浦东新区泾南新村Ⅱ地块
商品住宅项目
可行性研究报告
目录
前言
第一章项目概况
第二章市场分析
第三章设计方案
第四章市政配套、环境保护及节能
第五章项目法人与项目经营管理
第六章建设进度
第七章投资估算、资本金和资金筹措
第八章财务效益分析
第九章结论与建议
附表
一、建设投资估算表
二、营业收入预测表
三、营业成本预测表
四、损益表
五、现金流量表
六、敏感性分析表
附件
一、项目建议书批复
二、选址意见书批复
三、上海中迪置业有限司营业执照
四、上海中迪置业有限司暂定资质证书
五、水电煤等配套单位意见
六、有关资本金到位证明
附图
一、平面图
二、房型图
前言
上海要建成国际经济、金融、贸易中心之一其社会结构、经济布局、人口分布等诸因的合理规划与调整无疑必不可少。2世纪9年代以来为了快上海市商品住宅的建设改善居民的居住条件上海的房地产开发企业做出了巨大的贡献。
位于浦东新区泾南新村Ⅱ地块长期以来建筑陈旧临时房较居民居住质量较差大大落后于周边的小陆家嘴地区的飞速发展。
上海中迪置业有限司经过反复调查研究后于2年初决定投资对该地区722平方米的区域进行开放改造建设商品住宅项目暂名“泾南新村Ⅱ地块商品住宅项目”。项目建议书已于2年9月日经上海市浦东新区发展计划局“浦计投299”批复同意；项目选址意见书于2年月日经上海市浦东新区规划局“2”批复同意。
随着上海市住宅市场趋于景气快本项目基地的建设改善周边居住环境的时机已到来。
根据建设基地情况以及项目初步方案遵循有关规定编制“泾南新村Ⅱ地块商品住宅项目”可行性研究报告如下。
第一章项目概况
.编制依据
..项目建议书批复见附件。
..2规划选址意见书见附件2。
.2项目名称
泾南新村Ⅱ地块商品住宅项目
.建设地点
项目基地位于浦东新区泾南新村Ⅱ地块东至巨野路、南至已建中新家园和申立苑、西至民生路、北至羽山路。基地占地面积约722平方米总建筑面积约88平方米。
.项目法人
上海中迪置业有限司
法人代表朱胜杰
注册地址上海市浦东新区南泉路222室
注册资金人民币贰仟万元
企业类型有限责任司
上海中迪置业有限司是由中华企业股份有限司、上海古北集团有限司、上海民办前进进修学院合作成立的房地产开发司。主要从事房地产开发经营、咨询、物业管理、建筑装潢料、五金交电销售、室内装潢。2年8月日得由上海市房屋土地资源管理局颁发的中华人民共和国房地产开发企业暂定资质证书。
上海中迪置业有限司的营业执照见附件司暂定资质证书见附件。
.建设内容
泾南新村Ⅱ地块商品住宅项目地面积722平方米总建筑面积88平方米。其中住宅类型为层、高层相结合建筑面积m2；商业建面积29m2；会所面积98m2；幼托建面积m2。
.建设投资
经估算本项目建设投资为89万元不含土地动迁补偿2228万元。其中土建及设备安装工程89万元其他基建98万元预备为2万元。
.7财务效益测算
经测算项目全部投资财务内部收益率为2.8高于银行年贷款利率.。以2年9月为折现时点按7的折现率测算的财务净现值为2万元静态投资回收期为2.2年含2年建设期动态投资回收期为2.8年含2年建设期项目在财务上是可行的。
.8项目社会效益
.8.快改变该地区的原有面貌有利于与周边的陆家嘴花园、香榭丽花园及联洋新社区将该区域共同提升为高档生态居住区域。
.8.2本项目建成后将上缴政府各类税8万元为地方财政和市政建设作出贡献。
第二章市场分析
上海房地产市场的特点总体上处于较为平稳的状态。但从住宅市场的情况来看尤其自2年以来随着宏观环境的逐步变好出现了一些新的特点最为显著的就是市场形势进一步趋好及新建楼盘的畅销。从中房上海住宅指来看2年月升点涨幅为.；7月升2点涨幅为.7。自99年月止跌回升以来住房价格至今年7月份累计已上升。各类房地产市场统计据表明住宅市场已进入新的景气发展阶段上海的房价将在牢靠扎的基础上稳中趋升物有所值。
2.市场总体供求状况
2..宏观环境分析
上海住宅市场的景气是建立在宏观经济持续增长基础上的。上海人均GP正处在～8美元发展阶段中住房将以增量发展为主同时兼顾舒适型享受型的消需求。随着GP的增长恩格尔系不断下降住宅成为居民的最大消倾向。
上海住宅市场的景气是建立在制度创新基础上的。在9年房价开始下跌、空置量逐年剧增的情况下上海市政府采了一系列政策措施。在供应方面严控土地供应消化空置房降低不合理税；在消方面着重培育房地产市场推出了一整套市场运作创新制度如出售旧房使原租赁者成为业主打破售后房须年上市的约束推动了二、三级市场联动。
上海住宅市场的景气是建立在全面提高住房品质基础上的。在基础处理、结构抗震、生态绿化、容积密度、社区、门窗电梯等质量和标准上有了很显著的进步有些还是质的飞跃。在住宅的城市建设配套方面近年来上海的城市现代化进程为世界城市史上罕见高架道路、地铁隧道、大型绿地等建设投资通过城市地租成为住宅的外部转移成本。年来房地产市场化向的改革逐步现了供求趋于平衡一度较高的利润率已大幅下降趋于社会平均利润。
2..2市场发展分析
近年以来上海市政府先后采了一系列措施完善和培育市场如制定新的住宅建设标准强房产市场的法律法规建设制定各类住房上市的规定等住宅市场正在纳入规范有序的发展轨道中。
在住宅购买对象中个人购买比重不断上升的同时住宅的质量也在不断提高。为适应购房者的需要发展商注意住宅的环境、配套设施、房型从而是整个上海商品住宅的面貌焕然一新。从上海市999年、2年评选出的最佳房型看住宅设计功能日趋合理并能够满足不同层次人士的购房需求。
与此同时本市住宅消市场中居住观念也在不断进步。如今人们买房走的是“先看环境地段再看房型功能然后才讨论房价高低”的三部曲特别是绿地率已成为楼盘优劣的主要标志而识别房型的孰好孰差也几乎成为楼市常客的基本功。目前消者对楼盘功能的开发已形成共识厅卧大小合适朝向端正厨房、卫生间不再狭小洗衣机和冰箱有专门的位置甚至阳台的舍、过道楼梯的宽窄装饰都成了楼盘品质的重要因。
2..区位因分析
近年来上海市新上市的楼盘总体质量已有显著提高给购房者以大的选择余地购房者的观念也正在发生变化除地段和交通之外良好的绿化和人环境、合理的房型、完善的的配套设施也成为购房者十分注重的方面。
就本项目而言基地位于小陆家嘴地区毗邻浦东新区花木化行政中心区位优势明显轨道交通发达交路线四通八达进才中学、世纪园、源深体育中心使该地区形成浓厚的化氛围。与此同时羽山路沿线的陆家嘴花园、香榭丽花园等住宅小区已使该地区成为购房者向往的高档生态居住区域吸引了相当一批购买力较高的购房者。
2..价格分析
2年以来开发开放浦东政策及市政设施、生态环境的极大改善浦东新区房地产市场急剧升温房价已上涨2左右。锦绣路世纪园沿线的高档楼盘如华丽家族、天安花园等价格已超过8元羽山路沿线的香榭丽花园、陆家嘴花园二期价格均达到～7元即使位于浦东塘桥的怡东花园、乔顿花园等价格也已突破元。但是在房价上涨的情形下良好的居住环境仍吸引一批批的购房者纷至沓来。浦东的房价仍有上涨的空间。
2..目标客户及购买力分析
地段、交通、环境及各项配套设施的优势将对收入较高的私营业主、律师、港澳台在沪人员及在陆家嘴金融贸易区、金桥出口工区及部分外高桥保税区的收入较高的白领产生较强的吸引力。
本项目定位为高档生态居住区在房型设计上以三室二厅为主面积在～平方米之间总价控制在～8万之间。同时考虑部分面积较小的房型以满足年轻白领的需求。
2.2本项目售价预测
根据本项目周边地区的新建或在建的住宅项目的售价情况及项目本身的特点预计本项目的住宅每平方米销售均价在元是较为客观和适宜的。
第三章设计方案
.设计指导思想
以人为本的设计指导思想面向二十一世纪以建设绿色生态型和高智能化居住环境为目标强化小区居住功能合理安排居住配套通讯设施提高生活质量为居民创造一个高绿化率、高智能化、布局合理、功能齐备、交通便捷、生活方便的现代化高档生态居住小区。
.2总体设计
本项目位于浦东新区泾南新村Ⅱ地块地理位置十分优越为新兴的标志性高档住宅区。小区南面为花木化行政中心及新联洋社区西接陆家嘴花园二期高档居住区北临进才中学分校附近基层教医疗机构完善交通便捷购物方便。
