XX省XX名城房地产开发有限司开发建设圣源小区项目
可行性研究报告
目录
第一章总论......................................
第二章项目建设背景及必要性……………………………………………7
第三章建设规模和建设内容..........................
第四章市场分析……………………………………………………………2
第五章项目开发方案...............................
第六章项目市场定位..............................9
第七章项目施进度方案.............................2
第八章投资估算及资金筹措.........................2
第一章总论
．项目名称及建设规模
项目名称XX省XX圣源小区
承建单位XX省XX名城房地产开发有限司
建设规模总建筑面积9.9平方米
．2项目开发建设单位概况
XX省XX名城房地产开发有限司位于美丽富饶的兴凯湖畔的密山市隶属于XX农垦总局牡丹江管理司于2年9月成立法定代表人朱国民司性质为有限责任司司经营项目为房地产开发司注册资本陆百万元。
司成立后本着立足农垦造福垦区百姓的宗旨按照国家、省及总局关于农垦小城镇建设以及危房建设改造的总体目标积极推进北大营地区的小城镇建设以及危房建设改造当年就开发北大营圣源小区开发项目并达到当年开发、当年建设施工。目前该房产项目一期工程完工二期项目已开工建设建设工程已完成7预计到22年月底全面完成工程项目、北大营的老百姓可以在2年新年在新居过年为北大营的百姓过上富足、安逸的生活提供的坚的保障。
．项目申报告编制的依据和范围
．．编制依据
①《XX城市总体规划》。
②《城市居住区规划设计规范》
④《住宅设计规范》
⑤《住宅建筑规范》
⑥《建筑设计防火规范》
⑦《民建筑设计通则》
XX省XX管理局下发的相关件规定
．．2编制范围
根据国家对项目申报告编制内容和深度的要求本申报告主要从以下范围进行研究
①项目建设的必要性和依据
②项目建设规模的确定
②建设条件是否具备
④工程建设规划
⑤工程方案
⑧项目施进度计划安排
⑦投资估算及资金筹措方案
⑧对项目的效益进行客观分析
．研究结论
．．项目建设的必要性
XX省密山市现有城市居民人口总为万其中城镇常住人口为2.7万;外来流动人口为278人缺房户、无房户依然很随着城市化进程的不断快乡村及一部分先富起来的外来人口到密山市立足的想象正在增新的居住需求已经显现。因此开发建设新的居住小区是解决无房户、缺房户的需要。
．．2建设规模
根据周边的地理条件和规划指导思想为满足不同层次的住房
需求该项目拟建设四栋住宅楼。单户建筑面积分别为..7.8.9..2.平方米总规划建筑面积9.9平方米其中单户建筑面积9以下的房型占总面积的7．％建筑容积率.建筑密度28％并配套建设共建筑工程。
．．建设地点
该项目位于密山北大营区北八街北、新开街南、北四路东。项目规划占地82.平方米。际建设规模为99.9平方米.
．．项目总投资
项目总投资万元。
．．经济技术指标
主要技术经济指标见下表
主要技术经济指标
..结论和建议
项目符合国家政策和濮阳市城市发展际不仅对改善城市面貌、完善投资环境有积极的意义且经济社会效益均好项目看风险能力强因此它的建设是可行的也是必要的。
第二章项目建设背景及必要性
2.项目建设必要性
我司成立后本着立足农垦造福垦区百姓的宗旨为广大市民建设优美的城市环境、完善的城市功能为密山市的经济建设带来了新的发展机遇这就要求城市居住条件、居住小区建设与之相适应而密山市的居民小区建设却远远跟不上城市人口的发展速度城市居民的住房问题已成为政府亟待解决的大问题。
经过十年的住房建设虽然城市居民的住房矛盾得到了一定的缓解但缺房户、无房户依然很尤其是中低收入家庭。据不完全统计我市现有城市居民万人随着城市化进程的不断快城市人口不断增并且我国户籍管制制度正在逐步放松城乡户籍管理一体化的进程正在速乡村及外地部分先富起来的外来人口到密山定居的现象正在增新的居住需求已经显现。因此开发建设新的安居小区是解决无房户、缺房户的需要。
该项目就是基于上述城市需求满足城市功能的需要提高土
地利率形成现代都市新风貌与我市卫生城、园林城、明城、
生态城相适应提高小区的规格品味逐步走向园林、明小区
因此建设XX圣源小区的必要性。
第三章建设规模及建设条件
．地块自身状况
XX省XX名城房地产开发有限司建设的圣源小区东西长米南北宽7米。项目规划占地82.平方米。小区内规划有健身房、垃圾中转等共建筑设施。另外小区内供水、供电、供暖、排水、雨水、网线、等配套设施配备齐全。
．2地块周边污染状况
该小区周边为城市道路、办区域或生活服务设施地势平坦周围没有污染源路交通四通八达交通便利水、电、暖配套设施齐全可以满足项目建设的需要。
．地块周边生活服务配套状况
l、购物配套
小区周边就有大型超市便利店。离北大营市场不足米居民生活购物相当便利。
2、金融配套
小区周边有家银行的分支机构居民储蓄存款、支现金
于日常开支很是方便。
、教育配套
小区东部有幼儿园、小学和中学高中教育质量高方便了居民就近安排孩子入学。
、医疗配套
小区内拟设社区卫生服务站以满足居民小病就近看的需要
有了大病可以到裴德医院该医院离本小区不足2米。方便了居民就医问题。
、其他配套
小区所在位置交通便利现已开通路、路交车周边通设施完善居民通联络方便；周边设有共绿地并有其他城市服务设施保障。
．自然条件
．．气象条件
项目区属中温带大陆性季风气候四季分明雨热同季常年无极端恶劣天气符合项目建设的需要。
．．2地质、水、地震等级
该项目区土壤为壤土、淤土地基承载力为每平方米l2—2吨；下水源主要靠天然降雨浅层水丰富水位较浅地下水埋深
l—l米
该区地质构造稳定根据现行“中国地震裂度区划图(999)”
显示本区地震裂度为度根据《建(构)筑物防震设计规范》建筑物抗震设计按7度设防。
第四章市场分析
房地产业既是资本密集、关联度高的产业又是提供生活必需品的基础产业。2年在房地产整顿风暴后开发商不约而同地
选择“捂盘”与政策博奔。房价居高不下一场声势浩大的民间
造房运动正在蓬勃兴起。
2年中国房地产市场风起云涌从政府出台“国八条”严
厉整顿房地产到集体爆炒“降价”虽然房价没有骤然下跌但
精明的开发商已经觉得土地的稀缺于是开始大规模“储地”。囤
积居奇是商人的本色一场政府与开发商的猫鼠游戏开始上演。整
顿开始生效在整顿的大棒下“烂尾”楼开始回暖万般无奈之下业主逼上梁山民间造房运动蓬勃兴起但政府旁观银行无助地产商嘲笑的情形下合作建房纷纷流产成为2年最后的挽歌。
银行紧缩、政府对房地产行业重压下土地立即成为稀缺资源
地产商巳囤积土地作为暴利的原始起跑线。国家宏观调控着力打击
房地产银行紧跟着又抬高房贷的门槛央行息等等一系列猛
打下去地产商们的烂尾楼开始显现。
展望27年房地产走势仍有三大悬念待解。由建设部、财政
部联合制定的《住房专项维修资金管理办法》在2年月份已
经开始征求意见根据《办法》的征求意见稿以后供水、供电、
供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护责任
所需不得从住房专项维修资金中列支；住房共部位、共设
施设备属于人为损坏的修复由责任人承担也不得从住房专
项维修资金中列支。楼房共设施设备具有共有关系的业主2／以
上通过后施。
另外一个悬念是二手房交易将征2％个人所得税。虽然国家税
务总局和建设部的说法不太一致但是二手房交易征收所得税其
是一个老政策但现在这个政策方向开始改变了近期国家
税务总局发布《关于施房地产税收征收一体化管理若干具体问题
的通知》重申二手房交易必须缴纳个税。最后是否开征物业税成
为一个焦点特别是物业税征收可能给房价带来的影响、对买房人
带来的影响引起争议。根据今年年底举办的“中国财税论坛2”
上国家税务总局有关官员表示的“十一五”期间要稳步推进物业税
的思路理解。
但从房地产最根本的供求关系出发经过分析我们认为我国
房地产市场目前仍存在很大的发展空间。
房地产需求依然旺盛。我们认为可以将推动本轮房地产行情兴
起的主要因一住房体制改革也归结于广泛意义上的消升级也
就是大量的居民从没有住房升级到有住房；从小住房升级到大住房。
随后的城镇化进程快和中国经济年积累成果带来的住房升级换
代需求将各大中心城市的房地产市场推向纵深发展。因此自l997年
来我国的住宅商品房销售速度一直保持很高的增长。而且我们预
测这两大趋势依然会保持非常强劲的增长速度为房地产市场的持
续发展奠定坚的基础。
其次拆迁带来的被动需求不容忽视。拆迁目前在中国各大城
市非常普遍尽管我们目前无法得这方面比较权威的全国性据
但从上海市近年来的拆迁情况可见一斑。考虑到拆迁面积带来的住
宅需求乘一般在2—那么拆迁因对各地房地产市场的刺激作
是世界其他各国根本无法比拟的。
投资性需求日益膨胀。如果进一步分析大量投资性房地产需求
存在的根本原因我们认为国内外资金的向是明显不同的。国内
资金由于社会保障体系改革的滞后医疗、教育、养老保险覆盖面
极小导致很居民对自己未来生活存在的不确定性深存担忧；而
医疗、教育等价格大幅上涨以及即将进行的电煤水气等资源产品的
价格改革无疑增了人们对未来通货膨胀的担心因此很居民将
房地产作为重要的保值增值手段据麦肯锡2年一项社会调查结
果看超过一半以上的受访者都认为拥有房地产是最明智的投资方
式之一。国际资金这些资金的逻辑为简单随着中国经济在世界
经济中地位的不断提升那么他们必须增在中国的资产配置比例
而房地产作为一种流动性较好的资产无疑会得到部分资金的青睬。
从支持房地产需求的根本原因分析我们认为短期内这些原因
难以发生根本性的转变因此房地产需求依然会保持旺盛。
第五章项目开发方案
．规划设计背景及设计原则
．．规划设计背景
①沿袭密山市城区空间建设思路符合城市建设要求并具有良好的开发前景。
②小区规划设计根据中心城区总体规划要求一方面满足城市空间节点区域建设要求另一方面也为形成良好的干道交叉口环境奠定基础。
．．2规划地范围
该项目位于密山北大营区北八街北、新开街南、北四路东。项目规划占地82.平方米。际建设规模为99.9平方米.
．．规划对地的规定
按照城市总体规划该区为住宅地。
．2规划设计依据与指导思想
．2．规划设计依据
①《密山市城市总体规划》。
②《城市居住区规划设计规范》
③《住宅设计规范》
④《住宅建筑规范》
⑤《建筑设计防火规范》
⑥《民建筑设计通则》
其它有关件资料
．2．2规划原则
．规划定位
小区的建设既要防止定位过高缺乏施的可操作性又要防
止目光短浅盲目扩大开发强度而导致整个小区定位过低无法顺
应现代居住小区的高质量的人居环境要求规划力图在环境品质与
经济性中寻求最佳平衡点力求打造城市节点空间高品质景观。
2.规划原则
()整体原则。从环境的整体性出发统筹布局建筑、道路、绿
化等主体空间塑造具有特色的小区整体形象。
(2)以人本原则。以人为本处理好人与建筑、人与交通、人与
绿化、人与空间的关系创造怕人的生活氛围协调建设与环境保
护的关系创造生态良好的居住环境。
()市场原则。充分利社会契机、区位优势、区位优势、环境
品质与地缘条件。优化土地资源利保障规划在市场条件下顺利
施。
()节约地的原则。土地是不可再生资源在我国目前人地
少的情况下节约地意义尤为重大。
()服从城市总体规划。该区域是城市规划居住建设地按照
城市居住建设地的要求规划应对各项设施进行控制。小区规划
严格按照《城市居住区规划设计规范》、《住宅设计施计规范》等
标准执行。
()高起点规划高精细设计高标准建设创建和谐明社区
组团的原则。新时期党中央提出建设和谐社会的宏伟构想通过建
设现和谐社区新家园。
(7)遵循环境、社会和经济效益三方面可持续发展的理论体现
生态、化和效益的原则营造一个具有协调的物质环境、高雅的
社区化和集约的经营效益的新型居住园区。
(8)配套完善、设施齐全、环境优美的原则。小区是我们赖以生
存的基本生活空间工作后大时间都在小区中度过优美的环境
对每个居民显得尤为重要。
．2．规划指导思想
()贯彻“以人为本构建和谐社会”的理念和指导思想。社区
的主题是生活在那里的人民而不是楼房的少和建筑的奢侈规
划设计应以生活其中的人为行为出发点全面认识人的生理、安全、
交往、心理、自我践等需要在研究和尊重居民行为和习惯的基础上进行空间组织布局为居民再造一个舒心幽雅的生活环境。
(2)贯彻“建设节约型社会”的指导思想。规划充分利现有建
筑、系统、道路等合理布置达到节电、节水、节地、节资的目
标。
()贯彻“生态保护建设生态社区”的思想合理配套各类设
施建设适宜居住的以绿色为主导生态明社区。
()确定面向未来的聚居小区的特色。发展兼具高质量环境与合
理开发强度的空间模式。确定优良的绿化环境品质做到绿化达标
