房地产可行性研究

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房地产可行性研究

第操作环节成功迈出投资第一步

第2操作环节可行性研究的误区及相应对策

第操作环节房地产可行性研究战略分析

第操作环节设计成功的可行性研究流程

第操作环节撰写出色的可行性研究报告书

第操作环节如何协调可行性研究投资预算

第7操作环节从全局出发进行可行性研究

使指南

可行性研究通常是一种打哪儿指哪儿的游戏先射出箭然后画出靶心。中国房地产发展的阶段性局限导致市场的不确定因较项目成败的回旋余地也较大．如此也罢最危险的是可行性研究仅仅成为一纸说辞。《房地产可行性研究战操作手册》从的角度总结了房地产可行性研究的要点与程序并将之纳入整体战略设计。

第操作环节成功近出投资第一步

．透视民地产可行性研究

房地产开发项目的可行性研究是在投资决策之前对拟开发的项目进行全面、系统的调查研究和分析运科学的技术评价方法得出一系列评价指标植以最终确定该项目是否可行的综合研究。

一般来说可行性研究是以市场供需为立足点以资源投入为限度以科学方法为手段以系列评价指标为结果它通常要处理两方面的问题

第一是要确定项目在技术上能否施；

第二是如何才能得最佳的效益主要是经济效益。

从房地产项目开发的际情况来看单从建筑施工技术上讲一般不存在一时无法突破的重大难点无论是大跨度桥梁还是超高层建筑如上海市的杨浦、南浦大桥及高达2米、88层的金茂大厦和高达8米的东方明珠塔就是很好的佐证。可见关键在于投资的回报即能否得最佳的经济效益并兼顾社会效益和环境效益。

2、项目投资制胜第一法宝

一个房地产项目在施之前都必须进行投资可行性分析。在该阶段可行性分析所要解决的波特定项目成功的可能性问题。当然一个投资方案有成功的可能性或者说其是可行的也并不意味着该项目是合适的。－般情况下可行性分析要研究的不仅仅是一个方案而是同时研交个方案有时几个方案都可能是可行的而且都很可能具有吸引力。要在个可行方案中优选出最优秀方案研究人员只能在可行性分析的基础上综合考虑市场、资金、风险等各方面的问题综合评价合理舍。可行性研究至少要能精确地回答这么三个问题

、这项目是可行的还是不可行的

b、如果可行可行到什么程度

c、如果投资可能遇到的最坏的情况是什么对此应作什么打算

第二操作环节可行性研究的误区及相应对策

、项目精度标准

2、常见误区

误区一一个标准的效益分析

如果你的项目可行性研究报告十分肯定地告诉你将来能赚少钱而且一定能赚这么钱这绝不会是一份事求是的报告。一份专业而严肃的项目可行性研究报告不可能只是一个效益标准。在可行性研究时我们遇到太的不确定因。这些不确定因使项目未来的价格及销售进程处于一种相对的不确定之中。因此可行性研究的“效益分析”也不可能是十分确定的只能是一种合理的预测而这些预测需要假定的前提那就是期望值。可行性研究根据不同的期望值给出不同的期望效益预测。

误区二先入为主的可行性研究

笔者曾考察过十项失败的大型地产投资发现其中大部分项目的失败都是由一些可预见的因造成的。这些因包括高级别墅坐落在大型工业区内致使别墅环境被破坏别墅无人问津在一个离市区测里的乡镇开发高层寓结果也是无人问津；准备在一个规划失控的农民居住区开发商住小区结果在廉价“集资房”的冲击下半途而废；同一时间同一城市同类楼盘供应量过大致使需求短缺；建设成本远远超过预算造成资金不继；一条新建的高架桥拦腰而过使梅楼商铺优势失效；原先的商业旺地因地铁建设而大规模地拆迁成为“被人遗望的角落”等等。在与这些项目的发展商交流时他们对所遇到的困难通常都感叹“真没想到”然而却是早该想到的。再看一看这些项目的“可行性研穷报告”几乎都是同一个调子引经据典从各个角度描绘这个项目投资的美好前景却偏偏不提项目投资的不利因。这样的“可行性研究”自始至终都是为7证明该项目是可行的犯了“先入为主”的大忌。

先入为主的可行性研究通常是由以下原因造成的

房地产投资企业的领导主观意志在起作。往往由于“长官意志”对课题的影响课题研究人员担心挑项目的毛病会得罪老板于是学会了察颜观色一切围绕领导的意思去论证。所以为避这种情况的发展司领导要些支持少些干预让课题组放下包袱按科学的路子去调查、分析。

课题组人员的业务水平不过关。有些项目的可行性研究没有交给真正在行的专家去做而是随便找一些高校的教师或在本司里的人去完成。这样做使课题组的智力及能力结构很不合理要指望他们拿出一个真正可的可行性研究报告是不可能的。

有的发展商将可行性研究的课题交给一些建筑咨询机构去做这些单位的科研力过得硬但由于项目对他们来说就意味着有生意可做因而也不太可能保持中立的研究态度除非发展商事先申明参与可行性研究的单位不能承揽本项目的工程咨询业务。

有的发展商图省事让与他合作的另一方提供可行性研究报告。这在意向接触的时候是。必要的但要清楚的是合作另一方所作的可行性研究只是针对自己的投资行为而做的并不适合于现在的发展商；有时合作另一方为了争他人来投资可能会片面地夸大该项目的投资价值这样的可行性研究是不可能做到中立外。

．相应对策

快专业化及市场培育工作推进行业规模化与专业化是提高可行性研究水平确保其精度、深度、控制误差的根本保证。当前市场逐渐走向规范和成熟日益剧烈的市场竞争成为企业强可行性研究的外在动力。b提高从业人员质。这是控制可行性误差的基本保障。在某种意义上看可行性研究人员应该是“全才”必须具备相当的工程技术、经济、房地产开发经营、法规、税务、金融等专业知识。

c建立可行性研究据。当前国内房地产市场透明度还不高可行性研究人员往往难以收集到完整和准确的市场息在香港测量师在分析时可以从香港土地注册处—一相当于内地国土房管局查阅最近成交个案和以往物业的有关资料。息的缺失或误差可能给可行性分析带来巨大误差。在这种情况下可行性分析人员需要强对息的收集、整理工作通过去粗精去伪存真的过程将市场上分散的息整理为可的据。另外有条件的企业还可强项目后评价工作通过分析比较提有的息进一步提高可行性研究的性。

第操作环节房地产可行性研究战略分析

分析角度一社会经济环对房地产市场的影响

房地产业不是个孤立的行业本书处强调将房地产业当作国民经济的‘喷头产业”来看待是错误的这并不仅仅是个说法问题而是一个最基本的认识问题到底是房地产业带动国民经济的发展还是国民经济的成长带动房地产业的发展？如果把这个问题搞颠倒了在形势的判断上就会出现根本性的失误。无论政府还是企业都会导致“先人为主”的决策倾向。如年代初海南、惠州、北海等地出现房地产业畸形膨胀大起大落都是无视当地国民经济发展情况主次颠倒没有摆正房地产业的位置所带来的后果。

分析角度二当地政府行政行为对市场的影响

一些地方政府的城市规划及规划控制水平对当地房地产开发有着直接的影响。所周知在城市规划管理比较好的张家港市及江阴市房地产开发一直处于比较平稳的状态。超前而科学的规划、有效的规模控制、严格的规划管理使这两个城市的房地产开发避7盲目的、一窝蜂的现象本着配套一片、开发一片、管理一片的原则这里的小区住宅市场基本上没有出现供大于求的情况所有楼盘的预售成绩都很好。与此形成对比的是不少城市的土地批出规模严重失控房地产市场管理混乱造成地皮炒卖现象严重商品房供应量过大市场价格起落过剧地方政府规划管理不妥给发展商们带来了很大的风险。

分析角度三街区环境对房地产营销的影响

古北新区并非上海闹市区楼价何以如此昂贵？原来由8年代起率先开发的第一个上海外贸区—一虹桥开发区随着愈来愈外商人驻办邻近的古北新区自然成为外商购买或租赁住宅的主要目标。区内满是豪华住宅住户大部分是港、台同胞及外国人所以成为上海唯—一个名副其的境外人士居住区。这使古北新区享有很高的知名度并自然形成了一个独特的社交圈及生活社区区内楼宇质又不赖需求者而且舍得花大价钱故此售价及租金曾一直稳步上扬。进入99年以后该小区房价虽有所下跌但仍是国内最贵的地方。

从古北新区的例子可以看出房地产的价值似乎并不完全决于楼盘自身的档次和质量还与周边的街区环境有关。正因为有虹桥开发区的发展才产生了对古北新区高尚住宅的需求虹桥开发区与古北新区之间明显存在著功能上的互补关系。街区功能是使房地产现其市场价值的外在动因。

投资商自身条件考察

、考察你的经验

隔行如隔山隔山买牛难。任何一家司都不可能对自己完全不了解的领域进行投资房地产投资也是如此。即使是已经在房地产业内有一定资历的企业如果该司以前是开发市内写楼的如今目标投资对象是郊区别墅那么能不能考虑呢？那要看司的经理层里是否有具备别墅开发经验的人才否则还是慎重为好。当然事情并不是绝对的当你认为“经验”这一风险也值得冒的时候就不必在这个问题上思量了。

2、考察你的投资方式

由于企业背景和力不同各房地产投资企业的项目投资方式也不一样。也许你的企业从来不会在建一幢楼后靠出租来长期回报而是建一部分卖一部分甚至靠预售楼盘来滚动开发那么对那些适合于长线开发的项目和适于长钱投资的地区你就要三思而后行了。有时候一个好项目到了某些房地产企业手里就成了臭狗屎了想扔也扔不掉。

、考察你的融资能力

每一个房地产项目的开发都会遇到借贷和融资问题。问题是你的借贷渠道和融资渠道是否可靠如果项目建到一半而你的后续资金又无人提供那可要人命了。笔者见到不少这样的事情一个建了一半的项目因为没有后续资金而停工两三年前期成本已经上升了一半如此就算建好了也无利润可言了明摆着是亏本的生意。分析角度四投资商的自身条件对营销的影响俗语说“太贵有自知之明”。房地产商在进行项目分析时是不可能不对自身的条件进行分析的。一家司不可能什么样的项目都能开发也不可能什么样的风险都敢去冒所以在考察一个地区、一个项目值不值得去投资时还必须有针对性地权衡本司适不适合于那个地区去投资适不适合于投资那样的项目。

第四操作环节设计成功的可行性研究流程

步骤人员安排组合

步骤B市场分析

、宏观因分析

房地产开发商在一个国家的某个地区拟进行房地产投资时首先要考虑的是该国的宏观因如政治、经济、化、地理地貌、风俗习惯及宗教仰有无地区冲突或战争发生的可能性。

b、区域性因分析

一般来讲项目所在国内部地区之间的发展是不平衡的差异总是不同程度地存在仅研究其宏观因还不够、还必须对项目所在区域进行因分析这是因为首先宏观经济对区域经济的影响程度不同对有的区域影响大有的区域影响小；其次区域经济发展受宏观经济的影响存在着“时滞’现象宏观的经济现状往往要经过一段长时间以后才能对区域经济的发展产生影响有的地区反应快有的地区则滞后性较为明显投资时必须以考虑；其三国家特定的地区经济使得某些区域经济或或少受宏观经济波动的影响甚至形成于宏观经济趋势相反的逆向走势。我国的经济特区、自由贸易娶、保税区对国际资本依赖程度相对较低即使在我国宏观经济调整期间国内资金紧张的情况下其国际资本所受影响较小这些地区的项目受到冲击也较小。

c、观市场分析

对拟投资项目所在地区的房地产观市场的分析可以分成以下两个部分其一是对拟投资房地产市场的分析其二是对与投资项目同类型的物业市场分析。

步骤C:市场预测

需求预测

需求预测就是以房地产市场调查的息、据和资料为依据运科学的方法对某类物业的市场需求规律和变化趋势进行分析和预测从而推断出为了市场对该类物业的需求。

b供给预测

供给预测就是以房地产市场调查的息资料和据为依据运科学的方法对某类物业的市场供给规律和变化趋势进行分析从而预测为了市场上该类物业的供给情况

c预测方法

通常可以分为时间序列分析法和因果关系分析法。时间序列分析法又可分为移动平均法指平滑法等；因果关系分析法可分为线性回归法、非线性回归法、模拟法等。