天域度假酒店二期
项目可行性研究报告
编撰单位三亚天域业有限司
编撰时间二三年五月八日
目录
第一章总论
、项目概况
、2项目提出的背景及建设必要性
、可行性研究的依据和范围
、主要技术经济指标
、施工进度计划
第二章市场调研及前景预测
2、度假寓的概念
2、2三亚引入度假寓的情况介绍
2、目前三亚已经推出和即将推出的可比项目分析
2、本项目与其他项目相比较优劣势分析
2、本项目前景预测
第三章项目定位
、主题定位
、2功能定位
、市场定位
、项目建设方案及规划设计定位
、价格定位
、入市姿态及推广时机定位
、7销售方式定位
、8物业管理定位
第四章营销策略
、宣传主题概念
、2卖点整合
、优惠措施
、销售目标体系——整体推广思路
、分阶段控制的关效果
、外发式宣传策略
、7销售进度目标
、8资金回笼计划
第五章投资估算和资金筹措
、投资估算
、2资金筹措
第六章财务评价与社会效益分析
、盈亏平衡分析
、2赢利预测
、敏感性分析
、社会效益分析
第七章结论
第一章总论
、项目概况
本报告所陈述的对象为三亚天域度假酒店二期以下简称本项目。
本项目位于三亚著名的国家级旅游度假区亚龙湾。亚龙湾犹如一颗璀璨的明珠镶嵌在地球北纬8°与阿拉伯海、红海、勒比海、孟拉湾、墨西哥湾、夏威夷群岛一道呼吸着温馨的海洋季风这是一条关于热带关于滨海的假日旅行线。这里长夏无冬有最明媚的阳光、最净的空气、最碧蓝的海水、最洁白的沙滩自然生态环境在世界首屈一指。世界旅游组织把三亚认证为级旅游目的地。据国际环境保护组织对世界8个国家8个主要城市环境质量进行监测评价三亚空气质量位居世界第二中国第一。国家环境保护总局把三亚亚龙湾浴场列入全国个水质优、最适宜游泳的海水浴场。这些稀有的自然资源使亚龙湾在全球游客中具有很大的吸引力。天域度假酒店二期便位于亚龙湾海岸线的中点。
本项目建设地东接天域度假酒店一期；南临南中国海；西接红树林度假酒店五星级；北靠亚龙湾高尔夫球场地块方正规则视野开阔观海效果极佳是建设高档度假酒店的理想地。
、2项目提出的背景及建设必要性
在过去的2年随着中国经济持续升温中国的旅游业有了长足的增长现已跻身于世界旅游大国之列跃居亚洲旅游大国之首。旅游业已经被中央政府确定为国民经济发展新的增长点它在扩大开放带动相关产业的发展促进就业和区域经济平衡发展以及提高人民生活质量和质等方面发挥了越来越重要的作。
在全国旅游发展的大形势下三亚的旅游业步步升温。旅游房地产业从旅游业和房地产的交融中脱颖而出。
近几年三亚房地产慢慢脱离海南房地产泡沫经济的阴影开始复苏并朝着良性的方向发展三亚的房地产开始了新一轮的升温。特别是随着近几年国内经济的好转、国家假日经济的刺激、国人消观念的改变以及三亚旅游综合环境的不断改善使得三亚作为全国唯一的热带旅游度假目的地越来越受到国内及国际的关注。与其同时三亚也因为良好的气候和优美的自然环境使得内地人特别是东北、华北地区的人们对到三亚过冬、度假充满热情客观上造成了三亚近期推出的房产特别是海景房大被内地人所购买。业内人士认为未来几年的三亚房地产特别是海景房产具有较大的市场需求。
在美丽的亚龙湾区域内可以供给的滨海一线房地产目前尚无一家亚龙湾二线房地产产品也屈指可在未来几年内将远远难以满足市场对亚龙湾滨海房地产产品的强大需求。在此背景下我们准备开发建设的天域度假酒店二期无疑适时而上具有一定的建设必要性一方面尽可能的提供给市场高品质的房地产产品满足市场的需求另一方面也会产生较大的经济效益和社会效益
。
、可行性研究的依据和范围
本报告是基于对市场的充分了解和对该项目的市场前景有着准确的判断而作的具有科学性和前瞻性。本报告在以下的部分将着重对本项目的市场分析、项目定位、规划设计定位、营销推广策略以及项目的财务评价进行研究。
、主要技术经济指标
总占地面积87平方米
总建筑面积798平方米
可销售面积平方米
建筑密度2。
容积率。72
绿化率。
、施工进度计划
、、2年月29日破土动工
、、22年月2日结构达到正负零
、、2年月8日结构封顶
、、2年月日交付使
第二章市场调研及前景预测
2、产权式酒店的概念
产权式酒店由"时权酒店"TIMESHRE演变而来。它是由消者或个人投资者买断酒店客房在特定时间里的使权。首创这一概念的是瑞士的亚力山大.奈特。97年法国阿尔卑斯山地区的旅游酒店首次进行了真正意义上的而产权酒店则是进而买断产权而不仅是买断时段即将酒店的客房分割每间客房作不住时为一个带有独立产权的独立单位出售给客户。投资者既可长期居住也可在不住时将客房委托给酒店经营回报同时还可得酒店赠送的一定期限的入住权。产权酒店是一种旅游业和房地产业有效结合的投资品种。
产权式酒店的流行趋势
由于产权式酒店是将建设酒店所需的投资和宏大的管理体系分解为单体的组合为拥有一定闲置资金的投资人得较高回报且不想承受投资风险的个人或法人提供了机会因此正在全球范围内快速增长。据国际旅游组织22年报告其增长率达到9.。到2年已有.万个家庭在8个国家的个旅游目的地购买了时权酒店和产权酒店。美国的"产权酒店"已超过了个。
在中国内地从99年开始流行。目前北京、青岛、北海、珠海、长春、兰州、昆明、长沙、深圳、海南等地均开始出现各种规模的产权酒店。
2、2天域度假酒店二期引入产权式酒店模式情况分析
一．市场形势分析
一客观区域市场分析
天域二期的定位是中国亚龙湾国家级旅游度假区的一家有五年成功经营历史的五星级度假酒店的二期工程。
酒店是旅游产业链中的重要环节而度假酒店是酒店类型中量不但占经济比重较大的类型之一。项目所处的市场形势利好。
．从三亚市来看是我国近年来旅游业发展最迅速的城市之一。
在过去的2年随着中国经济持续升温中国的旅游业有了长足的增长现已跻身于世界旅游大国之列跃居亚洲旅游大国之首。旅游业已经被中央政府确定为国民经济发展新的增长点它在扩大开放带动相关产业的发展促进就业和区域经济平衡发展以及提高人民生活质量和质等方面发挥了越来越重要的作。
在全国旅游发展的大形势下三亚的旅游业步步升温。旅游房地产业从旅游业和房地产的交融中脱颖而出。2年坐落在大东海的“瑞海豪庭”推出高档海景房在极短的时间内三幢高层楼盘就发售一空点燃了三亚房地产春天来临的。紧接着“碧海蓝天”、“蓝海花园”、“昌达海景花园”等随之跟进。22年底“阳光海岸”投资资愈三亿在三亚湾开发高档海景小区打造高品质的海景居所。现在一批依山傍海环境优美的海景房成为颇受消者欢迎的“皇帝女”销售势头有增无减。2年月-7月三亚市共销售住宅面积达.7万平方米商铺面积.7平方米在非典疫情刚过去的7月份中销售面积达.万平方米其中认购面积为.万平方米这表明几经风雨三亚房地产业已经驶入健康快速的发展轨道。
2．三亚有着天生丽质的自然美。阳光、海水、沙滩、椰树是这个城市美为骄人的资源。而天域二期则是位于综合自然条件最好的亚龙湾。国家环保总局对全国7个沿海城市的28个海水浴场进行的水质监测结果表明三亚大东海浴场、亚龙湾浴场是全国个水质优、最适宜游泳的海水浴场。这一稀缺资源对世人的吸引力越来越大。每年有万的海内外游客赴三亚休闲度假居住养生。亚龙湾是成为人们来三亚旅游的必到之处。
．的生态市貌和与时俱进的青春活力让世界瞩目。近年来三亚城市发展日新月异城市品位显著提升。市委、市政府围绕建设“国际性热带滨海风景旅游城市”这个目标以“旅游度假、生态示范”为个性特色对城市总体规划进行了布局修编创造了“山、海、河、城”融为一体的城市生态环境大力营造城在绿中、城在花中、城在水中的大生态环境。为了增城市的综合竞争力以及在世界范围内的知名度三亚市政府进行了系列的形象工程建设组织了大量的重大化活动……这一切都成功地将三亚推向全国、甚至世界优秀旅游城市的前列。
．房产投资从腹地转移到旅游度假胜地旅游地产正在形成市场。据新华社经济观察报道2年到2年之中三亚房地产的购买者当地居民只占海南岛的客户占了2而全国其他城市的购买者占了7。这就证明中国的旅游地产正在形成市场。房地产投资从腹地走向旅游度假胜地是房地产发展的一个必然。这就使得人们的眼光自然投向三亚这样的旅游胜地给三亚房地产带来了百年一遇的良机。
2年以瑞海豪庭的被抢购为代表的地产经济复苏只是一个。我们可以看到三亚全方位的旅游开发和各类楼盘的上市吸引了来自全国各大城市的买家包括港澳台和东南亚各国的买家。在中国最好的度假地区投资房产似乎成了人们相互之间发自内心的默契。一线海景和近海的寓、酒店式寓、别墅等成了房产投资的首选。尤其是亚龙湾的一线海景这种最为稀缺的资源尤为抢手。三亚现在的海景房地产价格一升再升很房产一开盘就差不全部售罄。所有在三亚的房地产商都明白了一个道理时机来了。
综上所述天域二期的开发有着良好的外部经济环境社全环境和地理位置。这都是本项目面对的市场基础。
二市场供求分析
天域酒店开业之时亚龙湾仅为凯莱一家五星级酒店客房接待能力达不到万人次/年但经过几年的发展已经出来了喜来登、环球城等十几家星级酒店客房接待能力越过万人次/年。三亚旅游市场的稳步发展给酒店业带来蓬勃生机。
从目前来看亚龙湾酒店的接待能力并没有饱和尤其是在周末和节假日入住亚龙湾五星级酒店要提前一周预订在黄金周根本就供不应求。根据亚龙湾司提供的资料近五年来游客增长的速度远大于酒店接待能力与增长速度之比如下
图例表
单位万/人次
999年2年2年22年2年
从上表可见亚龙湾的酒店还没有达到饱和星级客房接等依然有很大的市场。天域二期的开发完全是顺应了这一市场需求的。天域二期与天域一期联为一体以其完全开敞式的热带滨海酒店风格以其毫无可比拟的特色区别于凯莱、喜来登等酒店这将牢固的巩固和保持其竞争地位。
三项目比较分析
．项目地块情况
项目的地块-2约87m2位于亚龙湾中部南面南中国海北靠起伏的山岭和亚龙湾高尔夫球场紧挨着天域一期是一块优质的专属沙滩的一线海景地。开发度假酒店是非常珍贵非常稀缺的一块宝地。
因为政府对一线海景地开发的限制使得这块地有着极大的升值潜力。无论开发为何种物业它都是稀缺的不可得的。
2．市场定位
天域二期是设计为五星级标准的度假酒店与一期一样目标是来三亚度假的具有高消能力的顶级富豪、高端游客包括世界强企业、新崛起的经济大鳄以及其它社会高层机构和知名人士。从产权发售的角度考虑同样是为这样一群高端客户提供亚龙湾的自有星级酒店产权客房对象中包括以高端旅游房产为目标的自有资金在千万以上的投资群体。
．比较分析
在同样的地理条件下亚龙湾暂时尚未出现可类比的项目拥有一线海景的凯莱、喜来登等酒店没有一家发出产权销售的息。严格来说三亚引入产权酒店概念的房地产项目并不见。三亚市房地产行业在发展产品上产权酒店基本是一个空白。
目前唯一竞争对手是位于亚龙湾天域一期北面的“华宇皇冠假日酒店”。因位于二线海景所以与本项目存在不可比性。“华宇皇冠假日酒店”现在价格定位是元/平方米均价。
2、本项目优劣势分析
●本项目同华宇皇冠项目相比较具有共同的特点
A、都位于亚龙湾。
B、均为新建项目
●本项目与华宇皇冠项目相比较具有如下优势
A、位置好我们为临海一线
B、产品概念、户型设计符合市场的需求突出旅游房地产概念迎合客户对旅游度假房产的需要套房户型可自由组合
C、总体规划与产品概念相一致酒店式外观花园式环境设专循环水游泳池精心打造度假空间充分营造度假氛围。
●本项目与其他项目相比较具有的劣势
采酒店式设计及配套共建筑面积较
2、本项目前景预测
我们评价本项目的原则是谨慎、保守的但本项目的市场综合环境又是值得乐观的。我们在以下部分的财务评价中运的经济据如价格均是低于目前的市场价格；成本又是按最高可发生的成本估算因此从理论上来讲本项目的际收益率将会高于本项目以下预测的理论收益率。随着海南整个经济环境的逐步改善和海南旅游产业的快速、稳定发展房地产市场价格的回升也是指日可待。三亚作为著名的旅游度假目的地越来越受到人们的关注而位于世界级旅游目的地的天域度假酒店二期会为三亚旅游房地产业增新的亮色可以预测本项目具有较好的市场前景。
第三章项目定位
、主题定位
天域度假酒店二期
——绝版海景视野一生的度假计划
——国宝级的海景您将不再是过客
、2功能定位
结合天域度假酒店一期成功之处规划设计的天域度假酒店二期完善第一期的设施满足不断增长的客流量的需求提高接待能力增强市场竞争优势。
．开发该项目目的定位
．投资收益的最大化
2．提升现有天域酒店的品牌形象；
．为亚龙湾成为世界级的旅游目的地做出贡献；
．增强在市场竞争力；
．增强客户满意度提升客户重复入住率；
．完善一期的设施使酒店的配套和运作最佳化。
．项目开发的市场需求定位
天域度假酒店一期已经运行五年。过去的五年里天域积累了许成功的经验这些都将成为天域二期建成后成功运作的保障。五年中客人反馈了很好的建设性建议是促使业主尽快开发天域二期的重要源动力。这些意见包括
．对总体接待能力的需求尤其是节假日的客房需求对海景客房尤其是对正海景客房的需求；
2．对功能厅和现代化会议设施的需求；
．对现有园林和开敞的空间的满足和称赞需求的自然园景和变的热带植物；
．需求的娱乐设施包括海滩和水上运行；
．需求的康体设施和水疗SP设施；
．需求的独家休闲和VIP空间；
7．需求的化活动和短程旅行活动。
．．行业发展趋势项目影响
天域度假酒店建成以后亚龙湾出现了许国国际知名品牌酒店种不同风格的建筑与优美的环境国外先进的管理经验与优质服务对天域形成了压力。为了保持天域在市场上的竞争力天域应该在以下方面跟上行业发展趋势通过二期的规划与建设创造完美、能迎合市场需求的中国式热带滨海度假酒店
．规划、设计大面积的客房和可灵活组合的套房；
2．高质量的建筑、漂亮的外立面和精细的室内装饰；
．体现与其它国际品牌和酒店的合理差异性以保持自我优势和特色提高对国际客源的吸引力提高市场竞争力；
．招聘、培养、培训并保持高质的员工队伍提高服务水准；
．增康体和健康水疗设施；
．与一期合并建成具有明显独特热带风格的超大的园林强化其不可比性。
．共的配套条件
．亚龙湾国家旅游度假区992年建立有完整的包括边防、消防支队、派出所在内的行政管理架构；
2．中国银行已经设立储蓄所；各大酒店设立自动款柜员机以及在柜台POS机的直接交付款操作和外币兑换；
．邮电代办设置在各大酒店；
．化体育设施包括亚龙湾高尔夫球场、各大酒店的网球场、游泳池、海底世界、剧院、潜水、项水上运动和和沙滩运动等；
．各大酒店自设医务室；
．给排水、电、电及英特网、有线电视等网络健全；
7．排污系统、垃圾站健全；
8．通往市区和机场、车站的交通便利。
、市场定位
市场定位际上就是选择买家确定项目的目标购买者和目标使者是哪一类人。
下面将根据“家庭生活的阶段”及“区域”两个标准进行划分及详细分析从而最终准确地确定项目的目标客户群体。
..、以“家庭生活的阶段性”为划分标准的客户分析
从上表分析可知以“家庭生活的阶段性”为标准划分的不同客户群中项目的主要目标客户群应包括下列个部分
．..、经济富裕的年轻阶层
包括上表中阶段、2的人群年轻夫妻无子女或单身人士。
行为及性格特征
对新生事物拥有最快的接受速度和最浓厚的兴趣因而是旅游度假物业推广的突破点。
对自助游情有独钟因而长时间地拥有可使的酒店式寓及较为完善的配套服务对他们来说有极大的吸引力。
容量大快节奏的旅游活动比较适合他们的口味。因而周边旅游景点广泛分布的三亚将对其有强大的吸引力。
价格适中偏低使时间灵活旅游配套服务齐备的度假物业产品较能迎合该群体的口味。
经济力及消习惯
本阶段的客户群体虽然积蓄有限但已经开始进入经济力的上升阶段还贷能力较强而且对贷款购物的方式比较容易接受。随着产业结构的改变高薪年轻一族的比例正呈不断上升的趋势。
由于暂时没有很重的经济负担所以消欲望相对较强而且容易受到媒体及市场营销活动的影响。同时彼此间的相互影响力也不容忽视。
...2、注重生活质的成熟家庭
包括上表中阶段、的人群。
行为及性格特征
该类人群的家庭结构及经济收入已经进入稳固并不断上升的阶段。
经济力的不断提高使他们对生活质的要求提升到一个高的层次享受型而非粹观光型的度假生活迎合该群体的口味。
家庭拥有一定的积蓄并进入有计划的收支模式中对投资有着最浓厚的兴趣及较强的力。
度假及其余的消活动通常以家庭为单位进行。
经济力及消习惯
经济力不断强的同时消态度也日趋理智在整个家庭有条理的理财模式形成并稳定后媒体或市场营销活动的影响而激发的冲动型消行为已基本不存在。但由于处于基本稳定期具有一定的社会地位容易为体现和自身的社会地位相对称的虚荣心而产生购买行为。
...、财力雄厚人
包括上表中阶段的人群
行为及性格特征
拥有最充足的时间和精力计划退休后的度假生活。回复年轻时代的习惯喜爱与同龄人结伴而行。
节奏缓慢．配套服务细意周到、环境良好的乡居式度假生活较为迎合该类人群的口味。
经济力及消习惯
虽然逐步进入“无收入”的阶段但由于年的积蓄及子女在经济上的支持拥有充裕的时间和金钱计划去享受退休后的悠闲日子。
期望可供支配的入住时间和其它优惠远比年轻一族要拥有长时间自住机会的度假物业迎合该类客户的需要。
另外随着三亚作为旅游度假目的地地位的日趋形成三亚越来越成为北方银发一族养老度假所钟情的地方。因此本项目推出的旅游度假物业将会成为银发一族充分享受人生的最后一个机会。
..2、以“区域”作为划分标准对目标客户层的分析
..2.、以上海为核心的长三角地区
主观影响因
长三角地区人士的务特征令其对投资风险的承受能力相对于北方地区人群弱通常不作风险较高的无把握的投资选择。
对新生事物的接受速度较慢接受程度偏低。
但由于该地区客户经济上较富足且当地房价处于国内领导水平因此该区域的现购买能力较强。
因而在宣传推广中侧重于低风险的稳健投资会有吸引力；同时发展商的力和誉也是他们最关注的部分。
客观影响因
长三角地区与三亚地区气候上的差异一般令海滨度假对之所产生的吸引力不如北京地区及北方其他地区的客人大。
但同时也因地域交通的近便和消的节省使三亚成为他们乐于选择的度假地点。
..2.2、以北京为核心的三北地区
主观影响因
与南方地区人群的冷静和精于算计相比北方人明显充满豪气与冲动往往会凭一时的冲动而决定一项投资或一项消。
因此北方地区人群的消阵线容易攻破,容易受到激发他们内心欲望的产品的诱导并产生强烈的购买欲望和购买行为的。一项产品只要能强烈地刺激他们的感官便会不经推敲琢磨就可赢得他们的青睐。
客观影响因
以北京为核心的北方地区与三亚地区气候上的差异较大令海滨度假对之所产生的吸引力大于以上海为主的长三角地区。
而且随着北京地区现代化进程的不断快北京地区集聚着相当一部分富裕阶层就整个市场容量来说北京地区无疑是最大的。在北京地区高档住宅商品价格居高不下的情况下高档住宅商品价格普遍高于7元/平方米到三亚购旅游度假物业一方面可以满足休闲度假、家庭度假和养老度假的需要另一方面在三亚较低房价的情况下会显得轻松而从容。
因此综上分析本项目的目标客户应确定为
●区域市场应为“三北”地区和长三角地区
●目标客户应以养老度假为目的的富有的中老年人和注重生活质量的成熟家庭
●三北地区和长三角地区的中小企业
具体细分该项目的细分市场应是
●第一类市场以度假休闲为主要目的的岛外中产阶层在工作地拥有一至两套住宅并有富裕资金享受型市场
●第二类市场以养老为主要目的的岛外退休老人子女出资养老型市场
●第三类市场以改善居住质量为主要目的的三亚市本地居民和在三亚从事旅游、饭店管理工作的高级经理居住型市场
●第四类市场以不动产投资增值或经营收入为主要目的的投资型市场
●第五类市场内部接待和员工度假为目的的岛外机构客户
、项目建设方案及规划设计定位
、、总体规划设计特色
本项目的设计主旨是为度假旅游的成功人士、各国政要、会议团队提供一个高档的休闲度假酒店。本项目设计为一幢“F”型分布的建筑物分为裙楼和主楼楼高八层裙楼于度假酒店共配套。“F”型建筑物围合部分组成中心园林它承袭了夏威夷的园林风格以当今国际流行的设计理念融合海南的本土化特色。规模恢弘大气制作精致完美。蜿蜒的石路玲珑的雕塑变化的泳池叠错式的喷泉户外巴厘岛式的sp,精巧别致的灯饰上8种罕见的热带植物、果树、奇花、异草使得整个园林风情万种美不胜收。别具一格的开敞式酒店大堂热带风情的豪华观海客房融合成出优美的海滨度假酒店效果。
．．2建筑设计与规划定位
．标高
大的建筑标高按原地形设计其主要功能都设计在原地面积高elo+2.以上以防范在台风期间供水的侵袭；
2．景观与朝向
将客房与高效益的区域尽可能的设计于有海景的位置一最大限度地减少对一期共区域和客房视野的景响。建筑主体朝向最广域的海景顺应夏季主导风向。
．地形利
充分利原有的起伏地形通过热带园林的设计减少建筑物对人的视觉冲击和房间之间的对视。
．规模与设计参见《技术经济指标表》
设计约套客房安排不同布局方式的单元平方米以上的功能厅并与花园直接接通；设户内、外儿童娱乐园；配备各种中、西餐厅、酒吧、小型超市；有巴厘岛风格的户外温泉SP、夏威夷式泳池；热带园林充分考虑其植物的样性、利高大植物制造适宜的遮阳效果；充分考虑到看海的通透性与客人户外活动的私密性的相辅相成；同时要创造由不同灯光制造的优美的夜间视觉环境。
．建设与装修
高标准建设。针对天域二期项目特点充分利亚龙湾一线海景的资源优势将其建成全海南、也是全中国最大的一线海景五星级度假酒店在同类度假酒店中从规模、风格和特色上将充分体现其硬件优势。
建筑采框架结构户型以单间为主配以部分双套间和三套间以适不同客户的需求。户型面积从m2到2m2不等。
装修全部按五星级酒店标准装修配备五星级酒店必备的设施、品。在销售期间提供不同户型的样板房-间(套)。
．设计意图和要求
.充分利阳光同时以苍翠繁茂的热带园林和水景的结合创造舒适宜人的荫凉环境；
b．创造一个有热带滨海气息的室内外空间提供高质量的、令人身心舒畅的停居环境；
本项目房屋造型及格调以休闲度假为原则体现酒店外观项目建设密度低大绿化充分体现海景最大化和热带园林效。
、、功能分类及户型设置定位
、、、功能分类
本项目总建筑面积约798平方米其中
客房部分平方米占总建筑面积的设施部分包括为8平方米占总建筑面积的2包括大堂、走廊、机电设备房、工作间及电梯候梯厅、垃圾道、烟道和消防楼梯和、商务中心、会议室、餐厅、便利店、配送中心、美容美发中心、健身房等。地下室部分8平方米占总建筑面积的2包括办室、停车场、仓等。
、、、2户型设置
建议设置三种销售户型
单间、双套间、三套间。
单间是一房一卫一阳台带一个小型的衣帽间。面积在--8平方米2间占。7
双套间设计为一房一厅一厨两卫阳台面积在-平方米间占2。
；
三套间设计是两房一厅一厨三卫阳台面积在-2平方米9间占2。
。备注三套间在销售时可以考虑根据客户的需要进行组合或分拆。
、价格定位
该项目的价格策略建议采两极化的政策以利于最大限度地吸纳客户。
选择景观及楼层相对较差的套房制订有竞争力的起价并根据质调整不同套房的价格令景观较好部分的套房承担的成本从而使售价水平能被大部分的客户所接受以快速回收资金。
景观较好的套房虽然价格较高但由于好的景观会十分吸引潜在客户再上元化的轻松付款方式也能吸引买家。
具体定价建议如下
、、相关经济及技术指标
、本项目寓部分销售面积约89平方米；商业房部分约平方米。总销售面积约2平方米；
2、本项目总建筑面积约2平方米；
、本项目总投资约78万元见附件；
、可销售面积部分单位成本289元/平方米。
．．2平均售价制定建议寓部分
①7毛利润寓收售价=寓单位成本×+7=9元/M2；
②8毛利润寓收售价=寓单位成本×+8=92元/M2；
③9毛利润寓收售价=寓单位成本×+9=29元/M2。
具体的销售价格要充分考虑销售市场因和推出时投资变化因再酌情提高或降低。综合三亚市最新房地产市场行情和同类可比项目的售价策略以及本项目的预期赢利状况建议
第一阶段。本阶段为市场导入期内部认购期为了尽快使市场接受本项目建议在销售价格上采低开策略以迅速抢占市场份额。本阶段的售价在单位成本的基础上提高7+8/2即7
销售平均价格为7元/M2；
第二阶段本阶段为市场上升期得商品房预售许可证后正式开盘期由于前阶段的市场成功开拓使得本项目逐渐形成一定的认知度并得良好的市场形象和销售业绩因此价格主体应呈现上升趋势。本阶段的售价在单位成本基础上提高7+8+9/即8
销售平均价格约为92元/M2；
第三阶段本阶段为市场成熟期由于前两个阶段的顺利进行使得本项目呈现旺销趋势价格走高自是情理之中。因此本阶段的销售在单位成本的基础上提高9
销售平均收价格约为2元/M2。
各个阶段价格策略组合最终要现8元/M2的销售价格。
备注
、此价格包含寓套房的精装修及家具、家电配备为精装修、全配备价格。
2、控制本项目赢利水平可通过销售时对销售门市价的折让比例控制际布的销售价格应该预留有折让空间。如果销售市场反映良好目标客户对本项目推出的门市价格接受程度较高则相应的减少折让；反之则大折让但维持最高平均的折让率。
、、价格分布
不同朝向、不同楼层的房屋质存在一定的差距应以价格上的调整。
我们将不同朝向客房划分为个级别如下图所示
海景
部分标准层户型可能会根据销售的需要作适当调整
将不同朝向、位置和不同景观的寓划分为、2、B、B2、C、C2六个级别并配合不同楼层的价差调整出不同寓的价格分布。
价格区域分布表
底纹部分为价格调整系
说明以上价格区域分布表表明在制订详细的价格时要遵循以上分布规律以C2区、/F为基准价格起价然后按照阴影部分的价格调整系进行价格细分调整。
、入市姿态及推广时机定位
房地产项目以什么样的姿态出现以及选择什么样的推广时机要结合项目自身特点。
从理论上讲房地产的项目应该以最完整的形象出现即所谓最佳姿态它应该是
●主体工程已基本完成
●配套设施已全部到位
●外部环境与内部配套已衔接到位
●形象与品牌的推广已达到了预期的效果
●物业的管理模式、服务项目、收标准已确定
●有关的手续及销售件已全部准备就绪
但针对该项目的特点
●自筹资金无法完成项目建设部分后续资金依赖销售回款或银行贷款；
●施工周期短是否具备上述最佳条件所形成的时间差也不过是三、四个月的时间以最佳姿态出现时再入市将令资金回收的速度迅速；
●以新的概念销售硬件上必须给客户营造强大的心以达成对销售心的有力支持；
●项目规模有限、销售推广有限适宜选择最佳的时机最佳的姿态集中火力以“短、平、快”的推广策略完成项目的销售而避因拖延时间过长而造成的宣传分散和推广力度不足影响销售业绩；
综合上述分析建议采先入为主的推广策略提前宣传以抢占市场份额赢的市场优势。最佳的宣传认购时机为2年春节。
届时硬件及软件配套应达到如下阶段
