XX第一生态办区
EO可行性报告
美国oneesigning设计有限司
XX世纪XX房地产开发有限司
北京XX策划司
目录
一、EO与总部经济………………………………………
二、EO的区域定位…………………………………………
三、EO整体规划布局及施计划…………………………
四、发展EO对XX镇的战略意义…………………………9
五、发展EO的相关建议……………………………………2
六、结束语…………………………………………………22
一、EO与总部经济
一EO的建筑形态
EO绿色生态办区其英全称“EcologiclOfficeistrict"是生态学、环境学和建筑学的完美结合体。它遵循生态平衡及可持续发展的原则合理设计、科学规划建筑内外空间的物质和能源因使其在系统内部能有序地循环转换从而得一种高效、低耗、无废无污染而且能够现一定程度自给的新型建筑形态。
生态办区的建设是以可持续发展的思想为指导它寻求自然、建筑和人之间的和谐统一与CB相比EO就是“小别墅”。EO往往坐落在郊区的优美环境之中低密度个性化区域内绿化率高产业现“零污染”排放。EO不会象CB形成一整块区域而是散落在各个适宜建筑生态办区的区域。CB则是名副其的商圈金融中心、豪华酒店、酒楼、商务中心、写楼等高楼林立。EO有点类似于野外别墅有仿古建筑、欧式农家小屋式建筑、通体以玻璃结构为主的通透式建筑等EO不仅建筑风格各异强调采光与绿化且建筑料在选上也注重环保雨水收集渗漏系统、太阳能利系统、可循环利再生料、绿化防晒墙、自然通风系统等一应俱全。
绿色生态办区EO具有以下四个特点
、自然环境优越。
绿色生态办区首先强调自然环境之美绿化率达到％以上结合周边自然景观配以草地、花木、湖泊、山丘等人工造景营造出园林化或园化的办环境。工作人员如置身于大自然之中使疲惫的身心得到彻底的放松和休息同时优美健康的环境也可以大大提高工作效率。
2、人环境协调。
绿色生态办区以低密度、高品质、个性化的办建筑为主建筑体量、建筑风格还可依入驻方要求量身定做。样化、个性化的建筑有利于突出企业化。同时与市中心区独立的一栋办楼不同绿色生态办区可以进行整体综合规划做到园区内的人流、车流分离配套设施也非常有针对性。
、高环保节能。
绿色生态办区是一种高效、低耗、无废无污染且能现一定程度自给的新型办方式。区域内的路灯都装有光电板白天吸收太阳能以储备晚上所耗的电能；建筑表面是双层玻璃的呼吸式幕墙两层玻璃之间有一个空腔利液压通风系统让风在空腔内流动以降低夏季室内温度；幕墙外还种植大面积绿化植物减少墙面接受的太阳辐射量调节局部生态环境。。
、低成本优势。
随着市场竞争的剧企业对经营成本越来越重视降低办成本已经成为企业选址时首要的考虑因。绿色生态办区包括任何在郊区的办区与市中心区的同档次办场所相比成本优势十分突出。附图
二总部经济的概念
“总部经济”简而言之就是企业把研发、营销、结算、资本运营等总部功能布局在中心城市或者适合的区域把生产制造基地布局在成本比较低的区域现企业的资源优化。而企业总部所在区域所形成和带动的整个经营活动总称为“总部经济”。
三EO形态下的总部经济
EO生态办区是在遵循生态平衡及可持续发展的总原则所提出的理念是低密度的生态办形态。EO在一些发达国家首先产生出来与新的办形式相匹配。这种办形式不规定早晚工作时间提供２４小时办保障。传统写楼仅给办者留下“８小时模式”的办空间而EO生态办区则在空间内设有休息室、卫生间甚至厨具等设施。在园区内可以布置餐饮、半开放式茶座、观景台等非正式交流场所。其目的是为在此建立总部的跨国司和大型企业提供一个生态平衡、环境优美、配套设施齐全的平台从而聚集了人才流、资金流、物流、企业流。从而形成总部效应。总部经济具有以下特点
、产业效应
即产业重塑。一个企业总部特别是一个制造业总部入住一个区域与该总部相配套的各种服务业如传媒、关、律师等增值性的服务业也会随之发展起来完善和优化了所在区域的产业结构。
2、就业乘效应
总部经济会拉动城市的基础设施及其他住宅、物业、绿化等方面的服务需求商务服务产生的就业与生活服务产生的就业将会大大增。服务业在促进整个经济繁荣的同时可以带动就业。我们叫做就业乘效应。
、社会资本效应
一个地区企业总部的密集会带来城市化的元与融合使得城市的开放度高城市将会快地融入国际化中。这样会吸引企业总部形成良性循环效应,近而增大社会资本。
、消带动效应
企业总部的迁入将会使其研发、生产、交通、通讯以及其他各种消都会在这个区域现。同时司总部的高级白领阶层是高消群体他们的旅游、健身、娱乐及子女教育等消活动也将会在这个区域现。
、税收供应效应
由于结算中心一般设在企业总部因此将会有一部分税收上交在企业总部所在地这就是企业税收的贡献。企业总部员工的个人所得税收入一般都在几千上万或者因此个人所得税也是当地的税收来源。
二、EO的区域定位
EO的提出
选择XX镇XX产业园作为EO的开发依托基地是基于以下几个方面的考虑
一宏观的城市发展分析
根据XX市整体规划产业东移的战略已经全面启动东丽区在整个战略性规划中占有重要的区域经济地位。东丽目前正在启动的XX航空城六大版块也正是对XX整体战略发展的一个呼应。XX工业园地处六大版块的高新产业园区内占地2.2平方里是高新产业园的.。至目前为止目前空港地区已经吸纳投资总额超千万的新建、续建项目个其中79个项目已投产运营新批和增资外商投资企业达到2家完成协议外资额.8亿美元资金到位额.亿美元协议内资额8亿元际利9.亿元标准厂房竣工8万平米。综上所述XX产业园在大的城市战略背景下从城市发展角度来看未来2年是XX乃至华北地区高新产业发展的重要版块之一。
二从项目的周边区域来看
XX产业园地理位置优越地处XX滨海开发带、海河重化工带、京津塘高速路高新技术开发带毗邻XX经济技术开发区、保税区、高新技术产业园区接受“三带”、“三区”的辐射。境内有京山、北环等铁路枢纽东西横穿全境；津塘路、京津塘高速、津滨高速、津北路与外环线、杨北路等十余条路构成经纬；XX滨海国际机场坐落在区内现代化的空港物流中心正在兴建之中；紧靠中国北方最大的国际贸易港口XX港形成了路、铁路、水路、航空功能的立体交通网络。这些优越的环境已经吸引了优势项目区级、市级重点项目相继落户XX镇。正在兴建的东丽湖度假村、空港物流区、英才硅谷园、XX家园和千亩生态园的投资兴建已经吸引高端人才在XX镇聚集也营造了优厚的人生态环境。在发展大中型企业形成财富聚集的过程中都将为XX镇的招商引资形成优越的人资源积累。
三从观的XX镇来看
