华亭大厦市场可行性研究报告
前言
第一章项目背景分析
一、经济背景
二、立地环境
第二章苏州市房地产市场形势分析
一、年季度房地产景气指运行状况
二、苏州市房地产供给形势分析
三、苏州市房地产市场需求形势分析
四、苏州市房地产市场空置状况分析
五、目前苏州房地产市场存在问题分析
六、小结
第三章苏州市写楼市场调查
一、写楼地理分布特征
二、苏州市写楼物业的发展沿革
三、苏州市租售行情调查
四、写楼的行业统计分析
五、主要写楼配套情况
六、小结
第四章小高层和高层住宅物业调查分析
一、小高层和高层物业发展沿革及特点
二、在售小高层、高层楼盘调查分析
、房型供应量分析
2、户型面积配比分析
、价格分析
、相关配套比较表
、客源客层分析
、小结
三、精装修酒店式寓市场分析
、现有个案情况
2、潜在竞争性个案
、市场分析
、小结
第五章市场存在的问题点和机会点
第六章“华亭大厦”项目SOT分析
第七章项目重新定位及规划改造建议
一、产品定位
二、市场定位
三、目标客户群定位
四、规划改造建议
附件一写楼个案调查表
附件二高层个案调查表
前言
宏观审视观洞查建立市场平台了解市场状况尊重市场以市场为导向
确立市场可行性锁定目标客源层做好产品规划提高产品力度扬长避短打击竟案缺失知己知彼力求游刃有余
第一章项目背景分析
一、经济背景
苏州经济建设现持续快速增长。22年全市完成国内生产总值28亿元比上年增长.；财政收入29.82亿元比上年增长8.2。完成进出口总额.9亿美元比上年增长.8；全年新增合同外资.7亿美元际利外资8.亿美元分别比上年增长.和9.。全社会固定资产投资为8亿元比上年增长.。
、GP运行状况亿元
从GP增长走势折线图上我们可以看出从997年至22年苏州的国内生产总值保持稳步快速增长年平均增长率在左右尤其是从2年开始增长是强劲年平均增长率达到.2主要原因是随着苏州城建力度的强、投资环境的不断改善吸引了大量的外资进入。
2、财政收入运行状况亿元
从走势图上可以看出财政收入绝对值呈现稳步增长绝对值增长呈逐步快的趋势。从2年起年增长率都在以上。
、全社会固定资产投资(亿元)
由于近几年苏州市的城建步伐不断快固定资产投资额呈逐年上升趋势绝对值增长幅度不断快。固定资产投资增长率从2年起呈现强势增长增幅不断扩大距预算今年的投资额将达到亿元。
、际外资利亿美元
从外资利绝对增长和年增长走势都可以看出苏州作为吸引外资最快的城市际利外资增势强劲随着城建力度的强、投资环境的改善、园区东扩和新区西扩外资利走势会强劲。
、产业结构
随着苏州城市化步伐的快从各个产业所占比例有着较大的变化第一产业逐渐减少乡镇城市化步伐变化明显；第二产业呈现较大幅度增长主要得力于苏州招商引资力度的逐渐大外资引入对产业结构的影响明显；第三产业比例呈现波动发展与第二产业增幅有着必然的联系。总体来说产业结构良好预计第一产业和第三产业的比例还会有一定的下降趋势第二产业还会有较大的增长趋势。
、人民生活
从反映市区人民生活水平的几个指标来看在岗职工平均工资逐年上升涨幅较大平均涨幅在.88；人均可支配收入呈逐步上升趋势但2年的涨幅呈现较大下滑趋势主要原因是基较大但从绝对值增长来看还是比较大的。随着可支配收入的增人均消支出也呈现较大的增长2年比年增长.7。值得注意的是居民储蓄余额也呈现较快增长2年比年增长2.增幅远远高于收入的增幅说明2年虽然一再降息但拉动内需的效果并不明显原因是未来家庭教育支出较大居民消管理比较理性。
二、立地环境
、华亭大厦位置简图
协和大厦金门路
名人广场华银大厦
阊
邮政大厦金州大厦
干将路
地税局佳福保龄球馆都市E站
地铁线出入口
烟草大厦
城市之邑胥华孚写楼
华联超市
三香路道前街
华亭大厦工行大厦施乐花园
劳动路商业银行万年桥大街
皇家贵宾俱乐部路
农业银行
泰让桥
胥江河
2、地理位置
华亭大厦位于阊胥路和劳动路的交界口靠近三香路连接华亭大厦的主干道是三香路和阊胥路。
、交通状况
三香路是东西走向的主干道西连新区、东接城东。三香路今年完成了由四车道到六车道的扩容改善了由来已久的糟糕路况。
阊胥路是南北走向的一条主干道机动四车道车流量很大北接石路商圈向南延伸段过泰让桥为盘门路连接城南。即将竣工的三香路阊胥路立交将大大改善华亭大厦周边地区的交通状况。
华亭大厦南侧的劳动路机动车道路宽不过8米据了解劳动路将会拓宽；劳动路南面的老式平房经营有烟杂店、水果店等一部分已经开始拆迁预计今年7月底开展全面的拆迁工作。如果劳动路拓宽工程如期进行那么华亭大厦的交通状况将进一步改善。
华亭大厦距离规划中的地铁线有米左右的距离是一个步行可以接受的距离轨道交通也是华亭大厦的优势之一。地铁线东起园区管委会西至天平山麓是连接园区和新区的交通干线。
、共建设及配套
华亭大厦隔阊胥路相望的高层建筑是工商银行苏州分行大厦。工行南面是施乐家园小区沿街住宅的底层店面经营饮食和医药。
华亭大厦东南面是在建的苏州市城市规划展示馆。苏州市城市规划展示馆是有苏州城市建设发展有限司建设由苏州市建筑设计研究院设计由苏州二建承建预计2年底竣工。在建的城市规划展示馆为现代馆建筑面积989.平方米地下车面积平方米投资总额已达亿元以上。附近有华联超市、菜市场、皇家贵宾俱乐部等。
华亭大厦周边配套情况一览表
第二章苏州市房地产市场形势分析
一、年季度房地产景气指运行状况
一、综合景气指运行状况
分析
、从整个走势上来看景气综合指呈稳步上升趋势说明苏州房地产市场总体走势良好.
2、2年季度房地产景气状况上升最快景气值达28.比上季度增长.点比去年同期提高22.点说明季度房地产市场发展强劲并继续呈现上扬趋势。
、从2年季度开始由于受到有关部门出台的一系列旨在规范房地产市场、鼓励购房消贷政策等利好因的刺激指增势强劲走势呈近似直线攀升。
、受央行最近出台的消贷新政策的影响指的走势可能有所下滑这虽然能在一定程度上能从资金链上控制金融风险与房地产市场过热但在一定程度上也可能挫败市场心。
二、综合指成因分析
分析
从综合指的8个分类指来看与去年同期相比景气水平7升降、与上季度22年季度相比景气水平升2降综合景气运行状况明显好于去年。
、房地产开发投资分类指截至月份全市房地产开发投资完成.28亿元比上年同期增长7.8继续保持强劲的增长态势这一指标也是拉动综合指上升的主要力量。
2、土地购置指截至月份该分类指值为7.99点比上年同期、上季度均有明显下降说明土地购置指有回落趋势主要原因是受到国土资源局下发的“清理园区地、强供应调控”这一政策的影响。
、空置面积分类指截至月份该分类指为9.8呈现缓慢上升态势但相对于施工面积分类指的增幅而言苏州商品房空置面积正逐月减少。季度全市商品房空置面积为.8万平方米比上年同期减少7.这正是由于目前苏州房市相当火爆消化了大量的空置面积。
、新开工面积分类指截至月份全市新开工各类商品房面积2.82万平方米同比增长7.。该分类指为8.7比上季度回落.9点比去年同期略有提高这也说明苏州房地产业仍然有很强的发展后劲。
、竣工面积分类指自从22年第2季度以来该分类指一直运行在高位目前为.比去年同期提高.7点、比上季度提高.点说明随着房地产投资进度的快商品房的供给呈快速增长趋势现房紧张的状况将得到一定的缓解。
、商品房销售价格分类指季度全市商品房际销售均价为22元/平方米其中住宅均价为22元/平方米分别比上年同期增长.、2.7。该分类指的稳步上升也有效的促进了综合景气指的上升。但我们也应该看到价格的大幅上扬必然会缩小市场需求面给楼市带来一定的风险不利于房地产市场的健康良性发展。
二、苏州市房地产供给形势分析
一、苏州房地产市场住宅供应形势分析
、住宅市场供应总形势
22年全市住宅施工面积为28.万平方米比上年增长79.2；新开工面积为8.8万平方米比上年增长2.；竣工面积.9万平方米比上年增长2.7。施工面积和新开工面积都有非常大的增长涨幅都在79以上竣工面积的涨幅比较小仅为2.7随着工程进度的进展和投资力度的强2年现房供应量将大大增购房难的供求矛盾有望得到进一步的缓解。
其中古城区住宅开发的施工面积为7.万平方米比上年增长.27；新开工面积为9.8万平方米比上年增长.8；竣工面积为9.8万平方米比上年增长.2可以看出施工面积和新开工面积都有较大的增长涨幅都在左右但竣工面积的涨幅比较小仅为.2。
2、苏州房地产市场住宅供应特点
①.房地产开发投资增长迅速
22年的苏州楼市在有关部门出台的一系列规范房地产市场、鼓励住房消贷政策的推动下全市房地产开发、投资继续保持较高的增长幅度全年房地产投资首次突破百亿元大关达7.亿元其中住宅共完成投资额为8.亿元比上年增长.。古城区共完成投资.92亿元占全市住宅总投资的8.8比上年增长.对推动苏州地区经济的发展起到了积极的作。
②.高档住宅供应量增长明显
22年苏州市区高档住宅高档寓和别墅共完成投资7.8亿元比上年增长.7施工面积为9平方米比上年增长7.；新开工面积为878平方米比上年增长82.；竣工面积为92平方米比上年增长9.；空置面积为878平方米比上年下降8.8但我们可看出相对于施工面积和新开工面积的增长速度“减空”效果不是很明显这一供应结构的失调必会给苏州房地产市场的健康良性发展带来一定程度上的影响。
③.供应市场出现大盘化现象
22年的房地产在经历几年的发展逐渐进入大盘时代楼盘大规模开发比较明显的大规模楼盘有园区的都市花园、东湖大郡、湖左岸；古城区的嘉业阳光城；新区的新港名城花园等。大盘时代是市场竞争与选择的必然结果必将为房地产市场的健康发展导入的成熟和理性。
④.外来竞争激烈
主要表现在“浙江帮”的大举进苏在苏州的几次土地拍卖中可见端倪如浙江嘉业国际以.8亿元拿下了新庄约29万平方米的地块、.9亿元拿下新区近2万平方米的地块；浙江南都集团与苏州建屋共同成立的南都建屋有限司以2.8亿元拿下位于园区二期内的玲珑湾地块。浙江开发商对苏州的资金输入、管理输入和人才输入大大提高了苏州的房地产市场地位和竞争水平。
二、苏州房地产市场写楼办楼供应形势分析
22年市区共完成写楼投资7892万元比上年增长27.。其中古城区共完成写楼投资9万元比上年增长27.7增长迅速。
全年市区写楼施工面积22平方米比上年下降.7；新开工面积289平方米比上年增长2.9竣工面积8平方米比上年下降.9。
其中古城区写楼施工面积899平方米比上年增长7.8；新开工面积22平方米比上年增长.8竣工面积9平方米比上年下降.72。可以看出施工面积和新开工面积增长强劲而竣工面积比上年有较大幅度的下降说明大量的写楼面积将在2年上市营销写楼市场的竞争将空前激烈给销售去化速度带来较大的障碍。
三、苏州市房地产市场需求形势分析
22年苏州市房地产市场供销两旺与房地产开发相呼应商品房的销售也保持稳定的增长态势销售单价一路飙升预售形势是火爆其中市区预售面积是上年的一倍至22年底全市空置房面积为27.9万平方米比上年减少.2；其中市区为.万平方米比上年减少7.。从对名参22届的群就购房计划作的调查分析2年上半年占.、下半年占2.合计达8.9市场需求强劲；2年内占2.2年内占2.合计.未来市场需求也比较强劲。
一、苏州市房地产市场住宅销售状况分析
、住宅销售形势火爆个人购买力不断增强
随着住房制度改革的全面推行住房商品化已逐渐被广大人民群理解上住房消贷政策的支持个人购买力不断增强扩大了住宅的有效客源。22年全市住宅销售面积为79.9万平方米比上年增.2其中预售面积为2.万平方米比上年增长9.9销售额为98.2亿元比上年增长.销售状况良好。
2、需求高涨、销售价格一路飙升
从2年下半年开始苏州住宅市场需求不断高涨成交量连创新高价格也不断上扬22年苏州市区住宅销售平均单价为2元/平方米住宅预售平均单价已经超过2元/平方米。
二、苏州市房地产市场写楼销售状况分析
随着苏州城市建设步伐的快各种配套设施的不断完善招商引资力度的强22年全市写楼销售面积为.9万平方米比上年增29.9其中预售面积为.9万平方米比上年增长8.预售面积的增幅是销售面积增幅的.倍可以预测2年的写楼市场形势不容乐观。
22年全市写楼销售额为.亿元比上年增长2.2相对于销售面积的增长幅度29.9可以看出销售额增长主要原因就是由价格大幅上升拉动的而不是由市场需求拉动的。
四、苏州市房地产市场空置状况分析
一、苏州市房地产市场住宅空置状况分析
至22年底全市住宅空置面积为7.2万平方米比上年下降了.主要是市场需求强劲销售情况火爆消化了大量的空置面积。
二、苏州市房地产市场写楼空置状况分析
至22年底市区写楼空置面积为7272平方米比上年下降.2。其中古城区的写楼空置面积为27平方米比上年下降9.7虽然下降幅度明显但相对于施工面积、新开工面积以及竣工面积的增长幅度分别为7.8、.8和.72尤其是施工面积的大幅度增长根据商品房开发周期一般为一年今年结转的施工面积将很大供求矛盾将进一步激化。
