住宅项目可行性研究报告
报告编制人员名单
编制人毕轶群
校核人
审核人
审定人名单
目录
一、总论………………………………
二、市场调研分析……………………8
三、项目综合定位……………………2
四、项目投资估算……………………
五、财务分析…………………………
六、不确定性分析……………………
七、风险分析与对策…………………9
八、附表………………………………
九、附件………………………………
总论
、项目建设背景
根据南昌市城市规划发展的需要以及沿江东路片区控制规划要求上海金厦房地产有限司已通过拍卖得原江西第四建筑工程司共9.9亩。开发建设地及土地途性质变手续由南昌市土地管理局和市规划局办理。
该项目初步方案设计已经完成项目建议书已经省计委批准各项前期工作和规划报批方案工作已相继开展。
2、项目概况
项目名称“风华盛世”
2建筑规模2-7F、2-F、2-2F
建设地点沿江东路原江西第四建筑工程司
规划途居住、商业
建设单位上海金厦房地产有限司
经营类型房地产经营、综合技术服务员、咨询服务
7企业性质其他有限责任司
8资质等级二级
9企业概况上海金厦房地产有限司于992年8月正式成立。司现有员工人其中各类职称的技术经济管理人员人注册资金2万元资质等级为二级。司资金技术力雄厚管理严密能够独立承担各类大中小型房地产项目开发与建设自司成立以来先后开发的项目有九江市赵家花园8平方米旧房改造开发项目。目前在规划和开发建设的项目有南昌市建设路28省建总司建苑住宅小区旧宅基地改造项目等。司采新工艺、新技术不断坚持科学管理以“开拓、求、优质、高效”为宗旨竭诚为社会各界服务。
工程概况“风华盛世”项目占地9.9亩约平方米总建筑面积9平方米。其中住宅平方米高层住宅为92平方米层住宅为972平方米商铺8平方米；容积率.8绿化率建筑密度2。
资金来源本项目建设资金由上海金厦房地产有限司自筹和银行贷款不足的投资通过预售房款来解决。
根据收益计算所得税前项目的财务内部收益率为.8财务净现值Ie=万元。财务分析结果表明项目的社会效益和经济效益较好。
、可行性研究报告编制依据
省计委计投22《关于“风华盛世”项目建议书的批复》；
2上海金厦房地产有限司签定的《国有土地使权出让合同》；
南昌市规划设计院《沿江东路沿线控制性详细规划》；
上海同济大学建筑工程学院设计研究院《“风华盛世”项目初步规划方案》；
原江西第四建筑工程司地质勘测资料；
南昌市城市规划局《南昌市土地使变通知书》；
7省审计事务所验资证明；
8中国建设银行江西分行资金证明；
9国家计委《建设项目经济评价方法与参》第二版；
建设部《房地产开发项目经济评价方法》；
国家计委《投资项目可行性研究指南试版》；
22年五、六月建筑工程经济指标；
《民建筑设计通则》JGJ7-87
《商店建筑设计规范》JGJ8-88
《住宅设计规范》GB9-999
《城市居住规划设计规范》GB8-9
7《健康住宅技术要点》
、可行性研究报告研究范围
根据“风华盛世”项目建议书批复和初步规划方案本研究工作范围主要是住宅市场分析及营销战略、建设规模及功能住宅及工程建设方案投资估算与资金筹措项目经济效益评价等。
、研究结论及建议
本项目属房地产住宅开发项目符合国家城镇住宅开发建设产业政策开发地变及项目建设规划手续已在办理部分建设资金通过自筹和银行贷款来解决其余部分由预售房款解决现场建设条件具备。针对商品房升级换代住宅建设由低档走向高档的发展趋势和南昌市已有一部分收入较高的住宅消群体户型规划为中高档住宅根据对南昌市住宅市场分析预测项目开发有市场销路。财务分析结果表明项目经济效益可行。
从目前房地产市场分析商品住宅结构性矛盾还很突出建议在下一步方案规划时对初步确定的住宅户型和功能标准再进一步的市场调研尤其是面积较大的商品房如完全作为住宅要根据市场变化作出为准确的市场定位调整户型和面积并做好工程建设规划强楼盘营销工作降低开发建设成本尽量减小项目风险。
、主要经济技术指标
“风华盛世”项目主要设计指标见表、表2
表“风华盛世”项目主要规划设计技术指标
表2居住区地平衡控制指标
市场调研分析
一、南昌市房地产市场运行情况分析
今年以来在宏观经济快速发展的大背景下在南昌市委、市政府“垄断一级市场、调控二级市场、放活三级市场”方针的知道下南昌市房地产市场显现出了前所未有的快速发展态势各项指标大幅度增长投资与消同步发展存量与增量相互拉动房地产业进入具有南昌自身特点的新一轮快速增长期。
一2年房地产业市场运行情况
、房地产业与国民经济协调发展情况
2年南昌市预计完成国内生产总值GNP的亿元较上年增长.增幅为历年来之最；全社会固定资产投资预计完成28亿元较上年增长.。全市预计完成房地产开发投资亿元较上年增长占固定资产投资和GP的比重分别为2和9较上年分别提高个百分点和个百分点。
表房地产投资与主要经济指标情况表
今年以来南昌市经济发展速度创历史之最主要得益于投资的拉动而房地产开发投资作为固定资产投资的组成部分一直扮演着重要角色全年每月完成的房地产投资均保持以上的增长占固定资产投资的比重/对经济的拉动作日渐增大与国民经济的发展基本同步。房地产投资快速增长的原因只要是市委、是政府“拉大城市筐架、扩大投资规模、快基础设施建设”政策的推动上新建商品房是热销也刺激了投资的温。
2、新建商品房供求结构情况
2年全市市区核准预售商品房面积万平方米较上年增长2其中商品住宅2万平方米较上年增长2；完成商品房交易面积2.27万平方米同比增长8.2其中商品住宅交易面积2.9万平方米同比增长.。
表商品住宅供应量情况表
表商品住宅销售情况表
图、价格供求情况单位万平方米
图2、单套面积供求情况单位万平方米
表、表、图、图2显示南昌市商品房市场结构性矛盾比较突出。从商品住宅供应情况看单价在每平方米2元以上的供应量占总量的7.单套面积在2平方米以上的总量是.；从销售情况看单价在每平方米2元以上是占总量销售的8.单套建筑面积在9平方米的占总销售量是.。
、商品房价格走势
2年南昌市市区商品房的均价为2722元/平方米较上年增长2.89其中商品住宅的均价为28元/平方米较上年增长8.8全年各季商品住宅的均价分别为第一季度29元/平方米第二季度29元/平方米第三季度227元/平方米第四季度2元/平方米价格走势基本平稳。
图
表商品房价格与同期居民可支配收入情况表
2年南昌市商品房的价格继续上涨除了有效需求量增大结构性供不应求外还与土地拍卖竞争激烈建上涨等因有关。另外一些楼盘质量提升环境优化增了建设成本也促进了房价的上升。从房价涨幅与居民人均可支配收入增幅比较前者较后者高9个百分点显示房价涨幅较大超出大部分居民承受能力应引起注意。
、新建商品住宅购买对象情况
2年全市交易量的2.9万平方米商品住宅中本市居民的为.7万平方米比重达7；外地居民购买的为9.9万平方米比重为2。
表7购买对象构成情况表
近年来随着经济的快速发展和花园城市建设步伐的快南昌市的居住环境不断改善作为省会城市的辐射功能日益显现吸引了外地、特别是省内其他地市的人士纷纷来南昌市购房置业外地居民购房的比重逐年上升由22年的上升到2年的2。从购房的目的分析以自住为主但置业投资的比重逐年上涨由2年的2上涨到2年的。置业投资的比重的增大一方面说明投资者看好南昌市的房地产市场另一方面如投资购房比重增长过快对南昌市房地产市场的持续健康发展有一定的跗面影响因为南昌市的房地产比重较大市场监管不力容易出现投机或炒作使市场升温过快后劲不足容易出现价格虚高。
、商品房空置情况
2年全市预计商品房空置面积2万平方米较上年下降7其中商品住宅空置万平方米较上年下降。从空置区域看新城区的比重较大占。从时间看来看南昌市空置的商品房大为一年以下的待销商品房所占比例超过8从空置原因分析主要是交通不便、配套设施不全、设计落后、户型偏大等。
表8商品住宅空置结构情况表
、存量房交易情况
2年全市共完成存量房交易件套面积28.2万平方米较上年分别增长.其中存量住宅27套面积99.8万平方米分别较上年增长.8和.房改房上市交易7套面积9.2万平方米较上年分别增长.和9.9。
2年南昌市存量房交易价格保持稳中有升势头其中上半年价格趋势平稳下半年受《江西省城市房屋拆迁货币化补偿办法》出台的影响存量房平均价格有所上涨升幅达9左右。
7、房屋租赁市场情况
2年全市房屋租赁面积8万平方米其中住房万套面积2万平方米。
房屋租金价格稳中有升其中商业营业房平均租金元/平方米较上年上涨2写楼租金平均元/平方米较上年上涨2住房租金市场价9元/平方米较上年上涨。
8、房屋拆迁及旧城改造情况
2年全市城区完成房屋拆迁面积.万平方米较上年减少涉及被拆迁户户。
2年以来南昌市行了物安置与货币安置相结合的房屋拆迁安置补偿办法货币化安置的比例逐年上升2年达到7左右。在货币化安置的住户中有左右购买了二手房左右购买了新建商品房。
二房地产市场发展中存在的主要问题
、土地供应布局不尽合理供地条件不够完善
2年以来为了防止房地产业出现过热、过量等泡沫现象保护开发商和消者利益南昌市大了宏观调控的力度对年度土地出让指标予以总量控制2年的开发总量计划控制在万平方米以内今年月又根据市场形势果断决策在年初制定的房地产开发总量中削减了万平方米保证了房地产市场的供需基本平稳。
但是从2年全市土地供应情况看存在着供应布局不够合理、供地条件不够完善等突出问题。南昌市今年总供应土地为宗全年土地总成交量为亩从土地成绩面积来看红谷滩新区土地供应宗总面积87.7亩占总成交面积的2而青山湖区、老城区的土地供应达27宗总成交面积82亩占总成交面积的8。位于一、二类地段以外的高新开发区、昌北开发区没有出让一宗土地。老城区土地供应量的增大提高了项目的楼面地价从而拉动了房价的上升。另外从供地的现状来看大部分为需要进一步拆迁平整的“生地”。出让“生地”容易生产交地时间延长、开发商买到地块后拆迁成本升高而要求改规划条件等弊端。
2、住房供应结构不尽合理
目前供应结构矛盾是南昌市房地产市场发展较为突出的一个问题市场上中高档商品住房居适合市民自住需求的中低价位的楼盘较少。据统计今年2月份全市市区批准预售的商品住宅为2万平方米均价在元/平方米以上的高价商品住房为.8万平方米占总量的.；均价在2元/平方米以下的为.22万平方米仅占总量的2.9。
、商务楼盘增长过快
今年2月份全市市区商铺、写楼等非住宅的交易量达.8万平方米占总量的2较上年同期增长.2倍。商铺、写楼的快速增长对促进南昌市商贸流通有着积极的意义但若开发量过则不利于房地产市场的持续、健康发展。
、交易税仍显偏高
南昌市目前商品住宅和存量住房的契税税率均为减半征收的标准为2与其他兄弟城市相比标准仍然较高。北京、上海、成都、厦门普通住房含商品住房契约税率为减半征收的标准为.北京市政府为了刺激住房消征收税率由原来的调至对普通住宅减半征收标准由2调到.。成都行对购房款补贴.的政策。沈阳对个人购买普通住房行发放补助资金的政策。长沙市对购买二手房契税按计征对购买平方米以上的商品房契税减。对购买空置商品住宅契税暂时征。较高是税标准在一定程度上影响了南昌市房屋的上市交易。
、房贷政策压力初显
中国人民银行2件出台后由于南昌市超前出台了激活市场的政策和应对措施南昌市房地产市场未受到重大冲击和打压但也生产了一定的影响。房地产投资、商品房施工面积、新开工面积、竣工面积、销售面积、空置面积、资金来源等七项指标出现增幅回落的趋势。这些情况表明南昌市房地产市场出现了有效需求不旺发展后劲不足的苗头。
三拟定采的政策措施
为了促进南昌市房地产市场持续健康发展进一步发挥房地产业作为国民经济支柱产业的重要作根据《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》国发28精神以住房市场化为方向以需求为向导进一步强宏观调控完善南昌市住房供应结构快普通商品住房发展强化政府住房保障只能建立房地产预警预报体系南昌市政府于近日出台了《关于进一步搞活房地产市场的若干意见的补充意见》以下简称《补充意见》。
《补充意见》分别就积极采有效措施完善土地供应机制增普通商品住房的供应鼓励消者个人购买普通住房完善和推进廉租住房制度强化政府住房保障职能等方面制定了详细的施方法。主要内容有
、根据市场需求积极采有效措施增普通商品住房的供应快普通商品住房发展
每年于中、低价位普通商品住房建设的地应占一定比例此类地应服从城市规划安排在一、二类地段以外并具备交通便利基础设施、生活配套较完善适宜居住等条件。全市层结构的商品住房供应量应占一定的比例。在老城区严格控制高层商品住房的审批和建设。对单套见面控制在2平方米以内销售均价低于2元/平方米以下的普通商品住房建设项目行建设规减半征收。
2、进一步完善土地供应机制快推行“熟地”出让制度
在老城区对拟开出让的土地先由市国土部门委托各城区房屋拆迁司根据城市规划和建设地的要求对其进行房屋拆迁完成五通一平通水、通电、通路、通讯、通下水、场地平整所需按拆迁、整理成本进行结算。之后由市国土部门以招标、拍卖或挂牌方式开出让。
、积极引导住房消鼓励消者个人购房
从土地出让收益中每年安排一定的资金设立住房专项资金于鼓励个人购房。目前市房管部门正会同市财政部门制定具体的施意见拟采对贷款购买普通住房的消者进行贴息的办法鼓励个人购房。
、完善和推进廉租住房制度强化政府住房保障职能努力改善城镇最低收入家庭住房条件
每年从筹措的住房专项资金中安排一定的资金由市房管局廉租住房经营管理中心从市场收购一批空置商品房、二手房等普通住房于补充廉租住房的房源。其中大部分于以市场租金标准向廉租住房配租家庭出租其余的可于对孤寡老人、重残等特殊情况的“双困”家庭行物配租。每年安排一定量的专项资金于廉租住房租金配租其中由市财政拨付从住房积金增值收益中拨付。
四2年房地产市场发展趋势预测
、南昌市房地产发展的有利条件
、全市经济持续高速增长态势。2年南昌市GP增长.创下历史新高2年必将会沿着已有的发展情况继续前进南昌市整体经济环境趋好必然会带动房地产业相应的快速发展。
2、城市化进程为房地产市场提供了广阔的发展空间。根据南昌市城市总体规划到2年南昌城市际居住人口将由现在的8万增到万人城市地范围由平方里增到平方里。城市人口的增和城区范围的扩大必将大住宅的需求量。
南昌市居民住房消潜力巨大。南昌市2年底人均住房建筑面积约2平方米按照南昌市提出的到2年人均住房建筑面积达到平方米的目标还有很大差距按测算南昌市每年需新建住宅约2万平方米。另外根据抽样调查南昌市私房含房改房上市后再次购买商品房的比例为7购买的户均面积为9平方米据此测算每年于改善性住房需求量约万平方米。
、刺激住房消的政策将日益显现。为促进房地产流通近年来南昌市出台了一系列搞活房地产市场的政策措施这些政策的主要出发点在于降低门槛、减税、刺激消这一系列政策的刺激作将于2年进一步得到显现房地产交易量将进一步放大。
2、2年南昌市房地产市场发展的不利条件
、贷收紧房地产开发企业面对严峻考验。中国人民银行发布《关于进一步强房地产贷业务管理的通知》银发22件对商业银行房地产开发贷、土地储备贷款、个人住房贷款、个人商房贷款、个人住房积金贷款及个人住房贷款适率等方面做了进一步的明确和规范。房贷新政将对南昌市房地产市场带来一定影响即房地产贷款增势将有所减缓贷款必将有所下降部分房地产开发企业贷融资难度增大。
2、房地产市场宏观调控难度大。如总量扩张与空置增的矛盾、价格持续上涨与收入反差较大的矛盾、投资高速增长与资金不足的矛盾以及消者想购房与不敢购房、购不起房的矛盾将制约房地产业的发展。
、原上涨开发成本增。从2年至今钢价格从2元/吨上升到元/吨混凝土则上涨了元至8元/方仅此两项房屋开发成本就增元/平方米。开发商的开发压力进一步增大建价格上涨必然对房价造成冲击。
、2年房地产市场基本走势预测
根据带动南昌市房地产市场快速增长的主体因和市场供求背景分析总体上看南昌市房地产市场的发展尚属理性已进入最佳发展期。2年南昌市房地产市场将会延续上年是发展势头会有一个较大幅度的增幅。
、房地产开发投资将持续增长。由于外地开发商大批进入以及红谷滩新区和旧城区改造进程的快之上年房地产市场利好刺激开发商普遍会大投资力度全年房地产开发投资将增以上。
2、住房消需求日渐增大。随着南昌经济快速发展和居住环境的日益改善南昌市房地产市场将会速由地域性市场变为全省性、区域性市场外地人士的购买份额将会越来越大。另外因改善住房条件和新增人口而发生的主动性住房需求量和因房屋拆迁而发生的被动性住房的需求量将显著增。2年预计全市商品房的交易量将超过万平方米较上年增长2以上存量房交易预计万平方米较上年增长。
、商品房价格将会稳中有升。2年起南昌市在对房地产开发总量惊醒限量控制的同时将逐步推行“熟地”出让的方式此举必然提高土地的出让价格之建筑料价格的上涨直接拉动了开发成本的上升将导致房价继续上涨。另一方面随着商品房供应结构的逐步改善中、低价位商品房的供应量将会有所增在一定程度上将平稳房价是上涨所以房价的涨幅不会太大。
、楼市变得成熟竞争趋向激烈。竞争焦点将由楼盘之间的竞争逐渐转向板块之间的竞争。市场分工的明确使开发商变得理智这些楼盘进入产品优化的时期高品质、有特色、有个性的楼盘将越来越而市民消将趋向理性消者挑选的空间越来越大工程质量、环境等综合质较好的产品将受到欢迎反之则被市场淘汰出局。
二、区域房地产市场情况分析
一基本概况
本地块三水环绕西临沿江南路抚河园近在眼前风光如画的象湖园举步能到正在改造开发的玉带河伴其东南上临近灌缨化广场湖光水色的自然及人环境使这块土地的开发有了一个良好的价值基础。
洪城大市场、建大市场、全顺汽车厂、江铃股份司等大型高效益企业的中高层管理人员都是本地块未来开发项目的消主力。
二交通网络
9、2、2、27
三金融银行
工行、农行、中行、建行
四教育化
工业技术学校、南浦小学
五休闲购物
建市场、洪城大市场
六医疗保健
市三医院、九四医院
七楼盘情况
三、本项目地块优劣分析SOT
、优势S
①、地处老城区；
②、地块临街面有商业潜力；
③、市政配套齐全；
④、毗邻火车站、长途汽车站；
⑤、两里范围常住人口万人气旺；
⑥、社区内部有学校；
2、劣势
①、地价偏高、有一定的市场风险；
②、周边环境需要一定的整治改造；
、机会O
①、户籍制度的改变；
②、房贷贴息政策的落；
③、与知名的代理商合作；
④、聘知名物业管理司；
⑤、周边有一些房改房存在一部分改善生活条件的客户群体；
、威胁T
①、银行贷体系严格；
②、通货膨胀人民币贬值；
③、其他区域楼盘不断上市；
、对策
①、楼盘自身质要提高在小区规划、户型设计充分体现人性化；
②、在广告宣传上突出楼盘几大卖点。例如社区内部有学校、市政设施配套齐全；
③、与政府或税务部门协商减相应的税。例如教育附。
④、与知名物业管理司合作；
⑤、与知名家装司、搬家司、家政司合作做好配套服务提升“易居会卡”的含金量；
⑥、对于资金压力可以与托投资司或其他开发投资司以合作的方式解决；
项目综合定位
一、项目整体定位
在规划设计上力求高绿化低密度；综合服务配套设施齐全；体现小区独特的整体建筑风格；人车分流动静结合。
在建筑设计上充分显示人性化的居家住宅提高使率降低摊面积综合考虑住宅的使功能和空间组合等因。
在价格定位上以中高档住宅为基准结合市场和销售情况拟定相应的价格策略。
在户型面积上为考虑到消者的接受程度项目以中等户型为主降低置业者的购买压力。
二、项目设计规划定位
一、片区规划
南昌市规划局已对沿江东路做过控制性详细规划以住宅社区为主。目前该片区市政配套设施齐全周边环境还将进一步改善。
二、小区整体规划原则
、高绿化低密度；
2、综合服务配套设施齐全；
、户型设计适合“升级换代”居住要求；
、体现小区独特的整体建筑风格
三、总平面布局
“风华盛世”总平面图略呈长方形布局以风叶玫瑰为依据栋高层建筑和2栋层建筑以合理的分布高层日照保证间距在.8H之上层日照保证间距在.H以上而且不小于2米采光通风顺畅；中心花园布置在小区中部下设地下停车位利不规则地形布置网球场和休息厅小区设东西两个主出入口；对于临街住宅采双层隔音玻璃窗设计提供给置业一个安静的居家环境。
四、交通组织
小区交通由小区出入主通道、小区次干道和小区道路组成道路宽度和消防通道按城市住宅小区建设标准规划地下停车位出口和入口分别设于小区西面主出入口紧接西面2米宽的沿江路。
五、规划指标
根据“风华盛世”初步方案及建设规模规划指标见表9
表9“风华盛世”项目建筑技术经济指标
三、项目建筑设计定位
本工程设计涉及建筑、结构、防火、节能、隔声、采光、照明、给排水、通风、燃气、电气等各种专业设计时需遵循有关的规范或规定单体设计时还应符合国家现行的有关强制性标准的规定。
一、建筑方案总体构思
建设地块位于沿江东路中段基本要求是建设方案总体构思紧紧把握“人居和谐发展”这一主题创造符合时代精神面貌的现代化建筑和优美的精品住宅小区并且与周边的建筑环境协调统一。
