商品住宅开发项目可行性研究报告
目录
一、总论
二、市场分析
三、建设内容
四、环保与市政配套
五、组织机构与人力资源配置
六、建设进度安排及物料供应
七、资金筹措
八、效益分析
九、研究结论与建议
一、总论
一项目背景
项目名称“联想高科•经典都市”居住小区
2承办单位概况
“世纪地产”是武汉专业的房地产项目开发司。
由于其他的在开发项目占大量资金且本项目工程量大建设周期长。为了降低投资风险“世纪地产”决定和武汉高科国有控股集团有限司及北京融科智地房地产开发有限司合作成立控股司武汉联想•世纪高科房地产开发股份有限司开发本项目。
司注册资本亿元“世纪地产”万元武汉高科国有控股集团有限司万元北京融科智地房地产开发有限司万元流动资金2万元滚动开发。
武汉高科国有控股集团有限司是经武汉市委、市政府同意成立的授权全面经营和管理武汉东湖新技术开发区国有资产。集团注册资本亿元目前全资、控股、参股企业家已成为“武汉•中国光谷”建设的主力军是一家集资产经营与管理、创业孵化器、风险投资、技术产权交易中心、工程科学研究、大学科技园建设于一体的大型国有控股集团。
成立于22年月的北京融科智地房地产开发有限司是联想控股司为进军房地产行业而专门设立的全资子司也是其元化布局的一个重要棋子。
可行性研究报告的编制依据
《城市居住区规划设计规范》
2《武汉市规划管理条例》及《技术规定》
《城市居住区共服务设施设置规定》
《住宅设计规范》
《住宅建筑设计标准》
《建筑工程交通设计及停车场设置标准》
7《城市道路绿化规划及设计规范》
8《高层民建筑设计防火规范》
二项目概况
地块位置
关山一路与楚雄大道交会处往南m处。光谷创业街位于本案东侧南抵武汉职业技术学院西紧邻关山一路北靠长江有线电厂。地块紧邻光谷CB中心区不仅未来发展前景不俗其现有配套设施也十分成熟。周边商场、菜场、休闲广场大专院校林立园、医院等共设施相距不远。“联想高科•经典都市”居住小区周边有华中科技大学、中南民院、鲁巷广场、关山市场、关山中学、鲁巷小学、光谷核心市场、电码港、长江乐园、东湖新技术开区等。位于此地生活方便而彩。
2建设规模与目标
土地面积27亩89平方米
容积率.7本地块位于武汉市郊区沿关山一路南行8米即达武黄高速路是武汉光谷的重点开发地段因此为了吸引的科技人才光谷白领阶层来此购房置业把容积率把握在较小的值
建筑面积28平方米
开发周期7至8年
土地价格万高科集团储备土地作为股本投入
周围环境与设施
步行约2分钟可至8、2、7等交车站；
2鲁巷广场购物中心关山超市以及关山饭店等消场所均几步之遥；
华中科技大学中南民族学院等高校环绕；
武汉光谷CB中心??光谷创业街位于本案东侧
项目投入资金及效益情况
项目总投资97.28万元
自有资金投入2万元
住宅销售价格2元/平米起
项目销售收入9.万元
项目税后利润总额27.万元
项目毛利润润27.28％
项目内部收益率2.9％
三项目建设缘由
项目建设有利于我司在武汉房地产市场的进一步开拓发展
司自成立以来秉承“追求卓越、尽善尽美”之企业理念依托开发区的优惠政策及政府支持立足于东湖开发区辐射武汉三镇。通过本项目的开发占据光谷CB区域房地产市场发展壮大司力并进一步树立企业在武汉地产业界的形象。
2项目的建设符合武汉市对光谷建设的精神
国家继续行扩大内需、拉动经济增长政策对房地产市场的潜力巨大使房地产开发企业预期的盈利将进一步增强。随着国家消了银行对房地产开发项目贷款的限制、解除了房地产开发企业禁令坚定了房地产业发展的心。武汉市政府大对房地产业的投入。每年投资亿元兴建万平方米的住宅五年共建万平方米五年的时间解决万居民的住房问题的战略方针的施对房地产业的影响是十分明显的。形成了二、三级市场联动效应。武汉市房地产市场年健康规范的发展之广泛的宣传引导市场运作逐步放宽条件市民卖旧买新二次置业的积极性逐步得到调动和发挥我市房地产市场已形成了二、三级市场联动的良好局面。部分条件好的行政、企事业单位已进入住房货币化分配阶段房改前的好条件正在逐步被消化继而转入个人购房会刺激住房有效需求形成住房梯级消。
根据22年第二季度武房指报告洪山区房地产市场最大特征就是“光谷地区以住宅项目为主武珞路沿线以商务写楼为主”。作为洪山区两大经济支柱“中国光谷”与“电脑一条街”在洪山区的经济结构中将占据主导地位。随着中国光谷的发展壮大小区周边土地已成为武汉市房地产开发的热点在未来的年内中国光谷方圆平方里的区域将形成一个科工贸年收入超过亿以上的高科技产业园上长江乐园的带动效应一大批第三产业会在此地蓬勃兴起本地域将成为武汉市人环境最好、居住质量最高、规划配套最完善的生活社区。
因此我司决定在此区域内寻找合适的地段投资建设高品质的商品住宅小区由于本区域内土地的稀缺以及我司资金暂时的短缺我们选武汉高科国有控股集团和北京融科智地房地产开发有限司作为战略合作伙伴三方经过协商达成一致成立合资司武汉联想•世纪高科房地产开发股份有限司共同开发高科集团27亩储备地块。具体合作方式在资金筹措一节中有详细叙述。
由于市区可开发土地稀缺三方合作开发本项目符合我司投资开发策略
从土地供应的角度分析由于土地量的相对稳定性和自9年代中期以来武汉房地产市场的高速发展武汉市区土地资源日益减少在市区内土地供应绝对量必然呈现下降趋势。类似本项目开发可2亩以上大规模住宅区域的土地稀缺土地资源弥足珍贵。随着土地供应市场的秩序日益规范化为了合理的利城市土地资源土地得方式已由过去的划拨、协议出让方式逐步转化为以拍卖、招标方式为主。而后两种方式必然提高土地得成本对项目开发建设不利。
本项目由武汉高科国有控股集团提供土地使权为资金流动周转和项目建成收益创造了良好条件。一次性得大面积有开发潜力的地块有利于对项目进行滚动开发。根据市场动态合理调整设计方案和营销策略稳步树立项目品牌形象这在武汉房地产市场并不见。项目周边楼盘的开发已经提升了本地区土地的潜在价值本项目的开发可以使潜在价值得到现。
项目开发优势所在
世纪地产丰富房地产项目开发经验以及良好的誉
高科集团的相关政策优势和充足的土地储备
融科智地依托于联想集团的高科技理念和品牌优势
四市场分析
武汉概况
武汉市是中国六大中心城市之一。在992年国家布的中国城市综合经济力强中武汉名列第六。2年武汉市国内生产总值达到8亿元按可比价格计算比2年增长2。经济运行质量提高全年现财政收入.8亿元,同比增长2.8,占国内生产总值的比重为本.。自992年以来,武汉经济发展驶入快车道,全市国内生产总值连续保持两位增长,高于全国、全省平均水平。经济运行质量和效益明显提高人民生活水平继续改善各项社会事业全面进步现了“十五”计划的良好开局。得天独厚的地理环境经过千年的开拓点染创造了辉煌的物资明和精神明为武汉的飞速发展奠定了坚的基础。
中华人民共和国成立后武汉经过几十年的发展已经成为一个门类齐全的综合性工业基地华中地区的内外贸易中心我国内地最大的交通枢纽和重要的教育、科研基地在全国22个地级以上城市中武汉的综合经济力居第六位是中国的特大中心城市之一。改革开放以来武汉的投资“洼地效应”显现目前利外资居中国中西部大中城市之首际利外资.7亿美元外资来自全球五大洲个国家或地区全球强跨国司有家来汉投资另有家设立了代表处。
迈向世界超级城市世纪之交正当世界各大城市都在描绘新的发展蓝图之际美国《未来学家》杂志999年-7月刊发表了著名学者麦金利-康韦所著题为《未来的超级城市》的章预言中国的上海、武汉将进入2世纪全球十大超级城市之列。
超级城市是指具有下列项条件特征的城市地区人口超过万；能够可持续地满足居民的物质和社会需求包括食物、住所、安全、医疗、保健、交通及教育等方面的需求；拥有健康和充满火力的经济环境能够创造、吸引和培育可产生足够就业机会和财政收入的经济投资。未来超级城市必不可少的个因水源；国际机场；与腹地的交通联络；圆顶体育场；技术中心；通中心；共交通；垃圾处理；绿色基础设施；新的政治机制。
未来的十大超级城市班罗尔印度；武汉中国；上海中国；曼谷泰国；丹佛美国；亚特兰大美国；昆坎-图卢姆地区墨西哥；马德里西班牙；温哥华拿大。由于地处中部要冲拥有高新技术产业以及十所大学和技术学院武汉具有很大的机会。
2光谷地区房地产住宅市场分析
“光谷地区”概况
息技术的突飞猛进给世界生产力和人类社会的发展带来了极大的推动。光电子技术是息技术的核心技术之一随着国际互联网业务和通业的飞速发展光电子息产业将是影响未来社会发展的战略性产业必将成为2世纪最重要的支柱产业之一。在此背景下大陆许专家学者建议建立国家光电子息产业基地。湖北省和武汉市政府审时度势及时决策力争在武汉创建国家光电子息产业基地。去年武汉以其发展光电子产业的综合优势被国家科技部、国家计委批准为国家光电子息产业基地简称“武汉•中国光谷”。
“武汉•中国光谷”高等院校和科研院所汇聚了一大批国内外知名的专家学者为发展光电子产业提供了强劲的智力支持；以武汉烽火科技集团、长飞司、精伦电子、华工科技等企业为代表的一批光电子企业已经形成了一定的产业规模形成了光谷发展的骨架；“武汉•中国光谷”依托国家级开发区-----武汉东湖新技术开发区有着良好的外部环境和条件这些都为光谷的建设发展奠定了良好的基础。
武汉东湖新技术开发区平方里范围内集聚了8所高等院校个省部属科研院所个国家重点学科个国家重点验室7个国家工程技术研究中心名两院院士2万名各类专业科技人员万在校大学生每年有万余名大学生从这里走向四面八方。武汉东湖高新技术开发区是仅次于北京中关村的中国第二大智力密集区拥有非常丰富的高新技术人才资源。
2建筑类型
武汉市光谷地区住宅类建筑其类型现状
●层。作为一种最为普遍的建筑形式层住宅依然是市场供应量的主体这一点在城乡结合部的郊区房地产市场尤为突出。目前市中心的层项目越来越少有彻底“逃离市中心”的趋势。反观城市的外延尤其是近两年房地产开发较热的“三区五片”即汉口的金银湖片和后湖片武昌的南湖片、东湖高新开发区片以及汉阳地区的沌口开发区无论楼盘规模如何均以层物业为开发的主要建筑形式。从最近新开楼盘来看层物业也是占着绝对的比例。
●小高层。目前小高层最大的特点是将其“领地”扩展到了郊区。除了在“寸土寸金”的市中心之外小高层也出现在了离市中心较远的城乡结合部。位于金银湖片区的“丽水佳园”开盘其一期工程推出了栋八层带电梯的小高层再上户型上的创新设计市场反映良好。此外近期开盘的位于青山区工业二路上的“宝安•园家”在其规划中也有栋小高层项目。这一现象打破了“小高层只能在市中心生存”的定式。
●高层。目前武汉市高层物业尴尬的现状正在被城市中心区日益增的新一代高层住宅项目所改变。市中心几个高层楼盘的面世为高层物业市场增了几分亮色。福星城市花园、怡景花园等楼盘纷纷亮相而且都以高品质树立江城楼市的顶级豪宅形象使高层物业的现状有所改观。
●别墅。江城特有的丰富水资源成就了的别墅项目。就目前的际情况来看别墅市场中无论从供应量还是市场的接纳程度看TONHOUSE即联排别墅都是最好的。究其原因一方面是联排别墅自身的优势即住宅功能齐全并且位于郊区价格相对较低绿化率高环境优美；另一方面是因为随着二次置业者在购房人群中所占的比例不断增大要求改善生活质量的购房消者日益增直接促使别墅的需求量增大。目前汀香水榭、水蓝郡和黄金海岸等楼盘的此类物业都得了良好的市场效果。
本项目建筑类型
以高层C型为主干周围点缀布局、B、、E型层住宅。整个小区外观上错落有致.7的容积率保证了充足的绿化面积和处现代景观小品设置在住宅楼周围。
配比
层型8栋、B型栋、型2栋、E型7栋高层C型栋
目标市场地位
项目销售目标群如下
外企、高新技术企业、金融证券息业界白领人士；
2周边高校的教师以及工作者；
欲改善居住条件的置业者；
政府及企事业单位中层以上管理干部；
外地来汉的经商者。
其他
五结论
本项目社会效益、经济效益、环境效益俱佳项目可行。
一市场概况
武汉市总体经济状况
武汉市是中国六大中心城市之一。在992年国家布的中国城市综合经济力强中武汉名列第六。2年武汉市国内生产总值达到8亿元按可比价格计算比2年增长2。经济运行质量提高全年现财政收入.8亿元,同比增长2.8,占国内生产总值的比重为本.。自992年以来,武汉经济发展驶入快车道,全市国内生产总值连续保持两位增长,高于全国、全省平均水平。经济运行质量和效益明显提高人民生活水平继续改善各项社会事业全面进步现了“十五”计划的良好开局。
得天独厚的地理环境经过千年的开拓点染创造了辉煌的物资明和精神明为武汉的飞速发展奠定了坚的基础。
