通宇大厦可行性研究报告
目录
第一章项目开发背景2
第二章项目规划现状2
第三章项目周边环境及竞争状况分析2
第四章产品设计建议2
第五章营销方案2
第六章开发进度2
第七章财务分析及评价2
第八章结论和建议2
第一章项目开发背景
.行业发展背景
从998年起国家为拉动经济扩大内需出台了以房地产为支柱产业的经济政策房地产业在经历了年的低谷后终于迎来了黄金发展时期。
据国家统计局最新资料显示22年上半年全国商品住宅销售了28亿元比去年增长22.其中销售给个人为亿元比上年增长22.个人购房所占比重为89.9。
目前我国城镇居民人均居住面积只有.平方米与国外发达国家人均居住面积2—平方米相比其差距是十分明显的所以房地产业有着广阔的发展空间。
据世界银行统计资料显示人均GP达到-8美元时住宅产业将进入高速增长阶段。2年我国人均GP为8美元22年是达到了87美元住宅开发占房地产开发总量的9以上。因此未来几年随着GP的进一步增长以住宅为主的房地产业将进入一个快速发展阶段。
从购买力分析城镇居民人均可支配收入22年达到8元比去年增长8.；另外城乡居民储蓄存款余额已达7.8万亿元比去年增长.7。随着收入的增和房改力度的大居民购房置业的意识也在增强。
从消意向看有2的人准备今年买房。在准备买房的居民中有的人是为了解决基本居住问题的人是为了扩大居住面积和改善居住条件的人于保值投资的人于经营、出租等其它方面的途。这说明城镇居民对住房的需求已开始从“有房住”向“住好房”方向转变。
目前居民消结构升级是房地产业发展的内在驱动力也正是增住房消的良机。
另一方面作为国家支柱产业的房地产业为国家的GP增长贡献了.9-2.个百分点。宽松的产业政策为房地产业提供了外部驱动力。
由此看来住宅消仍有巨大的潜在市场。有关专家预测我国房地产热潮可持续2年。
.2西安市房地产现状
我市目前现有房地产开发企业余家但际进行项目开发的只有家。
据悉截至22年9月末全市金融机构各项存款余额为87.2亿元比年初增87.7亿元增长.9％。其中企业存款余额为7.8亿元比年初减少.8亿元；储蓄存款余额为877.88亿元比年初增7.79亿元。
据了解今年市上计划开发竣工各类房产万平方米完成投资8亿元而这8亿元投资首先定位于中低收入居民市上将引导商品住房开发的重点向普通商品房建设转移通过经济适房建设的组织和管理将这一定位转化为现的市场行为。同时快推进住房分配货币化全面落住房补贴资金的将补贴发放到购房职工手中提高居民的购买力。市上还将完善住房积金的运行和管理监督机制充分发挥住房积金在解决职工住房问题上的作。
在存量房方面对于去年或以前开发的那些弹性较大的空置户型如既可做写楼、又能当住宅既适合普通工薪阶层、又适合贵族的房子开发商也都积极修改调整滞销局面得到了一定扭转；以枫叶新都市为代表的大户型存量住宅均采了降价或变相降价的解套手段但效果甚；而写间的空置率仍然保持持续增长的态势除高新开发区外其它区域写间的销售状况仍然低迷西安市写间存量含在建待售保守估计不低于8万平方米专家预言至少需要年的消化时间。
西安市各类酒店含招待所、旅社共计2余家旅游旺季入住率为8,淡季为左右。由于西安市的旅游城市优势经营相对较好但淡季的竞争激烈。
.西安市房地产的总体发展趋势预测
党的“十六大”提出了全面建设小康社会的战略目标。根据“十六大”精神西安市提出到22年全面现小康社会的城市发展目标。其中现小康的一个重要指标是到22年人均住房面积达到2-2㎡。按此计算考虑人口增长因住房缺口尚有8万㎡-2万㎡平均每年有万㎡-万㎡的住房需求市场潜力巨大。
据专家分析西安市房地产业将呈现以下走势
⊙市场还将有2-年的快速增长期。这一时期市场需求旺盛开发商利润丰厚。之后将进入至2年的稳定增长期。
⊙各区域板块之间的差距将会进一步缩小。
⊙宏观调控力度将会强市场将会发展得为有序和规范。
⊙住宅开发将向“郊区城市化”方向发展。
⊙概念炒作日益缺乏市场消者对开发商重视产品开发的理性回规的呼声将越来越高。
⊙房地产开发企业的门槛将逐步提高资金密集度和技术密集度要求越来越高。
⊙开发企业出现两极分化专业化、品牌化企业将主宰市场弱者或被迫形成企业联盟或被淘汰出局。
⊙房地产行业相对较高的利润空间将使得越来越的投资者进入这一行业必将给现有开发企业形成巨大的冲击并会影响整个房地产市场的格局。同时也将影响房地产价格稳中趋降。
⊙差异化竞争、个性化经营、产品创新将成为房地产开发新军和非品牌型企业制胜市场必由之路。
⊙消者金塔中部群体将成为未来市场的中流砥柱商品房住宅单位面积向经济的中小套型转变亦为大势所趋。
⊙个大盘的推出将是西安年来积聚的消能量得到有效释放并将改变西安房地产市场格局市场竞争也将空前激烈。
99-22年西安市房地产市场各项指标比较
指标99年2年22年
人均居住面积.m2.7m2.9m2
房地产投资.8亿元.9亿元8亿元
房地产开发企业量省市两级共2家市注册企业余家7余家
房地产开发企业性质国营占绝对主导地位28.8为国营7以上为民营
商品房开发面积万m2销售面积2.8万m2销售面积万m2
个人购房所占比例不足99
以上是我们对于本项目开发宏观环境和中观环境的研判特别是写楼物业的开发形势不容乐观对于本项目的规划、市场定位、营销建议等在此背景下展开。
第二章项目规划概况
2.基本情况
项目名称西宝花园-通宇大厦
建设基址西安市碑林区振兴路中段
土地性质居住地。本策划案按商品房开发地为策划依据
占地面积7.㎡9.亩
总建筑面积2㎡方案98㎡(方案2)
住宅面积72㎡方案8方案2
综合楼面积277㎡不含地下室层高22层
写间面积29㎡层高-层共2层
酒店套房面积8㎡层高-22层共8层
附楼面积9㎡层高层
写间酒店配套功能面积27㎡
建面积8㎡(综合楼地下二层设备间及住宅楼地下室)
地下停车场面积2㎡地下停车场的设计依据在第四章详述
总户方案方案2
容积率.97方案.方案2
绿地率
2.2规划建筑物框剪结构
方案
序工程名称建筑面积㎡层备注
综合楼27722写间酒店不含地下部分及部分配套功能
2住宅722不含地下部分
地下停车场2地下一层
综合楼附楼9会议室宴会厅及部分配套功能
建8综合楼地下二层设备间及住宅楼地下室
合计2
方案2
序工程名称建筑面积㎡层备注
综合楼27722写间酒店不含地下部分及部分配套功能
2住宅88不含地下部分
地下停车场2地下一层
综合楼附楼9会议室宴会厅及部分配套功能
建8综合楼地下二层设备间及住宅楼地下室
合计98
第三章项目周边环境及竞争状况分析
本届主要对本项目的观环境做调研分析。
.项目地块价值分析
..概况
本项目地块属于城南板块位于城南板块和城内板块的接合部交通便利。作为写间、酒店、高层住宅区域开发成熟住宅与写楼人气仅次于西南板块西高新。面临振兴路城市支线道路闹中静适合于个性内敛的企事业单位和人群。但作为写间、酒店弱化了商业价值可以说是利弊参半。
..2商务房价值与竞争状况
从中观环境看目前西安市已建在建待售的写楼面积需要年时间消化竞争压力巨大；从观环境看此区域距离城区、南郊、西高新较近交通便利周边社区配套成熟区域内同类物业销售经营状况良好如果能够现产品差异化必然具有竞争优势；从宏观环境看电视塔CB和西高新CB的规划对本项目的长期经营效益会有一定影响短期内尚不会形成压力。
周边写楼调查表
项目名称地址层总面积㎡售价元/㎡租价元/㎡售租率备注
海联大厦振兴路北口西9地下车位租金元/月
精英大厦振兴路中段89
泛美大厦南稍门什299租价不含各种服务
伟业佳大厦南关正街29车位租金元/月
调研分析此区域写楼入住率良好需求旺盛；售价普遍在-元/㎡租价均价为-元/㎡×月。
西安市部分三星级酒店调查表
酒店名称标准间折扣价元/㎡×天套房地址
陇海大酒店228解放路
建苑大厦277五味什
钟鼓楼大酒店28社会路
延炼大厦2892南二环
东方大酒店29828小寨西路
城市酒店288南大街
鸿业大酒店9828含光北路
民航大厦2劳动南路
金海大厦2莲湖路
商酒店28骡马市
解放饭店火车站
万达圣和酒店友谊东路
民生大酒店28南大街
房地大厦88东五路
钟楼饭店2钟楼
从上表可见大部分三星级酒店标准间价格在2-之间客房差距较大主要是建筑规模因限制；全年平均住房率大致在-。经了解酒店经营风险较大客房少了经营成本摊销大客房了空置率风险较大因此建议本项目酒店客房控制在2-28之间基准价格为2元/㎡×天。本方案经济核算的住房率基为。
本项目的长期经营效益主要体现在酒店及配套功能的经营上而从调研的情况看经营情况较好的三星级酒店如钟楼饭店具备独特的地理位置和老品牌效应；民航大厦以商办为主优势在于旅游资源和旅游管理经验；陇海大酒店除了良好的地理位置外重要的是经营管理水平较好以会议接待为主。
另一方面酒店客房收入受经营管理成本、客房量、淡旺季等综合因的影响收入有限不可能有太大的突破。但相应的配套服务功能如餐饮娱乐由于利润率较高较高的上座率对利润的影响较大成为大酒店追求的目标重点。
因此我们建议本项目经营以会议接待为主商务出租和旅游散客为辅以提高入住率为目标特别是以配套服务功能的经营管理为重点。酒店管理充分考虑自身经营管理能力和资源建议引进专业酒店管理司进行经营管理。
..住宅价值与竞争状况
此区域周边同类在售住宅楼盘较少可比性不强以高层高档楼盘和普通层住宅为主两者之间有一个明显的价格空档高档楼盘价格在元/㎡以上名为住宅为商住；低端普通住宅为2-2元/㎡。这也是本项目产品差异化定位的最佳入市机会。
从以上调研分析可见本区域住宅、写楼、酒店物业观环境较好。写楼需求较旺住宅建议采差异化策略即切入高端与普通住宅之间的中端市场。
第四章产品设计建议
.综合楼
..写间
目前西安市各类物业中的写楼竞争最为激烈建议采新技术、新料打造在西安市适度超前的智能化、生态化写楼。智能化概念在新建写楼中已经得到普遍运生态化概念是一种新兴概念主要体现为采光充足通透性好定时换新风换气系统氧建筑料和装修料采高标准的环保料降低有害物质排放杜绝写楼综合症；具备较高的绿化率尽可能采空中花园。
综合楼外观风格建议
稳重大方的后现代主义风格切忌呆板体现智能化、生态化的主题。
楼层-8层
面积29㎡
户29÷×2+×+22×+×=
户型配比
面积㎡比例按户备注
-2、各户型内部按功能分割；2、大户型集中于高层。
-
2-22
-2
..2酒店按三星级标准设计
楼层-22层共8层
客房总面积8㎡
户27
户型
户型㎡功能套楼层备注
22-22单人床标准间2套-2层、均为使面积；2、摊比按7计算。、2-2层透光户型为豪华套不透光户型为标准间。、双人床标准间设在层不透光部分。
2-22双人床标准间2套层
-豪华标准间7套22层
小计27套-22层
..配套功能
功能面积㎡楼层计算依据备注
会议室大个附楼层及主楼层局部.㎡/人可同时容纳2人
中2个2附楼层2㎡/人人
宴会厅中餐厅附楼2层及主楼2层局部可同时容纳2人以上
厨房附楼层
大堂
商务中心
酒吧咖啡厅、茶秀22
歌舞厅22
美容美发
桑那按摩2
健身房
洗衣房2院中另建
合计27主体-2层裙楼2-层不含洗衣房
.2住宅
.2.方案
总面积72㎡
层高2层
户8
户型2梯户
两种户型2-㎡-8㎡
或种户型2-㎡两种-8㎡两种
顶层套复式
依据从市场的角度-㎡的户型是最不好销的。
.2.2方案2
总面积8㎡
层高8层
户72
户型梯户
两种户型2-㎡-8㎡
或种户型2-㎡两种-8㎡两种
顶层套复式
.2.分析建议
2层和8层的区别2层只需部电梯8层必须设置两部电梯结构上也略有差异。2层的单位建安成本约为元8层的为元左右。
梯户和2梯户的区别按2层前者需一个消防通道部电梯后者需2个消防通道2部电梯但共走道面积前者大因此两者摊面积差不。但建安成本后者比前者大。8层差别不大。
因此建议若建2层应为梯户；若建8层则主要看户型设计和摊面积的比较。
.2.户型设计建议
动静分区主卧朝阳通透性好采光好以室2厅2卫为主立户型大户型可做室2厅2卫每户两卫复式2-卫复式考虑露台和跳空层尽量避“黑屋”总摊不包括地下室控制在7-8户内有效使面积尽量大9以内
.停车场
⑴需求住宅户均.个停车位需个按方案2；写间户均.个停车位需99个；酒店户均.个的住房率需7个；共计需92个停车位。
⑵地下停车场的设计依据
地下停车场平面示意图
两种建设方案
地下停车场的立面示意图
方案①方案②
方案①的经济核算
经济指标额度计算依据
面积2㎡停车场为地下层不包括地下二层设备间
停车位2个㎡/个
造价9万元元/㎡
出租效益万元/年租价元/个×月
回收期.8年9÷
出售效益78万元万元/个
利润万元78-9
方案②的经济核算
经济指标额度计算依据
面积7㎡停车场为地下、2层不包括地下二层设备间
停车位9个㎡/个
造价78万元8元/㎡土方、结构、防水等成本增
出租效益8.8万元/年租价元/个×月
