房地产项目可行性研究报告
司名称
编制人员
目录
调查人员声明.................................
第一部分项目总论.............................
.项目背景.................................
.2项目概况................................
.2.项目名称.............................
.2.2项目建设单位概况......................
.2.项目地块位置及周边现状.................
.2.项目规划控制要点......................7
.2.项目发展概况.........................7
.可行性研究报告编制依据....................7
.可行性研究结论及建议......................8
第二部分市场研究............................8
2.宏观环境分析............................8
2.2全国房地产行业发展分析...................8
2.本市房地产市场分析.......................8
2..本市房地产市场现状....................8
2..2本市房地产市场发展趋势................9
2.板块市场分析............................9
2..区域住宅市场成长状况..................9
2..2区域内供应产品特征....................
2..区域市场目标客层研究...................
2.项目拟定位方案...........................
2..可类比项目市场调查.....................
2..2项目SOT分析..........................
2..项目定位方案..........................
第三部分项目开发方案..........................
.项目地块特性与价值分析.....................
.2规划设计分析...........................2
.产品设计建议..............................
.项目施进度...............................
.营销方案.................................
.机构设置.................................
.7合作方式及条件..........................7
第四部分投资估算与融资方案....................7
.投资估算................................7
..投资估算相关说明......................7
..2分项成本估算.........................7
..总成本估算...........................2
..单位成本.............................2
..销售收入估算..........................2
..税务分析.............................2
..7项目资金预测.........................2
..8现金流量表...........................2
..9自有资金的核算.......................2
.2融资方案..............................22
.2.项目融资主体........................22
.2.2项目资金来源.......................22
.2.融资方案分析........................22
.2.投资使计划..........................22
.2.借款偿还计划........................22
第五部分财务评价............................2
.财务评价基础据与参选......................2
.2财务评价方案............................2
.2.财务盈利能力分析......................2
.2.2静态利分析..........................2
.2.动态利分析...........................2
.2.偿债能力分析.........................2
.2.综合指标表...........................2
.财务评价方案2............................2
.财务评价结论.............................2
第六部分不确定性分析.........................2
.盈亏平衡分析.............................2
.2敏感性分析..............................2
.2.变动因一成本变动......................2
.2.2变动因二售价变动.....................2
.2.变动因一容积率变动....................2
.风险分析...............................27
..风险因的识别和评估....................27
..2风险防范对策........................27
第七部分综合评价............................27
7.社会评价定性...........................27
7.2环境评价影响及对策.....................27
7.司资源匹配分析.........................27
第八部分研究结论与建议.......................27
8.结论..................................27
8.2建议.................................27
第九部分附录...............................28
9.附件..................................28
9.2附表.................................28
9.附图..................................29
我们郑重声明
、我们在本调查报告中陈述的事是真的和准确的。
2、我们依照XXXX司统一的《房地产可行性研究报告模式》进行分析。
、形成意见和结论。
、撰写本可行性研究报告。
、我们已或没有对本报告中的拟建项目进行了地查勘在本声明中应清楚地说明哪些调查人员对拟建项目进行了地查勘。
、其他需要声明的事项
参调查人员签名
司领导签
注形成一致意见后附后存档。
这一部分主要应说明项目的发起过程、提出的理由、前期工作的发展过程、投资者的意向、投资的必要性等可行性研究的工作基础。为此需将项目的提出背景与发展概况作系统地叙述。说明项目提出的背景、投资理由、在可行性研究前已经进行的工作情况及其成果、重要问题的决策和决策过程等情况。在叙述项目发展概况的同时应能清楚地提示出本项目可行性研究的重点和问题。
..项目所在区域发展情况
城市发展规划与地块的关系及对项目开发的影响；所属地域在该城市的历史、经济、化、战略发展等方面的地位所在区域政策、经济及产业环境。
..2项目发起人及发起缘由
项目渊源特殊的政治或化背景如危房改造、高新技术区生活住宅配套、化园、政府重点工程等。
..项目投资的必要性
①项目启动对司未来几年发展战略、发展规划的意义一般—年在司发展中的地位是否核心项目；
②司进入重点区域市场、项目合理布局对司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作；
③从司未来的利润需求、可持续经营等角度描述立项的意义；
①地块位置
地块所处城市、行政区域、非行政区域经济开发区、商贸金融区等的地理位置。附图项目在该城市的区位图标记出宗地区域位置与标志性市政设施、建筑物如市中心商圈、机场等的相对位置和距离、地段的定性描述与主要中心区域办/商务/政府的关系。
②宗地现状
四周范围；
2地势平坦状况自然标高与周边地势比较；
地面现状包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑小峡谷、池塘及高压线等对开发有较大影响的因并计算因此而损失的际地面积；
地面现有居民情况包括具体居住人、户工厂量、规模、产品性质、开工状况等并说明对拆迁及项目开发进度的影响；
地下情况包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等地上地下都要注意有没有受保护的历史物古迹、可利的构建；
土地的完整性有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因分割土地；
7地质情况包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。
附图平面地形图标记四至范围及相关据；
地形地貌图主要反映宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容；
地下状况图包括地下管线、暗渠、电缆等。
③项目周边的社区配套
周边米范围内的社区配套
交通状况
交系统情况包括主要线路、行车区间等；
b宗地出行主要依靠的交通方式是否需要发展商自己解决；
c现有交通捷运系统近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程。
附图交通状况示意图包括现有和未来规划的城市共交通和快速捷运系统；
教育大中小学及教育质量情况。
医院等级和医疗水平
大型购物中心、主要商业和菜市场
化、体育、娱乐设施
园
银行
邮局
其他
附图生活设施分布图具体位置、距离。
2宗地周边米外但可辐射范围内主要社区配套现状
④项目周边环境根据个案特性描述没有的可以不写
)治安情况
2)空气状况
)噪声情况
)污染情况化工厂、河流湖泊污染等
)危险源情况如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等
)周边景观
7)风水情况
8)近期或规划中周边环境的主要变化如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市的建设等。
9)其他
⑤大市政配套都要说明距宗地距离、成本、接入的可能性
)道路现状及规划发展
包括现有路幅、规划路幅规划施的时间与宗地的关系影响。
2)供水状况现有管线、管径及未来规划和施时间。
)污水、雨水排放现有管线、管径及未来规划和施时间。
)通讯有线电视、电话、网络现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。
)永久性供电和临时施工电现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。
)燃气现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。
7)供热及生活热水现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。
附图说明上述配套设施的管线走向、容量和接口位置及未来规划扩容和增的情况。
规划控制要点
①总占地面积、代征地面积、净地面积、绿化面积、道路面积
②住宅建筑面积、建建筑面积建的内容并区分经营性和非经营性建的面积
③综合容积率、住宅容积率
④建筑密度
⑤控高
⑥绿化率
⑦其他
①已进行的调查研究项目及成果
②项目地块初勘及初测工作情况
③项目建议书编制、提出及审批过程
④研究工作进展情况
在可行性研究中作为依据的法规、件、资料、要列出名称、来源、发布日期。并将其中必要的部分全附后作为可行性研究报告的附件这些法规、件、资料大致可分为四个部分
根据项目需要进行调查和收集的设计基础资料。
《城市居住区规划设计规范》
2《市城市拆迁管理条例》
《城市居住区共服务设施设置规定》
《住宅设计规范》
《住宅建筑设计标准》
《建筑工程交通设计及停车场设置标准》
7《城市道路绿化规划及设计规范》
8《高层民建筑设计防火规范》
..市场研究
..2开发方案
..投资估算与融资方案
..财务评价
..不确定性分析
..综合评价
..7研究结论与建议
..8主要技术经济指标表
房地产开发商在一个国家的某个地区拟进行房地产投资时首先要考虑的是该国的宏观因如政治、经济、化、地理地貌、风俗习惯等。
2.2.行业政策
2.2.2市场供给与需求
2.2.行业发展趋势
一般来讲项目所在国内部地区之间的发展是不平衡的差异总是不同程度地存在仅研究其宏观因还不够、还必须对项目所在区域进行因分析这是因为首先宏观经济对区域经济的影响程度不同对有的区域影响大有的区域影响小；其次区域经济发展受宏观经济的影响存在着“时滞’现象宏观的经济现状往往要经过一段长时间以后才能对区域经济的发展产生影响有的地区反应快有的地区则滞后性较为明显投资时必须以考虑；其三国家特定的地区经济使得某些区域经济或或少受宏观经济波动的影响甚至形成于宏观经济趋势相反的逆向走势。
整体竞争格局供求现状
、近三到五年商品住宅市场发展状况开工面积、竣工面积、销售面积、销售额。
2、量值描述市场状况当年市场主要指标土地批租量、开工量、竣工量、销售量、销售额、供需比、个人购房比例、平均售价、个人贷额度占销售额比例。
、各类型产品的市场特征价位区分、各档次市场比例、发展趋势、产品特征、分布区域等。
、各行政区市场比较
量值描述土地批租量、开工量、竣工量、销售量、各种档次楼盘的销售比重、平均价格等。
2各区商品住宅分布特征供应量、销售量变化和发展趋势等。
、当地城市近、中期规划发展方向描述
城市发展规划、功能布局、基础设施建设等与项目开发和居民住宅密切相关方面。
、主要发展商情况发展商力、企业性质、开发水平；前2名发展商最近年的开工量、竣工量、销售量、销售额、销售率、市场占有率。
7、热点区域的表述和特征热点产品的表述和特征
8、客户的购买偏好、购买关注的要
9、重点楼盘描述
备注需要完成城市发展及房地产市场调研报告报告格式及内容另附
①需求预测
需求预测就是以房地产市场调查的息、据和资料为依据运科学的方法对某类物业的市场需求规律和变化趋势进行分析和预测从而推断出未来市场对该类物业的需求。
②供给预测
供给预测就是以房地产市场调查的息资料和据为依据运科学的方法对某类物业的市场供给规律和变化趋势进行分析从而预测未来市场上该类物业的供给情况
预测方法通常可以分为时间序列分析法和因果关系分析法。时间序列分析法又可分为移动平均法指平滑法等；因果关系分析法可分为线性回归法、非线性回归法、模拟法等。
①区域住宅市场简述
形成时间
各档次住宅区域内分布状况
购买人群变化
②区域住宅市场各项指标成长状况近-年
开工量/竣工量
销售量/供需比
平均售价
③区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势
①各档次产品供应状况
②各档次产品的集合特征
尤其研究与本案类似档次物业的特征
平均售价
开发规模
产品形式
平均销售率
平均容积率
物业在区域内分布特征
③区域内表现最好个案状况
附图项目周边楼盘个案分布图其中一些具代表性的未来主要竞争楼盘还要配置现场图片。
④未来2-年区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型
⑤分析本案在区域市场内的机会点
⑥结论
区域市场在整体市场的地位及发展态势
本案所在位置的价位区间和本案开发产品的价位区间及产品形式
本案在区域内开发市场潜力
本案在开发中的营销焦点问题
①各档次产品目标客层特征及辐射商圈范围建立在本区域参照项目的经验研究及全市的趋势特征上
②结论本案目标人群的区域来源、行业特点、产品力的偏好、购买方式和主要的关注点、诉求点。
序比较因典型楼盘分值权重拟建项目分值备注详细
地段位置距所在片区中心的远近；商业、写楼为临街或背街；
2配套设施城镇基础设施供水、供电、排水；社会服务设施；化教育、医疗、娱体育、邮电、园绿化
规划设计规划水平、理念
物业管理9保安、清洁卫生；内墙；绿化率及养护状况；物业管理；是否人车分流；物业管理商资质
交通情况8大小中巴线路量；距交站远近；站点量；大中小巴舒适程度
楼盘规模建筑总面积在建及未建；总占地面积；户；
7产品外观是否醒目；是否新颖；是否高档；感官舒适程度；
8户型设计户型布置是否合理是否有暗房率是否高
9发展商誉29资产及资质、开发楼盘少、楼盘质量、品牌
销售手法
其它方面如对方没有百分比值可考虑此项在整个房价中所占有的比重
2合计各行权重乘以拟建楼盘分值
拟建楼盘价格=典型楼盘价格计算。
备注
此表格主要是想通过与当地典型楼盘的比较发现拟建项目的优缺点。
2使我们的价格制定客观合理。
此表中的权重比例司可根据际情况进行适当调整。
①市场定位
②目标市场定位
③项目产品定位
主要功能/建筑规模/主要技术经济指标
④价格定位
项目销售均价元/㎡出租均价元/㎡×月可租售面积㎡备注
写间
配套功能
停车场
住宅销售
..地块特征分析
..2土地价值分析
估价方法和计算式
2估价过程
拆迁成本估算
..土地升值潜力初步评估。
从地理位置、周边土地供应价格与成交的情况、周边环境及配套、市场发展状况、政府规划、城市未来发展战略等角度对土地升值潜力做出初步评估。
..土地法律性质评估
土地所有权、使权归属/规划的途
得土地使权程序评估
土地性质变的评估已经是商品房地可以不写
政策性风险评估城市规划限制或改、突发性政策等政府因导致项目中断开发、报批报建流程无法完成、项目开发期间土地性质变受挫从而造成前期投入全部或部分损失的可能性判断。
对各项法律手续和程序的可操作性、合法性风险的可控性进行评价。如签约合同中明显对我方不利的条款及其考虑；部分或全部条款存在的不确定性因的控制；不利、不确定条款可能遭受的损失和对开发进度的影响等。
.2.初步规划设计思路
①设计概念产品体现的主题思想主要设计风格、设计特点。
②主要产品类型层、高层还是联排别墅或屋顶花园、顶层复式等其他类型及不同类型产品的比例。
③节能和环保型建筑料选的考虑。
④在所在城市中生产新型、别具一格产品的可能性。
⑤如果是大型、超大型项目对营造大社区概念的考虑。
⑥市场共配套设施配置方案
.2.2规划设计的可行性分析
①在既定容积率、净地面积、住宅面积、配套建面积、控高、建筑密度条件下制造出的产品是什么类型和特性是否符合前面提及的规划设计概念和万科所追寻的各种档次高品质住宅的要求。主要从规划设计角度判断将上述硬指标转化成现产品的可能性。
②容积率变化对产品设计概念、产品类型和特征的影响。
③土地本身特征对产品设计的影响和考虑。如地势高低、地形起伏、地块的完整性、地质状况、较深的沟壑小峡谷、河流、水塘、地上附着物、地下管线暗渠等对产品设计和环境保护的影响及解决的方法。
④周边自然环境和人环境对产品设计的影响及考虑。如治安环境、噪声环境、污染环境、空气情况、危险源、“风水”因等对产品规划设计和环境保护的影响及解决方法。
⑤周边市政工程配套设施对产品设计的影响和考虑。如道路状况可能与小区主要出入口有关、供水、排水、通讯有线电视、电话、网络、永久性电和临时施工电、燃气、供热及生活热水等对产品规划设计的影响及解决方法。
⑥周边生活配套设施对产品设计的影响和考虑。如交通状况与是否开通业主班车有关、商业设施大型购物中心、教育现状、体育娱乐园等休闲场所、银行医院等生活设施对自身配套建设规模和面积作出判断。
⑦市场分析结果对产品设计的影响和考虑。如市场价格限制、总价控制原则与前面产品类型和产品特性设计是否存在矛盾对产品品质是否有影响及如何解决。
.2.规划方案提出与方案比选
方案
序工程名称建筑面积㎡层备注
综合楼27722写间酒店不含地下部分及部分配套功能
2住宅722不含地下部分
地下停车场2地下一层
综合楼附楼9会议室宴会厅及部分配套功能
建8综合楼地下二层设备间及住宅楼地下室
合计2
方案2略
..综合楼
①写间
打造适度超前的智能化、生态化写楼。智能化概念在新建写楼中已经得到普遍运生态化概念是一种新兴概念主要体现为采光充足通透性好定时换新风换气系统氧建筑料和装修料采高标准的环保料降低有害物质排放杜绝写楼综合症；具备较高的绿化率尽可能采空中花园。
综合楼外观风格建议
稳重大方的后现代主义风格切忌呆板体现智能化、生态化的主题。
楼层-8层
面积29㎡
户29÷×2+×+22×+×=
户型配比
面积㎡比例按户备注
-2、各户型内部按功能分割；2、大户型集中于高层。
-
2-22
-2
②配套功能
功能面积㎡楼层计算依据备注
会议室大个附楼层及主楼层局部.㎡/人可同时容纳2人
中2个2附楼层2㎡/人人
宴会厅中餐厅附楼2层及主楼2层局部可同时容纳2人以上
厨房附楼层
大堂
商务中心
酒吧咖啡厅、茶秀22
歌舞厅22
美容美发
桑那按摩2
健身房
洗衣房2院中另建
合计27主体-2层裙楼2-层不含洗衣房
..2住宅
①方案
总面积72㎡
层高2层
户8
户型2梯户
两种户型2-㎡-8㎡
或种户型2-㎡两种-8㎡两种
