XX房地产开发司可行性报告
一、企业结构和发展规划——————————————2
二、新疆房地产市场总体评估————————————
三、乌鲁木齐鲤鱼山拟征购土地概述—————————8
四、拟征购土地开发权转让情况———————————
五、项目开发定位—————————————————2
六、项目投资计划和开发周期————————————
七、项目营销计划—————————————————8
八、财务效益测算—————————————————9
九、资金筹备计划—————————————————2
十、结论—————————————————
一、企业结构和发展规划
、新疆XX集团有限司简介
新疆XX集团有限责任司是隶属于电系统的股份制企业以息产业、酒店经营、房地产开发、旅游项目开发、成套设备供应、药业连锁经营为业务主体企业资产亿元下设新疆XX房地产开发司、新疆XX大饭店五星级、新疆息产业股份有限司等个经营体企业背景强大资金力雄厚发展力持久是新疆维吾尔自治区较为知名的中型企业集团。
新疆XX集团有限司秉承中国电企业理念以电行业为依托坚持元化经营、全范围发展的创新之路以稳健求生存以创新求发展企业运行平稳业务拓展迅速社会誉良好。新疆XX集团下属的XX大饭店到目前为止仍然是新疆境内设施最好、配套最完善、经营最规范、知名度最高的五星级旅游酒店在为集团经营创下丰厚利润的同时也为企业品牌建设发挥了巨大作。新疆XX集团下属企业“新疆医圣医药司”经过近一年的运行月销售额超过万元已发展成为新疆第三大医药批发企业。XX医药连锁店是新疆非医药类企业在医药行业发展最快的连锁经营机构也是XX集团现元化、连锁化经营的范本企业到目前为止已经在全疆各大城市建设连锁店近8个业绩显著效益稳步上升。
在企业机制逐年完善、传统产业稳步巩固的情况下新疆XX集团凭借雄厚的资本力的品牌力介入房地产领域从2年初开始投资开发尔勒商业项目“金色时代广场”为建立完整的企业核心竞争力奠定了坚基础。
2、新疆XX房地产开发有限司简介
新疆XX房地产开发有限司成立于998年三级开发资质。司成立初期除面对电系统进行内部房产开发外没有质性的商业项目开发。在成立以后年时间里司执力于建设和发展专业团队积极关注市场动态针对新疆房地产市场进行长期的、深入的评估和研究等待合适的进入机会。
从2年起新疆房地产业进入盘整期随着市场结构的逐步调整房地产行业从无序走向规范、从混乱走向理性到22年政府宏观调控力度大大型房地产企业逐步现转型中小型房地产经营淡出市场产品供求趋于平稳整体发展格局趋于合理。新疆XX集团审时度势在广泛征求和听了行业主管领导、专业研究人员、业内人士意见后对集团经营方向做出重大战略调整决定紧抓机遇将房地产开发做为企业新的支柱产业和绩效增长点并针对企业可持续发展需要重新改组企业机构和领导班子使企业组织结构得到完善专业力量得到强。
、房地产开发业绩
22年新疆XX集团有限责任司在新疆巴音郭楞蒙古族自治州人民政府、尔勒市人民政府的大力支持下兼并新疆巴州外贸司在充分利巴州外贸现有土地资源的基础上征购了人民广场西北侧、萨依巴格路与巴音路临街处的全部土地由新疆XX房地产开发司投资开发大型室内商业步行街“金色时代广场”总建筑面积7万平米其中商业面积2.8万平米开发总投资.7亿元。
“金色时代广场”是新疆XX房地产开发司成立后的第一个商业性开发项目在项目前期司进行了细致、缜密的立项调研和开发定位聘国际知名的美国龙安设计规划司主持建筑设计和规划工作并以招标方式引进房地产营销策划机构、房地产销售代理机构建立了开发建设、营销策划、销售代理三位一体的专业模式得了良好的销售业绩。
金色时代广场于2年月日开始工程拆迁月日破土动工月28日进入预订截止月日共完成预订销售额9余万元上客户意向预订额预计到正式开盘销售月下旬时间可完成销售额.亿元左右。由于企业决策正确、项目定位合理、营销策略得当金色时代广场在市场竞争激烈、工程尚未过半的情况下就已经收回全部投资。根据项目预算在项目销售完成7、为下属企业预留足够办房的情况下本项目仍然可以现利万元以上这充分证明新疆XX集团对新疆房地产行业的判断是正确的进入是适时的。
金色时代广场的成功开发为新疆XX房地产开发司全面进军新疆房地产市场积累了宝贵经验、储备了专业人才、建立了管理队伍在为电企业增了品牌和荣誉的同时促进新疆XX集团有限司顺利现企业改组和产业重心转移企业元化发展路线清晰。
、企业可持续发展规划
随着金色时代广场开发项目的施新疆XX房地产开发司已完全进入市场化、企业化运作的新阶段。新疆XX集团出于对重大项目进行整体把控的需要调整了企业的领导层和管理层巩固传统行业拓展房地产行业并根据企业长期发展和可持续发展需要对XX房地产开发司的经营和发展做出以下战略性规划
-、立足于乌鲁木齐和尔勒两个南、北疆中心城市做好长期开发的准备；借助政策背景和电企业背景
以企业兼并、债权重组、资本运作等方式参与土地收购尽可能利西部大开发政策和国有企业收购兼并政策压
缩土地成本降低开发风险。
-2、根据两个中心城市的房地产市场情况在乌鲁木齐地区的土地征购以二类、三类住宅地为主除市场有空缺的专业性商业项目外不介入大型、综合性商业项目开发；在尔勒地区的土地征购以一类、二类商业地为主除市场有空缺的中、高档住宅外不介入普通低价位住宅开发。
-、为回避市场风险企业总体土地储备量不超过2万平米不针对市郊土地做远期开发储备。所征购土地原则上以年为一个开发周期在得土地开发权后力求第一年开发、第二年见效、第三年益。
-、从2年起的年内每年资金投入量控制在亿元以下每年开发总量控制在2万平米以下；每年销售总额控制在亿元以下每年销售面积控制在2万平米以下。在此基础上际资金投入和开发面积根据市场发展做动态调整在新疆市场的发展规模年内保持在中等偏上水平年以后的经营和发展根据市场状况做新的部署。
二、新疆房地产市场总体评估
、市场回顾
从9年代以后新疆国内生产总值年均增长.各项主要经济指标上升明显经济体制逐步由单一封闭的自然经济向全方位开放的格局转变经济结构不断调整和优化市政、交通、电、能源等基础设施和基础产业得到强经济发展的硬环境得到改善；通过进一步整顿和规范市场秩序制定和落投资政策和消政策清理的消抑制投资和消的不合理政策经济发展软环境日趋好转社会局势稳定城乡人民生活水平明显提高。
经济的发展带来了房地产市场的活跃和城市化水平的提高城市人口量激增旧城改造、市政基础建设的步伐快大大地拓展了新疆房地产市场的发展空间。随着房改政策逐步落及银行贷政策的相继出台房上市交易和房屋二级市场开始启动房地产消流通渠道呈元化趋势。
作为人流、物流、资金流、息流和建设行业的重要载体新疆房地产开发投资年均增长幅度达2.房地产开发投资从989年的.2亿元增长到22年的7.92亿元年间全疆累计完成住宅投资22.79亿元竣工住宅面积97.7万平方米城市人均居住面积由989年的9.2平方米增至22年的22.平方米增长率为7.7。以上据充分说明新疆房地产市场已经进入成熟、发展的新阶段。
乌鲁木齐市是新疆维吾尔自治区的首府全市辖7区县总面积2平方里市政面积.8平方里人口28.2万。乌鲁木齐经济发展水平居西部地区城市前列房地产开发逐年、稳步上升到22年个人购房已经达到住宅消的9以上以个人购房为主体的市场结构已经形成并完善到2年初乌鲁木齐市共建设各类住宅近万平方米共建成住宅类房2万余套居民住房平均面积由8年代初期人均不足8平方米扩大到现在的近9.平方米。
截止22年新疆城镇居民通过住房制度改革累计出售有住房7万平方米合计8万套占可售房8.上部分未出售但仍享有使权的房和个人私有住房新疆城镇居民自有住房率已达到了9左右在全国居中上水平。
2、前景分析
新疆城镇量少、城市规模小到目前为止全疆城镇化水平为.7共有.2万非农业人口。根据《自治区城镇体系规划》的总体目标在2—2年共年时间里全疆人口水平将由过去的9万增到2万城镇化水平由.7提高到非农业人口达到7万增约2万。按照22年人均9.万平方米的标准计算到2年全疆城市平均每年需要新增住房面积87万平方米。如果按住房使年限和拆旧建新计算新疆城镇现有住房为8.8万平方米正常使期以年计年折旧率以2计平均每年需拆旧建新22.2万平方米未含旧城改造。把以上几组据综合起来分析预计在未来内新疆平均每年至少需要新建住房2.7万平方米其中有分布在乌鲁木齐地区。
受经济发展水平、生活习惯、地理位置、环境条件等因的影响新疆城市居民人均住房建筑面积9.平方米低于全国平均水平人均住房面积2平方米近个百分点。目前全疆城镇户均建筑面积.79平方米有8的家庭住房建筑面积不足7平方米随着生活水平的改善和经济收入的提高住宅市场从量的需求转向质的需求转变需求档次逐渐拉开中等收入、中高收入家庭首先进入换代期。
随着西部大开发政策的深入和新疆经济稳步发展非住宅类地产需求增写楼、宾馆、商场的销售量将会增大。在居民经济收入增、生活水平提高的同时居民日常开支减少于购买住房的可支配资金相对增进一步拉动了住宅类产品的需求总量。
、发展预测
-、层次、价位的商品住宅供应体系逐步形成
目前乌鲁木齐已初步形成了以经济适住房为塔基、普通住宅为核心、豪华住宅为塔尖的金塔型层次商品住宅供应体系。这三类不同价位的住宅基本可以满足不同收入阶层、不同消层次的消者对住房的需求。其中价位在2元—8元/平方米左右、带有国家补贴性质的经济适住房满足并解决了大中低收入、工薪阶层消群体的住房需求。价位在8元—2元/平方米左右、地理位置优越、居住环境好、房屋质量高的普通住宅以中高收入阶层为消对象将成为今后新疆住宅发展的主流方向。
乌鲁木齐市房地产市场起步较晚但发展迅速从2年起出现大量高层、小高层住宅和别墅类住宅丰富并完善了商品住宅的种类；在推行住宅商品化的过程中乌鲁木齐已经发展并形成元化住宅的供应体系初步完成了商品住宅品种和结构的升级。
-2、个人购房成为住宅消市场的主体
随着我国住房体制改革的深入个人购房已逐步代了集团购买成为商品房市场的消主体房屋消已经成为继大日消品以后家庭生活首要的消需求；银行个人贷消的推出促进并提升了居民的住房购买能力城市居民对住房的潜在需求转化为有效需求在已经售出的交易类房屋中有8成以上的个人购房者采了银行贷款这一消方式将对今后的房地产市场发挥大的推动作。
-、城市扩张和改造拉动房地产行业整体发展
国务院于22年7月批准乌鲁木齐市新一轮城市总体规划新规划的城市面积等于乌鲁木齐市现有规划面积的倍。按照房地产发展的周期性规律乌鲁木齐房地产行业目前已进入了一个新的增长期这种增长势头在近几年中还会继续。随着未来房地产生产基逐年增房地产供应量和需求量会出现阶段性、周期性的起伏但总体需求量仍然在2—万平方米之间具体到乌鲁木齐市场当每年市场供应总量保持在万平米左右、住宅供应量保持在万平米左右时房屋开发就在适度、适当的范围内不会出现大面积过剩的现象。
三、乌鲁木齐鲤鱼山拟征购土地概述
、地理位置和周边环境
新疆XX房地产开发司拟征购土地位于乌鲁木齐市天山区北端的鲤鱼山路8该片土地原为新疆制药厂宅地紧邻新疆医科大学、医科大学附属医院新疆最大的医院、兰州军区乌鲁木齐总医院、新疆师范大学、新疆财贸学校等知名单位是乌鲁木齐城市北线主要的居民地和商业、化区域也是新疆传统的医疗、卫生聚集地。
鲤鱼山周边地区是一个相对独立的商业和居住版块虽然带有一定工业区的成份但整体环境在乌鲁木齐属于绿化密集地区有着得天独厚的环境优势。998年以来华源、广汇等房地产开发企业已经在鲤鱼山一带兴建完成部分住宅小区使鲤鱼山路、新医路形成了中、高档住宅区的片区形象从而提高了鲤鱼山路的整块土地价值。
乌鲁木齐城市地域狭长景观资源严重缺乏从中、高收入阶层近几年的置业趋势看对环境和自然资源的要求越来越高。鲤鱼山路有依山傍景的观景资源同时又是乌鲁木齐的主要商务区域拥有完善的交通、商务、工作、生活和娱乐设施。据统计该片区内历年商品住宅的总供应量为8万平方米历年商品房住宅销售总量为2.万平方米销售率超过9商业项目和住宅项目开发前景看好。
2、景观资源和市政配套
该片土地在乌鲁木齐鲤鱼山景观走廊内背靠鲤鱼山园和新疆民族风情园乌鲁木齐惟一的市内水系和平渠从中间穿越与红山景观区形成对应是乌鲁木齐城市北线主要的景观带和绿化带。片区内夏季平均气温低于市中心2摄氏度冬季平均气温高于市中心2摄氏度居住环境优良风景优美。
做为传统的中心居住地该片区市政配套完善南、北、东、西分别临近鲤鱼山路、新医路、友好路、北京路等城市主干道与河滩快速路相距米9条交线路通过片区四面通畅交通便捷。
区域附近的友好路十是乌鲁木齐主要的商业区米生活圈分布着友好商场、富成百货、赛特购物中心、深圳城等知名零售商业和肯德基、百富汉堡等知名餐饮、娱乐网点生活、购物便利。
周边学院林立幼儿园、中小学、医院等星罗棋布人气氛浓郁是乌鲁木齐市区内不可得的、理想的人居住区。
、土地成本和土地开发权
做为城市中心居住地该土地经过新的功能规划后进入有偿出让地范围。2年月新疆啤酒花股份有限司以投标方式得了该片土地原新疆制药厂共2.万平方米的土地开发权出让金额为万元参照和比较2年2月乌鲁木齐南门体育馆.7万平米土地以竞卖方式出让际交易金额为万元。在以后两年内新疆啤酒花股份有限司需交纳土地出让金万元已交纳2万元投入前期和拆迁约万元已投入完成“四通一平”后的土地成本增到9万元左右。
以上地价是乌鲁木齐2年前三类土地的标准定价。在新的城市规划中该土地已经确认为一类开发地按照乌鲁木齐2年土地出让标准该片土地的出让金需增万元。
四、拟征购土地开发权转让情况
、土地转让背景
新疆啤酒花股份有限司得该片土地开发权后将拟名为“阳光地带”的商住开发计划上报自治区计划委员会根据新计投资件《自治区计委关于下达自治区2年商品房开发建设投资计划第三批的通知》该项目准建设万平米商、住房。此后啤酒花房产聘澳大利亚CN司主持了项目的规划设计工作于22年月通过乌鲁木齐市规划局审核批准。
22年7月啤酒花股份投资开发的另一个住宅项目“裕景花园”因质量问题遭遇业主投诉在退房要求得不到满足的情况下部分业主集体上访。该事件被当地新闻媒介曝光后啤酒花股份房产项目受到严重挫伤销售和开发陷入停滞该项目在临近开发阶段被迫中断。经过近一年的企业整改新疆啤酒花股分有限司酝酿企业转型决定放弃房地产市场巩固和发展自己的啤酒花种植主业。由此鲤鱼山土地开发权的转让进入程序。
2、土地收购意向和土地
该土地开发权转让息发布后新疆各大房地产企业均表示出强烈的收购意向。新疆XX集团知息后召开专门会议进行研讨与会者一致认为该土地符合XX房地产司后续项目的开发要求应予争。啤酒花股份悉新疆XX集团的收购意向后对新疆XX集团的企业力给予充分肯定与新疆XX集团就土地开发权转让事宜进行了次洽谈。
经过双方协商啤酒花股份将企业所属的乌鲁木齐鲤鱼山路2.万平方米土地开发权包括规划设计方案、政府政策和批复件等转让给新疆XX房地产开发司转让价格以际投入成本计算包括土地购买成本万元、土地出让金万元、前期和拆迁万元、土地转让利润万元四项合计整体转让2万元。
意向确定后新疆XX集团、新疆XX房地产司对出让土地的合法性、有效性做了全面审核和专业咨询并对土地使情况进行勘测认为该宗土地前期工作和报价真无误收购以后新疆XX房地产司变资产所有权以后即可进入开发过程。
五、项目开发定位
