房地产开发
项目可行性研究报告范本
编制
日期
目录
第章总论.................................
..项目背景与概况..........................
.2.主要技术经济指标........................7
..问题与建议.............................8
第2章项目投资环境与市场研究...................9
2..投资环境分析...........................9
2.2.区域房地产市场分析.......................
2..销售预测...............................
2..营销策略...............................9
第章建设规模与项目开发条件...................2
..建设规模...............................2
.2.项目概况现状...........................2
..项目建设条件..........................22
第章建筑方案...............................2
..设计依据...............................2
.2.项目设计主题和开发理念...................2
..项目总体规划方案.......................27
..建筑设计..............................28
..结构设计..............................29
..给排水设计..............................
第章节能节水措施...........................2
..设计依据...............................2
.2.建筑部分节能设计........................2
第章环境影响评价............................
..编制依据...............................
.2.环境现状...............................
..项目建设对环境的影响.....................
..环境保护措施............................
第7章劳动卫生与消防..........................
7..指导思想...............................
7.2.职业安全卫生健康对策与措施................
7..消防设计...............................
第8章组织机构与人力资源配置...................8
8..组织机构...............................8
8.2.人力资源配置...........................8
第9章项目施进度.............................9
9..项目开发期.............................9
9.2.项目施进度安排..........................9
9..项目施过程控制措施......................9
第章项目招投标..............................
..工程项目招标投标概述.....................
.2.工程项目招标投标因分析...................2
..招标依据...............................
..招标范围...............................
..招标方式...............................
第章投资估算与资金筹措.......................
..投资估算...............................
.2.资金筹措...............................
第2章财务评价...............................7
2..项目评估依据...........................7
2.2.财务评价基础据的选择.....................7
2..财务评价...............................7
2..不确定性分析...........................8
第章社会评价...............................9
..项目对社会的影响分析.....................9
.2.风险分析...............................
..社会评价结论............................
第章研究结论与建议..........................2
..可行性研究结论..........................2
.2.建议..................................2
、项目名称
居住小区一期(、2、楼)项目
2、承办单位概况
单位名称房地产开发有限司
单位性质有限责任司(外国自然人独资)
注册资金港币2,万元
单位住所珠晖区沿江路29
业务范围房地产开发、销售
法定代表人
企业负责人男年9月日生于湖南。现年岁自2年月在拿大定居98年7月毕业于长沙铁道学院学士学位；98年分配到广州广铁集团任职；989年调任广州市团委工作；99年调任广州市花都开发区任副主任；992年起从事房地产业创建广州富邦升辉投资有限司先后在广州花都建永裕楼、兰苑、龙华楼、阳光倚翠阁、阳光家园、翠华花园等住宅小区次得花都区纳税先进民营企业家称。期间在拿大、江西、广东连州、清远及其地区投资房地产开发其中在拿大兴建的“锦绣中华城”是温哥华最大的华人居住小区。2年月2日创建房地产开发有限司任执行董事。在兴建湘江东岸南段风光带并建设大型住宅小区——湘江明珠。为提高人民的生活质量、提升的城市品位贡献力量。
建设单位简介房地产开发有限司是由政府在2年中国中西部招商会中引资过来的拿大独资企业并经工商行政管理局批准成立的一家房地产开发、销售为一体的综合性开发经营企业司下设管理部、技术部、财务部、工程部、销售部等现有职员2人其中高级职称人中级职称7人司人员大都是经验丰富的专业人员年开发能力为万平方米。
司负责人先生于99年开始涉及房地产,并于次年注册成立了广州市富邦升辉房地产开发有限司十五年间先后开发了总建筑面积余万平方米的中、高档住宅总开发套套销售业绩一直良好曾创广州市花都区楼盘销售之最是广州市花都区纳税先进民营企业花都区经济发展先进企业司董事长先生也次荣“花都区先进民营企业家”荣誉称花都区的主要领导都称该司“力较雄厚开发建设能力较强”。
2年月由委领导带队考察组一行人亲赴广东对湘江风光带南段建设意向单位广州市富邦升辉房地产开发有限司进行了为期天的考察并参观了其开发建设的翠华花园、阳光花园等四个楼盘。通过考察一致认为广州市富邦升辉房地产开发有限司具有力具备项目建设开发资质并完全有能力把湘江东岸风光带南段建设成为理想中的人和谐小区。
房地产开发有限司拥有资产2.亿其中已拥有土地使权面积为28亩按每亩7万元估价已完成征地拆迁近.7亿另外风光带建设投资72万元。
、可行性研究报告编制依据
（1）与委托方签订的咨询协议；
（2）国家计委计办投资22审定的《投资项目可行性研究指南试版》；
（3）国家发展改革委员会、建设部联合颁发的《建设项目经济评价方法与参第三版》；
（4）《城市房地产开发经营管理条例》；
（5）《房地产项目经济评价方法》。
、编制范围
依据国家有关政策、法律、法规、规程、规范对居住小区一期(、2、楼)项目建设的目的、必要性、项目区域概况、项目规划方案及建设内容、项目建设组织管理、项目招标方案、投资估算、融资方案与效益分析、财务分析、项目风险分析等方面进行全面论证和研究。
、项目提出的理由
①项目建设符合国民经济发展
当前我国国民经济运行正处于一个特殊发展时期为了促进国民经济的稳步健康发展必然要求扩大内需优化消结构把住宅建设作为推动国民经济发展的支柱产业之一。根据国家统计局的分析和研究房地产对国民经济的拉动作约.—2个百分点。房地产占GP的比重还将快速上升对GP的贡献率还将逐步增大。
根据国家有关部门的分析和预测我国居民住宅目前正在从生存型向舒适型方向转变到28年我国城镇居民人均建筑面积将达到22平方米平均每户拥有一套功能基本齐全的住房住房消占整个消的比重将达到城市化水平将提高到左右。我国居民住宅的近期发展目标是户均一套、人均一室力争2年达到人均建筑面积平方米主导户型为三室两厅和两室两厅。
正因为房地产投资的带动作较大国家为推动我国国民经济的持续健康稳定发展将建筑业列为国家的支柱产业之一。因此本项目的建设是国民经济发展的需要。
②项目对城市建设将起到促进作
27年2月2日在湖南省各民主党派省委、无党派人士和省工商联参政议政联合调研课题组向湖南省委、省政府提交的《“+5”新型城市群建设及产业发展思路与对策研究总报告》中提出要把“+5”新型城市群打造成为功能互补的高新产业聚集区、发展布局合理的新型城市连绵区、中部领先的现代大商业区、环境优美的综合生态区。
作为“+”新型城市群建设的中心城市之一其经济发展速度在湖南区域经济中领先地位突出对全省各地乃至中南地区都具有较强的辐射力在以长株潭为中心的“+”城市群发展建设的环境下委市政府提出要突出城市形象建筑提高城市品位强城市辐射功能的目标。根据湖南省住宅与房地产业2年规划未来年内湖南省将斥资27亿元打造城市住宅使城镇人均住宅建筑面积增到.8平方米。
目前的人均住宅面积偏小而且居住条件也比较差与湖南省住宅与房地产业发展规划相差甚远。因此改善人民的居住条件已经成为政府特别关心的问题之一。同时随着经济的发展和人民生活水平的不断提高人们对居住环境等方面的要求也越来越高近年来施的房地产开发建设就是为了使城市居民的生活环境、居住环境不断得到改善。
居住小区一期(、2、楼)项目符合城市建设总体规划贯彻了“+”城市群建设的发展战略其对快城镇化进程美化城市空间创造新的城市景观提升城市品位都具有积极意义。
③解决劳动就业的需要
由于我国目前正处于经济结构的调整时期部分行业职工下岗再就业也就在所难广开就业渠道解决人民的生活与就业问题已成为当前各级政府的头等大事。而投资、消、出口是国民经济增长的原动力因此国家固定资产投资总的政策仍然是继续保持投资总量的稳定增长以创造的就业机会。
据有关权威人士测算我国GP每增长个百分点全国可新提供8万个就业岗位而住宅投资每增大约可以拉动GP增长.个百分点则可提供万个就业岗位。因此住宅建设投资的增对于增社会就业机会有着不可忽视的作而本项目作为重点商品住宅建设项目工程之一将为增当地社会就业岗位作出一定的贡献。
、拟建地点
本项目位于湘江东岸南段总占地面积2,9.7平方米小区西隔湘江东路与湘江风光带相连、南至望江路、东隔规划中的小区小学与中天路相连、北至小区北部主路口。本项目与著名的东洲岛隔河相望；距火车站不到米,距离衡昆高速、衡枣高速、京珠高速皆不到二十里自然环境优越道路交通便利。
7、预期目标
居住小区一期(、2、楼)项目拟在占地面积2,9.7平方米的土地上建设总容积率为2.建设密度为2.,总建筑面积为,9.7平方米的栋(-楼)高层电梯住宅房其中住宅面积7,2.平方米-2层商铺面积79.平方米地下停车场面积,82平方米。
8、主要建设条件
居住小区一期(、2、楼)建设项目是“”房地产开发项目的一部分该项目分城市基础设施建设沿江风光带和商住房开发两部门进行项目以建筑、自然与人和谐为理念旨在打造尊贵、健康、运动、休闲、生态、养生的水岸生活。为了快招商引资力度快城市基础设施建设促进经济社会可持续发展把建设成为区域性中心城市珠晖区启动了湘江东岸南段沿江风光带堤路工程的建设。经考察在中国2年中国中西部招商会中引入了富邦升辉房地产开发有限司对该项目进行投资建设并成立了湘江东岸南段建设协调领导小组由原市委副书记王雄飞任组长珠晖区委书记段志刚任副组长市委市政府相关职能部门的领导及珠晖区负责人担任成员。将东岸风光带南段建设项目纳入省、市重点项目。考虑到该项目投资大、建设周期长带来的经济效益及社会效益明显对该项目享受相关优惠政策并下发了衡政发22“关于《湘江东岸南段堤路建设工程施细则》的通知该通知第五条规定地控制范围。“在湘江东岸南段堤咱东厢可开发的土地范围内根据投资方从事基础设施建设的投资额2的回报率确定补偿地面积作为投资方的开发地由市规划、国土资源等部门经依法批准后将红线划归投资方行控制开发”。第六条规定了东厢地出让价。“已改制企业原则上按改制拍卖价得土地使权；正在改制的企业按市政府和省政府相关件执行整宗土地采挂牌方式供地市天翔司原三机厂、市住宅司、砂石司等单位座落在湘江东岸南段的土地纳入投资方的总体开发市建衡业有限司纳入湘江东岸南段堤坝路及东厢土地的综合开发。
项目开发商已合法得本项目土地使权各项建设手续正在申办中。分析测算过程假定本项目在土地得、立项、开发建设、销售等方面均遵照国家及的房地产项目开发程序及规定。
根据测算在预计的销售价格、销售率条件下本项目具备良好的可行性。
房地产市场正处于开发高潮时期竞争日趋白炽化因此需要切考虑市场容量和市场销售节奏；在建设过程中需要严格控制工程成本和管理成本。
充分利地块区域优势和景观资源；与知名专业设计司、中介顾问司合作强强联合打造小区品牌和企业品牌；制定合理的市场营销方案扩大媒体宣传注重营销推广保证销售资金回款。
1、国家政治经济形势及有关政策
27年全年国内生产总值2,9亿元比上年增长.。分产业看第一产业增值28,9亿元增长.7；第二产业增值2,8亿元增长.；第三产业增值9,28亿元增长.。第一产业增值占国内生产总值的比重为.7与上年持平；第二产业增值比重为9.2上升.个百分点；第三产业增值比重为9.下降.个百分点。
固定资产投资增长较快全年全社会固定资产投资7,29亿元比上年增长2.8。在城镇投资中第一产业投资,亿元比上年增长.；第二产业投资,2亿元增长29.；第三产业投资,928亿元增长2.2。
全年房地产开发投资2,28亿元比上年增长.2其中商品住宅投资8,亿元增长2.。商品房竣工面积8,2万平方米增长.。商品房销售面积7,9万平方米增长2.2其中商品住宅9,万平方米增长2.7。
中央经济工作会议将28年的调控政策业位于紧缩为“防止经济增长由偏快转向过热、防止价格由结构性上涨演变为明显的通货膨胀”27年2月8日央行将存款利准备金率提高一个百分点；同年月CPI同比上涨.9；随后央行、银监会明确规定第二套房贷以户为单位；2月国务院发出禁令城镇居民不得到农村购买小产权房继2年经来因家出台的宏观调控政策频率之高调控力度之大前所未有以“管严土地看紧贷”为主的宏观调控措施紧紧扼住了房地产开发的两大命脉房贷利率持续涨高同时各地政府在房地产税收方面也大了调控力度。以上政策对打击房地产投机消除房地产泡沫保障房地产业的健康稳定发展产生了巨大的作。
2、项目开发地区的经济社会情况及管理、政策因
27年现生产总值初步核算82.亿元增长.。其中第一产业增值2.亿元增长.；第二产业增值.亿元增长2.2；第三产业增值28.8亿元增长7.。按常住人口计算全市人均生产总值2287元比2年增长2.8翻了一番。近五年是经济发展较快的五年经济总量从2年的2.亿元增到27年的82.亿元年均增长速度达到.99。经济结构发生明显变化第二产业比重上升27年二产业占GP的比重达到.7比2年上升.2个百分点。一产业占GP比重较2年下降.个百分点。主要经济结构比重见图2。就业再就业成效显著。年末就业劳动力97.万人新增就业人员.7万人其中城镇新增就业人员.万人其中下岗失业人员再就业.9万人。组织农村劳务输出.万人。年末城镇登记失业率为.就业形势保持稳定。物价总水平温和上涨。全年居民消价格总水平比年初上升.27个百分点其中,服务价格上涨.2个百分点。商品零售价格上涨.7个百分点。食品类价格上涨2.个百分点。房屋销售价格上涨.9其中商品房销售价格上涨7.2。安全生产形势好转全年共发生各类安全事故8起同比下降.88％；死亡22人同比下降2.89％；亿元GP生产安全事故死亡率为.道路交通万车死亡率.；煤炭百万吨事故死亡率8.；工矿商贸企业十万从业人员生产安全事故死亡率.7四项安全生产事故死亡率均比上年有较大幅度的下降。
27年人口和计划生育工作稳定发展。年末全市户籍人口728.8万人其中城镇人口.万人增长.8；乡村人口28.万人下降.。人口出生率.2‰人口死亡率.2‰人口自然增长率.‰。城乡居民生活继续得到改善。27年全部职工年平均工资77元月平均工资7元。城市居民人均可支配收入8元比上年增长.；扣除物价因际增长.7。农民人均收入88元增长.际增长8.8。城市居民人均生活消78元比上年增长.扣除物价因际增长9.；农村居民消元增长.2际增长8.。2-27年城乡居民人均收入情况见图和图7。社会保障事业稳步推进。年末全市五项社会保险扩面9.万人次参保总人9.万人次征缴基金7.2亿元含企业养老保险清欠支付各项保险待遇2.98亿元。其中企业养老保险新增参保人.7万人参社会养老保险人.万人其中职工.22人离退休人员9.万人；参企业改制保险的单位家参失业保险的职工人.万人；基本医疗保险的参保人达.87人新增.万人其中职工.79万人离退休人员.9万人。参工伤保险人22.2万人参生育保险人.9万人。居民享受最低生活保险的对象共有2.8万人城市居民领失业保险人.89万人基本做到应保尽保。
27年固定资产投资较快增长投资结构进一步优化。全社会固定资产投资完成227.9亿元比上年增长28.。从产业投向看第一产业投资.亿元与去年持平；第二产业投资.9亿元增长2.；第三产业投资9.亿元增长.8工业投入明显大。全年工业完成投资.9亿元比上年增长.。其中制造业完成投资82.亿元占工业投资的比重为7.；电力、燃气及水的生产供应业完成投资8.亿元占工业投资的比重为7.。社会事业和基础设施投资均有大幅度的增长。房地产开发投资稳步增长全年完成投资额2.亿元增长.7最近五年是投资额增最快的五年。
、房地产市场区域分布及特点
①主城区板块
主城区为老的行政、商业、金融、化教育中心交通便利、配套完善商业氛围浓厚升值潜力及投资价值大土地成本较高主要以中高档次的高层住宅、商铺为主、销售价格受到规模和建筑规划水平的不同住宅在8-元/平方米左右。老城区比较有代表性的有熙园、中泰·峰境、亚华名都、世纪名城等。
主要特征市区中心位置规模较小占地面积不大高容积率一、两栋楼体为高层居住环境一般小区景观面积以中、大户型为主售价为8-元/平方米左右。
②华新开发区板快
华新开发区位于西部是新的行政中心市委市政府等行政事业性单位均已入驻该片区已形成一定的规模政府机关搬迁工作已基本完成区域的后发优势已经开始体现片区市场将具有较大的发展和潜力。民对华新区的认可度是比较高的片区规划较好路网建设已经完成生活配套设施正在逐步完善生活便利程度不断提高。由于片区拥有良好的区位优势和优美片区环境现已成为民购房置业的首选区域。
主要特征普遍的楼盘规模比较大,档次相对其他几个区域要高,户型面积上相对而言设计比较合理,以三房为主力,一般做到2-平方米,2-平方米的三房旺销,四房面积一般在-9平方米。楼盘在同等档次的情况下销售速度比其它几个区快。
③立新片区板块
相对其它几个区域而言立新区虽然离老城中心区比较近但感觉比较偏僻区域形象不佳规划不好小区档次普遍比较低建设速度也比较慢交通、购物、休闲、商业、生活配套也未完全上来并且档次不高缺乏基本的生活配套设施生活的氛围远未形成。
主要特征片区市场在售楼盘少先天条件不足推出楼盘一般中低档次主要通过价格优势抢占市场份额如蒸湘奥运世纪城为代表的楼盘价格相对比较低。
④江东板块
江东板快早期给人的印象是城区较老、杂乱缺乏大型基础配套设施但是随着这几年的大型市政配套建设尤其是沿江路风光带的建设区域内的绿化空间、居住环境等都大大提升江岸沿线正催生着未来的江景豪宅板快。
主要特征早期楼盘少档次低规模少楼盘质一般中档次以下普遍价格比较低但沿江的楼盘价格相对比较高随着风光带的建设沿江路将发展成为的豪宅地标。
2、房地产投资分析
从上面的图表据中可以看出房地产投资一共出现两次较大幅度的增长一次是2年一次是27年。2年开始出现房地产投资的热潮兴起也可以说是华新开发区的正式启动而27年将这种热潮推向了顶峰。投资的热潮源于市场需求的策动两者呈现着良好的增长势头。
从近几年的据我们分析其房地产投资增长如下
上表中很明显2、27年是房地产投资的快速增长年快速的投资增长来自于房地产市场需求的提升。从走访的楼盘看很都是2年就开始兴建的项目只经过-2年的销售项目就基本售完表明销售速度大大提升。
、房地产供求分析
供给分析
27年不管是施工总面积和新开工面积都增了万平方米以上尤其是新开工面积增幅达.,与市场投资呈现着明显的正比递增关系27年可以算是一个不折不扣的房地产开发年。
2需求分析
从上页的系列图表中可以看出不管是商品房销售还是销售总金额均保持着较大的增长势态市场需求整体向好。
、房地产市场特征分析
综上所述我们可以对近几年房地产市场的特征总结如下
①房地产开发投资持续增长但增速与市场需求的增长呈良性发展关系。
②增量地供应大幅度增存量地减少住宅地供应总量增。
③商品房供给快速增长市场需求较为平稳。
④产品建筑设计水平的提高不管是立面设计、内部结构、率、园林等等方面任何项目都不会具有非常明显的优势。
、28年楼市分析
①房地产市场走势
随着国家宏观调控政策的贯彻落28年尤其是下半年房地产市场预计将呈现以下特点
房地产开发投资增长回落。当前房地产开发投资需求由强转弱新注册房地产开发企业比上年减少增量资金谨慎入市。另外调整住房供应结构的措施将进一步减缓已批准项目的投资节奏。房地产开发投资增速将低于全社会固定资产投资增速。
2住房供应结构调整快。按照国家调控政策的要求套型建筑面积9平方米以下的住房供应将大幅增中低价位、中小套型普通商品房的土地供应也将大幅增大户型住房建设与供应受到相应限制中小套型普通商品住房将逐步成为房地产市场的主流产品。
土地供给将进一步紧缩。继续执行从严从紧控制新增建设地的政策住宅地中增量地供应将困难存量地供应仍会保持增长但供应总量将减少。房地产投资需求减弱将缓解土地供求的矛盾。
②28年楼市走势
对房价的走势目前受到宏观调控政策、CPI指持续的攀高居民生活压力大、股市动荡跌至点以下等情况的影响楼价增长势头将相对放缓但是总体上依然呈现增长的势头主要是因为土地成本的增建筑料的价格增长人工工资的提高直接导致开发成本的大幅度提升所以28年楼市房价依然有一定的上涨空间。
、项目需求分析
本项目所在地珠晖区是最大的一个区,人口,交通发达,但湘江以东尚没有一个具有一定规模的高档商住小区,在这里工作和经商的人很,火车站、学校、医院、幼儿园、工厂、商品经营与批发等云集在这里人流量非常大。人们物质生活的不断改善带来消的增长人们对住房的要求越来越高而本项目地处湘江东岸南段西与风景优美的沿江风光带唇齿相依南至望江路与著名的东洲岛隔河相望项目将利其“傍水依城”的良好生态和区位优势在珠晖区打造出一个人共生的生态示范小区以创新的开发理念和居住生活方式打造高品质、高标准、不可复制的江景住房使得沿河而居成为人民追求新生活的时尚成为追求高品质生活的一种必然。
2、项目销售目标群定位
本项目规划为地区的中高档楼盘销售目标客户群定位如下
①一类客户企事业单位职工
本项目周边的大型企业较上万人的企业包括中钢衡重企业职工、铁路部门职工等等。
中钢衡重企业职工
中钢衡重设备有限司原湖南金阳机电设备制造有限司是集科研、设计、制造开卷机、卷机及卷筒为一体的专业司。司从9年开始研制卷机卷筒经过四十年的发展成为卷设备的专业化生产企业能生产各种冷轧开卷机、卷机。产品遍布全国板带生产线并出口日本、南非、马来西亚等国。司占地面积26000平方米固定资产亿元。年产值达2.亿元。
该企业有超过十年未建设过单位住房员工及家属近万人该部分客户将会成为购买主力客户群预计可购房8-套。
2铁路部门职工
铁路系统包括中铁五局员工及家属近万人目前集中居住在珠晖区和平乡、苗圃一带居住环境较差交通不便利该部分客户将会成为的购买主力客户群。
②二类客户周边的私营业主
项目毗临火车站周边的中小私营业主较主要分布在火车站商贸城、东方广场、创富商城、广东路批发街等几大主力批发市场具备大批有购买力的经营商家及商铺业主过万人目前都住在江东街道狭小而且普遍家庭人口居住空间不够急需置物业解决亲人居住问题。
③三类客户周边学校老师
珠晖区学校从小学到大学皆而有之如珠晖区验小学、师范学院、工业大学、机械技术学校、财政学校等等从业教师近万人而且学校老师待遇较高具有较强的购买能力。
④四类客户珠晖区务员
珠晖区务员系统包括企事业单位员工近万人该部分客户主要考虑就近工作就近上班但由于江东缺少大型的优质物业不能满足他们改善居住环境的基本要求而的出现完全改变了这种尴尬的局面本区务员必将置业的目光从江西重新转移到江东。
⑤五类客户在外地成功人士
目前湘江边乃至整个大型规模的社区都罕有特别是别墅社区对于在外工作的籍人士回家乡购房一定选择景观好品质高的规模社区作为湘江边唯一的别墅区无疑是该部分金塔高端人群的置业首选。特别是刘和平等名人作为的准业主对项目内在品质的提升是大的促进。
人具有很强烈的恋土情结外地成功人士普遍愿意在当地置业一方面是为了改善父母的居住环境；另一方面也是考虑逢年过节回家能有一个好的居住环境。
⑥六类客户各下辖县区、乡镇成功人士
“居住农村向城市转移”这是普遍县市以下居民的心愿其中部分经济条件较好的必将置业眼光投入到市区对的销售也将起到很大的促进作。
⑦七类客户各地房地产投资人士
房价目前在全国来讲都偏低27年全国地级市房地产销售平均价格27元/㎡,现在的水平还不到2元/㎡有着极大的升值空间将会吸引各地有眼光的人士前来购买。
本项目暂时未作任何广告宣传已经有近批客户慕风光带的名声前来司作登记希望能第一时间购买到的房屋。销售部计划在项目开盘前进行为期个月的蓄客期计划储备客户批以上。
2、销售计划
鉴于目前工程进度销售部根据目前市场情况制定以下销售计划。
①销售量
一期工程至楼标准层住宅72套总建面积9.7㎡可销售额约2.亿；
②销售进度
本项目预计28年月初开盘
开盘后一个月内即至28年月底完成总销售任务的约8套住宅销售金额约9万；
开盘后三个月内即至29年月底完成总销售任务的7约2套住宅销售金额约.亿；
开盘后六个月内即至29年月底完成总销售任务的8约298套住宅销售金额约.亿；
开盘后九个月内即至29年7月底完成总销售任务的9约套住宅销售金额约.8亿；
开盘后十二个月即至29年月底完成总销售任务的约72套销售金额约2亿。
3、销售收入预测
周边城市房价比较
许业内人士认为目前房价水平处于全省中等水平经济发展潜力大在未来相当长的一段时间里将有比较好的成长空间27年月下旬由省建设厅、统计局、国土资源厅、发改委、中国人民银行长沙中心支计行湖南银行监局国家统计局湖南调查总队等部门在长沙召开的全省前三季度房地产市场联席会议上悉全省商品房住宅均价为229元/平方米的均价为972.9元/平方米低于全省平均水平。从周边城市开发办了解到部分城市前三季度商品房均价长沙为79元/平方米邵阳房产均价为2222元/平方米永州市新建商品房平均销售价格为2元/平方米以上。郴州城区新建商品均价在9元/平方米以上。从单的书记来看的房屋均价低于长沙、邵阳略高于郴州、永州处于中等水平。
在开发协会第三届理事会换届选举会议上市城建开发办主任田世凡的发言中发现房地产发展分为三个阶段9年代至2年为第一极端这一阶段主要表现为房地产的起步和调整；22年至2年为第二阶段这一阶段是房地产开发行业发生翻天覆地的一个重要阶段也是谱写房地产开发行业新篇章的一个重要时期。这一阶段全市共完成开发投资.29亿元完成土地开发面积7.8万平方米,竣工房屋面积.9万平方米,现商品销售额.29亿元。27年开始进入第三阶段楼市经过前两阶段的发展后已向品质、人、居住等高端方向发展。
经过前面两个阶段的准备许业内人士认为房价上涨已是万事惧备并且已经在现在楼市上体现出来了。一是房贷新政策抬高门槛开发企业融资成本增自然促进房屋价格上涨；其次是本身就稀缺的土地协议出让方严管后地价还有进一步上升的趋势；其三是建价格在上涨提高了建筑成本；第四是随着人居环境和小区规划的日益完善房屋成本上涨；最后城市变化带来了较大的有效需求促进房地产行业的发展。这些因将让房价面临快速爆发的到来。27年月份时商品房均价为972.9元/平方米,但到年底已经突破2元/平方米,上涨势头迅猛。
2）楼市价格现状
根据业内人士市场调查电梯楼价大致如下中泰峰景均价元/平方米愉景湾均价29元/平方米中凌景蒂27元/平方米江东的云森湘江风光2元/平方米月畔湾2元/平方米尚邦2元/平方米雅士林2元/平方米。
3）项目销售价格定位
根据本项目住宅和商铺房预测销售价格标准层住宅现销售均价不低于27元/㎡；其中住宅楼销售均价28元/平方米2住宅楼销售均价2元/平方米住宅楼销售均价28元/平方米至楼共停车场元/平方米楼一层商铺销售均价9元/平方米楼二层商铺销售均价元/平方米本项目预测销售总收入为9.2万元详见附表五《销售收入及税金估算表》。
本项目拟在价格策略上采低开高走的定价策略推向市场。该项目价位有较高的上涨空间升值的潜力很大。本项目将确定以下推广策略
、推广渠道
①报纸广告
包括日报、晚报属于典型的政府报报纸不宜投入过开盘和推新品前－2周进行－次推广既可。
②短推广
成本低覆盖面广操作简单灵活可以作为一种长期的营销手法。
③影视广告
当地几个电视台收视率不高主要来开盘和新品集中投放。电视广告是唯一的动态广告平台值得周期性的高密度投放。
④单张派发
贯穿项目营销始终的宣传利器地方小人口集中单张派发能起到良效。
⑤营销活动
活动一“沿江风光带竣工典礼”、“开盘庆典”。
活动二“广州炒房团购房动”。
活动三“百年湘江风光带”摄影图片展”。
活动四人说大型化论坛。
活动五系列名人讲座。
活动六人说大型化论坛
2、媒体宣传组合
开盘前三个月司会以电视广告平面媒体户外广告三大主力广告集中宣传增强前期登记客户量扩大蓄客量为开盘销售一半做好蓄客准备。开盘当月司会配合风光带竣工举办各种活动扩大在的知名度以促进销售。开盘三个月后司会尽快出样板房、景园林开放大广告投放力度。
交和站台广告开盘前三个月至开盘后三个月周期半年。
路桥广告贯穿项目营销始终。
影视广告开盘前一个月高密度投放,开盘后在每次推新货时前一周每天投放。
报纸开盘前一月投放－次以及每次新货上市投放次。
单张派发每天均需进行的推广方式,力求单张波及到的每一个角落。
短推广一般一个月派发－次开盘前每周发送2－次。
关活动开盘前举行一场活动开盘当日举行－2场开盘后视销售情况举行。
本项目总占地面积2,9.7平方米总建筑面积为,9.7平方米建设总容积率为2.建设密度为2.,建设内容为栋(-楼)高层电梯住宅房其中住宅面积7,2.平方米-2层商铺面积79.平方米地下停车场面积,82平方米。
、地点与地理位置
本项目位于湘江东岸南段总占地面积2,9.7平方米小区西隔湘江东路与湘江风光带相连、南至望江路、东隔规划中的小区小学与中天路相连、北至小区北部主路口。本项目与著名的东洲岛隔河相望；距火车站不到米,距离衡昆高速、衡枣高速、京珠高速皆不到二十里自然环境优越交通十分便利是一个理想的商业、住家的风水宝地。
