新华苑二期地产项目计划立项可行性研究报告
计划立项可行性研究报告目录
一、一、项目总论
．项目背景
．．项目名称
．．2开发司
．．承担可行性研究工作的单位
...研究工作依据
...项目建设和内容
．2可行性研究结论
．2．市场预测
．2．2项目建设进度
．2．投资估算和资金筹措
．2．项目综合评价结论
二、二、项目投资环境和市场研究
2．市场宏观背景
2．．全国投资环境
2．．2深圳市投资宏观背景
2．．区域发展及前景预测
2．．宏观市场与本项目发展借鉴
2．2区域市场分析
2．2．区域市场界定
2．2．2供给分析
2．2．需求分析
2．2．典型物业调查
2．2．市场分析有关结论
三、三、项目分析及评价
．地块解析
．．交通条件
．．2地形、地势
．．规划限制条件
．2项目SOT分析
．项目评价
四、四、市场定位及项目评估
．项目定位
．2方案评估意见
五、五、项目开发建设进度安排
．有关工程计划说明
．2施工横道图
六、六、投资估算与资金筹措
．项目总投资估算
．2资金筹措
七、七、销售及经营收入测定
7．各类物业销售收放估算
7．2销售利润
八、八、财务与敏感性分析
8．赢利能力分析
8．2社会效益和影响分析
九、九、可行性研究结论与建议
9．拟建方案的结论性意见
9．2项目风险及防范建议
一、一、项目总论
.项目背景
..项目名称
本项目位于深圳市宝安区龙华镇北临东环二路南临龙华国土所西临新华中学地块编为82-项目一期已于二OOO年成功开发建设现进行二期的开发项目名称为“新华苑”(二期)。
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..2.开发司
新华苑(二期)将由深圳市源发业有限司全资独立开发。源发业有限司是一家重合同、守单位已独立或合作开发了乐景花园、源发大厦、源胜大厦龙胜大厦新华苑一期等个项目有丰富的地产项目开发经验和较强的资金力。
...承担可行性研究的单位
由于本项目规模较小总投资额不足万元因此由源发业有限司策划部担任该项目的可行性研究。
由于源发业有限司尚有几十万平方米的商住面积待开发因而强了司人才建设现已组建完善了一支专业的房地产市场研究和开发管理队伍。
...研究工作依据
本项目可性行研究依据为深圳市特别是龙华房地产现状、深圳市工程造价息、本项目的地块价值。
...项目建设和内容
新华苑(二期)占地面积88.8平米规定计容积率面积29.平米容积率为.其中住宅279.8平米商业99.2平米。
.2.可行性研究结论
.2..市场预测结论
目前龙华房地产市场价格情况住宅售价在元-元/M²,一层临街商铺售价在元-元/M²。根据本项目所在地段优势和周边环境的优势本项目住宅售价可达元/M²临街铺面售价可达元/M²。保守估计本项目的利润可达_89万元。
况且随着地铁四线的动工龙华地产市场又掀起一轮热潮许在售项目的销售速度应于深圳市的平均水平而且房价的增幅也大于全市平均水平。
总之本项目风险极小利润可观前景看好。
.2.2.项目建设速度
本项目已在二OO三年即开始进行市场研究和方案设计经过近一年的工作现已基本完成方案工作。
计划本项目于二OO四年七月动工二OO五年十二月份通过竣工验收并全部现销售。
.2..投资估算和资金筹措
本项目的建设资金完全使开发商源发业有限司的自有资金。
.2..项目综合评价
新华苑(二期)本身具有地处龙华中心广场的地段优势和景观优势又处在龙华这个升值潜力最大的热点片区市场上对项目的准确市场定位和优秀的方案设计可以说这是一个“短、平、快”的精品项目风险极小利润可观、前景乐观!
二、二、项目投资环境和市场研究
2..市场宏观背景
2...全国投资环境
宏观经济环境状况
2年中国经济运行的形势是亚洲金融危机以来最好的一年不仅因为据上出现高速增长需要注意的是经济运行中出现了四个比较突出的亮点
第一个亮点:宏观经济增长速度快的同时观企业的经济效益明显提高民间投资大幅度低于国家投资的局面得到改观。值得注意的是观层面的增长不是靠行政干预像当年国企脱困时施债转股、划账、降低利率等手段得到的这些利润的增长是在在的。
第二个亮点:通货紧缩的趋势基本结束。在998年～22年年的时间里年物价指都很低。国家制定扩大内需的政策施积极的财政政策都是为了解决通货紧缩问题。在2年生产制造价格指和消价格指双双终于出现上升。应该说物价指出现上升的原因主要是经济增长内在的需求动力开始增长市场的活力也逐渐增长。
第三个亮点:消结构升级和产业结构调整初见成效中国出现了新的经济增长点。从2年前后开始汽车业、钢铁业、石化行业以及码产品、通、旅游、餐饮服务等行业都成为国民经济新的经济增长点。
而且从目前掌握的据来看这轮经济回升是以市场需求为基础的各个行业的增长将是可以持续的。未来中国人均GP将达到美元以上上海已经超过美元中产阶级在不断扩大这是可以形成竞争力的。
第四个亮点:我们保持了国际收支的双顺差和人民币汇率稳定这说明我国金融系统抗风险的能力在强。
２００３年中国经济成功抵御了伊拉克战争和非典的两大冲击进入新一轮扩张周期。初步预测２００３年国内生产总值增长８．６％比上年提高０．６个百分点。
２００４年中国经济将继续保持持续、稳定发展并呈现十大趋势。
现经济接近潜在经济增长水平ＧＤＰ有望增长８．５％
社会总供求关系有所改善物价水平小幅回升
经济增长对就业带动作增强城乡就业有所增
外汇储备增长减缓人民币汇率基本稳定
消需求明显回升消结构继续升级
投资增速高位回落市场导向型企业投资依然活跃
进出口恢复平稳增长贸易顺差减少
税制调整稳步推进积极财政政策功能转型
货币政策强化调预调货币贷适度增长
坚持全面、协调、可持续发展观各项改革向纵深发展
2年全国房地产市场前瞻
经济繁荣带动房市平稳增长
国家统计局统计2年我国国内生产总值为１１６６４亿元按可比价格计算比上年增长９．１％是１９９７年以来增长最快的年份。按季度统计去年一季度ＧＤＰ增长９．９％二季度增长６．７％三季度由原先发布的９．１％修订为增长９．６％四季度增长９．９％。这表明连续年的扩张性宏观经济政策对经济增长起了很大的促进作997年亚洲金融危机爆发后一直困扰我国的通货紧缩压力的问题将进一步缓解我国连续年的扩张性财政政策得了良好成效居民消价格指变动在2年即转负为正2年居民消价格指和社会零售价格指都将转入上涨趋势。
中国经济内在的自主成长的机制和能力显著增强国民经济运行正处于新一轮周期的上升期政策环境有利经济发展同时外部环境改善世界经济将走出低谷等因都将促进2年国民经济的进一步繁荣。
2年房地产市场成为促进国民经济发展的巨大力量同时高速发展的国民经济不断提高的居民收入水平以及居民对改善居住条件的巨大需求的潜在也必然成为支撑房地产市场平稳发展的基础力量2年我国将把扩大消作为扩大内需的着力点作为我国近年来消主要增长点的住房消2年将继续升温。
房产投资增长速度将趋于平稳
2年是我国房地产业自998年以来投资增幅最快的一年在连续年年均增长近2的基础上2年前个月我国房地产开发投资额达到828亿元同比增长了2.。据国家发改委和国家统局布的据2年中国房屋销售价格比上年上涨.8。
2年上海房价涨幅超过2成为全国增长速度最快的城市对于2年上海房地产市场的发展市场出现各种预测。上海市已在土地供应、房地产交易制度和交易方式、供应结构等方面采等措施抑制房地产价格过快增长。
导致我国房地产投资增速过快的原因主要包括扩张性的财政政策导致国民经济总投资的高增长也影响了房地产市场；居民住房需求的上升以及地方政府对土地供给的放宽；房地产业的高利润率吸引大量资金涌入造成房地产投资长期保持高速增长成为总投资需求增长的一个重要组成部分。
改革开放以来我国出现过三次经济过热即98年-98年、988年-989年和99年-99年的经济过热这三次经济过热都是由于投资过高增长造成的。如果现在这种投资趋势进一步上升的话可能会再一次引发经济过热。
针对这种危险2年政府出台了一系列针对房地产市场的政策2年经济政策环境将保持平稳政府将逐步快土地市场房地产金融市场以及房地产市场的制度建设以适应经济发展的需要。国家统计局预测2年第一季度房地产业企业景气将略有回调不过仍会高于上年同期水平或与上年同期基本持平。
2年政府在肯定和保持房地产市场健康发展的同时将继续采一系列措施通过强土地市场建设压缩房地产贷快和完善房地产息收集系统等抑制部分地区增长过快的房地产投资适当控制房地产市场价格促进房地产市场健康发展防止泡沫经济产生危害国民经济和社会安定。
房地产市场结构发生变化
中低价房将逐步成为市场主体
目前中国的房地产市场出现了一部分高档、大户型住宅空置而可供老百姓挑选的房子少而又少的现状。2年建设部将通过房地产项目规划、土地供应等调控手段压缩单位和个人自建住房的比重对中国房地产市场的供应结构进行调控从而提高我国房地产的市场化程度发展中低价位、中小户型的商品住宅以满足普通百姓的购房需求。
2年建设部将继续大对各地经济适住房的建设力度和管理满足普通百姓的购房需求。建设部住宅与房地产业司副司长沈建中说“我们国家中低收入家庭是我们房地产市场里面消的主体。所以从结构调整的目标来看主要是要的来满足中低收入家庭住房的需求。也就是说我们要的来提供一些中低价位、中小户型的产品来供应市场来满足中低收入家庭的需求。”
房地产二级市场进一步发展
随着人民收入水平的提高改善生活质量、提高住房品质成为消者新的置业观念。二手房的大量入市为消者提供了极大的选择空间2年房地产二手市场将得到将受到消者的推崇。“置业升级”不仅提高了百姓的住房品质也为现房地产一、二、三级住宅市场的联动起到了极好的作。据个人状况从低到高的梯级消模式不仅活跃了整个房地产市场也为处在不同生活阶段的百姓提供了安居的最佳选择。
被称为一级半市场的“空置房”市场将因政策及市场等因而大幅放量空置房因其具备价格便宜、无期房风险、投资及自住价值较高等优势而受到购房者的格外青睐“有人没房住有房没人住”的空置房现象将得到有效改善。空置房的大量上市将成为促进社会经济机制正常运转解决百姓住房问题的有效途径。同时与证券市场的不确定性相比投资房地产的收益率和稳健性着对投资客有着巨大的吸引力并且地产保值、增值的功能最为明显投资性置业将使一部分投资
客趋之若鹜。２００４年住房改革制度成效将逐渐显露百姓在满足居住需求后会在投资意识的引导下投资房产。随着几年来一手商品房投资回报率的下降二手房将因其价格低、地段好、物业配套成熟而成为重点投资对象。
商铺成为新的投资热点
2年全国各地普遍出现商铺的投资热潮。家外地、外籍大型商家已经或计划入驻北京；天津商铺投资市场也开始启动外来投资者逐步增；上海市月初的投资型房产展示交易会上黄金地段的商业房再次成为关注的焦点；杭州商铺投资市场走势依然活跃；深圳也有的中小投资者开始密切关注商铺市场的投资。随着2年开发量的增长商铺的供求关系正趋于缓和商铺资源的稀缺性开始弱化但专未来几年商铺市场的总体状况将是铺源充足但仍然需求大于供给。这种供求不平衡的状态可能会持续一段时间主要来自三个方面的需求一是国内商业企业的需求；二是外资进入中国的需求；三是国内其他投资者的需求。
目前上海商铺的平均回报率则达到8％到％。由于平均回报率仍维持在较高水平因此商铺的供应量持续增长。相关统计显示未来年中上海新增商铺面积将达7万平方米。从整个房地产市场来看已经形成梯级型消市场。商铺是一种好的投资工具大部分的商铺会越越升值而商铺的抗跌性和抗波动性优于住宅房商铺的投资趋势将强。
另一方面对于商铺结构不同的业态现在提出了越来越的特殊要求。这在很大程度上要求发展商在总体布局上进行详细论证在规划阶段就趋于理性。
然而商业地产发展的速度应与城市区域商业发展相协调。目前中国中小城市商业发展有失衡的趋势由于普遍缺乏消能力商铺市场的快速发展将带来较大的市场风险因此对于中小城市的商业地产开发应持谨慎态度。
房地产金融市场进一步元化改革
2年出台的一系列政策使房地产金融途径单一的弊端受到了广泛质疑房地产金融市场中银行所占比例过大对于银行自身、房地产业以及国民经济都存在极大的不安全隐患。
房地产开发属资金密集型产业在成熟的房地产业中开发商的主要资金来源不是银行贷款也不是上市发行股票而主要通过债券、不动产基金和互助会等形式来自行筹资国内地产业的一个软肋就是资金途径单一化。
2年我国房地产金融市场开始了元化改革房地纷纷拓展融资渠道由于受当前各种因的影响各地主要采了托产品的形式2年年末全国出现了房地产托热但由于托产品先天有一定的局限性又受到严格的政策限制并不能完全满足房地产金融市场的创新需要。
在今年股市转暖、利率市场化改革不断推进的金融大背景下出于比价效应投资人在参照其它金融产品的收益率时对托产品的收益预期必然会大大提高进而拉升了房地产项目投资的财务成本。一部分资金将会在股市投资收益预期提高的情况下进入证券市场从而分散对房地产的投资。
2年我国房地产金融市场将进一步进行元化改革我国近个月以来房地产托基金量增幅达房地产上市司普遍提出或是正在进行大规模融资；另一方面央行存款准备金上调、社会资金收紧；建立现代金融企业发展样化的金融机构发展机构投资者和债券市场尤其是资产证券化、利率市场化等等手段和措施改变现在“一刀切”式的金融监管制度同样也是房地产对金融行业提出的时代要求。
2..2.深圳市投资宏观背景
宏观面持续向好
2年GP:28.亿元,比上年增长了7.；
固定资产投资:9.9亿元,比上年增长2.；
规模以上工业总产值:7.77亿元,比上年增长29.。
