网狮园别墅项目可行性报告书
宏观市场篇
江苏省
江苏省宏观经济状况
全省国民经济主要统计指标
2年7-2月
基本分析各项经济指标全线飚红利外资总额大幅增。
江苏省房地产市场基本分析——投资强劲、销售走旺
投资情况今年-月全省累计完成房地产开发投资2亿元同比增长2.2％增幅比上年同期提高.9个百分点；其中商品住宅建设投资累计达到.亿元占投资比重为7.同比增长.。
商品房销售情况到月底全省累计销售商品房面积达.7万平方米现商品房销售额2.亿元比去年同期分别增长22.％和.8％；其中销售商品住宅8.万平方米销售额为.亿元分别增长2.8％和28.％。个人仍是购房主体销售给个人的商品房面积为9.万平方米占销售总面积的9.同比增长22.7％；销售额为8.2亿元占销售总额的9.增长2.2％。
土地市场-月全省累计完成土地开发投资2.亿元同比增长.％；本年购置土地面积2万平方米增长8.％；完成开发土地面积87万平方米增长72％。-月全省商品房施工面积为7万平方米同比增长9.％其中住宅施工面积为29万平方米增长2.％。新开工面积2.万平方米增长.％增幅比去年同期提高7个百分点预示江苏省房地产业有较好的发展趋势。
苏州市
苏州市人与地理环境
地理位置
长江
苏州
太湖人口万上海
积888平方里
浙江
行政区划
昆山
常熟
苏
州吴江
太仓
张家港
交通联系
周边
南京
常州
无锡
沪宁高速
苏州小时内
苏虹机场路
苏嘉杭高速
沪宁高速路
2国道
京沪铁路
昆山
浙江
上海
市内
市区先后建成了干将路、东环路、南环路等一批主次干道齐门互通式立交桥和其他大桥座基本上形成井型环路的城市快速干道系统。但由于为了保护苏州古城的风貌苏州在内城道路建设上采的是非常保守的做法。南北、东西向的交通干道虽然也是新建了不久但由于扩建的时候为了保护古城风貌无法达到城市交通真正所需的要求因此目前苏州南北、东西向的主干道都慢慢呈现不堪重负的现象。因此苏州政府在积极寻求解决方法。其中之一就是将人口往外围迁移同时修建环城快速路将人流、车辆分流以缓解市区的压力。目前苏州市区的发展空间几乎没有的情况下势必对新区、园区是非常有好处的。
经济状况
（1）整体经济模块化发展------
一体两翼的大发展格局
新区是指苏州高新技术开发区简称SN于989年
开始建设是苏州最早的开发区规划面积2平方里
目前SN的城市面积已达8平方里总建筑面积
万平方米
市区化、
商业
中新苏州工业园区位于苏州城东金鸡湖地区是中
国和新坡政府的最大的合作项目。99年2月签署合作协议同年月2日苏州工业园区施启动规划发展面积7平方里将年左右的时间建设一个以高科技为先导、现代工业为主体、第三产业和社会益事业配套的具有一定规模的现代工业园区按照规划将建成一座万人在这里居住工作的新型工业城市。
经济指标
全市经济高开高走国民经济运行质量稳步提高。据初步统计全年现国内生产总值首次突破2亿大关达到28亿元按可比价计算比上年增长.。
人均国内生产总值超过7元按现行汇率折算超过美元。全市三次产业比例由上年的..78.调整为.8.7.。
全年现财政收入达29.82亿元增长8.同口径增长28.8其中地方财政收入7.亿元增长8.2。财政收入占国内生产总值的比重连续7年持续上升达到.比上年提高2.个百分点。
综上所述
苏州的地理位置优越、交通便捷发展格局合理、经济繁荣具备有了房地产的基础条件。上苏州本身的化底蕴自古以来是人雅士喜欢责间定居的好地方到目前苏州的房地产市场仍有大量的成功人士选择在苏州作为第二居所或者是功成身退后的养老之地。这也是年来一直支撑苏州高档别墅房的主要原因。
苏州房地产市场分析
全市房地产市场火爆商品房与二手房供不应求价格大幅上扬开发总量快速上升。城镇土地使制度改革得重大突破对除工业项目以外的经营性地一律行以拍卖、招标、挂牌出让方式供地市土地储备中心已拍卖、招标和挂牌交易宗计2.2万平方米得出让金9.9亿元。全年完成房地产开发投资7.亿元比上年增长.商品房施工面积7.7万平方米比上年增长7.竣工面积7.万平方米增长9.商品房销售面积.2万平方米销售额.78亿元分别比上年增长.和.8。其中商品住宅销售面积7.79万平方米增长.全市商品住宅平均售价达到2元/平方米上升8.7。房屋二级市场置换价格上涨交易活跃市区旧住宅成交过户面积达22.万平方米成交额2.7亿元。
供需关系
销售直线上升
2年下半年园区、市区、新区、吴中区这三大区域的予售房一销而空销售率达9以上。
全市存量房也全部清仓。
22年度新开个案要排队争购。
2-22年房屋二级市场大幅上升
房屋转换交易日趋活跃越来越的市民卖掉小房换大房卖掉旧房换新房形成住房的梯度消促进了房地产一级、三级市场的联动发展。具体原因如下
新楼盘的高价格逼使人们考虑相对单、总价较低的二手房。
购买二手房同样可以申积金和商业贷款。
城市建设速度快新的货币拆迁政策出台不少拆迁户进入二手市场购房促进了二手房交易。
2年市区次举办了房屋展销置换活动使市民们拥有了选购机会为二手房市场了一把“火”。
在市区购买二手房也可根据«苏州市区城市长住户口准入登记暂行规定»的有关精神办理购房入户手续刺激了二手房市场。
景气指持续上升并将继续上扬
二季度苏州市房地产业景气指依然上升攀至.高点。二季度房地产业景气指再创新高企业家心指、企业景气指分别达.和.2比一季度又上升了7.88和.个百分点。商品房销售价格情况指由一季度的.8上升至.增幅明显。由于短时间房价的急速上升房地产企业对未来持续看好下期的企业景气预期指依然高达.8位于高位景气区间。
海外投资商聚增拉动苏州房价一路飚升
今年以来苏州房价持续上扬市区商品房住宅平均成交价同比增长百分之三十以上。苏州房价居高不下的原因除土地供应不足需求旺盛拉动房价。尤其是海外投资商的聚增地段好、档次高的房产供不应求世界五百强中已有8强落户苏州海外侨资企业在苏州有2家香港在苏州投资项目位居境外投资第一位台资企业在苏州有家海归派创办的高科技企业在苏州有2家境外人士投资苏州后纷纷看好苏州“人居新天堂”。苏州房价在短期内仍将上涨房源趋紧张。
土地拍卖带来土地成本不断上升
2年最新土地拍卖情况
从土地拍卖的情况来看
1、南门路的地块预计在今年年底左右会推该地块一推南门区域的最高房价会飙升至元估计会刺激南环路到太湖路之间原来的吴县市中心的房屋均价上升到-元。预计在该地块没有推出以前发展商根据期望的市场值也会把房价拉升到-左右。
2、古城区古城区的房屋均价已经冲破了8元的大关但这些地块基本都是别墅地量体少、针对客源特殊所以并不代表市区的真正房市行情；唯一一块阊胥路地块为小高层地是衡量市区行情的指标个案该项目的预估市场价最少为/平米。
3、新区的土地拍卖最少也是区域价格定位最有争议的一个区域。去年新区自来水厂地块的拍卖标志着新区中心的房价会飙升至-元左右。正在人们议论是否新区的房价能创造神话的时候该地块又流标了所以所新区的房价最具有争议性和变化性。但是依据新区在苏州整体市场的地位按照目前其他区域的情况来看走到元以上是合理的。
园区园区是最早行土地拍卖的区域在早期几次土地拍卖是一次比一次热使土地价格迅速从美金/平米上升到超出美金/平米；但是后几次拍卖可以明显感觉到美金/平米是未来一段时间园区土地价格的标准基本上上升的势头停住了。主要是应为美金/平米基本已接近天价所有人对上升空间持怀疑态度。园区的土地供应量庞大市场的未纳量是投资者最担心的。
