海盐县长安路西侧海兴路北侧
地块项目可行性研究报告
目录
第一章前言
一、报告编制目的
二、报告编制依据
三、项目概况
第二章项目开发经营环境分析
一、2年国内经济及房地产市场回眸
二、嘉兴市房地产市场概况
三、海盐县城市总概况
四、有利投资经济形势成因分析
第三章项目周边物业市场调查分析
一、投资地块的地理环境
二、海盐地区区域分析
三、项目区域地区住宅市场调查
四、海盐消者调查分析
第四章项目开发经营优势点与机会点分析
一、房地产投资项目开发经营机会形成模式
二、项目开发经营优势点
三、项目开发经营机会点
第五章项目定位
一、目标市场定位
二、产品定位
第六章项目规划、建筑设计建议
一、项目总体规划建议
二、住宅建筑设计建议
三、小区配套设施建议
四、环境艺术设计建议
第七章项目开发经营策略及投资估算
一、项目开发经营策略
二、项目投资估算
三、项目施进度安排
四、项目投资与筹资计划
第八章项目开发经营状况分析
一、项目销售计划
二、项目销售收入估算
三、项目经营成本估算
四、项目利润估算
第九章项目开发经营风险分析
一、项目开发经营主要风险及对策分析
第十章结论与建议
第十一章结束语
第一章前言
一、报告编制目的
、在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上结合项目所处的区位环境对该地块的市场价值进行合理的评估。
2、对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见并对项目的规划设计、建筑方案设计、环境艺术设计提出相应的建议。
、结合司的状况和项目的特点探索项目开发经营的可行方式。
、对项目进行投资分析和风险分析。
、对项目决策及其施的优化提出建议。
二、报告编制依据
、海盐市规划局规划方案；
2、国家建设部及武汉市颁布的与房地产相关法律与政策；
、嘉兴市统计局海盐县统计局；
、现场勘察和地调研所得资料。
三、项目概况
该地块位于嘉兴市海盐县长安路西侧、海兴路北侧西侧临团结港、北侧临盐北河总面积约7亩并位于海盐县经济开发区内该地块基本较为平整经盐城规条武28件批准通过该地块主要途为居住地类别代R2容积率不大于.以中高层以上住宅为主中高层以上住宅建筑面积占住宅总面积以上时不大于2.建筑密度不大于2绿化率不小于。建筑限高层不超过五层约米左右不含底层层高2.2米以下的自行车允许建高层高层住宅层不超过层约8米左右；
根据调查分析及以上资料项目产品定位为中高等档次的住宅新区。建筑形式采组合式排屋、层7小高层并初步确定项目主要技术指标如下
①总地面积87平方米合7亩。
②容积率.2
③总建筑面积9.7M2
其中排屋、层住宅97.2M2
小高层住宅828.2M2
建面积M2
建筑密度暂无设计方案无法计算出建筑密度=建筑基底总面积÷建筑地总面积。
⑤绿化率
以上据是依据周边物业的指标参考提出的该方案仅为初步方案在很方面还有待于进一步优化
第二章
项目开发经营环境分析
一、2年国内经济及房地产市场回眸
投资机会孕育于经营环境之中作为基础性、先导性的房地产业是如此。因此对宏观经济、社会与政策环境的把握是每一个开发决策者所关注的首要问题。
宏观市场分析
据国家统计局最新发布的“国房景气指”报告显示今年月的“国房景气指”为.87比9
月份升.点。今年-月全国商品房平均销售价格为每平方米278元与去年同期相比上涨.7增幅比9月回落.个百分点。其中商品住宅平均销售价格为每平方米2元同比上涨.2。从全国房地产投资的总情况看-月全国房地产开发投资92亿元同比增长28.9增幅比上月提高.个百分点。其中商品住宅完成投资亿元同比增长27.9；办楼和商业营业房完成投资同比分别增长了.8和.7。显然国家收紧“地根”的政策并未有效控制房地产行业的增长势头商品房平均售价继续上涨的势头在短期内尚难以改变因此房价仍有进一步上升空间。
房地产百强企业在全国市场占有率普遍偏低但百强企业在当地市场的规模化经营模式凸现其竞争力优势
主要体现在市场占有、企业和品牌效应三方面。
“8”令第一次将房地产业确立为我国经济发展的支柱产业标志着中国房地产业正走向成熟。房地产业
发展将日趋规范化。据嘉兴市统计局提供的房地产统计快报显示今年上半年由于国家"宏观调控的各项政策相继出台嘉兴市区的房地产开发开始降温逐步回归理性房价稳中升少指标由于惯性的作仍处于高位运行态势。在近日“2中国浙江房地产著名品牌年会”上得出的一个有关结论认为中国整个房地产市场目前正处于一个快速增长时期至少还有2年的发展历程。
我省房地产开发投资情况。在土地和贷紧缩政策的双重作下我省房地产投资热进一步降温。-9月全省房地产开发投资79.2亿元同比增长.增幅分别比-月、-月回落.和.9个百分点。主要特点有
、住宅开发增长速度快于办楼和商业营业房。-9月全省住宅投资2.8亿元增长.7增幅超出总速度.个百分点；办楼和商业营业房分别投资7.和.8亿元增长.和.增幅均低于住宅投资。
2、一、二级资质企业增幅上升三、四级企业出现回落。今年以来部分企业面临资金紧张状况力雄厚企业优势突显。-9月在总速度回落的情况下一、二级企业开发速度不降反升分别增长.9和.8增幅比-月上升9.9和.个百分点；三、四级企业分别增长.和.9增幅回落.2和.7个百分点。
、银行贷款增幅进一步下滑。-9月国内贷款到位278.7亿元只增长.增幅比-月回落了2.7个百分点比去年同期回落了.9个百分点占本年资金比重2.9同比回落.8个百分点。9月末全省各项应付款及工程拖欠款增长了22.和8。
、各市对宏观调控的反映差别较大。衢州、绍兴两市回落速度最快、幅度最大-9月增幅分别比-月回落和.个百分点比-月回落2.9和9.个百分点；杭州和宁波市下滑速度比较平稳-9月增幅分别比-月回落8.和.个百分点比-月回落.和2个百分点。在宏观严控下一些市的增幅还有所上升与-月相比增幅上升的有温州、嘉兴和丽水市；与-月相比增幅上升的有温州、舟山、台州和丽水市。嘉兴市-9月增幅达到了8.速度明显偏高。
二、嘉兴市房地产发展概况
地产业仍是投资的热门行业今年上半年市区又新开设房地产开发司2家至月末市区累计已有房地产开发司家总注册资本金799万元注册资金在2万元或2万元以上的企业达2家占企业总的2.8％；在万元---2万元的有9家占7.％；在万元---万元的有家占8.％。
房地产开发投资已开始回落今年---月房地产开发投资为22万元与去年同期相比增9.7％但比2年下半年下降.9％。
商品房新开工面积达到.万平方米比2年下半年减少7.9万平方米下降.％。其中住宅开工面积7.万平方米比2年下半年减少9.9万平方米下降.2％。
商品房施工面积由于去年新开工面积规模较大结转到今年的施工面积量较。上半年达到2.9万平方米比2年下半年增2.8万平方米增长了.％；其中住宅增97.7万平方米增.2％。
商品房竣工面积持续走低上半年仅.22万平方米比2年下半年减少9.2万下方米下降8.8％与2年同期相比下降27.％。
商品房销售已趋缓和。上半年累计销售面积为2.万平方米比去年同期减少.9万平方米下降.9％。比2年下半年减少.8万平方米下降.9％。
空置房继续减少仅.9万平方米同2年下半年相比减少229.88％。
土地开发面积和土地购置面积双双下降上半年分别为.万平方米和.89万平方米分别比2年下半年下降7.％和7.2％。
商品住房价格稳中扬涨幅逐季回落。今年一季度住宅均价7元较去年四季度上涨.9二季度住宅均价为72元/平方米比上季上涨.79房价处于全省中游。
二手房源充裕。据房产超市统计市民登记要求转让和出租的房源有八千套左右选择余地较大楼盘成交约减少二成。价格和去年下半年相比也有回落。二手房源增与宏观调控措施出台直接有关一手房销售不旺直接影响了二手房市场原先准备进行投资或投机购房的市民纷纷释放原来订购的住房避风险。持币观望已成为市民购房消心态的主要特征。
市场交易活跃价格不断攀升。二季度市区房地产市场非常火爆。据市统计局调查统计与去年同季相比二季度市区商品房销售额增长9．9％房屋销售价格上涨．％价格比上季上涨．％。综观二季度市区房屋销售价格变动态势有三大特点一是房屋价格涨幅扩大。二季度市区房屋销售价格比上年同季上升．％同比涨幅较一季度提高了．7个百分点。二是各类房屋销售价格涨幅均达两位。其中商品房销售价格同比上涨．％私有住房销售价格同比上涨．9％。在商品房中层住宅、写楼、商业房的价格涨幅明显大于高层住宅、别墅价格涨幅。层住宅、高层住宅、别墅、写楼、商业房销售价格同比分别上涨．7％、2．％、．％、．％、．7％；在私有住房二手房中住宅和非住宅销售价格同比分别上涨2．％和2．7％。
三、海盐县城市总概况
海盐县位于浙江省北部富庶的杭嘉湖平原地处北纬o2′7″到o8′29″东经2o′2″到2o2′″南离省会杭州98里北距上海8里东濒杭州湾西北邻苏州东南通宁波。海盐置县于秦历史悠久有“鱼米之乡、丝绸之府、礼仪之邦、旅游之地”著称。98年被国务院列入沿海经济开放区下辖武原、澉浦、秦山等8个乡镇。全县陆地面积7平方里江口海湾面积.9平方里总人口近7万。县境处于太湖为中心的碟形盆地边缘地势从东南向西北倾斜以平原为主南部为平原低丘区西部是平原水网区东部属平原海涂区。杭嘉湖南排工程长山闸、南台头闸建于境内。海盐地处北亚热带南缘四季分明日照充足气候温和湿润是典型的东亚季风气候。
改革开放以来海盐经济社会事业蓬勃发展。2年全县国民经济继续保持较快增长全年现生产总值.8亿元按可比价格计算比上年增长2.8(扣除核电工业和核电建筑业全县现生产总值8.亿元比上年增长7.)。其中第一产业现增值9.2亿元增长2.第二产业现增值7.28亿元增长.其中工业增值9.亿元增长9.8第三产业现增值2.2亿元增长.9。第一、二、三产业在生产总值中比例由上年的.2.27.9调整为8.7.92.7。全县人均生产总值为7元比上年增长2.8折合7美元。
海盐区位优势得天独厚交通便捷基础设施配套具有良好的发展条件和投资环境。拥有省级经济开发区个、省级风景区个各级物保护单位处。国内第一座自行设计、建造的秦山核电站座落在境内。县域经济发展迅速农业生产稳步发展农村经济蒸蒸日上是中国重点商品粮、苗猪生产基地县；工业体系日趋完善已形成化纤、丝绸、电子、机械、饲料、建等六大支柱产业；外向型经济发展卓有成效。海盐县现有小学所、中学8所、省级重点高中2所、职业中学2所和技工学校所中学在校学生2.7万人小学在校学生2.9万人义务教育学龄人口入学率达99.99％初中毕业升高中升学率达到87.22％高中毕业生升学率达到7.2％。海盐县有各类医疗卫生机构8所卫生技术人员2人卫生事业床位总达97张。其中综合医院2家海盐人民医院为乙级甲等医院专科医院2家乡镇卫生院家基本形成了医疗、防疫、妇幼保健、卫生执法、药品检验、医疗科研、医学教育组成的适应社会需要的卫生事业服务体系和县、乡、村三级医疗、预防保健网络。
主要交通概况
①路沪杭快速通道接高速路、省道沪杭线贯串全县。乍嘉苏高速路在我县与杭州湾大桥接轨。2年杭州湾大桥建成后海盐将成为沪、杭、苏、甬黄金区域的区位中心和沪杭、苏甬双线交汇的交通枢纽形成至四城市小时即达的交通网络。
②铁路铁路嘉兴客运站、货运站和铁路内河水运联运站距海盐里。海宁客运站、货运站距开发区里。
③内河航运六平申内河航道位于县城内是五级航道直通黄浦江航道能力吨级。
④空运距上海虹桥国际机场、上海浦东国际机场、杭州萧山国际机场均为里。
⑤海运距上海港2里乍浦港7M乍浦港二期在海盐县境内。
海盐县地处亚热带季风性气候季风显著四季分明气候温和。全市平均气温为.2——.℃最冷月月平均气温.9——.℃最热月7月平均气温为28.2——28.7℃全年无霜期为2——2天8－9月份为台风季节。陆地部分坐落在海盐－钱清凸起上此凸起形成于二叠纪末距今2万年现代地层主要是海相沉积、灰黑色粉砂质粘土。以下为陆相河流沉积灰绿色锈黄色粘土及砂砾层总厚度约为－22米。地表承载力一般为8－2吨/平方米地质结构稳定。
旅游和核电是海盐的两大地方特色。省级风景名胜区南北湖享“小西湖”的美誉汇湖光、山色、海涛于一体景色独特。县城内的绮园玲珑幽雅被列为全国十大名园内建有中国第一座自行设计、建造的核电站——秦山核电站秦山核电三期、四期工程已相继动工。
海盐县英杰踵接、贤才辈出钟灵毓秀、名胜荟翠。海盐山海湖皆秀南北湖水态山容玲珑逸秀；白塔山海景山色野趣情浓；绮园山野风光幽静闲适；有被誉为“夜普陀”之称的云岫庵、“浙江第一阁”之称的千佛阁、“江南八达岭”之称的谭仙石城、“天下奇观”—日月并升等风景名胜已成为沪杭旅游线上一颗璀灿的明珠吸引海内外游人纷至沓来。海盐山海湖风光秀丽名胜古迹社会各项事业全面发展。海盐将建设成为“杭州湾畔滨海新市、浙江的化旅游名城、上海南翼的经济强县”。
四、有利投资经济形势成因分析
一国家宏观经济的影响
2年中国经济将仍保持高速度增长的良好势态消结构将继续升级消需求将明显速企业投资活力依然强劲出口增势趋缓三大需求结构合理物价涨幅在合理范围之内。受经济内在增长机制增强的影响2年中国经济仍将保持高速增长的良好态势。但2年政府适度调政策的作将在2年中显现下半年经济增速趋缓全年经济增长呈倒“Ｖ”型一季度增速稳定二季度受上年同期基影响冲高三、四季度走低。全年ＧＤＰ增长在8.％左右。消需求明显速投资和出口增势趋缓三大需求结构趋合理物价涨幅在合理范围之内国民经济协调性和稳定性增强。国家统计局统计显示2年月份全国完成工业增值88.2亿元同比增长.7。今年—月份全国累计完成工业增值7.2亿元增长.9。统计显示月份轻工业完成增值8.亿元同比增长.；重工业完成增值299.9亿元同比增长.。—月份轻工业累计完成增值299.8亿元同比增长.；重工业累计完成增值297.亿元同比增长8.。
二海盐县经济发展势头良好
2年海盐县经济发展被列入全国县域社会经济综合发展指前位。
从总体上看百强县综合力强劲国富与民富兼顾充满活力既各具特色又均衡发展为县域经济的发展树立了优秀的榜样。百强县具有以下特点
、经济总量可观综合发展水平较高在国民经济中占有重要地位
根据2年分县统计结果百强县国土面积仅占全国全部县域面积的.人口占全部县域的7但国内生产总值占到全部县域的2.财政总收入占到.城乡居民储蓄存款余额占到2.。
全国百强县2年县域平均GP总值达到亿元平均财政收入为7.亿元其中地方财政收入为8.亿元。与上年相比百强县的GP总量增长了9财政总收入增长了2其中地方财政收入增长。
以人均GP衡量前十强及部分百强县的经济发展水平接近甚至超过京、津、沪以及江、浙、粤等地级以上城市的平均水平。
按汇率换算前十强及部分百强县的人均GP达到美元左右接近中等收入国家。以购买力平价换算人均GP接近中上收入国家。
2、人民生活水平迅速提高一些主要指标接近或基本现全面小康目标
百强县2年人均GP为2.万元人均财政收入2元人均农民收入元人均在岗职工工资收入.万元。其他指标如通讯设备拥有率、高中入学率等也已达到小康水平。
、基础设施得到极大改善城乡一体化进程快
近年来随着高速路网的建设许百强县与大都市的距离缩短到2小时之内成功纳入大都市经济圈。县域通讯设施、市政建设、环境美化也达到很高水平路密度达到.82里/平均里每百户拥有电话9门每百户拥有民汽车9.8辆。城乡一体化进程明显快。
、投资活跃出口强劲发展充满活力
2年百强县县均完成基本建设投资7.9亿元县均贷款余额2亿元际利外资总额达到.亿美元分别比上年增长7、7、。县均出口总额达到.亿美元比上年增了。
、经济结构调整得较大成效强势产业得到确立形成了一批有国际竞争力的著名企业和著名品牌
据统计2年百强县非农产业增值比重达到9.。农林牧渔劳动力在所有劳动力中的比重为8.。规模以上企业个达到7家销售收入达到2万2千亿元。在经济结构调整过程中百强县一般都确立了自己的强势产业从农产品工业到制造业从普通工业到高科技产业百强县根据自身条件各显身手竞争力明显提升产生了一大批著名企业和著名品牌。
、城乡统筹发展走在前列三农问题得到较好解决
百强县的另一个特点是城乡统筹发展得到切的贯彻落部分县初步现农村城市化、农业产业化、农民居民化农村教育、卫生事业全面发展基本普及高中教育农村社会保障体系初步建立三农问题得到较好解决。
从以上各项指标上可以看出海盐县经济发展指标均以达到以上百强县各项指标值经济发展趋势良好发展势头强劲。
三杭州湾区域经济发展影响
从全省房地产价格的变动来看“涨”是绝对的趋势无论从房屋销售、房屋租赁还是土地交易等指标来看绝大城市都表现出价格“上涨”的态势。据省统计局统计省城调队的抽样调查显示上半年浙江省房屋销售价格比去年同期上涨.8涨幅比上年扩大.个百分点房价涨幅再创新高。同时在国家一系列宏观调控政策的作下我省房地产投资连续高速增长态势开始放缓-月全省开发投资额2亿元增长.增幅比-月回落了整整9个百分点。新购置土地面积已连续个月大幅下降-月降幅达到2.2。土地开发投资额、新开工房屋面积及银行贷款增幅分别比-月回落了、.和2.个百分点。土地及金融贷的紧缩政策已全面发挥作各市开发投资速度均有不同程度的回落。-月衢州和台州两市投资增幅分别比-月回落了28.9和9.8个百分点；宁波、嘉兴、湖州、绍兴和舟山五市回落幅度也在个百分点左右；杭州、温州、金华和丽水市增幅分别回落了.、.8、.和7.个百分点。上半年全省个市中房屋销售价格涨幅超过全省平均水平的有宁波、湖州、绍兴、嘉兴、衢州、丽水和舟山其涨幅分别为.9、9.、2.、27.8、2.、2.和2.。杭州、温州、金华和台州的房价涨幅低于全省平均水平其涨幅分别为.8、.9、.和.。
浙江省房屋销售价格比上年同期上涨.8比同期城镇居民可支配收入2.的增幅高出.个百分点,比同期GP增长.的增幅高出.个百分点。
随着杭州湾地区高速路的一一贯通三小时交通圈的逐步成型抬升了土地的商业开发价值。杭州湾跨海大桥启动后房产开发商预言宁波、嘉兴的楼市会有很长一段时间的“铂金期”而本项目所处地块正毗邻杭州湾大桥地理区域优势显著！
交通的巨变使得杭州湾地区居民渐渐意识到土地是一种稀缺资源土地渐渐成为最值钱的东西从几年前的每亩几十万元到现在的每亩百余万元。人们在看到城市的房价节节上升的同时也看到了一座破破烂烂的建筑被夷为平地城中村变成市民活动广场每天享受着美轮美奂的环河绿化、便利的交通、亮丽的园、清新的空气等等花团锦簇之间一个个以人为本的现代化建筑小区向人们招手。在嘉兴作为融入“大桥经济”的嘉兴第一站———海盐县当地的海欣房地产开发有限司的“宜家花城”楼盘从去年元／平方米的开盘价一路走到了现在的接近元／平方米这在海盐这个滨海小城是一个奇迹。房价的猛涨也极大地吸引了投资者嘉兴市域内一些原先靠服装、皮革等行业积累一定经济力的企业现在纷纷涉足房地产。
在充分的资料基础上综合上述房地产投资环境分析和经济形式成因分析可得出结论项目区域经济发展形式是可喜的日趋规范的房地产有关的政策和法规有利于房地产市场的进一步发展和活跃因此可以说本项目在投资机会选择决策、地段选择决策这两个方面是有充分科学根据的。
第三章
项目周边物业市场调查分析
项目调查是可行性研究工作的基础是在地域选择后进行的项生活指标的调查。本次调查分析主要是针对拟投资地块的地理环境海盐地区区域房地产市场地区既有的生活消条件海盐地区住宅消者等几个方面的调查为项目的可行性分析和研究提供充的研讨依据。
该项目位于海盐县经济开发区现在先对海盐房地产市场作简要的概述。
海盐房产去年房价翻了一番
由于受到经济发展和大桥建设的双重利好今年海盐房地产住宅的平均价格翻了一番房地产市场呈现出供需两旺的良好势头。
