呼市项目可行性研究报告
前言.....................................2
第一章市场研究.............................2
、内蒙古自治区概况........................2
2、呼和浩特市经济发展状况和城市发展状况分析.....
2.产业结构及经济发展趋势分析...............
2.2“十五”期间呼市城市建设总体规划分析......
2.人口分布及流动状况分析...................
2.居民收入水平及住房消比例分析..............
2.城市居住区布局及交通规划分析..............
2.金桥开发区的情况........................
、呼和浩特市房地产市场综述..................7
.土地市场供应量及供应方式................7
.2新建商品房市场供应量、消化量和存量情况....7
.呼市近三年房产成交价格及房型特点分析......7
.新建商品房市场区域分布分析...............8
.房地产市场有关政策分析..................8
、市场观状况分析..........................9
.区位竞争对象研究.......................9
.2板块竞争对象研究......................
.其它竞争对象研究........................2
.目标市场定位和特征......................
第二章项目选址............................
、项目特征分析.............................
.地理位置...............................
.2交通状况..............................
.商业气氛...............................
2、项目SOT分析............................
2.优势分析..............................
2.2劣势分析.............................
2.机会点分析............................
2.风险分析.............................7
2.结论................................7
第三章物业定位及发展建议.....................7
.项目定位................................7
.规划建筑及各功能面积比例................7
.2基本户型及面积........................8
.规划建筑设计建议.......................8
.价格建议..............................9
.物业品质建议..........................9
第四章财务分析............................22
、投资估算及财务效益分析..................22
.静态投资成本分析表.....................22
.2静态投资利润及赢亏平衡分析.............22
.现金流量表............................2
受上海联洋土地发展司和上海联洋置业有限司的委托本司对委托方在内蒙古自治区呼和浩特市金桥经济技术开发区进行房地产开发的投资意图进行可行性研究。
可行性研究的工作从月日开始展开至月日结束。可行性研究的资料来源有开的政府报告和统计资料、对政府官员、房地产业内人士、房地产开发企业、普通市民的访谈、相关产品的项目资料、具有代表性的开发商的调研资料和委托方提供的《呼和浩特市金桥经济技术开发区总体规划》本等。本司通过对以上资料的汇总和分析本着事求是对委托方负责的原则编制出本可行性研究报告。
内蒙古自治区成立于97年月日是我国最早的民族自治区。内蒙古疆域辽阔跨越东北、华北和西北三大地区东西蜿蜒2里南北跨距7里。有8个省区与之毗邻并同俄罗斯、蒙古等国家接壤边境线逾2里。全区总面积8.万平方里占全国总面积的2.％居各省市区第位。全区辖8个盟、个市、个旗、县市、区个乡镇9个行政村。其中区辖市呼和浩特市为自治区首府。
内蒙古大部分是海拔米以上的高原地区。高原、平原、山地、丘陵、盆地、沙漠和森林、草原等境内河流和湖泊星罗棋布以千计。自治区耕地面积万顷人均.2顷居全国首位。森林总面积.万顷居全国第二位；森林覆盖率达.8％高于全国平均水平。同时内蒙古还拥有丰富的矿产资源和旅游资源。
内蒙古是以蒙古族行区域自治的少民族地区。全区共有蒙、汉、回、满、朝鲜、达斡尔、鄂温克、鄂伦春等9个民族。
内蒙古的工业体系主要包括煤炭、纺织、冶金、机械、电力、食品、建、森工、电子、皮革、皮毛、化工、医药、造纸、酿酒、服装等门类比较齐全的工业体系其中冶金、农畜产品工业、油、钢铁、机械、煤炭、建、毛纺、水泥、羊绒制品、电力、森工、食品等是内蒙古工业的支柱产业。
内蒙古自治区2年的产业结构分布为第一产业占2第二产业第三产业占。
呼和浩特为内蒙古自治区首府蒙语意为“青色的城”故有“青城”之称位于内蒙古自治区中部阴山以南黄河以北土默特平原内是塞外历史化名城。明代定名“绥远”9年定为内蒙古自治区首府称呼和浩特市简称呼市。全市辖新城区、回民区、玉泉区、塞罕区、托克托县、和林格尔县、清水河县、武川县、土默特左旗以及金川、如意、金桥三个开发区。全市总面积722平方里其中市区面积2平方里。总人口28万人其中市区人口万人。
呼和浩特是内蒙古最重要的工业城市之一目前已形成了毛纺、食品、电子机械、建等支柱产业包括化工、冶金、电力、包装、装潢等2个行业门类比较齐全的工工业体系。“仕奇”、“伊利”等是呼市重点扶持和发展的企业集团。
呼和浩特是中国西北地区的交通枢纽之一每日有近对货车、对客车直达或过呼市。呼和浩特至乌兰巴托的国际列车与俄罗斯贝阿铁路、西伯利亚大铁路相接并可与俄西部发达地区以及东欧各国相连是最佳陆路运输线之一。呼市白塔机场已开通8条国内航线并开通蒙古国、俄罗斯方向的国际航线是北京机场的备降机场。
呼市属西北大陆性季风气候年平均温度℃月份最冷平均气温-℃；7月份最热平均气温22℃。降水量少而不均寒暑变化剧烈。
“九五”期间呼市的经济和社会、化等方面得到了长足的发展。2年的全市GP从99年的9亿元增长到了79亿元年平均增长率达到了.。三个产业结构从“八五”时期的8.︰2.︰9.调整到“九五”时期的.︰.8︰2.2。其中非国有经济的比重上升带动了所有制结构的改善成为经济发展的重要力量。非国有经济的投资、工业增值和社会消品零售总额比例由99年的.、27、.上升到2年的28.、.8、78.2。“九五”期间以水、电、气和交通通讯为重点的城市基础设施建设得到强一些长期制约经济社会发展的“瓶颈”得到缓解。
“十五”期间呼市的总体发展思路是以建设现代化首府城市为目标突出提高城乡人民生活水平和财政收入水平推进以农业和农村经济结构战略性调整为中心任务的脱贫致富达小康工程、以工业经济结构调整为重点的城市经济发展战略工程、以提高城市整体功能和明程度为核心的现代化首府城市建设工程大经济结构调整力度、促进产业结构优化升级积极施体制创新和科教创新战略增强经济发展内在活力大力推进城市化进程快现代化首府城市基础设施建设进一步扩大对外开放积极参与国内外经济竞争与合作坚持可持续发展战略大力推进生态环境建设和保护。
表上海市、内蒙古自治区和呼和浩特市主要经济指标对比
年度2
指标项目上海市内蒙古自治区呼和浩特市
国内生产总值亿元.79.
其中第一产业8.22
第二产业28.9278.
第三产业2282.97.
人均国内生产总值万元..9.8
财政收入亿元..2.
固定资产投资总额亿元8.7.7.
城镇人均可支配收入元78282
城镇住宅竣工面积万m27.89.
住宅开发投资亿元.28.82不详
经济适房竣工面积
呼市制订的“十五”发展具体目标是
GP年均增长2到2年按2年价格水平计算达到8亿元；
财政收入年均增长到2年达到亿元；
城市居民人均可支配收入年均增长8达到82元；
农民人均收入增长7达到元；
人口自然增长率控制在9‰以内；
城镇登记失业率控制在以内。
具体地在房地产方面呼市的“十五”主要目标是大力发展以经济适房为主的普通住宅建设增住房供给。规划建设好小康住宅示范工程提高住房质量。坚持住宅建设与新区开发、旧城改造有机结合。快住房商品化进程完成有住宅出售盘活存量搞活房地产二、三级市场。
根据呼市的规划“十五”期间城市发展按照中心城区、卫星城和中心镇三级体系布局逐步形成以中心城区为核心卫星城为骨干中心镇和一般镇合理布局、功能互补的城市网络群。其中中心城要控制密度、增强功能、优化环境。积极调整第二产业结构和土地利结构有步骤地淘汰技术落后、污染重、有碍城市景观的工业逐步将部分工业企业外迁重点发展金融、商贸、息等现代服务业。要依托如意、金川和金桥开发区适度拓展中心城区规模。
在基础设施建设方面呼市的城区道路将要开辟贯通东西向干道延伸改造南北向干道打通一环路建设绕城路二环路拓宽改造城区出入口综合整治小街小巷。
在市政设施建设方面呼市计划在2年市区日供水能力到达2万吨自来水普及率达到。通过天然气输配工程的建设形成以天然气为主、人工煤气和液化气为辅的供气格局；扩大集中供热面积完成集中供热二期工程规划建设供热三期工程。计划到2年城市气化率达到8集中供热面积达到8万平方米。
此外在“十五”期间呼市将按照注重精品、突出特色高标准制定全市及各区的控制性规划和详细规划做好城市整体设计工作。
呼市总人口28万人其中市区人口万人。
玉泉区和回民区人口相对比较密集由于属于老城区市民区域观念较强人口流动性较小。
新城区和赛罕区开发区发展较快比较开放外地企业和外地个体户以及郊区农民成为这两个区人口流动的主要力量也为这两个区的房地产市场提供了大量客源。
2年呼和浩特人均可支配收入8.9元扣除价格上涨因比999年增长了.87人均消性支出2.9元扣除价格上涨因同比增长了7.国有企业职工人均收入79.7元同比增长.人均食品支出22.2元占消性支出的.7。
呼和浩特市人均居住面积.99平方米同比增长9.；其中8.的居民居住在成套的住宅单元内两室户以上的居民户占77。2年呼市居民户中人均居住面积不足平方米的减少到人均投资购房和建房支出88.元比上一年增长.倍占消支出的8.82。
表2上海市和呼和浩特市居民收入和住房消情况对比
年度2
对比指标上海市呼和浩特市
人均可支配收入元788.9
人均消性支出元---2.9
其中食品支出元所占比例---22.2()
住房消元所占比例---88.(9)
人均居住面积平方米..99
住宅成套率78.
表呼和浩特市部分职位的年平均收入
单位元/年
职位/职称较高水平中等水平较低水平
企业党群机构负责人78872
企业高级管理人员888788
企业中层管理人员27.289.2
企业一般管理人员7.28772
高级工程技术人员2828798
中级工程技术人员22979
初级工程技术人员27.9
土建施工工人2297
机修工89729
博士生8
硕士生2
本科生9
大专生8
图2年呼市居民每元消支出中的途比例
呼市原先为郊区包围。999年呼市市政府对城区行政辖区范围作了重新划分设立了新城区、玉泉区、回民区、塞罕区消了城郊概念形成了以中心城区为中心各区各自向外延伸拓展的发展格局。但是由于呼市的特殊地理位置和历史发展情况各区内城市建设和住宅发展并不平衡。
呼市北部为大青山山脉阻隔大青山向南和呼市城区之间另有一地震断裂带因此呼市向北基本没有发展余地。
玉泉区和回民区位于呼市西部是城市中的旧城区市政基础配套设施基本不完善而且区内以低、矮的老房居居民化层次、职业地位和消能力非常有限旧城改造的任务十分艰巨形成了城市发展的瓶颈区域和类似上海“下只角”的居住概念。市政府要求在三年内完成旧房的拆迁任务在此过程中已经引入了部分外地的开发商。这一地区市场大但楼市的价格偏低是一个每年万平方米的低档位市场。
呼市东西向是一条长轴目前发展的重头戏在东部特别是在位于白塔机场和中心城区之间的如意开发区及其西侧中心城区与之相邻的地带住宅建设正在形成一个高潮。一大批较为高档的住宅小区已经建成或者正在建设如昭花园、昭别墅、芳汀花园、丽苑小区等。特别是原呼市市委、市府地分别以近7万和万元的价格拍卖后市政府的办楼迁往如意开发区中心城区与之连接的交通主干道——东风路和海拉尔东路已经建成对该地区的房地产开发起到了推波助澜的作。
东部的人口密度目前不如南区高生意人是目前的主要市场。市政府移址东迁可能使这里出现一部分高档物业如丽苑的二期等。
然而呼市唯一的机场——呼和浩特白塔机场限制了呼市向东方向的继续发展。同时由于该地区普遍为当地政府官员和普通市民看好该地区的地价已有较大幅度的上升。但也有大量开发商以-7万元的价格囤积了待开发土地。如丽苑小区就有万平方米的规划量在今后年开发。
呼市南区地势平坦原先为农田和菜地地理上没有发展的阻隔。与之紧紧相邻的是呼市的大学区人气旺盛人环境相对较佳。但除教师和医生以外由于本地原为郊区郊区农民是一个重要部分。由于昭乌达路没有贯通二环路工程尚未全面启动因此地价相对较低无论开发区报出的地价周围村提供的土地还是东瓦窑的地价一般每亩在万元左右甚至以下。该区域内的住宅楼盘相对较少只有东苑住宅小区和学府花园等。目前南区的主干道——昭乌达路的建设已基本完成了地下管线的敷设延伸工程预计在2年的7月底全面竣工。二环路工程在今年月将首先开始南段的动拆迁工作预计在2年内完成南段即金桥开发区概念。在金桥开发区北侧紧邻的东西向主干道上现已有8路交车通行交通相当便捷。因此在此地发展房地产将有升值潜力。
金桥经济技术开发区是呼和浩特经济技术开发区的南片区与西片区的金川开发区和东片区的如意开发区相联形成一个有机整体。该开发区位于呼和浩特市城区东南城郊结合部规划总面积.平方里辖个乡镇的个行政村归呼和浩特市赛罕区管辖。区域内规划有现代工业区、行政与商贸金融区、新型住宅区、高科技园区、仓储区、现代农业区等六大功能分区总投资亿元。
呼和浩特市人民政府于2年2月2日颁布了《关于垄断土地一级市场行统一规划、统一征地、统一供地、统一审批的决定》。其主要目的是授权呼市土地经营司对城市建设控制区内的土地一级市场进行垄断行“五统一”同时开放土地二级市场通过市场运作盘活土地资产土地收益为城市建设筹集资金。该决定规定在呼市三环路以内和沿三环路外侧里范围内的所有建设地由市政府行统一规划、统一征地、统一收购、统一供地、统一审批。市规划局负责城市建设统一规划市土地管理局负责地审批市土地资产经营司负责统一征地、统一收购、统一供地土地收益全部于城市建设。
根据了解呼市对商品住宅地供应量没有明确和单独的控制计划仅在商品房开发年度计划中体现。
根据呼市房地局提供的息999年以前呼市每年下达的商品房销售面积在2至万平方米左右而999年商品房出售面积一跃达到万平方米2年的商品房出售面积为8万平方米以上据均包含旧城改造项目。
2年呼市下达的商品房建设计划为2万平方米含旧城改造项目。建成竣工的据由于呼市统计体系有待完善故无法提供。
自2年起的年内呼市房管部门每年将下达商品房建设计划万平方米并作为控制指标一般不予突破。此计划不包含每年旧城改造项目中新建的住宅呼市个区的旧城改造任务每年将到达万平方米。据了解呼市虽然制订了物动迁包括现房和期房和货币动迁的政策但由于开发商的资金力一般不强且旧城改造区域内居民的层次和消能力十分有限无法自行贴补购买较高品质的商品房所以旧城改造的动迁仍以就地返迁为主。
由于统计体系不健全对呼市近年新建商品房存量说法各一。但最可的据是。一般的购买对象是由各机关、事业单位集团消和个人近年个人购买的比例开始上升但集团消的现象依然有一定的比例在2至左右。
呼市近年的住宅销售价格平均在元/M2其中市中心区均价在8-9元/M2个别超过2元/M2。经济适房销售价格在元/M2。
2年房价较上一年度上升了2.。销售的主力房型为8-平方米的两房。超过平方米的三房主要的购买对象是机关和事业单位的干部及私营业主。
目前呼市新建商品房大分布在东北部和东南部地区。
热点区域――东北部由于市政府搬迁至东北部的如意开发区致使呼市东北部成为房产开发的热点区域目前在建和新建的商品房有丽苑小区、海天花园、芳汀花园、祥泰花园等该地区楼盘均以中档形象出现其中北恒街以北地区均价在元/平方米左右；北恒街以南地区均价在7元/平方米左右。
次热点区域――东南部目前呼市东南部尚未成为房产开发的真正热点地区但“东苑”万平方米的开发量足以引起呼市房产市场的关注预计在－年后会有一个地位的提升。
内蒙古自治区第九届人大常委会于2年2月2日发布了《内蒙古自治区城市房地产开发经营管理条例》。该条例根据《中华人民共和国城市房地产管理法》等有关法律和法规制订其中需要上海市投资者注意的内容有
l、设立房地产开发企业应有万元以上的注册资本和名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员2名以上持有资格证书的专职会计人员。
2、自治区以外一、二级房地产开发企业可以在自治区内从事房地产开发经营并必须到项目所在地房地产开发行政管理部门登记并由管理部门向自治区政府建设行政管理部门备案后才可进行房地产开发经营。
注建设部规定仅一级企业可在全国范围内自由开发房地产。
、房地产开发企业在得开发建设项目后应办理城市房地产开发建设项目手册在项目建设过程中应当将主要事项记录在项目手册中定期报送有关部门备案。
、土地出让合同约定的动工开发期限满年未动工开发的可以征相当于土地出让金2以下的土地闲置；满2年未动工开发的可以无偿收回土地使权但动工开发必需的前期工作造成动工延迟的除外。
、竣工验收时政府有关部门组织的综合验收包括拆迁安置方案的落情况。
、预售房的购买人在交房后9天内现售房在签订合同后9天内办理土地使权变和产权登记手续。房地产企业协助办理。
银行项目贷款和按揭贷款政策
由于呼市的经济发展状况不如上海因此银行的贷款能力也相当有限。银行向开发商发放的项目专项贷款和向业主发放的商业按揭贷款总额受到限制开发商之间竞争这一盘子相当激烈。
职工积金由呼市的住房资金管理中心负责管理。职工贷款由中心负责审核再委托商业银行具体操作。只要职工所在企业缴纳积金则职工购买商品房的积金贷款一般不受限制。然而呼市并非每个企业都执行积金制度。
呼市的住房资金管理中心类似上海的积金管理中心承担住房积金和房改基金的管理工作。但是呼市的住房资金管理分散条块分割各系统、自治区都运行各自的住房资金管理中心没有完成属地化管理造成资源分散、统计不全的局面。
建设周期
呼市地处北方传统上每年月中旬左右到第二年月中旬为冻土期一般的工程建设全部停止。如在此期间需要施工必须采价格昂贵的冬季施工措施并履行繁琐的手续。
预售许可
虽然在预售管理上自治区服从国务院和建设部的有关预售条件的规定但际执行较松。
另一方面由于市场不成熟呼市居民有购买现房的习惯以上当受骗。一般在建筑结构出形象后才会有销售量。
交付许可
呼市没有类似上海的交付使许可证制度。住宅单体竣工得竣工验收合格证明后即可交付客户入住。其主要原因是呼市的气候冬季寒冷施工期短如要绿化、环境等全部完工则建设周期过长开发商压力过大。
呼市招商引资的优惠政策
、内联企业享受以下税收优惠经营年以上市外投资在万元以上含万元且占中投资2％以上的生产性内联企业从利年度起年内征企业所得税税期满后2年内减半征收企业所得税。
2、在开发区或经济园区新办的内联企业除享受相应的财税优惠政策外优惠期满后减按％的税率征收企业所得税。
、市外投资者在呼和浩特新办的内联项目减半征收城市基础设施配套、增容和7平方米以下的人防结建。
与本案同区域、同品质的楼盘以“东苑”为代表所以相邻物业以东苑一期为标准进行分析并作为主要的楼盘竞争对象。
n物业单价、总价及房屋面积
房型
楼层房型面积际单价总价
F二室二厅97.992
2F二室二厅97.9
F二室二厅97.97778
F二室二厅97.9
F二室二厅97.9
F跃层.8229
小计.
B房型
楼层房型面积际单价总价
F三室二厅8.78722
2F三室二厅8.7898
F三室二厅8.787282
F三室二厅8.78977
F三室二厅8.7889
F跃层.28292
小计77.229
C房型
楼层房型面积际单价总价
F二室二厅.229
2F二室二厅.2272
F二室二厅.2277882
F二室二厅.227
F二室二厅.22
F跃层9.9828889
小计.98
房型
楼层房型面积际单价总价
F三室二厅22.772
2F三室二厅22.9
F三室二厅22.722
F三室二厅22.2
F三室二厅22.8987
F跃层8.87
小计792.98
E房型
楼层房型面积际单价总价
F四室二厅.828
2F四室二厅.8289
F四室二厅.872777
F四室二厅.8287
F四室二厅.8288
F跃层28.878
小计27.99
销售总额29
销售面积8.8
平均价格9
n建筑类型――层住宅
房型结构及比例
房型一房二房三房四房跃层合计
比例8.9.9..7
n交付状态
一期2年月交房二期将于7月份开盘。
n物业管理
物业管理由开发商进行管理管理为.元/平方米.月
n配套设施
2米范围内东瓦窑副产品批发市场。
米范围内郊区医院。
米范围内内蒙师大、农业大学等。
n地段位置
位于金桥开发区外昭乌达路和师大南路交界处。与本案地段位置接近。在目前居民的概念上属于呼市的南端开发商得的地价也在万元左右。
在东区的丽苑小区可以作为本案的板块竞争对象以研究。
n地理位置
位于海拉尔路东路和二糕点厂西巷交界处属于新城区。
n物业规模
总建筑面积万方左右其中一期万方二期22万方。
n物业类型
一期为层小区二、三期将开发层、小高层及别墅种物业类型。
n销售价格
一期平均价格元/平方米左右二期初步定价为22元/平方米左右
n主力房型
