恒丰置业
项目可行性研究报告
项目名称滨江BJ区块R2-地块
省直专房项目
开发单位杭州恒丰置业有限司
日期2年月
目录
第一章项目概况...............................
第一节项目基本情况...........................
第二节项目建设主体简介.......................
第三节项目主要经济技术指标...................2
第四节项目开发建设意图.......................2
第二章项目市场分析及定位........................
第一节住宅市场分析及定位......................
第二节建配套及商业市场分析及定位..............7
第三章项目建设计划及工作分解....................8
第四章项目投资估算.............................
第一节项目物业分类...........................
第二节项目投资估算依据.......................2
第三节项目投资估算表.........................
第五章项目资金筹措和营运........................
第一节项目销售收入的估算......................
第二节项目资金平衡分析.......................
第六章项目经济评价............................7
第一节项目销售收入和利润估算..................7
第二节项目财务评价..........................7
第七章结论.................................8
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项目位于杭州市滨江区省属地滨江BJ区块R2-地块处于钱江四桥和一桥之间东临主干道建业路、南临规划支路、西临上铁四司地块、北临主干道滨盛路交通便捷地理位置优越。项目东面为青少年活动中心和居住区园南面为综合商业地西面为正在建设中的区级大型建中心北面为规划中的大型居住区。
项目占地约8亩规划建设地面积7.8顷总建筑面积2.万平方米其中住宅7.万平方米建配套及商业2.万平方米地下建筑.万平方米。现状地势平坦目前为农地有少量农居房。
本项目是解决省直机关企事业单位干部职工房改遗留问题的省直“专房”建设项目。为快项目建设进度省政府成立了浙江省省直经济适房建设联席会议负责协调省直单位专房建设、管理和销售中的有关事宜并将此项工程列入省重点工程项目要求严格按照基本建设程序抓好项目的开发建设管理工作。
根据浙江省省直经济适房建设联席会议22会议纪要精神项目前期准备工作进展顺利。
、项目建设主体--杭州恒丰置业有限司已组建。
2、项目计划已报经浙江省发展和改革委员会、浙江省建设厅、浙江省国土资源厅浙发改函222批准正式立项。
、项目规划条件已申领通过招投标确定了设计单位—浙江华坤建筑设计研究院完成了项目规划设计方案的编制并按程序报规划主管部门批准。
杭州恒丰置业有限司由杭州银河房地产开发有限司和萧山地方建设发展有限司出资组建。杭州银河房地产开发有限司成立于99年月具备相应的房地产开发资质现有各类工程技术及经济管理人员人其中硕士研究生人本科及大专以上学历人员2人具有中高级专业技术职称的人员近2人。历年来杭州银河房地产开发有限司开发建设了银河小区、银河商务中心、银通大厦、银河寓、西仓弄寓等个项目累计竣工面积万平方米。
根据项目规划条件和主管部门的要求初步确定该项目的主要经济技术指标
由于本项目是为解决省直属机关、企事业单位干部职工房改遗留问题而建设的“专房”因其特殊性项目住宅部分受到相关政策性条件的限制而无法按市场化原则来现其利润最大化因此在本次“专房”开发建设中我们把提供高质量住宅产品满足特定居住人群现代居住行为方式提高住宅居住环境质量,完善住宅使功能构建生态居住空间最大限度提高省直属机关、企事业单位干部职工满意度来得良好的口碑充分提升司的社会形象和品牌认同度作为本次项目开发建设的前提性目标；在现以上目标的同时应充分挖掘各方资源和发挥自身优势现预期效益。
为此我们确立了本次项目开发建设的总体目标在提高本项目特定居住人群满意度的前提下现该项目预期的经济效益。
根据本项目的开发意图和总体思路滨江项目分为两大部分一是住宅部分主要满足省直机关干部人群的住房问题；二是建配套及商业部分主要满足对小
区内业主的日常居住需要和区外一体化综合商业物业经营需求。
一、住宅市场背景及政策因分析
从本项目所处的市场背景层面上分析随着国民经济的快速增长房地产业得到了突飞猛进的发展固定投资增长速度过快房地产开发商为追求利润最大化盲目开发中高档楼盘商品房供应结构性矛盾日显突出投机性购房支出比例过大局部区域城市房价短时间内上升过快。在此市场背景下中央八部委联合出台了项稳定房价的宏观调控措施目前已得阶段性成效各地房价已基本趋于稳定市场正逐步迈向理性发展的轨道。
中央施宏观调控政策以来房地产业作为国民经济支柱型产业其稳定健康的发展成为本次宏观经济调控的重点也对保持国民经济平稳快速发展具有重要意义。在国家控制房地产投资规模过大抑制商品房价格上涨过快调整商品房供应结构不合理的大背景下增经济适房供应量快经济适房建设已成为当前稳定商品房价格和使商品房供应结构趋于合理的重要手段之一以至今后很长一段时间里经济适房将在整个住宅供应市场中占有举足轻重地位。
基于整个房地产市场发展态势住宅建设在未来的基本走势一是住宅建设的支柱产业地位不会改变；二是随着城市化进程的快刚性居住需求有增无减；三是仍会保持一定幅度的增长速度。也就是说国家既要控制过度盲目投资也要保持整个住宅建设市场健康理性发展。因此快经济适房建设无疑将成为重要的调控手段和国家政策扶持的对象。
从本项目政策层面上分析由于本项目属省直“专房”是为解决省直机关企事业单位干部职工房改遗留问题的建设项目一方面在项目运作中其建设地的得、住宅的分配与销售、资金的运作等要受省政府及相关主管部门的约束与调整；同时在项目基本建设程序中的有关环节包括住宅的定价、基本建设相关环节的审批与管理等又要与四部委关于经济适房的有关政策相接轨。另一方面在项目的组织协调方面由于省委省政府对本项目的高度重视有意将此项工程列入省重点工程项目专门成立了浙江省省直经济适房建设联席会议办室负责协调省直单位专房建设、管理和销售中的有关事宜为本项目的开发建设提供了有力的组织和协调保障。
总体上说虽然项目的政策约束性条件较但无论是从规范运作行为还是降低协调成本从这种意义上讲本项目处在当前特定的市场环境下以其政策扶持背景和稳定的投资收益不仅大大降低了项目的经营风险同时也有效降低了项目的政策风险和项目运作的协调成本。
二、住宅居住人群需求分析
根据本项目的开发意图和总体思路住宅建设最终是要在符合相关政策规定要求的前提下尽量提高本项目特定居住人群满意度。由于满意度的高低是决于人们在使产品过程中满足其期望和需求的程度因此对本项目居住人群的需求分析是项目住宅产品定位的重要依据之一。
根据本项目特定居住人群——省直机关企事业单位干部职工共性需要和个性诉求等因来分析我们得出以下一些基本结论首先我们提供的住宅产品应充分满足这部分人群在生理、心理及安全方面的第一层次基本需求这包括对住宅产品的基本使功能需要、居住私密性和安全性需要、日常居住生活的便捷性和产品使低成本支出的需要等；其次是要满足他们在休闲娱乐、社会交往、人与人沟通、渴望得到尊重并全面提高生活质量的第二层次需求；最后是尽量满足其心理审美需求。
三、优劣势分析
、项目优势
项目属性优势本项目为省直机关专房项目的所有房源由省直机关事务管理局统一分配在销售和资金回笼方面不存在太大压力项目经营风险小。作为经济适房的开发有政府的支持在税收和政策上都能享受不同程度的优惠。
2交通优势项目位于滨盛路和建业路口靠近四桥高架和江南大道交通可达性好。
地域优势本项目位于省属滨江地内且沿江一带为高档楼盘对于提升楼盘的档次起到较大的带动作。
配套优势本项目周边有建中心、青少年活动中心和自身的商业配套对小区居民的生活带来很大的便利。
规模优势本项目占地8亩适中面积可以充分展示小区规划利于塑造小区的整体品质。
2、项目劣势
项目所在的省属滨江地范围内列入建设计划的项目相对较少周边缺乏必要的人气大家对于项目的价值认知有待一段时间的过渡。
2项目地块不方正西北角为中铁住宅项目这对于项目规划设计来讲会形成一定的制约。
