虹口区四川北路8地块
可行性研究报告
目录
第一章项目概况
第二章市场分析2
第三章开发设想
第四章开发进度9
第五章投资估算
第六章初步结论及建议2
附件
1、项目总平面图
2、项目竞争楼盘汇总表
3、商业售价定位表
4、竞争楼盘位置图
第一章项目概况
.项目背景
虹口区四川北路8地块主要由两个部分组成即占地约亩的上海市虹口区第二工人俱乐部以下简称二俱和占地约亩的居民及工厂、学校、医院、商店等地。根据上海市和虹口区的规划二俱以外地块的改造已经列入虹口区新一轮旧区改造的计划。
.2地块及周边现状
该地块位于上海市虹口区四川北路以西、东宝兴路以北、宝源路以东、俞泾浦以南。地块总占地面积277平方米约合.亩地块沿四川北路长约米沿东宝兴路长约2米。地块中除有第二工人俱乐部、企业2家及所小学外其余为约8户居民大部分属于危棚简屋。
该地块位于虹口区中南部周边交通便捷南北向有四川路、四平路通往外滩及市区方向此外地块西侧为轨道交通明珠线且东宝兴路站即在地块西侧米处周围交线路有轻轨明珠线、8路、2路、路、7路等。地块紧靠上海市知名商业街四川路商业设施齐备地块南侧约米处将规划虹口区大型共绿地。地块里范围内分布有福德百货、东宝百货、上海七百、伦路化名人街等周边商业、学校、超市、医院等设施齐全。
第二章市场分析
2.宏观市场分析
今年上半年房地产二级市场内销商品房预售保持较高的增长势头据上海市房地产交易中心统计今年上半年商品房预售面积较去年同期增长2.％内销商品房批准预售面积和际销售面积之比从去年同期的１０.9４上升到今年的１１.供求关系的开始转变出现供不应求的局面。
表.2年-月上海市房地产市场据汇总
根据中房上海指办室2年月份调查上海房地产市场近期持续保持价升量增的火爆局面。月份中房上海综合指为7点比2年月上涨2。年初因住房预售标准的提高而减少的新开楼盘量在近两个月已恢复去年水平而售价提升水平已从过去局部区域全面扩散到全市城域房价稳中趋升将成为市场主要倾向。
随着本市房地产运作不断深化在发展商不断创新开发理念和全面提高居住质量的推动下上海房地产已进入一个新的历史发展阶段。有关人士预测上海房地产业将会进入长期繁荣发展的新阶段。
2.2区域市场分析
虹口区是上海苏州河以北传统的住宅区域和商业区域。整个区域呈狭长状与杨浦、宝山、闸北和黄浦相临隔江相望浦东新区可谓地理位置优越。区域内贯穿高架、轻轨交通便利。凭借浓厚的历史底蕴优越的地理位置以及四川北路商业街的兴旺一直以来在北部居民心目中虹口区是理想的居住地尤其是宝山、闸北以及杨浦的居民。
根据统计据2年一季度虹口区平均成交价为28元／平方米较上季度大涨9元／平米。
本项目位于虹口传统的房产热点区域四川路沿线该区域以虹口园、四川北路为中心向外辐射至欧阳路、同心路、水电路、大连路。因化、商业基础较好一直以来都是投资开发的热点区域近期借助四川路成熟的商业和轻轨的开通该区域楼盘的价位和品质"上一层楼"房价顺势上涨至-元/平方米。附近楼盘有精武大厦、荣欣大厦、虹叶花苑等,一般楼盘定位于中高档。
周边未来几年内竞争项目将主要来自与该地块南部米处大型共绿地周边的项目据从虹口区计委处悉该绿地周边将由上海明佳房产开发一2万平米的住宅小区而且合同谈判也基本完成。预计明佳房产会在此建造豪宅社区预期销售均价会在7元/平米以上该项目因大环境优于本地块未来将是本地块最具竞争的项目。
2.周边竞争楼盘分析
（1）精武大厦
该项目位于东宝兴路已北四川北路以东近四川路规划为一幢2层高层总建筑面积2平米其中—9楼为商业裙房9—2层为住宅房型三房二厅.89平米、四房二厅77.2平米各占套2年月入伙售价—2元/平米。因该项目为单幢高层毫无环境可言且房型单一总体销售状况一般。
（2）荣欣大厦
该项目位于海伦西路以北四川路以西规划为两幢2层高层总建筑面积29平米其中—层为商业裙房房型一房一厅87.、二房一厅、三房一厅.82年月入伙售价9—7元/平米。该项目与精武大厦类似都为见缝插针式住宅基本无小区环境且房型偏大销售状况一般。
（3）金宝大厦
金宝大厦位于宝山路是年前开发的老楼盘除了地段之外没有任何地优势目前处于清盘期因此其价格最低仅在8－8元之间。
（4）天伦家园
天伦家园位于海伦西路、邢家桥路小区占地2平方米建筑面积平方米仅有2幢层电梯房。销售单价9～7元/平方米。目前已经入伙销售状况良好。
2.市场分析基本结论
该地块周边房地产项目住宅售价在—元/平米根据与周边房地产项目的比较另外综合明珠线对该项目噪音方面的负面影响及四川路商业街的不可替代性、地块南面近期将兴建大型共绿地、虹口区计划将东宝兴路规划为休闲商业街的有利因预计该地块市场平均售价保守、正常、分类如下
商业售价依据参见附件
第三章开发设想
.概述
随着上海市府提出的新一轮旧房改造优惠政策的出台上海中心城区的房地产开发将发生巨大的变化房地产特有的优势“地段地段地段”将成为今后几年内开发商关注的重点。大的消观念也将发生巨大的变化对已满足住宅的基本功能、小区环境、标准物业管理等要求外人们将追捧两类住宅一类是中心城区的兼具投资与居住便利的中高档住宅另一类是郊区别墅。四川路8地块充分体现了他的地段优势虹口区政府也将在四川路沿线大做章在虬江路、四川路东南角兴建.顷的大型绿地该绿地距8地块仅米左右。
东宝兴路8地块南侧将兴建化、娱乐、购物、休闲步行街与8地块西侧的轻轨车站东宝兴路站连通。地块北面的河俞泾浦的污水处理正在整治之中在今后的几年内该河内将有游艇和鱼结合我们楼盘的开发河的南岸将是小区的一道美丽的风景线。
