投资可行性研究报告
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“XX院”一期建设项目
投资可行性研究报告
中房集团成都尺度地产营销有限司
2年月
目录
目录
投资可行性研究报告..................................
一、项目总说明......................................
二、项目概况.......................................
三、投资环境研究...................................2
四、市场研究.......................................
五、地理环境和附近地区竞争性发展项目...................7
六、规划方案及建设条件..............................22
七、投资估算及资金筹措..............................2
八、项目评估基础据的预测和选定.......................29
九、项目经济效益评价...............................29
“殊院”一期建设项目规划地面积约合2.98亩。规划总建筑面积为86352.34平方米其中地上商业部分总建筑面积为51352.34平方米共配套设施建筑面积2000平方米地下建筑面积.3万平方米。其余C、C、C7、三宗地约合.8亩于拍卖。一期详细规划地指标如下表
一投资可行性研究依据
中房集团成都尺度地产营销有限司对“殊院”项目一期进行项目可行性研究评估工作并提交投资可行性研究报告于项目银行贷款其主要研究依据如下
、《中华人民共和国房地产管理法》；
2、《中华人民共和国土地管理法》；
、《中华人民共和国城市规划法》；
、《成都市城市总体规划》；
、《房地产开发项目经济评价方法》、《房地产估价规范》；
、成都市有关房地产开发、销售的法规政策；
7、二○○○年《四川省建筑工程计价定额》、《全国统一安装工程预算额四川省估价表》及相应的标准；
8、国家及地方关于营业税、土地增值税、所得税和税收管理条例；
9、委托方提供的相关资料
、成都市2年至2年《统计年鉴》；
、其他相关资料。
二投资可行性研究假设前提和限制条件
、本项目土地使权能合法得；且以本报告设定的价格得为本报告的假设前提；
2、本报告设定的使途商业能够最终通过规划部门的认可批准；
、政府对周边商业服务设施、基础配套设施有整体规划；
、本项目建筑设计功能完善、布局合理配套设施完善、适度能引导足够客流量并能满足消者需求；
、本项目地质状况较好工程建设能按计划顺利进行；
、本项目单位工程竣工验收符合国家相关验收标准项目综合验收能顺利通过政府规划部门和其他相关职能部门的验收项目能及时交付使;
7、政府的相关政策、房地产市场、经济环境保持良好的发展趋势没有较大波动；
8、委托方提供的资料合法、真可靠。
三项目投资可行性研究结论
.市场分析结论
根据对“殊院”建设项目的综合分析得知该项目的开发建设具有化内涵、区位、规模、品牌等优势。旅游产业作为四川的支柱产业之一近年来得到了快速、健康、持续的发展为本项目奠定了较好的市场基础。从市场的角度来开该项目开发的产品符合市场需求项目开发建设可行。
通过对该区域内房地产市场状况以及房地产市场发展变化的趋势结合本项目的具体情况包括物形态、档次等。在充分考虑影响项目价格的若干因和未来变动趋势的前提下利房地产价格评估中的市场比较法、收益法、长期趋势法等评估方法原理对开发完成后的该项目各类房屋的平均销售单价进行了预测。
商业房9元/㎡平均价格
汽车停车位28元/㎡按市场价格出售或经营
2.财务评价结论
通过对该项目的主要财务指标的分析预测本项目在整个运作期内销售收入将达到2.7亿元包括商业房均价销售车市场价格销售土地拍卖；产生净利润(税后利润).87亿元；上交销售税金及附.9亿元、土地出让金.亿元、所得税.8亿元共计上交税金.9亿元。成本利润率8.27投资利润率9.8销售利润率8.。
综上所述项目在市场和财务上是可行的,但风险较大。
“殊院”项目位于人民中路旁的成都市殊院历史保护片区作为成都现代旅游休闲中心RB的重要组成部分与传统城市商务中心CB相融合。依托省级重点物保护单位——殊院核心保护区5.73公顷形成东至北大街、草市街南至白家塘街、通顺桥街西至人民中路北至大安西路规模的协调区成为宗教和民俗化的保护区总规划地面积为26.53公顷将打造成为城市旅游休闲的顶级消商圈。
“殊院”一期建设项目规划地面积约合2.98亩。规划总建筑面积为86352.34平方米其中地上商业部分总建筑面积为51352.34平方米共配套设施建筑面积2000平方米地下建筑面积.3万平方米。其余C、C、C7、三宗地约合.8亩于拍卖。一期详细规划地指标如下表
（一）项目所处区域因分析
.青羊区区域位置、经济特征、经济发展趋势分析
青羊区为成都市中心区全区面积7平方里辖个街道办事处、乡人民政府常住人口约万人。区内高等院校、科研院所云集职业教育、基础教育水平较高会计师事务所、律师事务所、人才交流中心等中介机构齐全。中国第一个华侨经济技术开发区--成都华侨经济技术开发区落户我区。2年全区现国内生产总值.8亿元。
青羊区还是成都市重要的商品集散地专业一条街尤以电讯一条街最为著名。以金融机构集中、大商厦、大宾馆云集为特征的骡马市金融、商贸圈为投资者提供巨大的商业机会。全区2年社会商品零售总额达到77亿元。
区内有四川省人民医院、成都中医院大学附属医院、成都市第三人民医院及杜甫草堂、青羊宫、殊院等名胜古迹。
青羊区地处成都中心城区是规划中的成都中央商务区的核心区人流、物流量大、交通发达、息通畅。
2.青羊区区域交通状况
青羊区区东西向的新华大道、羊市街西沿线、蜀都大道、西大街、江汉路和南北向的人民北路、人民中路、顺城街、解放路、太升路、同仁路、长顺街、东城根街、青羊大道及一环路、二环路、三环路将区域内连接成方便的城市道路网络。
区间道路与干线道路纵横交错、四通八达、共汽车线路网络覆盖站点交汇地段将聚集消人流是开发商业物业的理想地段。
.城市基础建设改善
成都市旧城改造已经进入施阶段。城东近年来通过对东大街、顺江路、龙舟路、成龙路、老成渝路等道路的改造与建设区域内的基础施明显改善成都市以一、二环路间的房地产开发逐渐接近尾声二环路以内的地块已经成为成都市房地产开发的绝版地块。这些区域内的土地以及开发后形成的物业将具有极高商业和保值、增值价值。
.项目所在区域政策环境
旧城古迹和历史建筑最能体现出一个城市的地域化成都市政府以“政府主导市场化经营”方针拟定相关政策及系列优惠措施积极鼓励和支持投资商参与成都市旧城改造和房地产开发建设。针对殊院片区旧城改造项目政府将给予优惠政策为保障项目顺利施特成立项目专家组指导和监督历史化保护片区的商业运作。重视化保护与可持续发展“保护”有双重意义对于建筑的保护并不简单是对建筑的保护而应该是对保护片区内建筑化和精神的浓缩和保护只有这样才有可能现政府打造都市名片的战略目标。对于人的保护其主要目的是现对民风、民俗的全面挖掘和再现。
中房集团成都开发总司在成功开发了蜀风花园之后秉承政府的意图和战略目标以二十年的开发经验和超前的开发理念担当起完成大型的片区从拆迁、市政配套设施建设、城市化价值的发掘与保护等一系列任务。
目前该项目所处区域无论从现的宏观政策、发展状况、经济特征、发展趋势、交通状况还是从城市规划、城市建设、人环境等方面都处于一个生活、消和服务活动将日益成熟的时期。居住、商业物业面临一个大好的发展机会。该区域是开发高档居住物业较为理想的地段投资商业物业前景较好。
.项目所在区域的化环境
、宗教化
佛教传入中国后经过初传、开拓、传播等阶段逐渐与我国的传统化相溶合逐步形成了中国佛教化。成都佛教化经历了东晋南北朝、隋唐时期、宋元明清时期、中华民国及以后四个时演变和发展现在成都地区开放的寺庙有8座。禅宗是中国佛教史上的大宗派也是中国佛教独有的宗派。成都唯禅宗独霸,成都的殊院在宗教界有较高的地位古有“上有殊、宝光下有金山、高明”禅宗四大丛林之说殊院通过“五化”改造后将发展成为“化型、园林式、元化功能的国际寺院”。
年古寺殊院
殊院坐北朝南建筑面积11600平方米。天王殿、三大士殿、大雄殿、说法堂、藏经楼庄严肃穆古朴宏敞为典型的清代建筑。寺院始建于隋唐元年以康熙年间最为兴盛康熙帝御笔“空林”二钦赐“敕赐空林”御印一方康熙帝墨迹至今仍存院内。院内余尊佛像观音大士像为青铜铸造可称雕塑精品。护法神韦驮像为清道光九年829年第七代方丈本圆青铜翻砂而成工艺精细童颜神态体现了“童子相貌将军威仪”的风度。还有一尊列为“空林八观之一”的缅甸玉佛是院僧性鳞和尚于民国年922年历尽艰辛步行募化到缅甸回的。珍贵物、佛经、献上万册如院僧先宗等人于每日清晨刺舌血书写的“舌血经书”；明神宗的田妃绣的千佛袈裟；清杨遇春长女以自己头发绣制的水月观音。院内所藏唐僧玄奘顶骨尤为珍贵因成都是唐僧的受戒地。
中国第一都市禅林
殊院片区所在的城北地区是成都古寺遗址最集中的区域这里是成都宗教化的精神中心不但有殊院传统的“中国四大丛林”之一、全国十大佛教禅院之一。
殊院的佛教化在全国乃至国际上都有重要的影响。曾经出了四位世界著名高僧。有“中国第一比丘尼”隆莲法师修行处爱道堂隆蓬法师蜚声中外曾有泰国、斯里兰卡、日本、美国以及不丹国王等佛教人士纷纷来访。另外殊片区内还有金沙庵、娘娘庙、椤伽庵、会庵堂、五岳宫等近十个寺院形成名副其的宗教化大观园是全国唯一的都市禅林。
2、城市化
成都以历史悠久、化浓郁、风光秀美、景点而闻名于世“窗含西岭千秋雪门泊东吴万里船”是蓉城当年商贾如云、车水马龙的生动写照；“九天开出一成都千户万户入画图”描绘出了名冠中外的“锦绣天府”。
彩之都
浓缩了花会、灯会、烧头香、赏花灯等川西民风民俗的成都是一座“彩之都”。拥有独具魅力的巴蜀化“蜀戏冠天下”有川剧、扬琴、清音、评书、金钱板等余种地方戏；精湛的传统工艺蜚声海外蜀锦、蜀绣风靡天下金银丝制品、瓷胎竹编名传遐迩。
美食之都
成都“美食之都”的独特魅力吸引了方游客名扬世界的川菜首当其冲种川菜菜品、2种品型、种烹饪方法菜品丰富、料拷就、化丰富现在“品味佳肴美食游”成为黄金假日的一大亮点在风和日丽中体验蓉城——美食之都吃的浪漫情怀。
休闲之都
在成都座茶馆、品美食体味农家小院的恬淡闲适穿梭于川西民俗化之中游览山水风光、进行高山滑雪、激流冲浪、享受森林氧吧、温泉疗养感受现代都市的潮流和时尚。
、旅游化
省会成都是中国历史化名城位于长江上游美丽的富饶的川西平原作为中国重要的旅游城市名胜古迹中外驰名人景观72处以殊院、武侯祠、杜甫草堂、王建墓、都江堰、二王庙、青城山最具特色；有全国重点物保护单位和省级保护单位9处有世界唯一的大熊猫繁育研究基地和全国旅游胜地九寨沟、峨嵋山、长江三峡也是内地前往西藏的主要通道由此形成“蜀化”、“熊猫故乡”、“天府风光”三大特色。
全省旅游外汇收入突破2亿美元国内旅游接待人跨越7千万大关入境旅游增良好有占.2的国游外客并以每年增长。而殊院每年接待的全国各地游客突破了万人次。
二项目自身因分析
.项目所处地理位置、商业区位
本项目位于成都市青羊区府河内侧紧临草市街、武路、人民中路、大安西路等成都市的交通要道。距成都市传统商圈春熙路约1.5公里距骡马市商圈约0.5公里距火车北站约1.5公里属于成都市2002年8月7日布的成都市基准地价住宅三级、商业二级地段。据调查显示殊院周边商业业种共有2种之近27家,总经营面积达平方米。
2.项目所处区域交通便捷度
、共交通状况项目所在区域内有、99、、7、2、、、、7等路交车通过该区域距离成都市火车北站约1.5公里、距北门汽车站约1.2公里对内对外交通十分方便。
2、道路通达度项目所在区域内有交通型主干道人民路、武路、草市街、北大街通过其他道路有大安西路、珠宝街、西珠市街、五岳宫街、通顺桥街、灶庙街等条路、街、巷分布道路等级和路网密度较高道路通达状况较好。
该项目周边共汽车线路网络覆盖面广站点交汇地段将聚集大量消人流便捷的交通为该区域内居民的生活、工作、出行带来了便利。
.自身化底蕴
成都的殊院在宗教界有较高的地位古有“上有殊、宝光下有金山、高明”禅宗四大丛林之说殊院通过“五化”改造后将发展成为“化型、园林式、元化功能的国际寺院”。
殊院位于成都市城北殊院街是现存市区保存最完整的一座佛教寺院。四川省和成都市的佛教协会所在地。
殊院始建于唐代宋代改名为相寺为川西“四大丛林”之一。传说清朝康熙年间道行高深、智慧超凡的慈笃海月禅师在此修行时有灵光自其头顶射出光照城北僧视之为殊菩萨化身。康熙三十六年遂改寺名为殊院。元7年康熙皇帝亲笔题写了“空林”匾额一块赐给殊院因此又名“空林堂”。
殊院占地82亩坐北朝南殿宇五重布局严谨。进山门往里走依次是天王殿、三大士殿、大雄宝殿、说法堂、藏经楼。东西两厢是钟鼓楼相对斋堂与客堂对称排列各殿堂以长廊密柱相连结。全院共有房舍9余间建筑面积2万余方米。房舍为木石结构雕饰精美。
殊院是佛教物荟萃之地其中珍藏有唐玄奘的头盖骨残片。
三殊院片区客观条件决定了其发展的基本方向
殊院片区地理位置处于城中心北侧且拆迁成本高如果将其作为常规项目进行开发土地整理后由开发商自行开发则将受城北房地产经济萎缩的影响无论是开发何种类型的物业都将面临成本难于收回或回收期过长、利润额低于市场平均利润率甚至无法持续经营。
中国的城市旧城改造中还有三个经典的案例即南京夫子庙及上海新天地、上海城隍庙。关于这三大片区中启动方式及经营模式的探讨已经很总结起来主要表现在三方面规模化开发、综合性经营、特色化营销。而其启动的基础也是相似的即改造的片区具备可以深挖历史化、地缘化在区域内有相当的代表性。
如果将殊院片区的化特征及地理位置与上海城隍庙及南京夫子庙进行横向比较可以看出这三者同样具备浓厚的宗教化特征及地方民俗化特征地理位置都紧临城市中心区域正式启动前都有相当的知名度及固定消群体。而上海城隍庙及南京夫子庙的成功也证明了殊院的巨大潜力改造之后的殊院片区理所当然也应成为具备同样性质的地方旅游代表区域。
同时值得一提的是目前成都已经开发有成规模的、类似的历史化及川西风情的旅游片区还有武侯祠和杜甫草堂。这两个片区的开发充分依靠其核心影响因武侯祠和杜甫草堂从建筑风格、经营业种等方面都力求与片区旅游区特征的特征相符营造出让旅游者能够“留下来”的气氛从而结合景点形成了整体的旅游片区营造出旅游商圈现了片区价值的提升。
目前成都市区范围内可以代表川西民俗风情的旅游景点主要有宽窄巷子及殊院片区。两者相比较民居古建筑资源是相似的宽窄巷子优于殊院。但殊院本身即是清代古建筑群是中国十大禅林之一享有较高的声誉。同时殊院片区规模较宽窄巷子大并可以将川西民俗化与殊院宗教化相结合从而形成卖点规模大具特色的旅游片区。
四项目最高最佳使途定位
、本项目所属地块规划途为化综合地、规划容积率见附表、规划建筑密度规划、规划建筑限高规划绿地率等规划指标。
2、通过对项目所在区域内物业业态的调查了解得知该区域主要物业业态为殊院配套的商业房。
、项目所处历史化地位、内涵景观较好；道路通达度较好对内对外交通便捷；生活配套设施较为齐全。由此我们通过研究分析认为项目的在达到法律上允许、技术上可能、经济上可行、价值最大化的前提下的最高最佳途规划。
五项目开发价值及销售预测
据市场调查显示殊院临近周边的租金在—2元/平方米左右而外层租金在-元/平方米左右相对比例下降了左右；而就口岸效应殊院临近周边的街道口比街道中段高出—元/平方米而在外围无明显的差异性。
通过对该区域内房地产市场状况以及房地产市场发展变化的趋势结合本项目的具体情况包括物形态、档次等。在充分考虑影响项目价格的若干因和未来变动趋势的前提下利房地产价格评估中的市场比较法、收益法、长期趋势法等评估方法原理对开发完成后的该项目各类房屋的平均销售单价进行了预测。
商业房9元/㎡平均价格
汽车停车位28元/平方米按市场价出售或经营
一成都市经济、房地产市场发展的宏观环境
.成都将在中国经济发展中的作
在中国经济版图上出现了三大城市圈大北京、大上海、大广州。这三个城市圈是中国城市化进程中起步最早、发展最成熟、最具规模化的地区在相当长时期内仍将担负中国城市化领头羊的角色。
2三大城市经济圈已经为中国的经济形成了坚固的基础犹如一支长弓而长江流域经济带则犹如一支利箭张弓搭箭将确定中国经济整体均衡发展的新格局。
要现中国整体均衡增长与可持续发展关键在中西部的崛起。西部的整体发展关键还在城市特别是大规模城市经济圈的拉动。
在这个引弦蓄势的格局上幅员广袤、发展滞后的西部亟需中心城市作为发力点！“+”的中国区域城市经济发展的新格局呼之欲出“+”格局的“”只可能出现在西部！
这是历史给予的一个巨大的天时！以重庆和成都为两极的长江上游成渝城市经济圈最有可能成为启动西部大发展的龙头得进入“+”格局的入场券。
成都市新一届市委市政府的战略目标也确定为建设国家级区域中心城市,担当成渝经济圈的领导角色,推进“+”格局的真正形成！
2.成都经济发展地位和主要城市的比较
城市居民购买力总体状态从社会消品销售总额角度判断成都市居民的购买总体力位居第四位其相对发展速度与西安并列排第六位；
城市居民潜在购买力状态从居民储蓄余额角度判断成都市居民潜在购买力排名第四位其相对发展速度排列第六位；
城市对外开发程度状态从际利外资角度成都市的对外开放程度还相当落后保持倒第三位但其相对发展速度位居前列居第七位；
城市居民收入状况就人均城镇居民可支配收入角度成都市城市居民人均可支配收入水平处于中下游城市居民的收入状况还有待于进一步提高；
固定资产投资状况成都市固定资产投资位居第五位其相对发展速度排第八位；
.成都市房地产市场发展的宏观环境
成都市是我国西部地区的科技中心、商贸中心、金融中心和交通、通枢纽四川省政治、经济、化中心国家级重要的旅游中心城市和国家级历史化名城由于成都得天独厚的地理位置与迅猛发展的经济成都已成为西南五省市的中心大型外资企业把西南区总部设在成都借以辐射西南地区。
在国家西部大开发的大背景下成都市正努力改善各种硬件配套设施力图创造一个良好的投资环境。22年成都市规划部门制定和推出“中心城向东向南发展规划”、“沙河综合整治规划”等有关旧城改造的城市总体规划。上述城市规划的施以来使成都的城市面貌焕然一新极大地改善成都市的对外交通增强了吸引外来投资的竞争能力。
由国家统计局城市社会经济调查总队、中国经济景气监测中心、中国息报社共同举办的中国综合力百强城市评估结果日前发布成都位居2年百强城市综合力排名第位超过乌鲁木齐、西安、重庆和昆明位居西部第一。2年市辖区地区生产总值超过2亿元的百强城市达到8个其中上海、北京、深圳、广州、天津、南京、大连、杭州、沈阳、哈尔滨位居百强前十位。
二成都市城市总体规划
成都作为四川省的政治、经济和化中心工业齐全是中国重要的粮油和农副产品基地金融、商业、交通、通对中西部地区有较强的辐射能力。成都市坚持以城市规划为“龙头”进行旧城改造、新区开发和城市道路等基础设施建设以较快的速度发展市容、市貌发生了较大的变化。
.城市发展战略
中心城布局形态逐步由现在的密集“圈层式”发展为疏密结合的“扇叶式”布局。
优化城镇体系结构与布局淡化“中心城”的概念形成“一主七卫”市中心及７个外围片区新都片区、青白江片区、龙泉片区、华阳片区、东升片区、温江片区、郫县片区的都市区格局。
优化城市产业结构和地布局采有效措施引导城市向东部、南部发展
城南新区的规划控制范围为2平方里建设地规模约9.平方里。城南副中心规划占地面积.9平方里规划建筑面积达万平方米。南部新区以城南副中心为核心主要发展商务、行政办、商贸金融、生态居住及高新技术产业。
东部新区规划面积7平方里定位为以生活居住、旅游休闲、教育科研等功能为主的生态型城市新区。其总体包括一个副中心、一个片区中心、六个片区、十五个居住区、五纵五横的干道系统。城东副中心是成都向东向南发展规划的延续它将“生活居住”排在了首要位置。东部新区凭其独有的环境优势将成为一个绿色的新区。
“井”形道路东城根街、红星路、新华路、滨江路中心区快速交通路网；环状道路内环路、一环路、二环路、三环路、外环路；放射状道路成绵、成渝、成南、成雅、成邛、川陕、成仁、老成渝等。
2.近期成都房地产市场的基本状况
成都市房地产发展形势无论从投资形势、消现状方面目前正处于理性时期；同时就最新的房地产发展状况的态势来看房地产开发继续保持良性走势开发投资正从依托型主要依赖银行贷款转向主要依靠企业自身力量和市场力量的自主型发展投资形式而在销售方面也保持原有规模稳步扩大。
以房地产开发、房屋买卖、租赁、房地产抵押、典当、互换以及房地产交易代理、中介服务、息咨询和物业管理等为主要内容的房地产市场体系已形成各级市场交易日趋活跃特别是自22年银行接受二手房按揭以来有力地推动了房地产业及其他相关产业的发展。
目前成都市房地产市场整体的特点为
外地力开发商纷纷进驻成都与本土开发企业形成对垒的竞争格局竞争的剧促使开发商在产品定位上注重市场调研环节注重研究购房者的消心理和行为习惯以及竞争对手的情况。
大盘开发逐渐成为趋势由于市区土地资源的相对匮乏使大盘开发的热点区域主要集中在郊区尤以华阳、龙泉、温江为大盘较密集的区域。
个性化项目越来越新的房地产营销概念不断出现。
投资需求促使城市区城性商业、产权酒店、小户型等项目日益增。
大规模旧城改造使小户型项目持续走俏同时促进了二手房市场、租赁市场日益升温。旧城改造成果显著。
郊外交通、配套的逐渐完善以及人们居住意识的不断提升使近郊的房产开发热度随之提高符合环境需求、满足二次置业的产品的市场前景逐渐被看好。
.成都房地产发展形势的趋势预测
政府的三大工程改造及相关规划方案将进一步促进近期房地产产品的消力度；同时就远期相关地产经济预测及远期政府规划显示未来2年内郊区化舒适型住宅将成为主流消意识成都将形成大成都三圈六轴的发展格局；打造规模化都市地产房地产开发投资任重道远。
、结论
此可以推论未来本案将在成都市房地产市场的持续、稳定、快速增长的整体拉动下得以攀升尤其当作为四川、成都的支柱产业之一的旅游业的进一步发展将带动该项目的整体价值的提升。
一成都旧城改造工程各大板块概述
.与殊院片区旧城改造工程同期进行的其他旧城改造板块概况综述
与殊院片区旧城改造工程同时进行的较大规模的旧城改造工程主要有青石桥片区改造工程、大慈寺片区改造工程、东大街片区改造工程。
相比较而言青石桥片区的改造注重于环境的改善新片区主题是改造前片区主题的强化与扩展。该片区地理位置优越其本身所形成的青石桥商圈无论从长期以来所形成的片区主题、商业业态还是固定消群体量等方面都有明显的优势。
改造前大慈寺片区中的“大慈寺”原为中等规模的成都历史物博物馆具备一定的历史化保护价值。原长年经营名家书画茶铺人气旺盛。同时由于与传统春熙商圈接壤而春熙商圈的人气、商气依然是成都各大商圈的王者其扩张是必然的趋势。
由于春熙路商圈本身的影响力及扩张性之大慈寺本身的历史化价值改造后的大慈寺片区在自然纳入春熙商圈扩张范围后会打造为集历史化、餐饮、旅游、休闲、购物、高尚住宅为一体的功能中心商业化区有可能成为春熙商圈东区。改造后的大慈寺片区将出现历史化保护与商业结合、并重的局面。
东大街片区原为灯具一条街曾有过“金融一条街”的定位。由于改造后的东大街片区的主题已经完全脱离原该片区的单一性商业属性而同属城中区的顺城街片区客观上又已经形成了成都的金融中心因此东大街的改造目标的现不仅仅是拆除与重建要面对市场的培育与选择。
