一）东莞市经济发展历程
改革开放以来东莞市充分发挥人缘、地缘和政策优势在施“外向带动”战略的同时积极依靠科技进步推动经济社会快速发展.22年全市国内生产总值72.27亿元出口总额27.亿美元财政收入.29亿元.成为全省首个令人瞩目的成绩基本现农村工业化、城乡一体化、科技经济一体化的格局.东莞市已成为国际制造业基地.
十一届三中全会以前东莞市是一个典型的农业县978年全市国内生产总值第一、二、三产业的比重为..8.农村经济占主要成份.改革开放以后东莞市抓住机遇大力引进外资发展外向型工业促进经济迅猛发展使东莞市成为广东“四小虎”之一.进入九十年代由于粗放型高速经济增长方式的局限东莞市经济社会发展正进入了升级转型的关键阶段.市委、市政府根据东莞际调整发展思路提出了“科技兴市”发展战略.99年进一步提出推动东莞“第二次工业革命”速科技进步提高产业技术含量和产品附值转变经济增长方式提高经济发展质量的战略构思从总体上确立科技经济一体化发展的格局.为提高东莞经济的国际竞争力从2年起东莞市开始确立建设国际制造业名城的发展目标.
东莞市利外资发展外向型经济经历了起步、发展以及提高三个阶段.在起步阶段从978年至8年代前期引进的企业项目是小作坊式的工厂工生产服装、手袋、玩具、小五金等低档产品；在发展阶段从8年代中期到9年代初由于国家改革开放政策深入民心以及国际产业结构调整市委、市政府抓机遇不断改善水、电、道路交通、通讯条件等基础设施增强吸引外资的承受能力利外资方式从来料工发展到“三来一补”与“三资”并举技术含量有所提高.进入九十年代市委、市政府于99年确立了“科教兴市”战略尤其是99年提出“第二次工业革命”战略构想之后积极调整引资战略确立“积极合理有效地利外资”方针重新明确了招商引资的指导思想为“强对外资投向的引导优化产业结构在巩固香港资金来源的同时把招商引资工作的着眼点逐步转移到欧美、日本、南韩、台湾等工业发达国家和地区增强外向型经济的发展后劲”自此东莞市的外向型经济进入了提高阶段即九十年代初至今全市对外引进项目的科技水平有了很大提高引进了一批如杜邦、金霸王、诺基亚、三星等高科技项目而且积极引导先期进入东莞市的伟易达电子、生益敷铜板等外资企业向高新技术产业大力拓展.至目前为止一大批国际著名企业以及港台一批上市司落户东莞使得东莞的外向型经济整体科技含量得到一次历史性的飞跃.
二东莞市经济发展况
、总体经济现状及走势分析
国内生产总值
图
从上图可以看出东莞近几年国内生产总值持续稳定增长.增幅从999年以后处于比较稳定的比例.说明东莞的经济发展在998年有限司飞速的变化之后处于稳定的增长时期.
2人均国内生产总值
图
由以上图表可以清晰地看到东莞市近几年来经济稳步增长而且保持了较高的增长率.总体经济的发展为房地产业的发展提供了良好的基础和市场、利润的空间.
2、城乡居民收入与支出分析
城镇居民收入与支出
图
2农村居民收入与支出
图
可以看出无论是城镇还是农村其人均收入均呈上升趋势.同时可支配收入亦随之增长但于居住的消性支出远远小于其收入的比例.这与城市的发展有关而且也是由于房地产市场的引导及居住方式的改变有关.
、综合经济力在全省及全国的地位
改革开放以来东莞市GP以年均22的速度持续快速健康发展为同期全国GP年均增速的.倍.目前东莞的综合经济力已跻身全国大中城市前2名在全省位居深圳、广州、佛山之后列第四位.
2年上半年东莞经济继续保持良好的发展态势全市完成国内生产总值2.7亿元比去年同期增长.比全省平均水平高出.个百分点增速居广东城市第一位财政总收入增长.8比全省平均水平高出.8个百分点利外资增势良好.
、固定资产投资持续增长
图
·固定资产投资持续增在22年增幅最大说明投资结构进一步侧重城市、基础设施的建设.
·房地产开发投资增长较快增幅由999年的9.9到22年8.7说明东莞市的房地产市场有限司持续、高速的发展.
三、社会化环境分析
东莞市十分重视化基础设施建设兴建了一批高标准、功能、现代化的群化设施.先后投入亿元兴建了“三馆一店”图书馆、博物馆、科学馆、新华书店工程；虎门爱国主义教育基地的海战博物馆占地面积万平方米总投资约.亿元.据统计全市乡镇共化设施占地面积2.2万平方米建筑面积.7万平方米.
2年东莞市的化中心在原有基础上新增了个项目分别为东城化中心、万江化中心完善工程、石碣镇化广播中心工程和石龙镇化中心工程.各镇区大力修建化广场东莞市化园建设也成为新的热点如东城榴花园、桥头的莲湖园、万江的金鳌洲主题园广场等.
四、社会人口环境分析
据第五次全国人口普查的统计据东莞市总人口.7万人占全省总人口的7.是广东省居广州和深圳之后的第三大城市.
东莞市户籍人口万人共.万户；外来人口约万人占总人口7以上其中仅台商就有近万人常住8万流动万.对于东莞房地产业来说如何利外来人口资源促进房地产业进一步发展是需要进一步考虑的问题.
、户籍人口
图
2、外来暂住人口
图
从以上图表可以看出东莞市本地人口趋于下降外来人口趋于增而且近年来增较快这一方面是东莞良好的发展前景所吸引另一方面也说明外的人将成为东莞的主流通消群体.
第二章东莞市房地产市场分析
一、东莞市房地产市场整体分析
、发展阶段
图
·东莞市22年人均GP及恩格尔系反映出东莞市的生活水平处于富裕阶段在全国属于较高水平.
·东莞城镇居民的人均居住面积大而居住支出却处于相当低的水准.主要原因是东莞居民有大量的私房、房改房、这与深圳、广州的居民拥有的大量商品房相比东莞居民于物业管理等各方面支出相对较低.
·从整体来讲东莞房地产与广州、深圳一样处于追求质量和量并举的阶段.
2、基建投资对房地产的拉动
图
·房地产投资与基本建设投资比值的合理区间为.-.8小于这个比值说明政府的基本建设投资发展较快没有对房地产发展形成障碍.反之则说明房地产投资会受到基础建设投送的限制不利于进一步发展.
·东莞市从999年以来房地产投资与基本建设投资比值低于合理区间说明基础建设投资没有对房地产发展形成障碍.
·从2年开始东莞市政府大了基建投资以改善城市的交通及居住条件.现在已有所改观.
、城市总体结构决定了房地产发展结构
·东莞经济以各镇发展为主人口分布平均因此各镇的住宅市场彼此之间依从性非常弱各镇对市区的依赖性也不强.
·因为不注重基建投资以致城区和镇区居住环境差异不大城区在往年甚至不如常平等较发达的镇区这对消化商品住宅产生直接负面影响.
二、东莞市房地产市场特征分析
、东莞市房地产开发结构分析
图
·东莞房地产投资额呈现逐年上升的趋势；
·自998年至22年房地产年均投资增长率为2.7对比同一时期基本建设投资年均增幅2.低.个百分点呈现良性增长态势.
·由于投资额整体基较低目前整体看来呈现无序增长的态势.
·22年和2年上半年增长率达到了较高的水平特别是2年上半年超过了2年全年水平.
·根据了解999年时新世纪、光大景湖的畅销增了房地产投资者的心部分项目开始动工逐步进入市场后促使2至2年投资增长速度较快带动了22和2年投资的超快速增长.
图
·进入2年后房地产投资出现超快速增长其中住宅完成投资.亿元占房地产开发投资的8.
·可见住宅投资的快速增长是带动房地产投资增长的主要原因.
2、东莞市房地产市场供应状况分析
图
图
·历年施工面积远远高于竣工面积施工面积在999年达到高峰后随后均保持平稳小幅度增长态势.这同时也说明东莞市场容纳开发量的范围约在万平方米左右.
·2年上半年东莞全市共批准预售项目个批准预售面积.万平方米.
、东莞市房地产市场需求状况分析
图
图
·历年竣工面积与销售面积增长水平大致相当说明房产市场发展比较合理目前市场的供给与需求量基本平衡.
·从竣工面积增长率与销售增长率开看历年起伏较大.
·2至2年的房地产空置率区间为7.7—.尚未达到通常的28的警戒水平.但自22年开始大幅增长的批准预售面积使得东莞楼市的整体开发面临空置率快速增长的压力.
·2年上半年东莞全市商品房屋空置面积9.万平方米比去年同期增长2.72.其中空置一年以上含一年8.万平方米.商品房屋空置面积中住宅空置面积.万平方米写楼空置面积.9万平方米商业营业房空置面积.22万平方米.
·随着房地产业的逐步发展东莞市的房地产需求结构逐步显现出变化由原先的“居住型消”向“享受型消”转变由一次性付款的观念向贷款购房转变同时二次及次置业群体逐步扩大.
·东莞市民的房屋消观念从过去的“居者有其屋”开始转变为“居者有佳屋”置业者较为注重户型结构、环境配套、小区各项设施建设以及物业管理等方面.
·东莞市近期商品住宅户型主要以三房、四房为主占到了总体的87主要原因是东莞本地居民以往的居住习惯和目前的经济收入水平使得他们普遍倾向于大房大厅的住宅.
·自22年开始东莞置业者主要以境外人士和外来人口为主其购房占商品房成交量比重达以上而另一支购房力量的后起之秀为本地居民他们虽自有房产却心仪环境和服务俱佳的住宅小区购房量逐年增大以大户型和别墅等中高档住宅为主.
、东莞市房地产市场总体价格水平分析
总体价格
·目前东莞市商品住宅的均价范围为28—元／平方米之间普通住房的价格大约在28—2元／平方米之间高档住宅约在—元／平方米之间元／平方米的价格是普通类住宅的最高限额.
·东莞经济以各镇发展为主人口分布平均因此各镇的住宅市场彼此之间依从性非常弱各镇对市区的依赖性也不强.由此造成商品住宅的价格呈现明显的区域性.
·目前东莞全市商品住宅价格主要分为以下几个层次
◇一是以常平和樟木头为代表的铁路沿线区域.在外销市场的带动下目前此区域的在售楼盘价格属于东莞的最高水平约在—元／平方米.
◇二是以万江为代表的市区.由于拥有较好的规划和发展前景近一年来市区的住宅价格持续上升依托强劲的本地消能力市区的商品住宅价格在逐步向一线的常平、樟木头地区靠近.
◇三是东莞的其他区域正如前所述东莞的城市发展以各镇自我发展为主因此除常平、樟木头和市区之外的其他地区房地产市场的发展呈无序状态造成销售价格不能同一二线地区靠近维持在2—元∕平方米的较低空间内.
2价格分布
·由于东莞本地的相关机构对整体楼市价格未有明确的统计因此为了能够好的把握目前的价格分布我们此次就以莞城周边地区采集的据进行归纳分析结果如下
图
住宅市场进程
图
·东莞城镇住房商品化远远低于深圳和广州主要原因是东莞市的自建房和合作房的比例非常高这对于商品房市场有很大的冲击.
·东莞的房价收入比处于一个相对比较合理的范围房地产价格没有脱离居民的承受能力.
·从整体来看东莞与深圳和广州相比房地产市场发展有一定的差距主要的原因还是住房的商品化程度太低.
三、东莞市城市建设发展分析
一东莞市整体发展状况
、基础设施建设
东莞的基础设施建设得了显著成就.2年东莞预计投资亿元速建设市区2项重点工程项目其中在22年已动工在建的项目有项总投资约7.9亿元包括城市功能配套类工程的行政办事中心、展示中心、图书馆、科学技术博物馆、青少年活动中心、海关大厦、市区群艺术馆、人民会堂、东莞大剧院等以及市政交通设施类的莞龙路改造、五环过境路、东江大道、鸿福西路、东莞运河樟村水质净化厂等.
计划在今年动工的项目有限司2个投资27亿.包括城市中心区广场建设、中心区环境完善工程、黄旗山城市园首期建设、东江西岸岸线整洁、运河两岸景观改造、鸿福西路景观建设及城市交通设施类的改造等.
2、交通设施建设
东莞市路网交通发达现区内有广深路7国道、莞惠路省道、莞龙路省道、十三条联网路、广深珠高速路、莞深高速路、虎门大桥等干道.
