房地产开发项目可行性研究报告范
一、项目背景
、项目名称居住小区暂定名
2、可行性研究报告的编制依据
《城市居住区规划设计规范》
2《市城市拆迁管理条例》
《城市居住区共服务设施设置规定》
《住宅设计规范》
《住宅建筑设计标准》
《建筑工程交通设计及停车场设置标准》
7《城市道路绿化规划及设计规范》
8《高层民建筑设计防火规范》
、项目概况
地块位置该基地东起南至路西至路、北至围合区内土地面积约平方米该地块属市类地段。
2建设规模与目标
土地面积亩平方米
容积率
开发周期
土地价格元/亩市国有土地使权挂牌出让起价建筑面积预计总建筑面积㎡
周围环境与设施
步行约分钟可至市中心。
2西侧为市城市中心景点。
东侧为城市绿化带南侧为广场。
西南靠近市小学。
北面为市人民银行。
、项目SOT分析
优势及机会
()该项目地处市最具发展潜力的地段周边环境在不久的将来是最佳的居住区域。
(2)近几年的经济发展和市政建设步伐使得该区域的房地产具有较大的升值空间。
()东侧的成功开发为该区域的房价定位提供了市场认可性。
()周遍日趋成熟的居住配套及商业氛围的逐步形成为该项目的商铺价格奠定了一定的基础。
()拆迁的当地居民选择就地回迁的比例较大对该项目的资金流压力有一定的缓解作。
()该项目以毛地出让起价元/亩使得得该地块的前期资金较少。
(7)该项目规划定位为市第一个小高层住宅小区我司在B市开发小高层的经验可以为之借鉴。
(8)我司与市的政府及建设主管部门的良好共关系背景有利于我司今后在当地的发展。
(9)物业管理司在市的先行介入为今后该项目的物业管理具有一定的优势互补的性。
()拆迁的难度较大使得外地的资金有所顾虑为我们得这次竞价成功创造了一定的机会。
劣势及威胁
()拆迁密度过大拆迁成本及风险是该项目成功与否的关键。
(2)市拆迁施细则的即将出台拆迁成本的预测具有一定的风险性。
()市政设施的带拆带建因其标准的不确定性使的成本的测算具有一定的不确定性。
()外来资金的介入有可能使得土地的挂牌价抬的过高。
()规划中对于地块的居住地的定位今后商业的规划能否通过具有一定的不可确定性。
()小高层的居住观念的形成物业管理、电梯的运行和维护等将给今后的销售带来一定的抗性。
(7)该地块的居民大是二次拆迁拆迁的难度较大。
(8)花园的日趋完善又是层住宅与本项目的竞争将比较激烈。
(9)拆迁的难度使该项目的建设周期具有延期的可能。
(2)周遍的生活配套设施及交通不够完善。
二、市场分析
市概况参考
市位于河南岸面积平方里人口万。
生态环境优良。境内有国家级森林园、国家级野生动植物保护区、国家级水禽湿地保护区。全市森林覆盖率达％99年和997年被国家批准为国家生态经济示范区和施《中国2世纪议程》地方试点。
投资环境良好。交通通便捷路已形成了以国道、省道及沿江路为骨架的交通运输网；水运以长江干流的重要港口——港为枢纽拥有国家对外开放口岸年设计吞吐能力达万吨港泥洲新港区一期工程已动工；通已形成以传输、程控交换为主的种通方式和功能通服务网络。
项目所在区位于江中下游南岸与B市接壤是市政治、经济、化中心。全区总面积2平方里人口2万辖8个乡、个镇、个街道办事处。城区人口2万。
2市房地产住宅市场分析
市房地产业从起步到发展大致经历了三个阶段988年至99年为第一阶段以房屋统代建为主所建住房为福利性商品化率低房地产业处于萌芽状态。99年至998年为第二阶段统代建行为逐步消失商品房开发逐渐兴起。999年至今为房地产业发展与规范阶段。以城区南门“两点一线”旧城改造和西苑小区的成片开发为起点掀起了城市建设新一轮高潮。尤其是地改市后城市基础设施建设步伐快城市建成区人口、规模迅速扩张城市建设与房地产开发两者良性互动房地产场进入有序发展时期。到目前为止市房地产业基本现了创业任务完成了原始积累。居民住房质量显著改善产业结构趋向合理市场体系基本建立。
二OO三年市房地产业主要特征表现在以下几个方面
表现之一投资增幅大。房地产开发投资完成.亿元投资增幅达.,占全市建设系统投资占全市固定资产投资2.。
表现之二市场供销两旺。主城区竣工商品房面积2.万平方米销售面积22.万平方米消化空置房2万平方米。城市人均住房建筑面积已达2平方米。
表现之三房价平稳上升。城区商品住宅价格较去年上涨7净增元/m2左右。
表现之四交易市场持续升温。全市全年共办理各类房产交易.2万起。市城区共办理各类房产交易798起面积达89.2万m2比上年度分别增长2和其中存量房买卖2起面积2.万m2成交金额88万元。
表现之五拉动经济效果显著。房地产业增值占全市GP增值带动相关产业产值8.87亿元带动社会商品销售.亿元；房地产业上缴国家税收28万元。
对今后市场的预测
---—从购房能力看
伴随着经济增长城镇居民可支配收入逐年增2年到2年城镇居民可支配收入从222元上升到28元。尽管去年房价涨幅较大但消市场仍保持旺热。
——从投资角度看
由于股市长期低迷银行利率次下调而房地产业保值、增值功能显著使得房地产市场成为投资的重要领域。上银行贷的支持大大刺激了市场的需求。目前通过按揭贷款购买商品房的比例为2年增幅达。
——从消结构看
随着房地产市场的发展居民住房消观念发生了明显的变化。人们已不能满足于“够住就行”的传统观念改善型住房的需求较为明显。住房消正由“居住型”向“享受型”转变。二次置业、三次置业的消群体逐步扩大。据调查汇景花园一期9以上购房户均为房改房换房。
——从需求关系看
根据城市总体规划城市建城区面积将由.平方里发展到27.8平方里城市人口由2万人增到万人。在不考虑有效购买力的情况下单从住房需求分析市每年人口增长拉动的住房需求之城市外来人口的购买需求和城市拆迁需要将为房地产业提供广阔的发展空间。
、主要竞争项目分析
