在山西XX投资兴建酒店项目的可行性分析报告
报告人上海XX酒店咨询有限司
一、总论
酒店行业是旅游行业的一个组成部分它的特点是一个由元因组成的行业它能够代表一个国家、一个地方、一个城市的明、化它能够为一个国家、一个地方、一个城市的发展和开放起到积极的作。我国酒店行业的起步从982年开始至今已有22个年头经历了三个阶段第一阶段8年代随着国家改革开放的政策酒店行业在全国的各行各业中率先对外开放引进国际集团的先进管理投资主体以国有资本为主。第二阶段9年代各行各业新建酒店作为主营业务的一种补充投资主体还是以国有资本为主。第三阶段到了2世纪随着北京申奥的成功和上海申博的成功酒店行业的潜在需求又成为大量房产发展商投资的目标投资主体以民营资本为主。
到2年底的国家旅游局官方统计据表明全国酒店的现状如下
星级酒店总9,7
国有经济,227.
集体、股份、联营2,828.87
私营.2
外商、港、澳、台78.9
星级酒店总9,7
星级酒店982.
星级酒店7277.
星级酒店,2.
2星级酒店,89.88
星级酒店798.7由于酒店行业的特点它的经营和管理以及发展一直处于敏感、被动的地位国际的、国内的、政治的、经济的重大事件都会对酒店业产生影响。
二、市场分析
酒店业与政治、经济互动过程需要我们对于市场的分析必须考虑世界政治、经济、旅游大背景、大格局的密切关系我们不仅要客观地去分析了解我们国内、山西省内的旅游、经济形势而且要掌握世界旅游、经济走向才能正确地估计、推断出我们酒店未来的经济、市场并估算出我们酒店的发展前景和投资收益。
．经济方面
.世界经济从2年下半年开始回升全年增长2.。2年世界经济、贸易和投资复苏势头增强增长率达到.其中美国经济增长作为世界上人口最的国家中国和印度经济也持续保持高速增长增长率分别达到8.和.2。但当前世界经济仍严重依赖各国和地区刺激经济增长的各项政策和措施例如一是除需求回升之外国际贸易增长缺乏其他动力；二是国际资本流动还远远没有恢复先前的活跃程度；三是很国家和地区在息通讯技术的投资还不够；四是地区冲突、国际恐怖事件的发生都影响了一些投资项目的开发但中国基本保持持续稳定。
.22年中国的GP增长率在8.8左右将保持继续走高态势。今年我国经济总量的盘子不断增大把经济的重点从投资转向消增人们的收入进一步鼓励消增长增强消需求对经济增长的拉动作。并针对当前经济运行中出现的盲目扩大投资等增强调控的科学性、预见性和有效性将使我国的经济保持在良好的发展轨道上。预计2年中国的经济将成功现软着陆但因今年全球原油价格上升2年中国GP增长率会比预测值低.8个百分点。
中国国家统计局国民经济司司长许宪春认为中国经济总量将在2年超过法国目前随着祖国大陆大开发的进程台商投资方向也逐渐向大陆中西部进发2年会进入快速发展期。一些跨国司如沃尔玛、迪斯尼、博世等在中国上海、深圳、北京追投资还有日本的NEC司将与上广电共同开发中国最大的投资中心。由此可见中国的经济在明年会继续沿着“上升通道”乘势而上稳健前行。
.山西省作为中部地区省份2年今年-月份全省进出口总值达.7亿美元,比去年提高了八个百分点同比增长9.7占全省上半年GP2.9。而XX又为省会城市在全省个地级市中跃居领先水平。其中出口2.亿美元同比增长78.7,在全国各省市中排名第位。
山西省2年审批外商投资项目总计89个今年-月份审批外商投资项目个同比增长2.；项目总投资.2亿美元,同比增长89.9；合同外资.亿美元,同比增长22.7；际利外资,9万美元比去年同期,万美元增长.。
到目前为止在去年合同外资增长.87达到.8亿美元的基础上今年上半年我省际利外资增长快同比增9万美元。XX市焚烧垃圾发电的同舟能源项目、经济技术开发区富士康工业园的鸿富晋精密工业IT项目总投资在,万美元以上外方分别注资98万美元和9万美元大同威奇达等医药项目增资万美元均已及时到位。此外瑞腾科技发展、泰吕科技电子、普林斯正源辐照技术、恒宇科技等司项目进度快这些外资投产项目均保持良好的发展势头。
.2年山西省人民政府与德国北威州政府发展与合作高层论坛在山西省城XX市举行。目前德国企业在山西投资项目四十八个投资达,万美元产业结构煤炭、钢铁、电力、化工的相似性促成了山西与北威州长期以来的友好合作这将推进了我省经济的快速发展。
2．旅游方面
2.2年山西省上半年累计接待海外旅游者9,7人次比22年同期增长.9完成年计划的.；旅游创汇2,9.8万美元比22年同期增长.98完成年计划的.8。累计接待国内旅游者2,879.2万人次比22年同期增长.完成年计划的.9。旅游总收入82.亿元人民币比22年同期增长2.完成年计划的.79。主要客源国日本、韩国、法国、美国、德国、蒙古、新坡、马来西亚、英国、澳大利亚、俄罗斯、拿大、意大利、泰国、菲律宾。
山西省2年-月全省旅游接待、收入完成情况统计表
XX市2年-月客源接待海外旅游者2,7人次比22年同期增长2.完成年计划的.；国内旅游者78.2万人次比22年同期增长2.完成年计划的7.；接待总量仍居全省第一名。
2.2山西省地处黄河中上游历史悠久物尽天华是中华民族的发祥地之一。境内风光旖旎气候适人资源丰富古迹汇萃有“中国煤仓”和“中国古代博物馆”之誉。人、自然旅游资源全省地面物总达,处是全国除陕西省外惟一万处以上物的省份。被列为世界化遗产名录的单位2个被国家命名的历史化名城座国家级风景名胜区个列入全国首批旅游发展优先项目2个。
山西未来经济的发展在很大程度上将依托其丰富的旅游资源这将是宣传祖国化、创造百姓就业机会的利好方向。
三．山西、XX酒店行业现状
山西省共有星级酒店27家房间总2272间床位9张客房出租率.9。
XX市高星级酒店中准五星级有2家四星级有9家房间总2,间床位2张出租率.。到目前为止还没有国际酒店管理集团进入主要以国内管理和当地管理为主市场竞争还处于相对简单的层面。
XX市四、五星级客房供给统计表
根据我们的了解在目前XX的星级酒店中能够代表山西化的酒店是一个空白。
四．兴建酒店的利好因
．政府重视
今年月省长张宝顺主持召开省旅游产业领导组会议听省旅游业领导组办室关于全省旅游产业发展情况的汇报分析全省旅游产业发展形势安排部署当前和今后一段时期全省旅游产业发展工作。副省长宋北杉、省政府秘书长李政和省旅游产业领导组成员单位的负责同志出席了会议。
会议指出在山西旅游产业快速发展和旅游市场出现全面升温的同时全省各级有关部门对旅游产业发展中出现的一些困难和问题也不容忽视主要是投入不足、体制不顺、旅游基础设施建设薄弱的矛盾日益突出路、铁路和航空等交通基础设施难以满足游客日益增长的需求旅游产业要市场发展不均衡旅游门票经济倾向严重旅游市场秩序整顿的任务仍然较重旅游服务水平需进一步提高。部分景点追求短期效益忽视长远发展的弊端进一步显露对于这些问题有关部门要切重视努力解决。
会议强调旅游产业是我省的朝阳产业和现可持续发展的希望产业是省产业政策重点鼓励发展的七大优势产业之一。就下一步旅游产业的发展会议提出五点要求)当前和今后一段时期全省上下要把化旅游产业作为重要的支柱产业、优势产业和新兴接续产业摆在全局战略位置予以扶持和推动；2)举全省之力办旅游切大发展旅游产业的工作力度各级政府和各有关部门都要树立全省一盘棋的思想努力为旅游产业的发展做出贡献各级旅游主管部门要切履行职责充分发挥行业规划、指导、管理、服务等职能作主动强与相关部门的协调配合有关部门要从大局出发从战略上思考问题着眼于产业的快速发展主动搞好衔接沟通努力做好自身工作为快发展旅游业办事做贡献；)按照政府引导、社会主办、市场运作的思路大力促进旅游产业的发展就政府来说重点是抓好旅游景区、景点的发展规划积极推进规划的制定、完善和施抓好旅游资源的整合开发旅游商品推出旅游精品搞好宣传促销使旅游产品进入国际、国内旅游市场强旅游市场监管维护旅游市场秩序搞好重点部位、重点景区、重要旅游资源的开发和保护千方百计大投入着力搞好旅游景区、景点的水、电、路等基础设施建设强环境整治和综合开发创造良好发展环境；)按照市场经济要求努力培育旅游市场主体要采种方式努力扶持一批有竞争力的旅游企业做大做强可以以资金、市场、管理等入股组建大型国际旅游集团吸引国外、省外企业投资山西旅游市场切把山西旅游做成开放型产业；)强与周边省市的合作以邻为伴与邻为善现旅游产业的共同发展。
会议要求旅游产业的发展要树立大产品、大市场、大企业、大旅游的观念努力现新跨越、大发展。省旅游领导组要切履行职能强协调配合搞好统筹规划现资源整合打造精品路线强市场监管各级政府及有关部门要从各方面予以大力支持使旅游产业尽快发展成为我省的优势支柱产业。
2．其他产业需要酒店的配套
XX市主要展览馆有山西省展览馆、中国煤炭博物馆。每年大
约共有2个国内展览主办方均为省内自己展览司。北京、上海展览司暂没有在山西办国际、国内展览的计划。今年有五台山国际旅游节、九月份平遥国际摄影展、大同云岗旅游节、世界化产业论谈会等主要节庆活动。这些展览和活动在XX固定以后需要有足够的酒店能够在住宿接待上以配套。
．交通配套的改观
2年山西航空的航线已扩大到条使我省武宿机场外出港航班量急剧攀升2年山西航空共完成旅客运输量82.万人次同比增长.2。今年-月份XX机场出港旅客市场占有率中山西航空占到了.99；进港旅客市场中山西航空占到了9.2。先后又增了XX-哈尔滨、XX-乌鲁木齐等航线,目前XX航空口岸所开通至香港、韩国、日本、新坡等条临时客运航线并成为全国最大的对独联体货包机口岸。
山西交通便利2年9月28日连接山西南北全线里的大运高速路全线通车。从长晋高速路建设指挥部了解到目前长晋高速路已进入最后的收尾阶段2年九月底已全线完工长晋高速路作为国家经济干线XX至澳门高速路的重要组成部分。铁路方面将会在2年新建一条“XX-北京”的高速铁路客运专线北京到XX只需要2小时比现在缩短8个小时。山西路建设的突飞猛进带动了山西经济快速增长。
五．兴建酒店的风险
．目前的供求现状
虽然山西省和XX市都有诸利好酒店业的现状和趋势但是根据山西省和XX市的旅游局统计资料表明到目前为主除了少月份酒店的住宿率达到8以上全年平均的酒店出租率只有.9XX市高星级酒店的平均出租率只有.这两个据告诉我们这样得出租率现状酒店只能达到保本的水平2目前酒店的量还是供大于求。
2.投资酒店业的性质和投资回报率现
投资酒店业的性质属于投资不动产的范畴但不同于投资房地产。
2.投资房地产的特点是资金周转时间短一般到年2投入产出差价大开发商对于投资地产的所有权随着产权的单位面积出售逐步转移最终以利而结束项目同时失去所有权。
2.2投资酒店业的特点是资金需要沉淀至少年以上2建成以后还需要有后备资金于新改造酒店经营本身的回报率并不高一般在左右酒店业的回报率主要靠不动产的升值但这种升值除了本身地产价值的上升还需要通过经营管理的效益支撑投资方长期拥有酒店的所有权。
.投资酒店的资金结构要求
由于酒店业的性质和特点对于酒店业的投资要保证其回报率对于资金结构有所要求。自有资金的比例最好超过如果负债比例过高财务大会造成应有回报率的得。
.投资者的目的和心态
投资酒店业投资者一定是为长远的利益着想不能急功近利如果为了短期套利不宜投资酒店。
.投资成本
根据酒店业的一般规律投资酒店在不同的国家和地区有一个合理的成本区域超过这些区域的投资将给未来的回报带来负面作。
.酒店类型的选择
酒店行业的细分市场有超过种的类型如果没有充分的市场调研和专家指导选择类型有误的话将在市场上增竞争指大未来回报的风险。
六．投资方的条件和愿望
山西X投资有限司的上级集团是山西省煤炭产业中知名的企业年来有稳定的主业产出并希望投资其它项目而有助于长期持续发展。
山西X投资有限司的上级集团已经在年前有志于旅游业投入和贡献经过几年投入和经营、管理的山西旅游点–绵山已经在山西乃至全国成为一个集历史名胜和人景观结合的知名景点和旅游开发的成功案例。绵山山古水活古迹又有大量的古老传说以其鲜明的个性跨身于我国名山之列。今日绵山正在恢复其原来的魅力。“万壑千崖增秀丽往来人在画图中”定会给游人留下永恒的记忆。
绵山开发、经营的成功使得投资者有了做大旅游产业链的想法和愿望同时这样的发展方向完全和集团主营业务的可持续发展的思路相吻合。
目前山西X投资有限司计划在山西省会–XX投资一家高星级的酒店资金规模在2亿人民币。
根据投资方的本身条件和愿望投资酒店业具备资格。
七.项目预选地块分析与评价
.地块编
