XX商务酒店开发项目
可行性研究报告
申报项目XX商务酒店开发项目
申报单位酒店管理有限司
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一、前言
-项目背景………………………………………………………………………………
-2项目目的………………………………………………………………………………
-2.整体目标………………………………………………………………………
-2.2项目契机………………………………………………………………………
二、调查篇
2-区域地理环境分析……………………………………………………………
2-2市场分析………………………………………………………………………………
2-2.调查据说明…………………………………………………………………
2-2..市场调查方法……………………………………………………………
2-2...流动调查…………………………………………………………
2-2..2问卷调查…………………………………………………………………
2-2..2.酒店需求问卷调查…………………………………………………
2-2..调查统计……………………………………………………………………
2-2...问卷总……………………………………………………………
2-2...2分卷总……………………………………………………………
2-2...有效问卷的辨析方法………………………………………………
2-2...有效问卷总………………………………………………………
2-2.2调查据矩阵…………………………………………………………………
2-2.2.酒店据矩阵………………………………………………………………
2-2.调查结果说明…………………………………………………………………
2-2..酒店现状………………………………………………………
2-2..2交通现状………………………………………………………
2-2..自然旅游现状…………………………………………………
2-SOT分析………………………………………………………………………………
2-.S—项目优势分析………………………………………………………………
2-.2—项目劣势分析………………………………………………………………
2-.O—项目机会分析………………………………………………………………
2-.T—项目威胁分析………………………………………………………………
2-社会经济效益说明………………………………………………………………………
三、决策建议
-规划内涵…………………………………………………………………………………
-2规划决策建议……………………………………………………………………………
-2.规划方案……………………………………………………………………
-2..主楼…………………………………………………………………………
-前期规划设计说明………………………………………………………………………
-.设计方案甄选和规划………………………………………………………
-..方案………………………………………………………………………
四、执行篇
-战略与战术………………………………………………………………………………
-.战略沙盘模拟……………………………………………………………………
-..六大策略……………………………………………………………………
-..2说明…………………………………………………………………………
-.2战术沙盘推演模拟………………………………………………………………
-.2.整体战术……………………………………………………………………
-.2..差异化市场营销……………………………………………………
-.2...地段选择…………………………………………………………
-.2...2具有前瞻性………………………………………………………
-.2...寻求市场空白点…………………………………………………
-.2...有效挖掘客户营销渠道…………………………………………
-.2...创新客户成本控制………………………………………………
-.2..2创新客户营销手法……………………………………………
-2执行步骤…………………………………………………………………………………
-2.经营规划………………………………………………………………………
-2..酒店配置…………………………………………………………………
-2.2推广规划…………………………………………………………………………
-2.2.整体品牌包装………………………………………………………………
新视觉VI系统……………………………………………………………
-2.2.2整体推广……………………………………………………………………
广告推广策略………………………………………………………………
广告推广目标………………………………………………………………
项目在推出市场的宣传推广铺垫及炒作重点……………………………
-2.进度………………………………………………………………………………
-2.预算………………………………………………………………………………
-2..项目资金投入情况分析……………………………………………………
-2...土地……………………………………………………………
-2...2工程造价……………………………………………………………
-2...9其他……………………………………………………………
-2..2可选择的筹资策略………………………………………………………
-2..2.司自筹资金………………………………………………………
-2..2.2银行贷款筹资………………………………………………………
-投资回报预测…………………………………………………………………………
-.酒店………………………………………………………………………………
-..客房收入……………………………………………………………………
-..2营业总收入…………………………………………………………………
-..成本…………………………………………………………………………
-...物料成本……………………………………………………………
-...2人工成本……………………………………………………………
-...水电………………………………………………………………
-...总成本………………………………………………………………
-..营业税……………………………………………………………………
-..银行利息……………………………………………………………………
-..利润………………………………………………………………………
-.银行利息…………………………………………………………………………
-.投资总成本………………………………………………………………………
-.年净利润…………………………………………………………………………
..7回收周期…………………………………………………………………………
五、结束篇………………………………………………………………………………
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商贸集团自成立后酒店管理有限司秉承集团以酒店业为主业的元化发展思路,兼顾高中低端市场打造精品高端通泰五星级酒店强管理现有四星级蓝鲸大厦扩大市场份额以四星标准建设的XX商务酒店占领区县。为重新打造XX商务酒店品牌提升品牌价值。我司决定将在原桥东法院大道与政府街交叉路口建设两家XX商务酒店,酒店将建成市及张长途汽车站广场地段的标志性建筑。为此我们经过认真的筹划准备、细致的调查研究及慎密的分析预测编制本报告敬审批。
秉承集团整体规划发展酒店主业强化自身优势。
配合的经济旅游开发打造--商务酒店品牌给投资者带来丰厚的回报。
整合--优势资源领跑---商务酒店市场。
通过对新建筑合理的规划以及适当的经营措施能够争较好的市场效益。
---是历史化古城。历史化悠久旅游资源丰富拥有国家级物保护单位27个省级物保护单位个全国十大考古新发现处是河北省物大市之一。得天独厚的旅游资源为张家口市旅游业的发展提供了优越的条件。
---地区夏季气候凉爽景色宜人是极富特色的旅游避署胜地。元中都遗址、中都原始草原度假村、闪电河、天鹅湖等旅游景点吸引着京津地区及省内外游客。在夏季是京津地区游客首选的最佳避暑地。今年冬季举办冬季节日旅游项目异彩纷呈包括国际滑雪赛事、滑雪嘉年华、圣诞滑雪狂欢节、雪地音乐节、旅游地产展销会、旅游商品和户外运动装备展销、温泉冬季沐浴主题活动等2余项。由于---一年四季的旅游项目全年到张旅游人群稳定增长促使的---旅游业及相关配套产业得到了蓬勃发展。
---市委市政府制定规划中把围绕旅游服务业打造成全市第一主导产业的战略目标大力施旅游精品工程精心打造旅游整体形象。---地区旅游环境和旅游相关产业链正在发生着崭新的变化。
新旅游经济给---带来了丰富的旅游休闲客源旅游项目的增使来--旅游客流量全年都保持在高峰值----旅游接待能力及设施急需全面升级需要基础服务设施跨上一个新的水平接待能力和档次进一步提高。在未来良好的市场前景预期的推动下近期一批新建知名XX酒店相继建成营业抢占---旅游业发展所带来的客源市场。
--酒店管理有限司在--旅游大开发地区旅游客源增酒店业市场蓬勃发展的契机下。司决定投资建设--XX酒店项目项目分别在--市-原桥东法院及--大道旁投资建设两家连锁XX商务酒店。新建XX商务酒店项目将为--集团带来新的经济增长点也给投资者带来丰厚的回报。
调查篇
---市地势西北高、东南低阴山山脉横贯中部将全市划分为坝上坝下两个自然地理区域。坝上高原区自尚义县套里庄、张北县狼窝沟到赤城县独石口一线以北的沽源、康保、张北、尚义县为坝上张北高原属内蒙古高原南缘。该区域面积为28平方里海拔-米南高北低地势较平坦草原广阔内陆湖泊淖岗梁、湖泊、滩地和草坡、草滩相间分布是典型的波状高原景观。南部坝下区9县地处华北平原和内蒙古高原的过渡带海拔2米该区域地形复杂山峦起伏丘陵与河谷盆地相间分布面积27平方里河川占2.丘陵占8.7山区占.8。
张北县地处内蒙古高原南缘的坝上地区地势险要气候独特。县境地形呈高原丘陵景观大致分为东南坝头区、西部丘陵区和中部平原区三个类型平均海拔-米南部“坝头”海拔-8米境内桦皮岭海拔228米为“坝头”群峰之首。全县地处坝上高寒区属中温带大陆性季风气候年降水量毫米左右年平均气温2.℃是河北及京津地区最为良好的避暑休闲地区之一。
2-2..市场调查方法
2-2...流动调查
对于商铺及部分酒店的调查采在大街上对规定的人群随机抽样的方式调查。
2-2..2问卷调查
2-2..2.酒店需求问卷
问卷涉及如下内容
、受访者性别；
2、来自哪里；
、职业；
、年龄；
、到--的目的；
、到--的次；
7、通常外出住什么酒店；
8、选择酒店的原因；
9、关于酒店提供宽带功能；
、入住酒店的目的；
、出差住宿的问题；
2、入住的酒店位置；
、车站附近建几星级的酒店比较合适；
、车站附近适合建的酒店楼高；
、酒店应该具备的功能；
、酒店应该具备的配套设施。
2-2..调查统计
2-2....问卷总
本次问卷调查合计调查了共2份有效问卷共77份有效比为8.8。
2-2...2.分卷总
调查问卷分卷情况如下
2-2...有效问卷辨析方法
本次问卷调查总共调查2份问卷调查过程中调查组根据现场的情况进行了如下问卷有效性分析。
A、问卷卷面分析调查组先排除了问卷中相互矛盾的影响问卷有效成立的问卷共27份
B、抽查分析经过的分析检出其中的无效问卷后统计调查人员的无效问卷比率按照比率大抽查率高的原则按-2不等的几率进行了电话抽查。其中抽查出9份无效问卷。
2-2....有效问卷总
本次调查经过筛选共得有效问卷7份有效率为8.8高于要求最低有效率的市调标准因此本次市调为有效市调。
2-2.2.酒店据矩阵
2-2..---及--县酒店现状
随着--经济的发展一是旅游业的蓬勃发展越来越的季节性旅游客人进入--地区二是商务客户在-停留洽谈业务。特别是北京至---的城际铁路即将修通和机场的开工建设必将速---的经济建设步伐快融入北京经济圈。
随着我国的经济发展的经济活动在各个城市间展开这对于各个城市间的酒店接待方面提供了发展的机遇和良好的市场氛围。办、旅游、探亲、外派见学、投资考察的人员越来越各种不同人群选择的住宿方式差别很大高档酒店价格太贵低档旅社不安全、卫生又不合格。于是经济型XX商务酒店走到了大家面前拥有经济、XX特性的各式连锁酒店进入了---地区市场。例如如家、汉庭、锦江、格林豪泰等XX酒店。
---的高档酒店为不准四星的酒店仅一家其它高档次的宾馆也较少但--的酒店经营有一个特色就是服务越上档次生意越好除了是找休息场所还有很客人入住酒店是为了休闲娱乐。从我们所做的市场调查来看希望能在车站附近入住商务酒店的外地被访者有较高的比例的被访者认为在车站附近建XX商务酒店合适的被访者认为建四星合适；被访者选择酒店会综合考虑环境、商务便利、价格、交通和档次因旅游人群希望XX酒店能够提供停车场服务。
所以我们投资建设的蓝鲸XX商务酒店不但客房配套施齐全还要配以种服务功能和娱乐休闲设施。要选址在南来北往之交通要道自驾车来张旅游休闲必经之路上。要选择在车站附近周围有大型市场人流量相对较地区。这样酒店不愁没有消倾向的客户群经营前景十分广阔。
2-2..2---及张北县交通状况
----路、交通建设完成投资最、发展速度最快、结构变化最明显；其中宣大高速路全长27.2里分三期施工建设总投资.9亿元。于2年底全线通车；京张高速路全长79里项目总投资27.8亿元所有工程现已全部完成通车。全市有线、27线、9线、2线条国道和9条省级路通车里程2里。还有2条县级路和7条乡村路并网交错交通比较便捷。国道线、9线、27线等主要路段相继完成了改建。
近年来---交通中心的作进一步强。22年月日国家重点工程京张高速经过年的紧张施工全线贯通。通过--市张北县与京津地区的联系紧密。27国道穿越张北境内7里将其与锡林浩特、--市、宣化等市连接起来新建的张石高速开通此外东西、南北条路干线于--聚集辐射。以---县城为中心的路开发辐射周边区县等地依托路优势带动发展当地旅游资源。
2-2..---及--县自然旅游资源状况
--位于河北省西北部,京、晋、冀、蒙四省市、区交界处。全市分为坝上坝下两个地貌浑然不同的自然区域。坝上为寒温区平均气温2℃7月平均气温8℃。坝下属凉温区年均气温8℃7月平均气温2℃。地貌及气候的样化为旅游资源的样化和自然环境对全年季节性旅游创造了条件。
地处长城内外北接内蒙古草原东与北京相邻。---三面环山北依长城历史上是兵家必争之地也是闻名中外的陆路商城和“皮都”。----市旅游资源丰富并有四通八达的交通、通讯网络。这里环境优美市容整洁的民风淳朴夏季气候凉爽风景宜人。市区内分布有明长城大境门云泉寺水母宫清远楼镇朔楼等处名胜古迹。---是革命老区有的革命历史遗址可供瞻仰、观光。
--县处于内蒙古锡林郭勒大草原的延伸地带是距离北京最近、保持最完好的原始草原属休闲避暑和观光旅游的理想之地。境内自然人景观现已建成中都原始草原度假村、安固里草原度假村、中都游牧源、桦皮岭等旅游景点处其中国家级旅游景点两处初步形成了以坝上草原生态旅游为特色集自然风光与历史化为一体的旅游格局。29年接待海内外游客达万人次。总投资2亿元一期投资亿元的仙那都国际生态旅游度假村、投资亿元以上的坝上天鹅湖景区等旅游项目正在建设当中。
--XX商务酒店品牌建设将为--旅游接待能力提升做出自己的贡献。
---XX商务酒店的建成将大大提升---城市商业基础设施的档次、水准。
---------商务酒店高品味设计必将成为项目所在地区的标志性建筑增了城市风景。
给人们提供了好休闲娱乐的去处带动消增长促进地区经济繁荣。
---商务酒店项目的成功运营一定会为项目所在地区增就业职位。
(把符都统一了)
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决策建议篇
---XX商务酒店现有两家地址纬一路店地面积约M2张北XX商务酒店占地面积面积M2根据建设要求和商业利价值我们将新的规划先初步定位为具备酒店、餐饮、娱乐休闲、和停车场等功能高水准的综合性高层建筑。
-2..主楼
宾馆大堂、商务中心、后台办室、洗手间、棋牌室、大小会议室、客房。
按照四星酒店标准客房纬一路店标准间间张北店按四星级标准建设客房间。
--酒店管理司将委托北京长迪建筑装饰工程有限司对两家XX商务酒店整体改造方案进行设计设计者对蓝鲸XX商务酒店所在的区域位置进行了充分的分析和理解既注重使建筑融入城市化之中与周围环境和谐一体；又注重在城市环境中彰显建筑的个性；同时关注商业价值和经济效益。希望能营造出形象突出优雅同时富于古典和现代精神化气息浓郁籍此使酒店的商业效益得到完全开发使此地域整体形象得以提升成为区域内标志建筑为城市形象增一道新风景。设计者为我们设计了整套方案以供参考。
-..方案
纬一路项目桥东法院商务酒店位于胜利中路2地处新市区中心地带张宣路从门前通过。北上可直达坝上、内蒙草原及各大滑雪场南下可直达京津各地。酒店拥有客房间设有会议厅、自助早餐厅。房间内配备有线电视、宽带上网卫浴设施、床上品干净舒适。酒店温馨舒适为您解除旅途的辛劳。团体及会员客户还可享受到优惠待遇。
--项目在张大道和市府路交叉路口是进入张北县城和去张北各旅游景点的必经之路。酒店主楼高层拥有客房间设有会议厅、自助早餐厅房间内配备有线电视、宽带上网卫浴设施、床上品干净舒适。蓝鲸XX商务酒店配套设施功能完善为方便来张北自驾旅游者停车酒店外部设有停车场。
设计理念是现代建筑的简洁和传统建筑物的精致巧妙融合高技术与现代料的运进一步增强了建筑物的表现力流畅的铝板与剔透的弧形幕墙表现得淋漓尽致玻璃幕墙外包裹的钢架彰显了建筑个性。低部立面铝板分格、玻璃幕墙与墙面的穿插对比带来了强烈的视觉对比和阴影变化。整组建筑物一气呵成建筑语言完整统一增强了建筑物的标志性与独创性。
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执行篇
-..六大策略
-..2说明
---地区的酒店目前还不注重推广和营销很酒店资料极其简陋谈不上策划和包装酒店运营商几乎没有战略没有系统的推广计划反过来我们的宣传容易突出。
酒店产业的六大优势
