北潞馨家园小区可行性研究报告
讨论稿
第一部分项目概况
一、项目名称
北潞园居住区北潞馨家园小区
二、项目的地理位置
该项目位于北京良乡卫星城北潞园绿色生态居住区西侧占地面积平方米是北潞园居住区继春、芳、冠、华后的第五期工程。
北潞馨南侧是古老的刺猬河东南侧是对外开放的社区园西北侧是京石高速路中间有9米绿化隔离带小区限高2米。
三、社区交通条件
该项目所在北潞园居住区交通便利北靠京石高速路东侧良坨路通青龙湖及坨里南距闫村出口一里东南离京周路8米。社区距京广、京九铁路2里左右。良乡机场可运营小型客机。社区交直达西客站、长椿街922通往前门。97、97及条小共路线环绕社区。
四、供水条件
良乡水质偏硬距小区南2里处有良乡第一供水厂。目前建于青龙湖南的第二供水厂可供万人生活水目前正在协商的磁家务引水工程已通到青龙湖镇南四位村近期有望与第二供水厂接通此举将基本解决良乡地区的供水困难问题。
北潞园居住区内北潞华家园小区有恒温为9℃的温泉有着十分丰富的温泉浴资源。
生活污水可排入北潞园居住区内的污水处理站。经过处理后可达到中水标准可解决社区的绿化、消防和洗车水。
五、电力供应
社区南侧建有黄辛庄变电站北潞园居住区开闭站可双路供电。
六、通讯条件
社区与市程控电话99局(万门)接通。
七、工程地质及水利防洪
社区地基承载力在9—2吨之间完全可以满足民住宅建设的要求。
社区西南侧的刺猬河9年按照年一遇洪水的标准治理完毕。下游一里处已修建一处橡胶坝另两处橡胶坝有望今年雨季前完成。届时刺猬河畔又可见杨柳倒垂的美丽景象。
八、燃气供应及采暖
北潞园居住区燃气采天然气采分户式采暖炉自我调控温度。
九、社区周边自然人景观
房山地区名胜古迹资源丰富。有驰名中外的“世界化遗产”北京人遗址佛教胜地云居寺。自然景观有银狐洞、石花洞、仙栖洞、上方山云水洞、十渡风光……距离最近的人景观昊天塔建于辽代距今有年的历史。
丰富的旅游资源可为该项目增强人气息和市场吸引力。
第二部分市场分析
一、北京市房地产市场现状
北京市今年的房地产总量仍然会放大只是会出现局部调整的情况最明显的反应是销售价格普遍下调说明市场本身的杠杆作正在得到体现经过此次净化后的房地产市场会成熟对未来的房地产市场会有积极的推动作。
同时去年北京28年奥运承办成功中国入TO等利好因会在今后几年中逐步体现。今年北京南城改造力度大购房消群体扩容暗示新一轮住宅行业竞争正在酝酿当中。此次的盘整正是为下一次住宅产业集团化革命铺垫道路。
对未来北京市房地产市场的预测
．虽然目前市场供给量巨大项目区域出现市场“饱和”但具有优良产品性能价格比和卖点独特的项目仍然深受市场欢迎；
2．随着低密度住宅在北京郊区县的大量涌现和路四、五环的通车城郊项目正逐步引起市场关注特别周边具有良好生态环境和人景观的项目较受市场青睐。
二、北京市别墅市场分析
北京市别墅的发展经过了一个曲折的过程既是第一次房地产热潮的始作俑者又是这次热潮中最大的受害者。目前的第二次热潮已经理性的但仍是国家限制开发的重点投资风险依然较大。
北京市目前的别墅市场有以下几个突出特点
．目前别墅有两个发展主线。一是联排别墅TONHOUSE二是离城区较远风景秀丽的区域的单体别墅SINGLEHOUSE；
2．北京市别墅市场回暖供应量逐年递增但市场消化量是总供给量的三分之一市场竞争激烈；
．北京市别墅市场的消市场主体是中级白领；
．别墅的分布有很强的地域性大在离市中心不远的东北到西北方位车程大控制在2分钟到分钟之间；
．别墅定价两极分化。—元之间的联排别墅比较单体别墅比较少。
三、北京西南别墅市场分析
北京西南同类物业市场主要指房山、大兴、丰台西南调查显示
．西南部综合经济薄弱市政基础配套设施薄弱又受传统居住观念的影响相对北京其他区域较为低迷。但随着政府大支持力度危改计划的出台四环、五环的通行该区域的住宅逐渐复苏这有利于促进西南部别墅市场的发展；
2．就规划而言规模小品质不高半以上社区内有寓产品规划样以联排别墅为主力景观、绿化形式单一；
．就市场销售而言总价低有竞争力市场需求量大新开盘项目销售情况较好开盘三年以上的项目没有人气空置率高；
．就产品包装而言整体宣传力度不够项目包装简单；
．就客户而言为南部客户群客户购买主要以自住居；
．就房山地区来说龙华苑、金鸽园是目前房山地区仅有的别墅项目。龙华苑以复式联排别墅为主金鸽园为单体别墅。龙华苑规模较小消者可选择余地不大而且没有大型会所。金鸽园档次、规模欠佳又没有合法手续。北潞馨家园的同类产品在此区域上可以说没有有市场空缺。
7.大兴的房地产市场目前现状成梭型低档项目市场紧缩中档项目市场膨胀青岛嘉园已从8元涨至元市场反映良好。日月星城半年认购已超过7。高档项目如丽园国际和翡翠城陷入困境两个盘均价均超过元市场反映冷淡。
青龙湖周边别墅近几年会渐成规模天创集团拟建的单体别墅有可能成为北潞馨乃至青龙湖项目的主要竞争对手。
第三部分投资估算
一、经济指标
1．规划地面积平方米
2．建设地面积78平方米
3．总建筑面积82平方米
住宅面积2平方米
建面积8平方米
增B户型个增建筑面积88.2+9.=79.平方米
增C户型2个增建筑面积97.22=2.平方米
增C2户型个增建筑面积2.=8.平方米
以上以何韬设计所的设计方案为基础其中增了部分建筑面积并将建面积调整为8平方米
4．容积率.
5．总户9户
．总人口8人
二、计算前提
．住宅单位造价7元/平方米
