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天津万科玻璃厂项目
可行性研究报告
天津万科兴业(集团)有限司
二零零壹年八月
目录
第一章项目决策背景
.内部因
2.外部因
第二章项目概述
.项目区位及地
2.项目宗地现状
.项目周边的社区配套
.项目周边环境
.项目市政配套分析
.土地价格
第三章项目法律及政策性风险分析
.项目地得土地使权法律手续分析
2.项目合作方式及风险评估
.总体评价
第四章市场研究
.区域市场成长状况
2.区域市场供应产品特征
.整体市场对本案影响因
.目标客户、产品及价格定位
第五章规划设计要点
.初步规划设计思路
2.规划设计的可行性分析
第六章项目开发计划
.开发机遇
2.开发周期安排
.销售周期安排
第七章投资收益分析
.成本预测
2.税务分析
.经济效益分析
.项目资金预测
第八章可行性结论
.项目优势
2.项目劣势
.结论及建议
第一章项目决策背景
一.内部因
.天津万科司项目布局
万科自92年进入天津市场以来先后开发了城市花园、万科中心大厦、世贸广场、都市花园、万科新城等项目其中城市花园、万科中心大厦位于城市北部的河北区总面积约7万平方米万科新城位于城市北部的北辰区面积约万平方米。世贸广场、都市花园虽然位于城市中心地带但规模较小。由此可看出天津万科的主要项目集中在城市的北部。反观天津的总体规划和城市发展方向城市中心区向南部方向发展由城市的行政中心的南迁和友谊路沿线的开发便可看出；城市工业向东发展重点开发建设海河下游工业区和滨海地区目前沿津塘路两侧新建的小区和工业区已将中心市区和塘沽区紧紧的联在一起。由此看出万科的物业分布与天津的总体规划和城市发展方向不尽相符。
万科自92年进入天津市场以来发展迅速市场迅速扩大在操作理念和手法上均胜人一筹被认为天津的地产先锋在天津人的心目中已树立起第一品牌的形象。万科产品应属于整个天津市而不是某个区域。所以万科有能力也应该去开发天津的其他市场让万科物业深入天津每个角落。结合天津的总体规划和城市发展方向我们应在天津的西南部、南部、东南部投入的关注。目前我司在谈的几个重点项目有北部地区铁东路住宅项目东部地区张贵庄路住宅项目、东部地区天津钢厂住宅项目南部地区天津玻璃厂住宅项目其中玻璃厂项目是各方面条件都比较成熟的项目该项目正好填补了万科在城市南部无项目的空白。
2.天津万科司经营现状
目前天津司在手有两个项目万科花园新城含原有新城项目和红旗农场项目、东丽湖项目其中新城项目为在建销售的项目东丽湖项目目前处于前期工作阶段。新城项目自98年开盘以来热销天津市成为天津司的主要利润支柱但到2XX年后新城项目基本开发完毕主要为资金回笼东丽湖项目规模大是司长远发展项目由于区位和产品原因也不是一短期热销房产不宜作为司近两年的利润支柱是一个追求稳定开发有节奏销售为目的的项目。根据集团总部经营计划要求天津司必须再上新项目要达到每年有-个在开发项目保证天津司经营利润指标和万科产品在天津的市场影响力。在目前市场呼唤万科的大好形势下天津万科应充分利万科天津地产先锋的社会地位和市场影响力抓住机遇上新项目扩大市场占有率让万科品牌深入到每个天津人心中。
玻璃厂项目区位好规模适当发展前景乐观可作为司主要利润来源可以作为重点发展的项目。同时我司拟在该地块建设住宅区消除污染源彻底改善周边居民的生活环境质量为天津城市建设做出贡献。
天津司现状项目及在谈项目分布:
在开发项目:
已完成项目:
在谈项目:
二.外部因
该项目具有良好的外部环境其坐落位置处于天津市区的南部,行政区划为河西区该项目所在区域有如下特点和优势:
①根据天津市总体规划西南部地区大部分地规划为教育科研、居住及行政办地。
②天津市主导风向为西南风西南部区域正处于天津市的上风口远离工业区空气新
鲜自然条件优越被认为居住的上佳区域。
③经济发展状况来看该项目所在的河西区是天津市经济最发达、最富裕的城区之一该区的房地产起点一直很高集中了全市大部分的中高档楼盘。商品房销售均价明显高
于除和平区以外的其他各区。
④规划在河西区天津宾馆地区友谊路两侧建设新的市级行政中心现有市级行政
中心南迁南部土地升值潜力大。
⑤沿解放南路可方便直达南楼市级商业中心这里有十八街麻花、鸿起顺饭庄、家乐大
型超市等全国闻名的商业设施。
⑥项目距离规划的东南半环黑牛城道段不足里东南半环是天津市中心市区规划路
网中的两个半环之一是天津市规划路网骨架中快速交通体系的重要组成部分东南
半环的修建对该项目的业主出行将会带来很大的方便。
⑦项目西北侧为梅江居住区是由市政府统一组织建设的大型安居居住区占地面积92
顷,将建设成为以水景和生态环保为主题的高档居住区大大改善了该区域居住环
境使得该区域住宅市场档次和品位急剧上升。
所有以上各种因为万科在此地块建设一个高档居住社区提供一个良好外部环境。
第二章项目概述
一.宗地区位及地
.项目区位
该宗地位于天津市区南部,北侧紧临正在建设中的梅江居住区,行政区划属于河西区,距离中环线围堤道段里,距离正在建设的东南半环线约里,距离南楼市级商业中心约里距离规划友谊路市级行政中心约里。
项目区位图
2.项目地
该项目宗地为国有土地毛地面积约2亩,目前为天津市玻璃厂厂区地。该宗地拟规划为居住地规划地内均为玻璃厂厂区地土地权属明确。按照市规划院编制的控规要求地分析见下表
.项目地块内各种地政府控制性规划指标:
二.宗地现状
.四至范围:
东至解放南路南至规划路西至卫津河北至规划路。
2.地势状况
项目地主要为天津玻璃厂的厂区,地势平坦,场地标高与解放南路标高基本相一致。
.地上物现状
地上物主要为玻璃厂的生产厂房和办区另有很少量职工住宅和单身宿舍(约户2间房)。厂区内绿化树木较为工厂自己种植在园林局未登记,可根据规划要求进行拆除或保留。
.空中线路、地下管线、人防、构筑物等情况有无变电站、换热站等设施？
项目地内地下管线较但均为玻璃厂自管线没有横穿厂区市政的管线。
2项目地内没有需要保留的物等设施。
项目地内的铁路为玻璃厂自的铁路专线可根据规划要求拆除。
项目地西侧有一个平方米的人防设施处于规划的卫津河绿化带内对项
目建设无影响。
项目地内有玻璃厂自己打的2口热水井在地热办有登记出水温度℃左
右,可根据规划予以保留,可为项目提供一部分热水。
.地质情况
场地原为农田厂区已有年历史无不良工程地质条件。
厂内植被玻璃厂正门
卫津河和南部水面照片？
三.项目周边的社区配套
.周边米范围内的社区配套
总的来说玻璃厂周边原为工厂区基本社区配套比较少不足以为项目提供服务该项目在规划施时应考虑布置相应量的生活配套设施。
2.宗地周边米外可辐射到的主要共设施如下(主要指南楼商业片区和友谊路沿线):
综合分析从该项目沿主干路网乘车2分钟内可方便到达以下二个中心一是南楼市级商业中心二是规划的友谊路市级行政中心这些中心的设施能辐射为该项目服务。
四.项目周边环境
.现状项目所在区域环境
由于历史原因解放南路两侧原为工厂区,路两侧工厂林立9年代后期随着城市房地产的发展原来的部分工厂企业,由于工业结构调整的原因大已搬迁改造象天津市构件厂等企业；建成了如今的顺驰名都、名都新园、摩托罗拉住宅小区等新型住宅小区逐步带动了该区域的住宅市场；市级迎宾线友谊南路的建成通车和梅江居住区的开发建设拆迁了原来的许工厂和破旧房屋建设了以水景和生态环保为主题的高档居住区大大改善了该区域居住环境使得该区域住宅市场档次和品位急剧上升已成为天津市区上佳居住区位。
但就本项目目前主要出行方向解放南路两侧来看仍有天津油毡厂、天津无缝钢管厂等工厂企业同时道路两侧房屋均较破旧同友谊路沿线景观相比有一定差距这是弱势所在但可随着政府十六条重点道路景观改造城市建设的发展很快得到解决。
2.项目宗地周边情况
该项目宗地南侧为天津津洋置业司的养殖场有大量的水面拟规划为保留水域对
该项目的环境有一定的积极影响。项目宗地北面现状为天津津洋置业司的养殖场,规划
为居住地,顺驰集团已与其签定土地开发协议。项目宗地西北侧和西侧原为罐头厂仓
和天津津洋置业司的养殖场部分地,现已转让给松江置业司于房地产开发,属于
梅江南居住区的一部分,该项目与梅江南居住区仅一河之隔----卫津河,基本上形成一个
大的居住片区。卫津河已由原来的臭水河改造为环境幽雅的景观河道使得该项目周边
环境有了根本性的改善。项目宗地东面现状为一片空地原为天津玻璃厂地后被附
近村民占现以被天津玻璃厂收回面积约27亩规划途为水面。
厂区西侧刚修建完毕的卫津河
.周边近期及远期规划对周边环境的主要影响
该项目距离规划的东南半环黑牛城道段不足里东南半环的修建对该项目的出行将会带来很大的方便东南半环是天津市中心市区规划路网中的两个半环之一是天津市规划路网骨架中快速交通体系的重要组成部分其功能是完善天津市东南半部路网联系海河东西两岸的交通同时起分流中环线和外环线客货交通流的作东南半环的建设已列入“十五”规划中目前黑牛城道段扩宽改造工程即将完成跨海河大桥计划2XX年开始修建2XX年年底通车。
2解放南路规划为米宽城市主干道两边绿化带宽米到外环线区段两边绿化带宽米并保留现状水面在项目周边有大量的绿地和水面形成一道生态景观既调节了空气又避了噪音对项目带来的好处可谓。
本项目西北侧为梅江居住区将建设成为以水景和生态环保为主题的高档居住区大大改善了该区域居住环境使得该区域住宅市场档次和品位急剧上升为该项目的定位和提升档次会有非常积极的意义。
目前项目门前有去大港区28、9交线路距项目里处有9、9路终点站项目开发后该2路交线会很方便延伸到项目门前设置站点并可引进其他线路方便项目业主出行。
五.市政配套
.道路情况
现状情况目前本项目周边的现状市政道路只有一条----解放南路,为天津市区一条重要出入市干道向北直达市中心区向南与津港路连接直通大港区.其现状路宽米。项目南侧的米宽的浯水道正在修建联接梅江和小海地片区使项目又了一条出行路线。
规划情况解放南路规划为米宽城市主干道两边绿化带宽米到外环线区段两边绿化带宽米。项目地北侧谭江道为规划米道路通过谭江道将该项目与梅江居住区联结在一起。
2.市政管线配套情况
总体上讲该区域原为工厂区具备基本的市政配套条件具体分析如下
给水在解放南路有φ8的输水管可从中引出配水管为该项目提供水源。
排水在该项目地南侧规划有一雨水泵站小区内雨水通过该雨水泵站排入卫津河污水近期通过厂区内现有的N入珠江道干管,远期在项目地南侧规划有一污水泵站小区内污水通过污水泵站排入解放南路规划N8污水管由此进入纪庄子污水处理厂。
电力按照规划该控规单元的电力由区外变电站解决原玻璃厂的两路千伏电力就分别由黑牛城道千伏和小海地千伏电站提供容量为8V现有容量不足以满足项目需要,还需通过上述电站提供增容。
通讯该项目为梅江电话局的服务范围解放南路现状有2孔电电缆。
燃气气源为天然气在解放南路有φ的中压天然气管道为项目气源源头。
供热为供热空白区按照规划由陈塘庄热电厂提供集中供热,近期在集中供热不到位
时由政府供热部门提供临时锅炉房供热。
六.土地价格
.补偿:
①与土地方的补偿价格按总规划占地面积计算市政代征地与可建设地价格相同。可建设地中,住宅地与配套建地补偿价格相同,即总占地面积为2亩土地补偿总额约为227万元以2.8万元/亩的价格计算最终以际测量面积为准每亩单价不变补偿额退少补土地补偿包括土地使权转让及地上、地下建、构筑物、各种管线、设备、设施等的拆迁补偿。
②另补偿原开发商万元作为退出的补偿。
③合计毛地补偿为27万元即万元/亩折到住宅地为万元/亩。
2.土地出让金:
①出让面积界定:理论上按住宅地面积出让,即2万M2出让面积,际成本测算时按总规划地面积出让,即万M2出让面积(含学校等非营业性建地面积)。两者相差万M2。
②出让金总额:污染企业外迁项目可享受按土地评估值7收出让金本项目成本测算时按总规划地面积计算约为9万元如果按净住宅地面积出让,约为万元,可节省万元。列表说明上述问题
．周边地价的比较
①与梅江地价的比较
梅江拍卖价为28元/平方米楼面地价该地价中为含市政配套的熟地价容积率在.9左右推算其可地地价为89.万元/亩。玻璃厂项目可地地价含大配套、出让金、契税等为72.8万元/亩。两者同比梅江高出.万元/亩同时梅江为安居项目地价中不含出让金、契税等且为招标拍卖项目地价支付时间急促。
②与项目地北侧顺驰地块比较
据初步调查顺驰地块的毛地每亩补偿价为万元折到住宅地为万元/亩玻璃厂项目毛地每亩补偿价为万元折到住宅地为万元/亩。
综合分析该项目地价比较接近市场价位能为我方接受。
第三章法律及政策性风险分析
一.项目地得土地使权的法律手续现状描述
.项目地现状
①土地所有权归属:国有地
②土地使权归属天津远洋玻璃工业有限司
③土地的他项权益:没有
④土地的途:工业地
⑤项目地现状的件:天津市津南区核发的津南国(97)第国
有土地使证
2.项目地规划
①项目地规划途拟规划为居住地
②规划批市规划院编制的--控制性详细规划
.已得的政府件
目前尚未办理项目的任何手续。
.项目地得土地使权程序评估
得土地使权程序
①万科与天津远洋玻璃工业有限司签定土地开发补偿协议。
②去市工业调整办室办理工业地调整为居住地的批。
③去市土地局办理土地出让手续与市土地局签定土地出让合同交纳土地出让金办理国有土地使证。
2得土地使权需要的工作日
一般向市土地局报土地出让件后个工作日左右即能与市土地局签定国有土地出让合同在交纳全部土地出让金后可办理国有土地使证。详细说明
得土地使权的风险及控制
