购买网站会员赠送QQ群会员，请会员朋友联系网站客服微信【bbxzwk】加群
南京市房地产市场调研报告
——进入南京市场前期调研报告
目录
一．南京市房地产总体状况分析；
二．南京市房地产市场板块划分及其属性；
三．政府房地产发展政策；
四．政府城市规划对房地产的影响；
五．城市发展中交通发展的影响；
六．南京市房地产企业竞争企业状况；
七．江宁板块详细资料；
八．民将军路项目诸项息；
九．民将军路项目SOT分析及预见性建议；
南京市房地产总体状况分析
南京市房地产整体上市场供需两旺价格持续上涨卖方市场特征显著但同时也具有结构性短缺市场的部分特征(如:8—9平方的房型短缺)。市场竞争层面也呈现板块化、品牌化、专业化这就意味着本项目入市不仅要面临观的项目竞争也要面临企业、板块层面的竞争。如何在市场上找准机会点击败竞争对手？通过对南京房地产市场、板块市场、项目本身及目标客户群的详细分析认为南京房地产市场正处于从户市场向概念市场的过渡阶段从卖社区环境向卖生活方式、卖化过渡在此阶段可借鉴一线发达城市的成熟市场经验在完善产品本质的基础上创造概念市场。
一、总体供求状况呈现卖方市场特征
1、土地供应状况
□新的土地批租政策——拍卖预示着南京的土地市场开始进入市场化阶段。
□城市改造规划提供大量土地进入市场——新城区建设、城内企业的外迁、十大城市工程的启动、老城地区棚户拆迁提供大量可开发土地。
□南京房地产市场各区域发育不平衡市区过热而城郊相对较迟缓因此政府有意识地利调整级差地租的手段控制不同区域的土地供应从而达到有效地疏散城市人口和平衡各区之间开发水平的目的。
□待开发土地大集中在城市新区。南京中心城区内空间十分狭小可提供的土地资源有限。这种现象的原因很其中包括改善城市面貌与环境需要大量土地；共设施建设需要土地；原有工业地和军事地的占也影响了城市民和商土地的开发因此城区外扩已经是大势所趋。可见。大量待开发的土地集中在城市新区。
2、住宅供求状况
供销量持续稳定增长——这一点也可以从南京历年开发供应总量看出来。998年以来商品住宅的供应量和需求量都有明显大幅增长尤其是2年市场供求增幅大呈供求两旺的局面。造成这种局面的主要是原因是旧城改造以及各种政策影响下积蓄年的购买力的释放
表一南京市历年商品住宅供求情况
表二南京市截止月份房地产开发投资
反映在房地产销售上给人的印象是大凡推出的项目无论规模大小价格高低一般都卖得不错卖方市场特征显著。南京的空置情况很少目前置率还不足只有全国平均的四分之一。自2年以来南京新建商品房销售面积增幅一直快于竣工面积增幅这使得一度空置的商品房得到了逐年的消化。2年底南京商品房空置面积为89.万平方米2年即减少到82.万平方米到22年底全市仅空置商品房79.万平方米而目前全市商品房空置面积仅为2.万平方米。
3、供求结构状况
从近两年的销售情况看元/平方米以上的住宅供应率为2而需求率为8.;-元/平方米的住宅供应率为需求率为27.;-元/平方米供应率为,需求率为.2。
附注南京市——22GP29亿元人均GP为2298元；2人均GP约为美元；面积2平方千米人口万。市人民政府驻玄武区邮政编码28。区2。
玄武区面积7平方千米人口9万。邮政编码28。
白下区面积2平方千米人口2万。邮政编码22。
秦淮区面积2平方千米人口2万。邮政编码2。
建邺区面积8平方千米人口2万。邮政编码2。
鼓楼区面积2平方千米人口2万。邮政编码29。
下关区面积平方千米人口28万。邮政编码2。
浦口区面积平方千米人口万。区人民政府驻珠江镇邮政编码28。
六合区面积平方千米人口万。区人民政府驻雄州镇邮政编码2。
栖霞区面积2平方千米人口万。邮政编码2。
雨花台区面积8平方千米人口2万。邮政编码22。
江宁区面积2平方千米人口7万。区人民政府驻东山镇邮政编码2。
溧水县面积8平方千米人口万。县人民政府驻在城镇邮政编码22。
高淳县面积7平方千米人口万。县人民政府驻淳溪镇邮政编码2。
附注2国民经济快速增长摘之2年月份“南京市政府工作报告”
去年全市国内生产总值完成29亿元比上年增长2．％现财政收入2亿元增长2．7％。郊县经济发展明显速。“绿色南京”工程开始启动重点乡镇企业园区建设和非农产业的发展得新进展郊县国内生产总值完成2亿元同比增长8．8％。工业经济稳步增长运行质量和效益明显提高。全年现工业增值98亿元增长％。工业总投入达到2亿元增长．％。扬子石化万吨乙烯改造工程等一批重大技改项目建成投产。工业集中度有新的提高优质资源进一步向开发区集中。第三产业继续保持快速增长势头。商贸流通速扩张成功举办了中国旅游交易会等旅游会展活动旅游倍增计划成效显著房地产市场进一步活跃。全市第三产业现增值2亿元增长．2％。
附注虽然历年来南京市房地产市场持续升温但业内有种认为近年来将出现大幅降温的说法尚不可确认。
二．南京市房地产市场板块划分及其属性
河西板块
河西河西地区作为南京新开发区域其房地产开发呈现出最为活跃的因。以三汊河、江东北路、江东南路南北中轴线为中心涌现了几十家房地产开发商涌入使河西楼盘在很短时间内便拔地而起其楼盘品质也在逐步提高同时河西借助于地铁一线、奥体中心等的建设又一次为房地产发展注入活力。
河西新城区西依长江总地约为平方里其开发建设肇始于2世纪8年代末目前已有一定的居住和产业建设基础。
河西新城区是2年南京城市总体规划调整的未来—年南京市主城建设的重点。
河西新区这两年的发展有目共睹奥体新城的建设、高档物业的开发、市政配套建设与完善、商业配套以及生活配套的不断跟进……使得这一板块土地价值飙升房地产市场火爆成为住宅市场项目开发量最的板块。精品楼盘辈出如万科金色家园二期均价已达元以上、月安花园二期均价已达8以上但由于缺乏自然环境的优势几乎所有的楼盘都是以人工造景为主万科等少高价盘除外。
江北板块
江北地区包括浦口区大厂区六合区江浦县由于长江两岸交通滞后江北半版块的房地产开发温度较低购房者尚没有把江北版块作为关注的选择目标。随着长江五座大桥的建设交通的改进江北版块大有可能进入浦东模式的发展轨道；目前江北版块的浦口区少许楼盘开发项目已试图进入南京市购房人群的视野。
住宅以层为主价格在2元以下。
宁南板块
主要地处雨花台区宁南新区由于有“仁恒”等品牌发展商力开发又有环境优美的自然景观优势雨花台风景区、花神湖等成片打造高档物业社区如“仁恒玉兰山庄”、“翠竹园”等使得该板块住宅市场整体价格水平不断拉升不排除个别因促使该地区房地产市场进一步膨胀。目前整体房价水平已位于其它几大“新区板块”之首。但该区域商业配套、生活配套等均不够成熟仅有的只是区位优势、自然景观优势。而随着城市化的不断发展河西、亚东、江宁等新区板块的房地产市场价格整体水平与宁南新区的距离将进一步缩短预测将来河西将与宁南持平甚至超出宁南。
住宅以层为主均价元左右。
城东南板块
城东南地区后期政府对该地区的规划改造也将直接影响该地区整体品质的提升城东南地区内也有配套不全环境不佳的地方依然存在。
城东南中山门外附近地区经过三年的发展各项配套设施已非常健全呈现相当繁荣的人景象。
住宅以层和小高层为主层均价在左右小高层的均价在左右。
城北板块
城北片区与其余片区相比略显沉寂但今年以来随着幕府山地区环境的改善和景观的开发以及幕府东路与栖霞大道、二桥的快速开通使下关、大桥、幕府山地区经济技术开发区连成了一体从而使原有以下关地区为中心的城北居住区划分有了重大调整原有因人口环境、卫生环境等因而显品质不高的楼盘因新开楼盘及今明两年即将推出的楼盘整体的烘托也将显现出活力。
城北地区居住人口密度不高下关地区人员流动性强卫生状况还需改善。沿江一带大型工矿企业较空气及水资源环境对居住有一定影响。目前随着各部门及各企业对环保的重视及措施到位环境已进一步改善。
以红山地区、迈皋桥地区为中心的居住区因环境较好生活配套较齐全也成为城中、城北居民购房的主要地区之一。
住宅以层和小高层为主层均价在7左右小高层的均价在左右。
江宁板块
江宁江宁地理位置优越土地资源较主城区为丰富房地产开发已成为该地区活力最强的产业之一。江宁的房产呈现品种最、风格最为丰富样的地区。
江宁房价从经济型到高档型均有从2元至元不等。江宁房地产目前已呈现出大盘唱戏的状况。但总体而言江宁从整体上还未形成功能齐备的生活氛围。
江宁物业近年来如雨后春笋般拔地而起。但与市中心相比却是相对滞后道路、交通等基础设施还显得不够便利生活配套方面也较单一虽有高尔夫练习场、高标准俱乐部等高档消娱乐设施。但适合大需求的餐饮服务、化娱乐等设施还很欠缺。
江宁新区是离宁南板块最近的一个区域也是构成竞争威胁最大的一个板块。江宁的撤县建区进一步带动了房地产开发与建设房地产市场是百花齐放。目前江宁大致可划分为四大板块将军路板块、开发区板块、东山板块、大学城板块。将军路板块以别墅项目为主自然景观优美、空气清新但商业配套、生活配套等还有待进一步完善整体房价水平位于江宁几大板块之首层均价29元左右别墅均价元以上；其次是开发区百家湖一带目前市政配套等较为完善但人气不是很高主要以层寓为主均价达2-2元；大学城板块依靠化教育优势也是以层寓为主均价2-2元；东山板块是江宁老城区生活配套、商业配套等最为成熟7为层整体均价22-2元。
城中板块
主要地处玄武区、鼓楼区为南京市中心城区各方面配套设施齐全商业繁荣但可利土地面积较小住宅以小高层为主均价在元左右；
该板块的向中心商务区为主开发住宅的可利土地很少。
