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第一章综述
第一节项目总论
第二节项目背景
第三节项目基本情况
第四节主要财务指标
第二章市场研究
第一节经济环境分析
第二节项目周边环境分析
第三节竞争对手分析
第四节目标市场分析与定位
第三章项目经营设想
第一节项目市场定位
第二节项目内部设置
第三节项目管理和营销体系
第四节销售和推广计划
第五节会员制体系设置
第四章财务评价
第一节项目投资效益估算
第二节静态经济效益分析
第三节动态经济效益分析
第五章风险分析
第一节风险分析
第二节结论
附件
附表一《投资估算表》
附表二《年经营收入估算表》
附表三《年经营成本估算表》
附表四《年利润估算表》
附表五《现金流量表》
附表六《折旧与摊销估算表》
第一章综述
第一节项目总论
星海游泳馆是一个定位于休闲、xx、娱乐的企业是园区管委会投资建设星海大厦项目是苏州工业园区星海游泳馆的二期项目之一一期项目有游泳、嬉水、体疗、按摩、桑拿、乒乓球、羽毛球、器械健美、女子xx中心、女子瘦身并开设游泳训练班、武术培训班等并备有日本料理、日式酒吧等配套功能。作为星海游泳馆二期项目设立xx会馆有深层次的设想通过整合和改造一期现有项目配合二期新开的壁球、网球、羽毛球项目打造一个特点鲜明的体育产业群。苏州工业园区游泳馆有限司拟就星海游泳馆二期星海大厦四、五层群楼xx会所项目与xxxx投资管理有限司提出商榷。为强双方相互的了解并达成最终的共识我方在考察认证的基础上提供本项目的可行性方案交由贵方参考。
第二节项目背景
xx产业股份有限司始终致力于中国体育产业的开拓与发展。是国家体育总局下属的体育产业司作为xx产业股份的下属司以xx产业为主营业务和发展目标的xx投资管理有限司是xxxx产业的战略决策中心、品牌与连锁经营管理中心、物流配送中心、专业咨询培训中心以及息服务中心并与中国奥委会建立起合作伙伴关系努力推进全民xx的发展。同时通过有效的国际合作引进国外知名xx品牌、资金和管理体系是xxxx迅速发展的重要举措。与美国连锁xx知名品牌xx司的强强联合和有效的合作在引进其先进的管理方法和经验的基础上结合各地方市场的特性形成了自己一套完整的xx俱乐部管理体系成功打造了“xxxx”xx品牌。目前已经在以北京为主的北方地区发展了八家连锁俱乐部拥有会员过万人。
司发展的目标是采直营、合作经营和特许盟等方式以京、沪、穗为重点并辐射其它城市的连锁格局五年内形成全国过百家的连锁经营规模现品牌、理念、营销、管理、培训的统一建立起以xx业为核心同时带动体育品业、息业和无形资产经营业现层次立体产业化经营格局。并通过资本运营力争三年内成为国内xx产业的“领头羊”五年内占有国内xx市场的最大份额。
作为中国奥委会的合作伙伴单位xx拥有奥运商标志的特许使权。随着2XX年北京奥运会的临近xxxx投资管理有限司将质性地介入奥运会项目中有关xx项目的相关工作。
第三节项目基本情况
苏州工业园区星海游泳馆是由苏州工业园区管委会投资建设位于苏州工业园区星海街苏春西路口正处于苏州工业园中央CB的核心地带一期xx项目以游泳馆为主占地面积2XX平方米建筑面积平方米。馆内设有一个m×2m的标准游泳池和二个儿童嬉水池是江苏目前设施领先的室内全温控游泳馆。由苏州工业园区商旅集团司全面经营管理。开设项目有一楼的游泳二楼的有氧操房、及瘦身美容、理疗、足浴等。三楼设有块羽毛球以及器械、空手道项目。
苏州工业园区星海大厦群楼位于星海游泳以东米并和星海游泳馆有过道相连。包括四、五层的xx会馆以及四层2平方米的洗浴中心片羽毛球场片壁球场。双方就星海大厦群楼四、五层xx会馆项目达成初步合作意向此项目建筑面积为四层的9平方米上五层的8平方米总共278平方米。经双方协商星海大厦项目由xxxx投资管理有限司和苏州工业园区星海游泳馆有限司合作开发合作方式以xxxx投资管理有限司为主并采“xxxx”xx俱乐部品牌。双方合作的具体细节将会进一步协商现就此项目的投资预算以及市场效益做出分析评估以便贵方参考。
从战略上考虑xxxx的进入不但提高了星海游泳馆有限司品牌形象也有效整合了的现有的xx项目使项目得到了丰富和完善。同时本项目对于抢滩苏杭市场提高xxxx投资管理有限司和xxxxxx俱乐部在长江三角洲及周边地区的知名度有十分重要的意义。
第四节项目主要财务指标
投资建设xxxxxx俱乐部苏州星海大厦项目的主要财务预测指标如下
投资估算人民币9万元
年均经营收入估算人民币8.9万元
年均经营成本估算人民币.2万元
年均利润估算人民币2万元
静态投资回收期.年
投资利润率28.8
财务净现值I=288.9万元
内部收益率8.7
动态投资回收期.8年
第二章市场研究
第一节经济环境分析
苏州市位于长江三角洲中部、江苏省南部东临上海南接浙江西傍无锡北依长江。全市总面积８４８８平方里人口9万下辖县市和8个区其中市区面积平方里古城区.2平方里。改革开放2年来苏州经济社会发展充满了活力年均增长保持在2左右综合经济规模已经挤进中国大中城市前列。2XX年全市国内生产总值GP达282亿人民币人均GP达到7美元全年财政收入9.9亿人民币现工业总产值7.77亿人民币成为仅次于上海的第二大工业城市。2XX年全市现进出口总额.亿美元其中出口2.亿美元进口.29亿美元外贸出口总额仅次于深圳和上海。2XX年新增合同外资2.9亿美元际利外资8.亿美元约占中国的2占全世界的.在全国各大中城市的排名由2XX年的双双第2位上升到双双第位。世界强跨国司中已有9家先后落户苏州。苏州已成为中国经济发展最迅速的现代化新兴工业城市。
消市场方面2XX年苏州全市现社会消品零售总额2.亿元同比增长.增幅比上年的.提高了.2个百分点为2XX年以来增幅最高。苏州市零售总额占全省.7,比上年增了.7个百分点。苏州已成为继上海之后全国第二大制造业城市苏州外来人口队伍急剧增城市人口规模迅速扩张使苏州区域内的社会消品购买力大增。
——江苏省统计局2XX年发布
城乡居民收入稳步提高为零售市场的增长提供了不尽的动力。苏州市城市居民人均可支配收入为2.元增长.。市民收入的稳步增长对改善城乡居民的消预期、稳定消需求促进消的增长起到积极的作促进了市场销售的上升。2XX年苏州市城市居民人均消支出9272.9元比上年增长2.；其中人均生活消品支出7.22元同比增长22.。农村居民人均生活支出元同比增长9.8；其中人均生活消品支出2元同比增长.。社会消品零售总额与城乡居民的消支出基本同步增长。
从经济环境上来看上世纪九十年代后决定经济增长的主要因由生产能力转为市场需求。消、投资、出口三大需求成为人们关注的热点问题。就长江三角洲来个城市来看苏州市不管是三大指标的绝对指标还是增长幅度来看都在这个城市中名列三甲。经济环境和投资环境十分优越使市场潜力巨大。
步入小康的市民注重生活质量体育、娱乐品消的需求扩大。在满足一般生活需求后追求高质量生活的人们向娱乐、享受型高的生活层面迈进一些集xx和娱乐为一体的功能成套xx器开始搬入家中。2XX年限额以上贸易企业体育、娱乐品类零售.8亿元同比增长.倍可见体育xx市场潜力巨大。
第二节项目周边环境分析
一、项目周边环境分析
苏州工业园区是中国和新坡两国政府间的重大合作项目于2XX年正式启动建设开创了中外经济技术互利合作的新形式。苏州工业园区紧邻上海位于苏州古城以东金鸡湖畔行政辖区面积2平方里其中中心开发区规划面积7平方里规划居住人口万计划吸引各类投资亿美元。工业园区目前工业地已进入全面开发阶段并形成息产业园、出口工区、国际科技园、研究生城、现代物流园等产业发展载体和功能分区。
特殊的政策优势、便利的交通网络、高标准的基础设施、优越的生活环境、充足的人力资源以及优惠的税收政策使得园区得到世界各地投资者的青睐到2XX年全区固定资产投资超过2亿元际利外资亿美元主要经济指标年均增幅超过％。现国内生产总值亿元进出口总额达到亿美元。
.写楼
目前工业园内已投产的高新技术企业有近2家其中包括属世界强企业中的家在苏州高新区首期的平方里范围内已形成三个功能区。中央商贸区集中了一批金融、商贸、科研、管理机构及商住写楼、会议中心等设施如建设大厦、国际大厦、息大厦、息大厦等。南北两个科技工业区集中了一批电子息、精密机械、生物医药、新料、环保等新兴产业形成了以环保产业园、生物技术园、留学人员创业园、民营科技园为主体的"一区园"的发展格局。就世界强企业来看就有如下的企业
如此规模的办、科研和生产基地集聚地必然存在着大量的目标客户新区内服务设施的欠缺对本项目提供巨大的发展空间这是其它项目无法比拟优势。
2.高档住宅小区
星海大厦xx会馆项目处苏州工业园的中心地带苏州工业园环中心生活区建有普通居住区、别墅区、外商寓及商业、化、体育、共娱乐等一批配套设施形成环中心生活带。其中最大的高档小区有都市花园位于园区的中央商贸区与中央花园的附近邻近金鸡湖和世纪广场都市花园再往南临中央园。都市花园共分五期项目首期——“兰华苑”二期——“茗华苑”三期——“菁华苑”四期——“英华苑”五期——“银色贵族”。项目总占地顷建筑面积万㎡容积率.。
此外以金鸡湖为中心还分布着如下的高档楼盘。湖左岸高档住宅区占地面积.万平方米东邻金鸡湖北靠中央CB和城市广场。玲珑湾是金鸡湖畔密度较高的住宅小区占地9.顷座落在金鸡湖北岸与西岸的城市广场隔湖相望跨越湖湾而建的金鸡湖大桥将两者连为一体。金姬墩主要是由独栋别墅所构成的高级住宅小区设施完善自成一体。占地约9.顷。水巷邻里总面积为8.顷是配有商业设施的中、高密度住宅区。高尔夫花园共开出2XX平方米的园际寓和半岛别墅第一期将推出套寓。乔丽晶寓位于园区独墅湖与金鸡湖之间星港街延伸段东暂名占地顷总投资.亿元共有幢楼分别为四、六、七、八层共有套房。
以上高档的楼盘的每平米的均价都在元以上而且分布十分密集尽管如此园区内的所有楼盘的销售都呈现旺势。
.商业中心以及其他娱乐场所情况
苏州工业园区借鉴新坡经验住宅区所有商业服务、社会服务设施都集中在邻里中心以园区中央CB为中心在7平方里规划区内规划9个邻里中心。项目区周边大商业化中心也十分密集化水廊在金鸡湖东岸向西面对金鸡湖。由化设施、共机构及住宅、商业楼群组成占地9.9顷。主要道路成方格状与原有的河道相呼应。设有大型博物馆、体育馆、水上音乐台等化设施。
园区中的国际博览中心是苏州迄今为止最大的单体建筑规划地面积8.8万平方米总体设计建筑面积2万平方米为两层建筑室内展厅面积2万平方米会议设施面积.万平方米。该工程总投资估算约22亿元全部建成后可提供个展厅、7个国际标准展位将跻身世界会展中心前2位成为仅次于广州国际会展中心的国内第二大会展中心。
此外总投资亿元、总建筑面积约万平方米位于F城商业街的"销品茂"和世界家装巨头BQ也在园区安家。
完善的共服务设施和密集的商业、娱乐场所产生的市场聚合效应是巨大的紧邻园区中央CB的星海大厦xx会馆项目的区位优势也是十分明显的辐射效应巨大的。
第三节竞争对手分析
xx俱乐部是一种地域性很强的产业苏州新区作为新兴的综合高科技园区xx服务设施的发展也是处于起步阶段作为苏州工业园最大综合xx设施星海的项目设置和营业规模是其他商业xx俱乐部无法比拟的。
苏州英派斯xx俱乐部位于苏州市体育中心从xx俱乐部的辐射范围看对本项目不会形不成太大的冲击。排除苏州市老城区综合类xx房能对星海大厦xx会所产生影响的只有二家一家是苏州工业园区的苏州市苏春西路8宝迪国际xx由香港旭阳集团投资组建。俱乐部于2XX年XX月开始正式运营营业面积愈2XX平方米此俱乐部星海大厦的距离米左右。第二家是湖左岸高档住宅区二期的xx会馆建筑面积2平方米现正在筹建中预开设项目有游泳、有氧操、器械和羽毛球俱乐部的营业范围和方式还有待确定。此项目据星海项目也只有不到米。
从竞争上看宝迪国际xx俱乐部和湖左岸xx会馆会对本项目产生一定的影响。但从项目的设置和上看星海大厦项目设置非常丰富单就游泳项目的规模和档次而言湖左岸xx会馆游泳池和星海游泳馆存在着一定的差距。同时星海xx项目的丰富程度和综合程度是另外两家xx俱乐部难以达到的。
