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上饶·万年
娱园旅游度假区开发项目
可
行
性
报
告
万年县招商局项目部
2年月
目录
第一章项目背景
.区位条件
.2观环境
.市场环境
.产权及机制
.开发现状
.优势分析
.7困难分析
第二章旅游资源调查与分析
2.旅游资源状况
2..起伏的地貌
2..2秀丽的水体
2..宜人的气候
2..民风朴的农村景色
2.2资源组合评述
2.资源总体评价
第三章客源市场分析
.客源市场定位
..逗留目的分析
..2地理来源分析
..游客嗜好分析
.2限制条件分析
.2.季节性、周期性限制因
.2.2其他旅游点的存在
第四章旅游产品市场定位
.定位原则
.2开发思路
.市场定位
第五章旅游产品设计与功能分区
.旅游产品设计
.2游览线路组织设计
第六章旅游区形象策划与产品营销策略
.营销策略
..策略
..2营销步骤
..目标市场
.2促销宣传
.2.正确的促销思路
..2促销渠道
..促销策划
第七章开发的效益估算
7.景区建设规模
7.2建设成本估算
7.2.基础设施建设
7.2.2绿化工程
7.2.管理
7.2.不可预见
7.效益分析
7..直接效应
7..2间接经济效益
第八章施步骤与保障机制
8.分期施
8..项目分期
8..2各期目标
8..施步骤
8.2保障机制
8.2.投资开发方式
8.2.2经营管理体制
万年县娱园旅游度假区
旅游项目策划总体方案
受万年县珠山乡党委、乡政府及万年县娱园旅游开发有限责任司的委托万年县招商局、万年县旅游局、万年县水利电力勘察设计室对娱园水上旅游度假区进行旅游开发总体策划。策划的内容包括项目地旅游资源调查与评价、客源市场分析与目标市场定位、旅游产品开发总体构想与定位、旅游产品论证与设计、旅游地形象策划与营销、投资成本估算与效益分析以及分期施步骤与策略。
第一章项目背景
.地理位置
项目开发地余源水位于江西省万年县珠山乡地理座标为北纬28°′″东经7°7′2″。北面是北源村南部金流村东有雩紫峰西至江西水泥厂。区有余源和金流两个村委会。
.2交通条件
项目所在地万年县位于江西省东北部境内有皖赣铁路。路有2国道穿境而过从县城通往各乡镇的路面都现了硬化。目前区与外界的交通联系只有一条机耕道。随着县乡镇对该机耕道的拓宽、平整该区发展旅游业的区位交通条件将得到明显改善。
.市场环境
在大力发展旅游业的形势下江西省提出了“生态江西休闲花园”的旅游发展构想上饶市提出了大力施“鲲鹏战略“快旅游业发展的若干意见。随着社会劳动率的不断提高和城镇社会经济的迅速发展城镇居民闲暇时间愈来愈外出旅游的客观需求愈来愈强烈形成了巨大的旅游客源市场。
虽然万年周边地区水体旅游资源比较丰富。但同类型的水湖区旅游项目则不算太。开发得比较好的是上饶枫泽湖、婺源鸳鸯湖、万年龙泉湖。但针对鹰潭、景德镇等地的客源市场本项目开发则有明显的区位优势；龙泉湖开发先行一步正在向市场逐步推销则是本项目主要的市场竞争对手。
.产权及机制
区边岸、半岛等陆地及其资源产权绝大部分归珠山乡人民政府所有少部分为陈营镇人民政府所有内水域资源产权归珠山乡人民政府所有。上述两家单位同属于万年县人民政府领导关系融洽便于协调。
水边岸、半岛上的山林资源一般按现行政策由珠山乡或陈营镇下属村、林场管理部分采了承包方式经营处于自然状态；放养水面由珠山乡人民政府收回交给娱园旅游开发有限责任司一并经营。
.开发现状
目前只有江西水泥厂工人、家属和附近居民到区游泳游览也有一些摄影爱好者来此拍摄艺术照片；半岛上没有人工建筑；水内只有少量条件简陋的木船或木排供村民往来、樵采和捕鱼旅游开发尚未起步。
.优势分析
项目地的区位条件是发展当地旅游业的主要优势。特别是项目位置处于万年县城近郊和江西水泥厂厂后可以形成客流、物流的“盆地效应”有利于形成旅游客源规模和旅游资本积聚。而项目地本身的资源品质是旅游开发后走内涵式发展的内在因。
2立项单位的党政领导对发展旅游业有高度的认识和积极性。围绕本项目做了大量相关工作政府主导是本项目得成功的有效保障。
整个项目地理环境处于一个相对封闭的状态。水由低山丘陵环绕除了一条机耕道外没有其他对外机动车道便于周边环境的整体保护和项目的经营管理这是项目开发以后不断提高品位的重要条件。
.7困难分析
地质地貌条件不是十分优越在社会上的知名度较低。该水体主要于本地的水利灌溉功能比较单一对其他地区没有什么影响；区边岸土层不够肥沃植被种类不够丰富园林绿化工程难度较大、周期较长。
2旅游基础设施缺乏。区目前除了通电和机耕道正在计划拓宽平整以外电和无线通讯条件急需改善否则将直接影响到该项目的施。
万年经济欠发达长期以来是以农业和工业为主第三产业比重较小旅游业是新生事物。虽然发展旅游业已经提上了议事日程但是在群中对旅游业的认识还有一定的差距尤其是对于应该如何发展旅游业还缺乏必要的科技和人才支撑。
第二章旅游资源调查与分析
2.旅游资源状况
2..起伏的地貌
余源区环周丘陵起伏。区周边最高峰为雩紫峰海拔2米。由于构造地层较软地表风化剥蚀较严重无陡峭山峰、象形石等观赏景观。但区四周群山环抱远山近水富有层次感。区沿岸地形迂回曲折半岛星罗棋布随水位的变化而相应变化。水面被分割得千姿百态宛如迷宫为旅游开发提供了良好的条件。
2..2秀丽的水体
项目策划地总容达万立方米有效容87万立方米在.2平方里的集雨面积内群山叠翠林木葱郁除少量生活污水外几乎没有污染源使水保存了清洁净的一湖秀水水体能见度可达米以上区港湾相连水域富有变化。湖区山水相映景色迷人尤如镶嵌在群山中的一块秀玉每当清晨太阳初升湖水烁金。黄昏晚霞如胭脂为湖面染上一层金色。月夜静谧得湖面一片银白风吹来摇曳生辉令游人如痴如醉。
2..宜人的气候
万年处于北亚热带气候温暖湿润阳光和熙无霜期长。由于区森林覆盖率较高之水面的温度调节作营造了舒爽宜人的小气候区空气清新富含空气负氧离子及植物精气空气杀菌具有较高的空气质量适宜游客开展娱乐休闲保健度假活动。
2..民风朴的农村景色
区周边余源和金流两村自古民风朴乡民们的婚嫁、节庆活动丰富而有特色如玩彩灯、舞狮子、舞剑、打秋千、挤棍之金流进村处有栋樟树、黄连、楮树、枫树百年以上的古树极具地方特色与旅游开发价值。区四周山水相映风光旖旎春夏秋冬景色各异旅游者到此游览有回归自然之感仿佛置身于浓墨重彩的山水画之中。
2.2资源组合评述
项目策划地以自然旅游资源为主人旅游资源为辅组合度良好旅游可开发性强；
2远山近水线条柔美山水比例恰当符合黄
金分割比给人以一种秀丽、和谐的美感；
人旅游资源虽然量不级别不高但也是地方特色能起到锦上花的互补作。
2.资源总体评价
本项目地是一个以水体为主地方特色突出的旅游客体自然旅游资源要较为齐全人旅游资源相辅相成。
2区资源组合度良好水面区域开阔富有层次变化天然质朴可开发性强适宜运中国园林构景手法进行主题性开发将之建成集观光娱乐、休闲度假、水上竞技为一体的功能综合性城郊新型水体旅游区。
有良好的自然生态环境区青山秀水绿视率高基本未受到污染远山近水树竹摇曳田园村舍阡陌纵横民风朴具有浓郁的江南农村景色能对城市游客群体产生较强的吸引力。
