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关于无锡市荡口镇鹅湖旅游度假区
项目前期可行性研究报告
无锡市社会经济比较研究所
二○○三年四月二十八日
目录
.前言
2.总论
.宏观经济与政策面分析
.项目环境分析
.开发地块分析
.市场调研分析
7.苏锡常地区房地产业竞争态势比较分析
8.客户分析
9.市场定位思考
.风险分析
.结论和建议
表格目录及其页码
表、2—22年无锡苏州常州主要经济指标对比
表2、无锡苏州常州22年度GP总量及构成
表、2年无锡市GP中第三产业要构成
表、无锡市区2—22年商品房开发与销售情况统计
表、无锡市国内生产总值与居民可支配收入增长简表
表、22年无锡市居民可支配收入分组表
表7、2年苏州市区及荡口镇邻近地区经济情况
表8、苏州市区与荡口镇邻近地区利外资情况
表9、苏锡常三市房地产业发展情况
表、2—2年无锡市部分别墅基本行情
.项目名称无锡市锡山区荡口镇鹅湖旅游度假区。
.2项目建设单位无锡鹅湖度假区开发有限司以下简称开发司)。
.可行性研究承办单位简介
无锡市社会经济比较研究所是由无锡市场协会(无锡市最大的行业协会之一)主办无锡市民政局批准并依法登记注册的具有独立法人地位的民办非企业单位属非营利性研究机构主管部门为无锡市人民政府经济体制改革办室。本所的主要业务范围是:从事社会经济体制比较、经济改革、经济管理、经济结构调整、企业兼并重组、重大投资项目咨询等问题的证研究同时为各类企业特别是为各类市场提供管理、重组等咨询服务。
无锡市社会经济比较研究所的领导成员是:
吴敬琏所长兼职国务院发展研究中心研究员全国政协常委我国著名经济学家
荣敬本所长兼职中共中央编译局研究员《经济社会体制比较》杂志主编著名经济学家
赵人伟所长兼职原中国社科院经济研究所所长、研究员著名经济学家
浦昌执行所长经济学高级研究员。
王安岭副所长兼中共无锡市委政策研究室副主任高级经济师
汤可可副所长兼无锡市档案局副局长高级经济师
无锡社会经济比较研究所先后承担的大型科研和企业咨询研究项目有:《市场经济与民间商会》、《县乡两级地方政府的治理结构改革》、《从压力型体制向民主合作型体制转变》、《广东大亚湾核电合营司发展模式研究》、《无锡朝阳集团改革重组方案》、《无锡食品商城短期质押贷款现货批发交易方案设计》等。先后出版理论学术专著部为十个工业和商贸企业、批发市场提供咨询服务。
无锡社会经济比较研究所与美国福特基金会具有良好的合作关系。研究所关于中国民间商会的培育和发展、地方政府治理结构改革、经济体制转型、地方党组织领导方式的改革和完善等研究项目得到了福特基金会的资助其研究成果得了基金会专家的高度评价；此外研究所还与法国巴黎工商会、德国中小企业联合会就经贸中介、理论研究等方面进行长期合作。在美国福特基金会和国务院发展研究中心、中央编译局等中外机构支持下研究所先后于2、22年连续两次举办“市场经济与民间商会国际研讨会”全国政协常委、著名经济学家吴敬琏国务院发展研究中心党组书记、副主任陈清泰国家财政部副部长楼继伟、国家体改委副主任李剑阁、全国工商联副主席保育钧等中国政府高层官员以及美国福特基金会驻华首席代表、法国巴黎工商会驻京首席代表、德国中小企业联合会驻宁首席代表、世界银行驻华代表处首席经济学家、美国及澳大利亚商会的代表美国哈佛大学、波士顿大学教授等许外国专家、学者与会参学术讨论。本所以严谨的学术研究作风和与国内外有关机构真诚合作的精神在国内外相关研究领域具有良好的声誉。
.根据无锡鹅湖度假区开发有限司的委托无锡社会经济比较研究所对无锡市锡山区鹅湖旅游度假区开发项目以下简称开发项目进行前期可行性研究。
本所进行该项研究的主要依据是
..由开发司提供的《无锡市锡山区荡口镇鹅湖旅游度假区项目建议书》(以下简称《项目建议书》)；
..2无锡市锡山区国土管理局批准的地规划;
..锡山区荡口镇提供的并由无锡市规划局批准的《无锡市荡口镇古镇风貌旅游休闲开发区规划》。
.范围和限制:根据开发司的委托我所主要是对该项目的可行性作前期的调查和论证分析为开发司是否进行下一步详细的经济、技术论证和具体规划、设计提供可靠依据。作为过渡性的可行性研究,本研究的调查预测误差控制在2≈。
本可行性分析所采的技术路线是
市场调查和收集资料→据处理→定性、定量分析→区域市场比较分析→专家组综合分析→结论。
从2年2月底开始我所专家组会同开发司负责人就上述项目的可行性问题到荡口镇进行了地考察。之后我们通过方面收集有关中国宏观经济、苏锡常地区经济发展趋势、苏锡常地区房地产市场发展情况特别是低密度房地产开发情况等献及据资料同时利我所近年来作的相关问卷调查及无锡市房地产市场作的问卷调查据资料对开发项目进行定量、定性分析在此基础上进行综合分析并得出切合际的结论。现将我们的调查情况和意见报告如下
2.总论
2.项目概况
根据开发司提供的《项目建议书》无锡鹅湖旅游度假区开发项目位于无锡市锡山区荡口镇总体规划中的旅游休闲度假区地内。项目规划地为2亩计划分两期开发:第一期开发以休闲旅游居住为主,地约亩。建筑容积率＜.,建筑密度＜绿化率＞,建筑限高以低层为主,局部建不超过m,属低密度住宅建筑群建筑风格注意与古镇风貌相协调预计投资7.8亿元。第二期开发以旅游度假物业为主,地约2亩。整个开发项目定位于“长江三角洲区域内规模较大、环境优美、管理先进、档次较高、配套齐全的以面向外商为主,以及国内高收入阶层人士服务的高级住宅区”。拟建设由别墅区和寓区组成的高级住宅区以及生活配套服务区、高级会所等完善的共配套设施同时计划将住宅项目与开发旅游项目相结合利荡口镇优美的自然景观、丰富的历史人资源建设健康度假医院、四星级酒店等建设项目。整个项目总投资概算为.9亿元左右预计在2年动工28年竣工。
2.2对开发项目总的评价
通过对开发项目的地考察和基于市场调查基础上的定量、定性分析我们认为:
2.2.我国宏观经济形势在今后年内仍将继续以7—8的速度持续、稳定增长,我国的房地产业也将同步稳定增长；
2.2.2国家对房地产市场的宏观调控有利于我国房地产市场的健康发展。虽然国家对低密度房地产开发已经行严格控制的政策但随着外商投资企业及民私营经济的快速发展房地产市场对低密度高档住宅的需求仍将继续稳定增长而在国家限制低密度高档住宅建设的条件下在今后的年中本项目将成为无锡地区唯一具有较大规模的低密度高档住宅片区从而将具有较大的市场竞争优势；
2.2.无锡市是长江三角洲经济最发达、开放度最高、人民生活最富裕的地区之一22年人均国内生产总值已接近美元,低密度高档住宅行情看涨销售形势很好。另外在无锡市2里半径之内现有适宜于建别墅的各地块中能以2亩巨幅面积并建在湖泊之滨的首推鹅湖度假区而且又位于荡口这一历史化名镇不可得。只要规划合理、定位正确、价位适当随着无锡特大城市建设的快速推进周边地区无锡新区、苏州西片、常熟市各开发园区的建设、民营经济和外商投资企业的速发展该开发项目必将具有明显的市场潜力和竞争优势并得较高的投资回报。
2.2.另外我们还认为该开发项目的成功对于推进无锡市特大城市建设、改善投资环境特别是对于快无锡市东片的农村城市化、以及对于无锡的吴化历史风情旅游片区的开发也具有重要的意义。
2.根据以上总体评价我们认为鹅湖旅游度假区开发项目具有切可行性开发司提出的开发规划构想基本切合际。为此可以作进一步详细经济技术论证。但是必须指出该项目仍然存在中等程度的投资风险主要体现在宏观和地方政策的随机突发性变以及市场供求的不确定性上原开发规划构想也有待进一步完善。在以后的进一步论证中建议注意
2..由于该项目规模较大,而市场需求目前还有一个逐步拓展的过程,本案低密度高档住宅的市场销售也将会有一个从启动到热销的过程,在制定开发规划时必须考虑适当分期,并注意现金流的测算。
2..2研究表明当前低密度高档住宅的需求是层次的东西方化也具有相当大的差异在设计规划中必须考虑这些因在物业管理上也必须考虑跨化管理的特点否则将会影响市场销售。
2..鹅湖地块具有许优势但标高偏低。而高档低密度住宅必须按照“百年一遇”的防洪标准设置防洪设施故本案防洪堤岸应按最高洪水位.M(吴淞高程)来确定堤岸标高(.+.2M)。因湖边堤岸较高,使低密度高档住宅标高也需提高。另外,当鹅湖水位较高时,该地块还需要进行机械排水,这将提高造价和以后的管理运行成本,这是下一步作详细经济技术论证和规划设计方案时必须注意的问题。
.宏观经济与政策面分析
.我国宏观经济将持续、快速、稳定发展房地产业与国民经济有着密切的关系。一方面国民经济发展趋势决定着房地产业发展的速度另一方面房地产建设也是国民经济发展的重要增长点。
“九五”以来我国经济相继克服亚洲金融危机的冲击排除世界经济增长放慢的消极影响现了持续快速发展全国国内生产总值５年间年平均增长７.７％并呈现良好的发展势头。22年全国GP达到.2万亿元比上年增长8。今年一季度我国国民经济增长速度又显著快同比增长9.9。国民经济的快速发展也带动了房地产业的发展22年房地产开发投资绝对达77亿元,占全社会固定资产投资22亿元的7.9比上年增长2.9,快于全社会固定资产投资增长的比例对于我国国民经济的发展趋势,根据不久前召开的中央经济工作会议精神、权威政府部门及许著名学者、专家的预测今后年我国国民经济必将继续将保持较高的增长速度理由是
..这是党的十六大提出的全面建设小康社会的重要目标之一。十六大报告指出“本世纪头二十年经济建设和改革的任务是完善社会主义市场经济体制推动经济结构战略性调整基本现工业化大力推进息化快建设现代化保持国民经济持续快速健康发展不断提高人民生活水平”。
..2制度与政策环境将有利于经济增长,特别是民私营经济将进一步速发展；
..积极和稳健的宏观政策包括积极的财政政策、稳定的货币政策等将保持连续性这是经济适度快速增长的保证；
..入世的积极效应将会进一步释放。外贸进出口需求将继续保持强劲增长势头。跨国司正快将生产基地向中国转移外商投资企业出口增长强劲其出口额已占全国出口总额的以上；
..一些消热点正处于快酝酿之中如汽车、旅游、住房等新兴消热点在政策刺激和消结构升级的推动下有望进入快速稳定增长的轨道。这些消热点的逐步形成不仅将活跃市场还会通过消的升级带动产业结构的升级快我国制造业和相关服务业的快速增长。
..我国将继续行稳健的货币政策银行贷投放的增将继续有力地推动体经济部门的增长。
当然在国民经济发展中也存在着一些困难如固定资产投资继续保持高速增长会有一定难度；今后两年还会继续面临通货紧缩的压力；全球经济复苏还存在不确定性等。但这些困难通过采适当的宏观调控政策是可以克服或缓解的。正如著名经济学家胡鞍钢最近指出的中国将保持社会稳定现经济持续稳定增长再二十年时间将成为世界强国。
以上分析表明未来年中国民经济将继续保持快速健康发展之势这将继续为住宅的建设、开发包括低密度高档住宅市场的扩展提供较好的机遇。同时作为扩大内需的新增长点住宅建设也将对国民经济的增长作出的贡献份额。
.2国家和地方房地产业政策走向
近期内国家和地方对于房地产业的政策动向可以两句话概括:继续努力保持房地产业持续健康发展同时要客观分析对待和采有力措施解决当前存在的各种突出问题。
.2.继续努力保持房地产业持续健康发展。虽然从去年以来,一些中央高层领导一再强调要防止房地产过热,但是并未否定快住宅开发的必要性。胡锦涛总书记在不久前召开的中央经济工作会议上明确指出:“住房、汽车、电、旅游、环保等行业发展很快与提高人民生活水平和质量密切相关。这些领域市场潜力大、产业关联度大对促进结构调整、拉动经济增长有重要作。要完善政策促进其健康发展。”这一论述充分表明在今后较长时间内至少在本届政府任期内我国的住房开发必将继续以较快速度发展而绝不会出现对房地产开发进行“一刀切”的强劲的收缩政策。
.2.2强对房地产开发的宏观调控力度。为了促进房地产市场健康发展。国家及各级政府将强对房地产市场的有效调控包括运税收、金融、行政监管等种手段旨在克服目前部分地区投资增幅过大、土地供应过量、价格上涨过快等不同程度的过热、虚热和结构性问题以防止出现较严重的风险。为此将逐步出台一些相关调控政策。当前首先出台的就是明令禁止别墅开发的一系列相关政策。如国土资源部已通过“全国进一步治理整顿土地市场秩序电视电话会议”提出“对违规建立的各种园区要进行清理对土地执法中的错误做法坚决纠正。”各级土管部门已经停止对别墅开发地的审批。
.上述政策走向对本项目的影响
我们认为上述政策对本项目的影响具有两重性一方面它将制约本项目中的别墅型住宅的开发；另一方面它将在客观上为本项目造成潜在的竞争优势。理由是
..经济型和高端别墅需求仍然旺盛,别墅价格在未来几年里仍会呈上升趋势。国家禁止开发别墅住宅政策的主要出发点是保护土地资源但未充分估计市场对别墅住宅的需求。根据中国房地产指系统主办的上海别墅指系统首次发布会的息上海别墅指办室2年月“别墅指报告”显示上海别墅指已达2点比一月基期上涨2点上涨比例.。据该报告预测别墅价格在未来几年里仍会呈上升趋势经济型和高端别墅需求仍然旺盛。在这种条件下人为地禁止别墅开发是不符合市场规律的。
..2本项目的创意是“旅游度假区开发项目”较好地回避了禁令“红线”禁令对项目的影响程度将大为降低。
..由于各级政府在近几年中已经不再审批别墅片区地本项目已批地的“含金量”将有所升值为重要的是这将为本项目排除掉相当一批别墅开发的竞争对手。
.项目环境分析
.无锡国民经济概况
..无锡市行政区划及地理位置。无锡地处太湖之滨。全市总面积平方里22年末人口8.万其中市区面积9平方里人口2.万。现辖江阴、宜兴2个县级市和崇安、南长、北塘、锡山、惠山、滨湖、新区7个区。是全国首批个较大城市和个重点旅游城之一。
..2经济总量。22年无锡国内生产总值亿元人民币下同比上年增长.人均国内生产总值接近美元；全部工业总产值(现价).8亿元,增长2.8,财政收入2亿元增长2；固定资产投资总额7亿元增长.7；社会商品零售总额.亿元增长.7。无锡以全国万分之五的土地、千分之四的人口创造了全国百分之一的经济总量。主要经济指标在省内以至全国大中城市中继续位居前列。城市综合竞争能力在全国个大城市中排名第六位。
..地区的开放度。98年无锡就被批准为沿海开放城市至22底全市已累计批准外商投资企业8家合同利外资87.亿美元累计际利外资.78亿美元世界家著名跨国司已有家在无锡投资兴业。22年一年合同外资和到位外资分别达到亿美元和7.亿美元增长7和2。全市已形成个国家级开发区和个省级开发区累计开发达9平方里合同利外资、际到位外资约占全市总量的/成为全市对外开放的龙头。外贸出口保持良好态势去年自营出口亿美元增长7。
..区位优势。无锡位于长江三角洲的几何中心北枕长江南抱太湖东距上海7里南接杭州22里西临南京87里。区域经济圈内由8个县万人口。无锡在在历史上就是南北通衢、东联西合的经济聚集地。9世纪中叶无锡就是中国“四大米市”之一大江南北的“丝市”、“钱市”、“布码头”。上世纪初无锡是中国民族工业的发祥地之一。近年来随着沪宁高速路、江阴长江大桥、锡澄高速路的相继建成和沿江高速路、锡宜高速路、宁杭高速路的快建设无锡形成了域内半小时的通勤圈与沪宁形成了一小时的通勤圈。海内外的大型超市和现代物流企业入住无锡扩大对长三角地区的经济辐射。无锡作为纵横交错的十交叉点区域性交通枢纽的地位日益凸出。
..与上海的特殊关联。无锡与上海具有源远流长的经济和人关系。无锡历史上曾以“小上海”著称与上海地域相近、人缘相亲、经济相联、化相融两地的联合与协作有着深厚的历史渊源和现基础。改革开放以来无锡与上海在制造业的协作配套、商贸、科技、人才、资金和息方面的联系十分密切在教育、化、艺术、学术和旅游、会展等方面的交流合作日益强。目前无锡全市万余家各类工商业企业中有三分之一的企业与上海具有产品配套、技术合作、营销联协、生产工等关系。无锡将近亿美元的年进出口量主要是通过上海口岸远销世界各地。上海或以上海为桥头堡的世界性大司如麦德龙、家乐福、欧尚、欧倍德等在立足于上海的同时利无锡在长江三角洲的几何地理位置率先把区域销售中心向无锡转移利无锡区域交通枢纽的优势行梯度辐射。无锡利依山傍水、临江环湖的自然景观发展起来的旅游资源成为上海游客向往之地成为上海市民休闲度假、旅游观光的后花园。在无锡8万游客中来自上海的游客占左右。同时无锡作为中国工制造业城市在上海未来发展规划中已经将无锡作为重要的产业分工、合作互补的制造业配套基地无锡在经济发展和产业升级中正在愈来愈地接受来自于上海的技术和产品的扩散成为产业分工、梯度转移的重要节点。
..太湖风景区的旅游胜地。无锡是江南历史名城之一拥有得天独厚的山水自然景观和深厚绵长的历史化底蕴。无锡地处太湖之滨集江、河、湖、泉、洞之美于一体境内自然风光优美人景观荟萃旅游资源非常丰富。近年来依托江、河、湖、山、林、泉、洞等自然名胜开掘历史化名人及民俗、宗教、影视等化资源初步形成以太湖风景区为主体、灵山景区和影视城景区为两翼、古运河人化贯串其中的旅游发展格局。目前已形成个四级景区和个三级景区无锡、江阴、宜兴同时进入了“中国优秀旅游城市”行列。去年接待境内外游客8万人次其中海外游客万人次全市旅游总收入达到2亿元。
表2-22年无锡、苏州、常州主要经济指标对比
资料来源:2年《无锡概览》、《苏州市22国民经济和社会发展统计报》所列22年据均为快报。其中2—2年各项据自无锡、苏州、常州三市2年统计年鉴。
.2建设特大城市的构想。
.2.无锡市已被中共江苏省委、江苏省政府确定为重点发展的特大城市其规划编制工作已经结束经专家论证已由江苏省人民政府报送国务院审批。按照总体规划无锡中心城规划城市人口将达到2万市区人口将达到2万。目前无锡市正在按照“城市现代化、农村城镇化、城乡一体化”的总体思路大城市化推进力度目前全市城市化水平已超过2。市委、市政府于2年提出了“一年一个样三年大变样”的奋斗目标将在今后的三年内投入2亿元资金施十大建设工程使城市建成区面积扩大到平方里城市化水平提高到。在扩大现有新区高新技术开发区、新坡工业园规模的基础上再建成以高新技术为主导的平方里的无锡西南片区；建成以旅游休闲配套为主体的2平方里的蠡湖新城；建设以锡北交通枢纽为重点的传统工业和现代物流园区；建设提升以化工纺工、轻型制造业为基础的东亭片区。按照城乡有机统合、优化生态环境的要求在周边地区建设与大都市相配套的生态旅游、休闲度假和都市农业的经济区形成现代化特大城市、山水城市、湖滨城市的基本框架和形象风貌。
.2.2无锡市未来十年发展目标。中共无锡市委在22年召开了第十次党代会确定了无锡未来—年“富民强市、率先基本现现代化”的奋斗目标和战略重点。主要内容:“十五”期间国内生产总值年均增长以上达到9亿元左右；人均国内生产总值达到.万元左右按现行汇率折算约美元；财政收入年均增长2以上全社会固定资产投资年均增长以上城镇居民人均可支配收入和农民人均收入年均递增和左右。到2年力争在全省率先进入基本现现代化阶段；到2年经济社会发展和人民富裕程度达到或接近世界中等发达国家水平在省内率先基本现现代化。
.无锡市市政和交通规划动态分析。
..市政设施:已经建成太湖广场、火车站广场等一批标志性工程,新增建设钱钟书故居、薛福成古建筑群、无锡图书中心、大世界影城等2处省级化保护单位。占地亩、总投资8亿元人民币、建筑面积万平方米的市体育中心建设正在启动。城市环境质量进一步改善空气污染指平均值为9全市建立了各级环境监测站个烟尘控制区个控制面积.2平方里全市工业废水达标排放率为9。城市绿化工作进一步强年内新增绿地顷年末城市共绿地面积7顷新增园林绿地面积.2顷人均绿地面积为.平方米建成区绿化率为.。自来水和日供水能力达到万吨行了市区9平方里范围内的区域统一供水。市区居民含原锡山市的农民的燃气率达到了8。
根据规划,无锡的“西气东输”工程已经启动预计来自西部的天然气将于2年底可望到达无锡从2年开始无锡城乡将逐步使天然气。
..2交通设施:已建成了京沪高速无锡段以及滨江高速路无锡市中心城区到所属的宜兴、江阴的区内高速路高等级快速干道太湖大道完成了市内工运路、健康路等城市道路重点工程的改造建设任务。近两年来已经新建和改造城市道路92条渠化了市区道路的网状结构人均道路面积达到了2平方米。每平方里的道路长度为里在全省处于领先地位。目前正在快建设环太湖高速路以及蓉湖大道、美湖路、青祁路等改造建设工程预计年末城市道路总长度将达28里。
根据城市交通总体规划已经建成9条放射性的快速联结通道形成了市中心到快速干道、到所属县市的“”交通时间快速交通体系。目前正在着手构筑长9里的无锡环城高速路以及沟通锡东片与中心城的东干线联接荡口和中心城的锡甘线将建成2级路。目前已经启动了无锡机场的改扩建工程该新机场距本案所在地荡口镇9m。
.完善的城市配套设施。
..无锡市服务业概况无锡市第三产业发展迅速占GP总值的比例已达.市区为.。
表2无锡苏州常州22年度GP总量及构成
