海福巷地块收购可行性研究报告
二九年二月
目录
.项目背景................................
..报告编制目的..........................
.2.项目概况.............................
.2..地块基本条件........................
.2.2.土地交付条件及土地使权出让年限.........
.2..项目资源分析........................
.2..基地资源评估表......................
2.项目开发经营环境分析.....................7
2...28年全国房地产市场回顾...............7
2..2.29年国内房地产市场趋势预测...........8
2..南京市房地产市场分析...................8
2.2..28年南京整体市场情况分析.............8
2.2.2.................................28年南京房地产市场政策回顾
2...29年国内宏观环境展望................2
2.2..29年月份南京房地产市场特征分析.........
2.2..29年房地产市场趋势预测................
.区域房地产住宅市场研究....................
..项目所处房地产板块市场特征分析...........
...城东板块环境资源优越区域高端居住形象明显.
..2.城东板块成交量大幅萎缩供求关系严重失衡市场形势严峻
.2.项目区域主要竞争项目分析................
.2..主要在售竞争项目一览表................
.2.2.后续市场供应预测....................7
.2..重点竞争个案分析....................7
..项目区域置业者分析....................9
..项目区域主要二手房情况分析..............2
...项目区域精选二手房源概况.............2
..2.项目区域二手房市场分析...............2
.项目开发经营SOT分析及销售价格预判..........2
..项目综合分析SOT分析...................2
.2.项目销售价格预判......................2
.2..建筑类型..........................2
.2.2.销售价格建议......................22
.风险分析...............................2
..定性分析.............................2
...政策风险..........................2
..2.区位竞争风险.......................2
...行业市场竞争风险....................2
...技术风险..........................2
...国际风险..........................2
.2.经营风险.............................2
.2..预警机制风险.......................2
.项目开发经营策略及投资估算................2
.假设预算开发方案一........................2
.假设预算开发方案二.......................27
7.结论与建议............................29
7..项目综合评价........................29
7.2.结论...............................29
1、在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上结合项目所处的区位环境对该地块的市场价值进行合理的评估。
2、对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见。
3、结合市场的状况和项目的特点探索项目开发经营的可行方式。
4、对项目进行投资分析和风险分析。
5、对项目决策及其施的优化提出建议。
基地位于南京城东板块白下区位于光华路以北、友谊河以西、解放军理工大学以东。地块目前为南京总参干休所小区地因此较为平整。
地块编
项目四至光华路以北、友谊河以西、解放军理工大学以东；
地面积亩；
际出让面积平方米；
规划地性质住宅
建筑容积率≤.7；
建筑面积9平方米；
土地交付条件:拆成自然平整；外部条件道路、水、电、气等均以现状为准；
土地使权出让年限7年；
结论
地块属城东板块虽可见到紫金山但周边距绕城路、宁芜铁路都很近区位形象很受影响。
地块所属位置属城郊结合部本案南面直对城东最大的拆迁安置小区之一——四方新村人员复杂、外来人口是拆迁户及外地来宁务工人员居住地社会治安、环境一般。
外部市政配套较齐全但商业配套较分散教育资源档次不高内部资源缺乏；
地块位于城东板块虽随着城市的不断发展目前也属主城区但本案目前周边现状为外地来宁的打工着居住且际离新街口主城区也较远无法与月牙湖及紫金山半快相提并论是属于城东半快中相对比较差的位置。
地块南侧的商业如羊肉馆等经营虽好但档次不高对项目建成后的出街形象造成一定影响。
根据基地分项评估综合评估基地级别为中等。本案位于城郊结合部各项开发条件一般项目价值有待进一步挖掘。
28年房地产市场全年维持衰退态势。此轮房地产市场调整始于27年第季度由珠三角区域逐步向全国范围蔓延是各种调控政策作、经济周期性下行、房地产市场自身调整和世界金融危机影响的结果。经过年的调整期当前房地产市场已经出现供大于求的状况7大中城市房价自8月份开始出现环比下跌其中超过一半的城市房价出现下降。28年房地产市场运行状况呈现以下六个特征
a)房屋交易量持续下降空置面积较快增。
28年-月商品房销售面积98.8万平方米同比减少8.增幅减少8.8个百分点。四十个重点城市中有四分之一的城市商品房销售面积同比下降以上。同时商品房空置面积结束自27年下半年以来的负增长截止月底商品房空置面积为99.9万平方米同比增.。
b)房地产开发投资意愿下降。
受需求市场低迷的影响8年月份起商品房屋新开工面积和土地购置面积增幅均为同比负增长。28年-月房地产开发企业购置土地面积为299.2万平方米同比减少.增幅比去年同期减少22.个百分点；
c)房价出现近年来首次下降。
8年8月份7大中城市房价出现近年来首次下跌跌幅逐月大房价下降城市的量逐步增。从环比看28年7大中城市房屋销售价格下降.。
d)大住房保障建设。
28年快保障性住房建设成为国务院确定的扩大内需、促进经济平稳较快增长的重要措施之一经济适房投资增和廉租房建设的快对商品房市场存在一定的冲击。
