小区房地产项目的可行性研究报告
——上东庭院
内容提要
上东庭院位于榆次区东南人生态区域。西傍中央商圈南邻榆次老城旅游街区。榆次首家坡地景观社区独享人情怀脉庭院。一流的物业管理模式齐全的周边配套设施为您提供安全舒适、现代温馨的家园。本通过对输次区东南人生态区域2.9亩的一国有拍卖地块的开发经营环境的市场调查分析以及周边主要同类竞争物业的比较后依据榆次区东南人生态区域当地的目前市场状况和对未来的预测对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见并结合项目的特点优势对项目进行了投资分析、财务评价和风险分析以期探讨该地块进行住宅开发经营的可能性。依据本的方案项目总建筑面积.72万平方米项目总投资9.8万元。经测算项目财务净现值2.万元项目财务内部收益率27.因此项目在经济上具有较强的可行性。
太原市与榆次区的一体化发展施“双赢”策略创新管理体制尽快现各领域的“同城化”。一个全新的经济体即将诞生！大太原的概念已形成！依托各级城镇发展轴构建成以太原—榆次为核心经济圈层介孝汾、阳泉、忻原、离柳中四个城镇密集区为外圈层的空间布局结构。强城市功能的分工与协作强化阳泉、介休、忻州、吕梁四个城市的区域次中心地位明确各类城市产业定位和职能定位。
——摘自《山西省城镇化发展纲要》
关键上东庭院项目投资开发经营
目录
第一章前言
一、报告编制目的……………………………………………………
二、报告编制依据……………………………………………………
第二章项目概况
一、建设地址及项目规模……………………………………………
二、总体设计规划理念………………………………………………
三、总体规划构思……………………………………………………
第三章项目开发经营环境分析与预测
一、2年国内经济及房地产市场回眸……………………………
二、山西省榆次市房地产市场分析…………………………………8
第四章项目开发经营优势点
一、房地产投资项目开发经营机会形成模式………………………
二、项目开发经营优势点……………………………………………7
第五章项目定位
一、目标市场定位……………………………………………………8
二、产品定位…………………………………………………………8
第六章项目规划、建筑设计建议
一、项目总体规划建议………………………………………………8
二、住宅建筑设计建议………………………………………………9
三、小区配套设施建议………………………………………………2
四、环境艺术设计建议………………………………………………2
第七章项目开发经营策略及投资估算
一、项目开发经营策略………………………………………………2
二、营销方案…………………………………………………………2
三、项目投资估算……………………………………………………2
四、项目施进度安排………………………………………………2
五、项目投资与筹资计划……………………………………………2
第八章项目开发经营状况分析
一、项目的价格定位………………………………………………2
二、项目销售计划…………………………………………………2
三、项目销售收入估算……………………………………………27
四、项目经营成本估算……………………………………………27
五、项目利润估算……………………………………………………28
六、财务评价…………………………………………………………28
第九章项目开发经营风险分析
一、项目盈亏平衡分析………………………………………………29
二、项目敏感性分析…………………………………………………
三、项目开发经营主要风险及对策分析……………………………
第十章结论与建议…………………………………………………………2
第十一章结束语……………………………………………………………
第十二章附录及主要参考献……………………………………………
第一章前言
一、报告编制目的
、在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上结合项目所处的区位环境对该地块的市场价值进行合理的评估。
2、对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见并对项目的规划设计、建筑方案设计、环境艺术设计提出相应的建议。
、结合司的状况和项目的特点探索项目开发经营的可行方式。
、对项目进行投资分析和风险分析。
、对项目决策及其施的优化提出建议。
二、报告编制依据
、榆次市规划局规划方案；
2、亿房网站http://.fc.com.cn；
、国家建设部及榆次市颁布的与房地产相关法律与政策；
、山西省2房地产年鉴；
、现场勘察和地调研所得资料。
、榆次市洪泰中介代理司提供的资料
第二章项目概况
一、建设地址及项目规模
该地块位于输次区东南人生态区域总面积约2.9亩对于新型住宅开发有极其重要意义。根据榆次市规划局的要求该地块已经基本平整通水通电。并确定该地块的主要途是住宅地容积率不超过.建筑密度22.绿化率不低于。主要建筑形式为层建筑限高一般在2米以下也允许建高层米以下但比例不得超过2。
根据调查分析及以上资料项目产品定位为中等档次的住宅新区。建筑形式采组合式层小高层,并初步确定项目主要技术指标如下
①总地面积8.7顷合2.9亩。
②容积率.M
③总建筑面积.72万M2
其中层住宅.72万M2
小高层住宅及别墅.8万M2
建面积.万M2
④建筑密度22.
⑤绿化率
以上据是依据周边物业的指标参考提出的该方案仅为初步方案在很方面还有待于进一步优化
二、总体规划设计理念
、充分利本地块的地理优越性及周边的自然资源注意人和环境的可持续性发展创造既能享受现代都市明又能享受生态自然的居住环境；
2、适应开发区高知人士需求创造切合二十一世纪生活模式的、高尚、新颖、舒适的居住环境；
、在延续一期建筑风格的基础上积极创新利科学的环境规划方法为榆次市的住宅小区发展创造良好的典范。
三、总体规划构思
本项目参照浙江、深圳等沿海发达地区房地产业精萃吸各地域房地产业界的优点结合本地区际情况邀国内知名景观设计单位、规划大师倾力打造对建筑外立面、户型设计、楼宇间距、休闲会所、中心广场等合理规划精心设计。小区内配套设计齐全。
、规划结构
小区以城市主干道、小区广场、小区干道、小区道路为网络。整个小区地形成矩形状小区中心设区内广场小区主干道串联若干个小区广场作为主交通网络。
2、项目周边情况
上东庭院位于榆次区东南人生态区域。西傍中央商圈南邻榆次老城旅游街区。
1．地形状况详见附图地形图
2．物业形态划分图详见附图物业形态划分图
3．局部放大图详见附图局部放大图
第三章项目开发经营环境分析与预测
一、2年国内经济及房地产市场回眸
我们预计2年第一季度中国房地产市场将出现自2年8月景气度下降以来一个底部区域。由此第二季度很有可能结束本轮房地产牛市第一阶段的调整。预计第三季度开始新的上升景气循环。对于预期中的第二阶段房地产上升行情我们认为将以北京和深圳都市圈作为南北领头城市为其主要的特征。而上海房地产市场有可能在2年呈现阶段性边缘化的情况。初步估计本轮新的景气回升持续时间应不少于8个月。
宏观环境
政策趋于平稳
我们估计政府宏观房地产政策在房地产市场环境没有异动变化前应不会有新的政策推出将继续保持2年已经出台政策的连续性。政府鼓励消的政策对房地产市场属于有利条件。
政府扩大中低收入者的房地产消需求政策应该视为平衡有些失衡房地产产品结构性供给现状的一种对冲与调剂。但是这部分供给面临着两个问题的挑战一个是供应量如何测定；另一个是由于这部分房地产产品供给是并非完全市场化它与其他完全商品化房地产产品在资源分配协调性上如何平衡。
2金融持续脉动
房地产贷政策对于房地产开发企业采重点倾斜政策给予授额度的支持。整合完毕后的大型国有房地产集团将受到新的贷光顾。房地产消贷在增幅不断下降的基础上将重新得到强和鼓励。
银行对于房地产开发项目资金和收购土地资金比例要求不会降低。但是房地产消贷首付比例存在下调可能性但其幅度应不会太大。由于2年是对外资金融机构全面开放的起始年份因此外资银行将不可避地与中资银行争夺住房贷资源。
人民币利率预计在2年调整可能性比较小。房地产消贷利率将保持不变。由于固定房地产利率验可能推出因此优惠房地产利率也会作为产品出现。
2年人民币继续处于升值背景预计升值幅度在-7之间。这有利于代表人民币资产的房地产投资环境同时也有利于外资进一步流入中国房地产行业。但是它们的侧重点应该在各类物业资产上。
2年国内房地产企业境外上市依然还会延续着近年来地域性龙头企业上市的趋势进行估计在-2家之间。另外国内商业上市司那些具有位于城市核心地区的地产资源收购价值正在受到部分房地产企业的注意。
房地产企业境内外私募资金状况在2年内将继续保持旺盛需求。部分企业有机会进入国内债券市场发行短中期的企业债券。
虽然房地产贷证券化在2年还会有规模大的提高但是房地产托基金上市和募集仍然难有政策上的突破。在过去两年中房地产业界舆论争论中令人遗憾的是重点都是在讨论或声明所谓房地产有无泡沫博弈方面而在房地产融资争上少有声音。也许这是因为发出声音较是住宅类开发商而不是商业地产开发商。
在外资金融合作方面主要表现为城市内标志性地区的产品合作、地区性领袖企业股权合作以及短期资金拆借合作。预计在2年这种模式即使在政策上对外资流入监控上有所强但是由于各地区对引进外资的态度有所不同因此外资流入中国房地产市场的趋势不会中断或者减弱估计重点仍然在商业房地产项目方面。
由于海外资金在境外有很好的房地产基金融资市场平台并且全球正处于房地产基金热销背景下不但海外房地产基金不断进入中国即使在国内的外资或其他类别企业也会在这样的条件下购买中国商业地产再采海外基金上市上做周期性套现操作。
经济影响
2年中国经济增长率相比2年将有所回落。新的五年计划将从第二季度开始。由于新的计划刚刚开始不会产生一下子出现新的行业热点来与房地产争夺资金。由于消仍然是政府极力推动方面因此鼓励房地产消依然是重点。
由于石油价格仍然处于较高位置在2年当中似乎缓解可能性也较小。政府将在2年推动能源价格体系改革因此价格上升将是不可避的趋势。如果石油价格持续上升将给自轿车比例较高城市的消者带来新的住房消变化。住宅郊区化将会被延缓城中房屋租金价格将会攀升。
另外部分城市共交通施行“刷卡”付方式如果不考虑普通消者承受能力将使得他们出行的金钱和时间大也会对房地产市场特别是不同区域的房地产价值和需求带来潜在的变化。
税收变
房地产企业税收方面在2年仍然是政府检查的重点。房屋转让时的收益税已经开始施它的主要功能是打击房地产投机。至于物业税我们认为执行条件并不成熟。在物权法还没有通过消者房屋最后所有权悬念未决的情况下执行这一政策显然没有法律环境支持。另外物业税还将涉及诸外部条件如中立房地产评估体系等。
土地悬念
土地拍卖制度现在在执行过程中还有这样或者那样的问题但是这个方向不会因为有问题而改变。土地供应量在不同城市会有所不同。热门城市土地供给永远是相对不足的。但是热门城市不会永远是热门城市。
政府在2年将大对中小户型、中低价格、经济适房和廉租房土地供应的倾斜。经济适房和廉租房土地供给是容易理解的。但是中小户型应该属于开发商项目规划方面似乎政策过于观了。另外中低价格房屋认定就会与经济适房重叠会引起对于标准不必要的争议。
中观环境
投资波动
2年房地产市场整体投资可能出现前低后高的走势。而不同区域市场将呈现迥异差别特征。一、二、三线城市都有代表者凸现。在第二轮上升行情中我们认为不会出现全国性投资热潮。
2消复苏
各地投资或投机类需求已经急剧下降；城市形象工程引起的拆迁刚性需求也在减退；一些特殊性财富群体集团性购买行为也有所沉寂。目前各地城市移民、本地居民新住房需求依然保持稳定态势。目前相当城市已经恢复到宏观调控前一个正常需求状态。
二、山西省榆次市房地产市场分析
一2年榆次房地产市场
、榆次调研背景
政策的导向性
太原市召开的2—2建设规划方案论证会确定了省、市政府大规模“南移西进”的城市发展战略提出了“改造提升老城启动建设新区”的发展规划一时间城南成了人的焦点。随着城南市政基础设施初具规模开发商蜂拥而至土地价格、房屋价格大幅飙升已经成了山西增值速度最快、增值空间最大的区域。
小店区作为太原市南部的一个区受益于“南移西进”的政策优势经济发展总量、质量和效益快速增长成为太原市率先发展的排头兵。小店区的土地价格保守估计比十年前翻了三番房价也以惊人的速度上涨。随着省、市经济发展势头继续向南推进榆次——位于太原以南2分钟车程的区域势必就处在经济发展的下一个潮头方向。
2投资的风向标
一直以来榆次并入太原市的说法从未中断过而太原发展重心南移的战略是否预示着并市趋势的明朗化？榆次——由于它特殊的地理位置在经济舞台中一直充当着极其重要的角色。现在的榆次是处在一个高速发展期短短两、三年内于城市建设、旧城改造的资金高达亿元相当于过去2年的总和城市面积、城市功能以及城市品位都发生了根本性的变化。榆次日新月异的发展吸引了知名开发商进驻北京桓裕、太原中博、天津傅山、广东真心振鹏、天津顺驰……纷纷介入必将带动榆次进入一个发展新纪元。
大批有力的外来开发商的进驻必定依托着其敏锐的商业嗅觉和前瞻性的投资眼光还有中小投资者无法比拟的息优势这些开发商的重大举措很时候是中小投资者的方向标！
二榆次城市概况
榆次古称“魏榆”、“中都”早在战国时就已设立县制历史悠久名人辈出。赵国重臣蔺相如、后汉高祖刘知远、宋朝名相寇准生于斯；“中国儒商第一家”常家庄园建于此。漫漫历史长河积淀了丰富的物质明和精神明。
榆次位于山西中部的晋中盆地东与寿阳县交界西同清徐毗邻南与太谷县接壤西北与太原市相连。全区面积28平方千米人口五十三万辖镇乡9个街道办事处是晋中市委、政府所在地是晋中的政治、经济、化中心。
榆次有“省城门户”之称是山西省交通运输的重要枢纽。距省城太原仅2里太原机场里。境内石太、南同蒲、太焦三线交汇与此太旧高速、8国道穿境而过榆长、榆邢、榆盂、榆清省级路纵横交错。
榆次地处东经2°’－°8’北纬7°2’－7°’属温带大陆性干旱气候。年平均气温9.8℃降雨量8－8mm年日照时22小时无霜期8天。
历史进入二十一世纪榆次迎来了新的发展机遇。区委、区政府提出了建设区域性经济中心、化生态旅游中心、绿色农业中心、科技教育中心、现代物流中心“五大中心”战略使得这片沃土承受阳光雨露的沐浴颗颗种子如雨后春笋般破土而出结出了一颗颗丰硕的果
区域性经济中心以工业园区为突破使其成为全区工业经济的一张“王牌”。一站式审批一条龙服务一个窗口对外广开招商源嫁接软环境形成了投资的洼地发展的热土。全区工业形成纺机、机械、酿醋、饲料等主导产业一批潜力产品、招商项目、技改项目逐鹿市场再展雄风。
常家庄园、历史街区、乌金山国家级森林园、高尔夫球场四篇章打造出榆次化生态旅游中心四张靓丽的名片。常家庄园开发总投资万元占地面积2万平方米现了榆次旅游业零的突破常家庄园气势恢宏儒道兼融博大精深造化天成荣登"中国儒商第一家"的宝座堪称中国宝、世界牌、民族魂。乌金山国家级森林园林海茫茫崇山峻岭云山雾海国际水准兼有地方特色山水林禽如诗如画。城隍庙历史街区开发以国家物保护单位城隍庙为龙头榆次老城为半径正在建设蓬勃发展。全区旅游形成了化景观与自然景观互补、观光度假与休闲避暑结合、旅游开发与环境保护并重的生态旅游新格局。
“绿色农业中心”以蔬菜、红枣、养殖和工“四个基地”为突破。全区蔬菜面积突破万亩形成了个万亩基地两个万亩基地。全区蔬菜总产量亿斤,榆次无害蔬菜基地面积8万亩年产绿色无害蔬菜7亿斤。已列入全国家无害蔬菜生产示范基地县我国南方淡季市场的茄果类蔬菜生产基地。“魏榆牌”蔬菜在全国市场独领风骚畅销全国个大中城市。全区枣树面积2万亩产量万斤产值万元。进入丰产期仅红枣一项产业收入至少可达亿元年均可为农民提供收入千元以上。全区形成乌金山镇罕山等个双万亩红枣生态园。猪饲养量达到万头鸡万只羊28万只奶牛存栏头肉蛋奶综合产量达到.2万吨牧业总收入2.亿元。庄子乡羊驼示范基地填补了我国养殖羊驼的空白。
“科技教育中心”在农技推广、工业技术创新、科技队伍和学校基础设施上全面突破。总投资达2亿元所学校新建、改建、扩建。华北规模最大、设施最先进、师资力量最强的办民助学校——山西新兴学校竣工交付使新建二中正在紧施功在当代利在千秋树立起光辉的教育里程牌。
榆次以“晋商故里”著称。历史上商贾云集经贸繁荣。榆次物流中心建设以专业市场、商贸中心、产品集散地、要市场“四个载体”为突破全区专业市场达到2家田森超市、西湖井旧城改造商业一条街、窑上装饰城、电子商务中心竞相争妍效益明显。“物流”这个被西方管理界称为“黑暗大陆”、“冰山”的秘密武器在榆次方兴未艾百舸争流。
“五大中心”战略的施正在推动榆次这个新兴的工业城市不断向前发展！
三项目汇总
此次调研共涉及项目及土地7项其中
、非可行性项目汇总项
、经济适房
、煤炭管理局三栋两栋五层一栋四层已完工。8、、2、平米2平米／万
2、重工集团一栋六层迎宾路晋中供电局对面
、锦纶东路两栋六层已完工
、榆社化工厂住宅四栋六层住宅两栋别墅
、气象局住宅两栋六层一栋已完工一栋已建到四层
、桥东街市政府住宅四栋一栋六层已封顶两栋已建到四层一栋正打地基
7、安建司支点商住楼共五层底二层商铺上三层住宅顺城街与锦纶路交叉东南角
8、花园街榆次六中对面市容环卫六层住宅。
9、东大街房管局住宅在建。
、直隶庄三栋六层住宅已封顶。
、南关新村小区小西关铁路以东南内环以南玉苑路以西27亩建筑面积2万平米2余户8栋建筑外围商铺。
2、菜园街学校住宅一栋底一层商铺上四层住宅两栋六层住宅都封顶。
、菜园街榆次物资中心住宅两栋六层已经完工。
、菜园街劳动服务中心一栋六层已封顶。
、榆次妇幼保健院一栋六层住宅已完工。
、道西街五交化司宿舍三栋六层两栋已封顶一栋建到四层。
7、东升经济适房晋中市供销合作社一栋六层住宅已经封顶另一个五层单元。
8、中铁十七局四处住宅楼共六层已封顶。
9、鑫发小区８栋６层已售完。
2、电力安装司住宅楼１６层已经装完。
2、民政局老年寓一栋６层住宅一栋七层。
22、国土资源局住宅八层住宅。
2、电视台住宅楼通宇建筑已经盖到二层。
2、乡镇局两栋层。
2、国土资源局住宅楼平米别墅三层2－平米。
2、恒利建筑司金世阳光职工集资房八栋６层楼不外售。
27、郭家堡休干所老干部住宅楼四栋６层住宅。
28、西湖花园四栋六层住宅。
２、办
、榆社化工厂一栋七层办楼
2、气象局办楼
、畜产品检验中心办楼
、通综合楼五层顺城街
、榆次妇幼保健院五层办楼
、国土资源局四层办楼
7、迎宾路田森超市对面１２层闲置
8、榆次第一人民医院办楼
9、晋中职业技术学院教学楼附属工程
、郭家堡休干所老干部办楼三层
、商品房
、榆次鸿远住宅建设有限司已经售完现在正在建设房管局的住宅
2、晋华小区晋华小学旁边６层砖混楼均价8元／平米已经售完
、八一饭店附近太铁一处宿舍楼住宅合作社开发项目商铺三层2－平米１－２层均价元／平米三层均价22元／平米；住宅四栋６层均价元／平米院内停车8－平米
、迎宾小区榆太路与迎宾西路交汇处６层砖混结构均价元／平米8－2平米
、顺城街路口三宝小区一栋６层楼因债权债务停滞
2、未开发土地块
()、迎宾路2平米空地
(2)、榆次太行小学西侧—平米空地
()、迎宾路东头南侧8平米空地
()、榆次精神病院对面平米空地
()、猫耳岭万—万平米空地
()、桥东街平米拆迁年前动工现已停工白先生负责
(7)、国税对面平米正在拆迁
(8)、道北街荣发集团对面8平米空地
(9)、运输处医院—平米空地御景对面
()、校园小区榆次城建开发总司2平米空地
()、荣军休养院正拆平米左右空地8平米左右
(2)、窑新街五交化宿舍－平米空地
()、榆次经纬厂附近福晋纺织机械司对面大片空地
()、郭家堡幼儿园对面平米空地村民集资房
()、郭家堡卫生院对面平米空地
、在建在售项目９项
、榆次新兴时代广场框剪结构97米地下二层地上层共计89.平米
２、汇隆商城—982
、潇河湾东方地产现在开发平米左右锦纶路南口东侧—28888,29999
、阳光城市广场榆次区顺城街６9交购物中心南站下晋中第一人民医院正对面—28228299
、晋中华融房产建筑司华苑小区销售５楼之前的已经售完均价元／平米中国工商银行提供十年五成贷款或者三次付款订合同付％封顶2％交付使2％
、金辉花园开发商晋中通宇房地产开发有限司均价28元／平米2年月交房三种户型.平米四室两厅一卫7.29平米四室两厅两卫9.平米四室两厅两卫校园路－88288
7、邦新城住宅均价28元／平米商铺78元／平米两种户型2.9平米三室两厅两卫7.29平米两室两厅一卫－2222校园路
8、柳北小区2年2月已交房柳北巷
一期均价88元／平米77－28平米已售完
二期期限价格未定77－9平米一次付款9.8折分期付款先付7％地下室元／平米
开发商榆次金晖房地产开发有限司
1)9、天河娱乐城晋中市华瑞房地产开发司门面房自己经营歌厅迪吧－2平米起价29元均价元一次付款或分五年付清。
四、项目汇总分析
、在售项目产品分析
在此我们将现阶段开发的产品分成住宅类、商铺类、办类及娱乐类四部分分别进行汇总分析
、住宅项目汇总分析
项目列表
