委托单位
总经理提要
1、本次报告是在前几次报告基础上从项目简介、土地价值研判、开发理念分析、项目定位、消群分析、市场竞争重点、产品建议以及配套、共服务设施规划、推案建议、项目技术指标分析等方面进行了进一步的论证分析并提出相关建议力求对项目的规划设计、开发操盘等方面起到相应的作。
2、我们一直认为本地块是建造别墅的一块好地具备了较强的先天的资源优势；综合本项目的艺术性质立项、容积率限定、低地价得等因本地块在后期的操作中有较大的价值提升空间因此对于本项目的开发理应有十分的心。
3、在开发理念思考方面我们提出“围绕市场赚足利润”、“做精品树品牌”、“既要考量现又要适度超前”、“尊重共性突出个性”整体开发的四大理念在产品上以“一幢一境界一户一艺境”为理念进行规划设计。
4、我们将本项目总体定位为“南京首座自然生态顶级艺墅社区”并确定了“双层次高档物业对应双层次高档客户群”的市场定位。
5、我们认为本项目的消者定位应该是两大主力阶层为主导覆盖整体中高收入阶层既包括身家百万、可承担万以上房价的老板阶层针对高档别墅客户群也包括可承担总价8万以下的较高收入精英阶层针对一般别墅客户群；他们的主体年龄分布在—岁之间并形成年龄逐渐趋低的趋势其中购买力最为旺盛的集中在岁左右和岁左右。
6、根据南京别墅市场的发展现状本项目总价竞争与同品质物业竞争并存因此我们作好针对同类型的别墅物业主要对手集中在亚东新区、江宁区和针对同总价的寓型社区对联体别墅而言主要对手集中在河西、城中心一带施“远东战役”与“南方会战”两大战役的准备。
7、产品方面我们建议以独栋、双拼别墅为主以高尚别墅概念统领社区内所有产品除传统的独栋、双拼别墅外可考虑引进双立别墅、别墅楼中楼；同时以联体别墅、别墅楼中楼等一般别墅类型产品作为补充依势而造。
8、单体面积的设计既要充分满足别墅居家的空间需求也要考虑到市场承受能力尤其是总价的承受力；而空间是别墅的灵魂因此必须从房型上对南京的别墅房型进行一场“空间革命”。
9、景观方面我们提出“大地艺术唐诗遗韵自然人”的设计理念本次环境规划的思路应从自然、艺术、唐朝的人历史如唐诗意境等中去充分挖掘提炼出本案景观设计的理念和各种元。
10、在整体容积率为.的情况下本项目的开发及建设成本为288,,2元收益为9,27,2元利润为7,,72元利润率为8。
第一章项目简介
一、项目位置
本项目位于南京江宁经济技术开发区西南部地处将军路延长线、牛首山风景区整体规划范围之内。基地南临佛城西路连接将军路北靠将军山脉东侧隔康辰豪园与河海大学新校区相连西接牛首山国家级度假休闲风景区。可直接与江宁城区及南京市中心联系距市中心新街口约里距禄口国际机场约2里交通十分便捷。规划和居住环境上是一个正在日渐成熟的新区高尚住宅区。
由于江宁区将军路沿线的大规模开发联系基地的道路业已具备了通畅的交通状况、完善的基础设施与良好的视觉景观。江宁区主干道将军路跨外秦淮河大桥的竣工、共青团路的开通可直接通向新街口大大减少了基地与南京市中心的时距；距将军路里的机场高速路也增强了该区域的交通选择性为基地成为市域性地块准备了充足条件。
二、项目概况
本项目占地面积亩基地呈方形。规划红线面积2顷其中小部分必须作主题艺术馆及艺术园区的建设。基地南临佛城西路北靠将军山脉东側隔康辰豪园与河海大学新校区相连西接度假休闲风景区是将军山脉中自然资源较为丰富的区段具有一定的环境优势。
基地内地势北高南低同时具有浅丘、平地、人工湖、林地、沼泽等种地形地貌。将军山脉在基地北侧形成座山峰峰谷交错形成良好的基地背景。基地中部相对平坦局部有水塘和沼泽南侧地势略高有缓坡形成与南側道路的天然屏障在隔尘挡噪方面有良好作。从佛城西路越过此缓坡隔湖望山别有洞天。基地西南部、东北部有两个人工湖康后湖与韩老洼水是基地宝贵的景观元和生态资源。东北部尚有一景观独特的废旧采石场。整个基地范围内植被茂盛空气清新集景观性、生态性于一体。具备建设高品位住宅所需的种资源。
本项目规划容积率为.左右。
第二章土地价值研判
土地属性分析
尊重每一块土地。只有视土地如生命精心挖掘它的各种属性并赋予它内涵才能发挥土地的最高价值。
我们从先天和后天两大方面来研判本地块的价值
、先天
资源将军山脉形成的四座山峰林木茂盛；坐拥康后湖与沐英湖两大水体有遍布基地的人工湖、水潭；同时具有浅丘、平地、坡地、山峰、山谷、林地、沼泽等种地形地貌基地腹地的废旧采石场也是一道独特的风景景观。应该说本基地的自然资源在整个南京都属上乘在将军路沿线为突出。
景观韩府山、翠屏山、将军山的联体山脉正好在本地块上拐个弯形成了本地块最好的景观优势坐北朝南靠山面水可充分利自然的山水景观。
位置整个将军路板块均为高尚住宅区本地块南临佛城西路北靠将军山脉东側隔康辰豪园与河海大
学新校区相连西接度假休闲风景区与运盛正好构成将军路板块的头尾而且道路沿线均具有良好的自然景观符合高档别墅的区位和环境要求。
交通距市中心里距区政府所在地里距开发区管委会新址.里距禄口国际机场2里。沿将军路跨秦淮河大桥与共青团路贯通连接市中心和沿机场路高速与城东干道贯通连接市中心均只需2分钟。同时地铁、2线延长线三年后的接通为交通的便利埋下很好的伏笔。
从先天条件看本地块是一块自然山水生态的绝佳别墅地具备建造高尚别墅区的各种条件称得
上是“山水生态别墅天成”。
2、后天
艺术脉本地块本身就是以“盛唐艺术园”的名义立项的园内必须有-亩的艺术园地而且“亚明艺术馆、江宁区博物馆”就在小区内艺术性必将是本地块价值提升的最大的亮点和特色。
历史沉淀“三山半落青天外二水中分白鹭洲”从唐诗宋词中可以找到很关于将军山翠屏山的典故和人传说；本地块属牛首山风景区“春牛首秋栖霞”从中可以借很牛首山的历史掌故本地块上本身也有少历史遗迹和古墓；再上本项目命名为“盛唐”唐本盛世江宁为“六代繁华”之地“十朝京畿”要冲本地块的历史资源较为丰富。
人氛围项目位于南京新建大学城内五所大学、两所国际学校高新技术企业包括家世界
强企业使得整个大环境充满独一无二的知识氛围成为高质人才的聚集地。
超低地价本地块的得价格十分优惠使得本地块比竞争对手有条件建造出高品质、低容积率的别墅
从后天条件看本地块具有很大的价值提升空间。艺术和人为本地块价值提升的两大手段而超低地价的得为本地块得了后发的重要优势。
第三章项目开发理念
太年了南京市场最好的别墅还是被帝豪花园之类所占据营销的升级只能从金陵家天下的炒作中依稀看见……这个城市从不稀缺顶级的山水资源但真正顶级的产品太少太少。
从开发商的角度出发盛唐人不仅仅希望赢利润希望赢得掌声；从策划司的角度出发我们也不仅仅期望能够完成特色传播和快速去化的任务希望从营销的立场出发尝试从土地的固有属性去提升它的价值以别墅消的心态去构造产品在纷杂的竞争中凸显产品的特色与差异。
对于本案的开发我们充满热情和心。当然我们的心必须来源于开发商的专业和力我们的热情只能建筑在在在的产品和品质上。
一、整体开发理念
理念之一围绕市场赚足利润
——作为一个发展商赚钱是本能和动力；只有赚钱才能生存才有发展；
——卖掉产品才能赚得利润；要卖掉产品就必须尊重市场从市场的真正需求出发。
理念之二做精品树品牌
——作为一个有责任的发展商不仅要赚钱要做精品树品牌；
——先天的山水资源和后天的价格优势为打造精品准备了充分条件；
——艺术立项的性质和股东合作的本意也必须要做好项目。
——不是顶级价格但必须抢占顶级概念塑造顶级品质
理念之三既要考量现又要适度超前
——南京别墅市场的现情况和发展阶段必须充分考虑；
——必须超前因为开发有周期；只能适度走快一步避“前浪死在沙滩上”。
理念之四尊重共性突出个性
——南京的特性要尊重但南京的客户可教育；
——只有突出个性才能形成差异将军路的错位竞争才能形成。
以盛唐对江宁新城市未来居住化的深刻把握和对南京别墅市场需求的准确理解集海内外精英团队于一体在江宁这个活力四射的板块上以全面人性关怀的理念为这新城市中的精英人士打造一座极艺术性的别墅园。把现代人的心灵从钢筋水泥的丛林中解放出来让疲惫的心回到自然本源的乐土中让山水人性成为“精神艺术的家园”。
从所处地带的“前瞻性”、物业的“规模性”、产品的“高档性”和开发商的“艺术及品牌性”出发本案需要诠释时尚别墅概念破译时代精神秘诀充分挖掘最能反映南京高阶层特有的居住化特征以及在建筑物业上的居住感受。包括社区规划格调、环境的唯美性、房型的舒适性、立面的雅致性、动线的合理性、物管的细致性、会所的全面性、社区的开放性、生活的国际性均要符合南京顶级人土的居住感受和审美需求为南京高档物业提供一个未来国际新生活典范。
二、产品设计理念
一幢一境界一户一艺境
亭台楼榭彰显人性温暖山水树石蕴含生命热爱
（1）每一户都有自然——利自然地势和植物把别墅“种”在大自然的怀抱中让每一幢每一排都与自然资源真结合让自然成为每个家庭的亲密成员。
（2）每一幢都是意境——按自然地理设计别墅完全以自由自在的形式来组织园区造型、户型都国际化个性化设计。每一幢都是风景是艺术。
（3）每一点都有艺术——我们导入艺术原则。目的就是让居住者的生命在自然中得到养育；“艺术”的概念来贯穿环境、会所、社区化和物业管理等让生活就是艺术在艺墅中享受艺术。
（4）每一处都是空间——我们“独享空间”的别墅特征来统领本案的物业形态。既强调别墅消很强的个人领域感又通过社区共设施、会所、艺术馆区、产品组团设计等附“围合”概念营造人际和谐的社区化让居者在建筑空间、环境空间、精神空间中净化心灵体验别墅生活的宗旨。
别墅精神=领域感+独立感+尊贵感+占有感+价值感+人际情感……
一篇有思想的章可以流传永世一栋有理念的旷世建筑得以价值逾恒。从法国的凡尔赛宫、罗马的圣彼得大教堂、中国的紫禁城到莱特大师的落水山庄、比尔•盖茨的未来世界……皆以超越时代的理念而恒留在大地上成为人类追求生活的最高象征。
盛唐艺术园正以凌驾南京别墅业界的超前理念挑战国际顶级别墅名宅的一切标准势必跃升为金陵富豪晋身上流舞台的生活指标！
第四章项目定位建议
一、本项目的总体定位
南京首座自然生态顶级艺墅社区
二、本项目的市场定位
双层次高档物业对应双层次高档客户群。
双层定位双头并进
第一层面――独立、双拼为主的高档别墅类型其中以独立别墅作为精神领袖拔高整个社区的品位赚主要利润；
第二层面－－以联体别墅、双立别墅为主的一般别墅类型其中以联体别墅为二期产品迅速跟进快资金回笼。
三、本项目的消者定位
两大主力阶层为主导覆盖整体中高收入阶层。
鉴于本项目的产品类型主要为两类高档别墅独栋/双拼/双立一般别墅联排/复式别墅主力市场分成两个层面
第一层面针对高档别墅客户群――身家百万、可承担万以上房价的老板阶层；
第二层面针对一般别墅客户群――可承担总价8万以下的较高收入精英阶层。
职业特征、各类私营业主创业型业主
2、经营管理领域职业经理人管理顾问专业代理商高级营销人员
、专业技术领域高级工程师、高级建筑师、电脑程式设计师、高级会计师、高级医师、证券高级从业者、高科技产业研究人员、高级贸易从业人员
、社会人科学领域律师、记者、演员、艺术家、画家、音乐家、教授
、有隐性收入的政界人员
消者经济特征分析——
根据行业及职业特征分布我们推算出本地该阶层人士的家庭以三口之家二人收入为依据。年均收入水平依其所处的事、企业单位的效益差异可分为三个经济收入
家庭年收入水平比例档位
万以上
-万
-万
本案目标层次主要以高位价层金塔顶端部分为主要目标客户际运作中随着品牌和形象的深入还会有一部分中高层次金塔中部偏上部分人群跟入。
消者年龄特征分析
从目标客户的层面及前述经济特征分析作为新生代中产阶级的主力除了拥有丰厚的家庭经济背景的人群。其或或少存在初级创业、原始积累和扩大发展三个过程才能达到对本案的际消能力这显示出本案的目标客户必须是有一定年龄的成功人士由此可以得出
主体年龄分布在—岁之间并形成年龄逐渐趋低的趋势。
其中购买力最为旺盛的集中在岁左右和岁左右。
四、本项目的市场竞争定位
总价竞争与同品质物业竞争并存——“远东战役”与“南方会战”
针对同类型的别墅物业——主要对手集中在亚东新区、江宁区。
竞争优势——自然资源与后天整合优势。2产品的品质与价格优势。板块联动优势。
针对同总价的寓型社区对联体别墅而言——主要对手集中在河西、城中心一带。
竞争优势——以创新独立的别墅空间为概念从生活观、生活品质方面对抗“杂居型”的寓物业形态。
第五章总体规划分析及建议
一、分区思路
将整体基地划分为三大区
——以单体与双拼别墅为物业形态的高档别墅区；
——以联体别墅、双立别墅为主的一般型别墅区；
——艺术馆园区
艺术馆园区作为两个别墅区的共享区除艺术馆外会所、幼儿园等配套均在其中可考虑在其中增经营性的画家村功能做足艺术配套服务的章。
二、分期思路
——抢占南京大型高档别墅社区概念抢占定位制高点；
——以艺术园区作为小区的亮点和特色与首期开发的样板段联动打响盛唐品牌；
——先推单体和双拼别墅树立高档形象拨高地价再推排屋迅速回笼资金；
——跑量以排屋为主力双拼次之单体盘量依据市场适当分期分区推出。
三、分区中的两种不同布局思路
