一、项目背景
1、项目名称
嘉和大厦——上海市虹口足球场综合交通枢纽配套工程
2、开发商
上海家合置业有限司注册资金万元人民币住所为西江湾路272；
该司为“三九发展”集团司的内部合资司有四家股东单位。
3、项目所在地
上海市虹口区西江湾路272花园路-88
4、总体规划
虹口足球场交通枢纽配套项目总体规划2万平方米花园路北侧为上海长峰集团开发建设的万平方米的双塔五星级酒店和2万平方米的shoppingmll花园路南侧为上海家合置业有限司开发建设的嘉和大厦计22.8平方米。该段花园路建成后为四川北路商业街的延伸路名名为四川北路。
5、项目规划
嘉和大厦由2幢28层塔楼和2层裙房组成具体为
东楼地下2层为物业管理房、与地铁口连通地下层为商业及设备房地上2层为商业房层为会所层28层为大开间办房；
西楼地下层为机动车地上2层为商业房层为会所层28层为小开间办房；
裙房地上2层为商业房连接两塔楼。
总地上建筑面积为22.8平方米初步设计批复为87平方米办房2898平方米、商业房7平方米、会所平方米际设计均有所扩大。
6、项目目前进展
手续情况上海家合置业有限司已经得了嘉和大厦的初步设计批复、《建设地规划许可证》东楼部分、《关于西江湾路272地块综合开发项目的批复》、《建筑工程施工许可证》土地证在动迁结束后以邀招标的形式得；
动迁进展目前在基地里面有28户居民动迁工作仍在正常开展
工程进展东楼结构封顶裙房平整土地西楼未开工有动迁居民未搬
7、合作方式
由于该项目目前缺土地证开发商投入万元后没有后续资金希望合作伙伴出资继续开发以吸引新股东进入的方式合作但新股东最可持有股权。
二、市场分析
、虹口区概况
虹口区位于上海市中心城区东北部东与杨浦区相邻西与闸北区毗连南至黄浦江、苏州河与浦东新区、黄浦区隔江相望北与宝山区接壤。面积2.平方里下辖乍浦路、嘉兴路、欧阳路、四川北路、新港路、广中路、提篮桥、曲阳路、凉城新村9街道和江湾镇至22年底户籍人口约79.万。
虹口因虹口港而得名地域成陆约在元至8世纪。原分属上海、宝山两县；解放后又被划分为虹口区、北四川路区、提篮桥区；直至98年9月三区最终正式合并形成现境。虹口是集中央商务区和中心商业区为一体的中心城区,曾任上海市市长的朱镕基总理称誉虹口区为“风水宝地”。区内交通便捷内环线横贯区内中部轨道明珠线穿越区境交线路四通八达。
虹口区目前的都市型工业形成了以箱包业为主服装、食品、金银饰品、印刷等行业共同发展的格局。
四川北路商业街是是一条集购物、贸易、旅游、休闲、化娱乐为一体的综合性消商业街。在全市商业中占有重要地位享有良好声誉。吴淞路－四平路外贸商务金融功能显现沿街已形成外贸商务金融功能带和上海城市景观线。
2、商贸业态
虹口商贸业历史悠久来为上海的商贸大区之一。商贸业以其规模效应跻身上海商界专业化、元化、大化的特色声名远播。
市级商业街四川北路是上海市著名商业街之一在全市商业中占有重要地位享有良好声誉。商业街商业化设施齐全综合消功能完善是一条集购物、贸易、旅游、休闲、化娱乐为一体的综合性消商业街。
此外大柏树工贸中心区集家电、家具、装饰品、钢等专业市场集聚起物流、商流、人流；伦路化名人街亦雅亦俗观光、展览、休闲、娱乐等功能融为一体；提篮桥商圈、东大名路航运街以航运交易、专业服务、特色休闲满足客商、消者需求；商业副中心格局逐渐显现；连锁、专卖、邮购、市场等业态日益成熟填补上了传统商贸业空白。
、虹口区主要规划
四川北路商业街开发规划
四川北路商业街简介
四川北路是上海著名的市级商业街之一全长.7里商业设施规模将达到万平方米与南京路、淮海路共同构成上海的中心城区商业成为上海这个国际化消大都市的核心圈商业。
22年四川北路新一轮改造全面启动区政府借鉴吸收麦肯锡、C尼尔森等国际著名咨询司和著名高等院校的研究成果制定完成了四川北路商业街功能和形态规划。
此次规划范围南起苏州河、北至鲁迅园、东起四平路——吴淞路、西至轻轨——河南北路规划面积2.平方里；规划坚持形态建设和功能开发相结合商业、化、旅游、体育等资源相融合推进“南、中、北”三个功能组团开发
南段北苏州河路——海宁路；
中段海宁路——海伦西路；
北段海伦西路——虹口足球场。
四川北路南段简介——时尚休闲的苏州河北岸
南段位于苏州河畔到海宁路之间同时与北外滩、外滩相连接近繁华的南京东路处于黄浦江与苏州河的交汇处将建成时尚、休闲的国际名品走廊；以大型购物中心、旗舰店营造繁华的商业氛围且辅以大量品牌专卖店支撑南段消；该地段腹地江建造部分高档智能办楼和高级居住小区。
四川北路中段——生态与商贸融合的黄金腰带
中段充分利轨道交通东宝兴路站和溧阳路站的交通优势以及俞泾浦的亲水特色依托已建成的四川北路绿地建成以电子娱乐商圈为中心辅以休闲、餐饮、综合商业服务设施及商务酒店、高级酒店式寓等商务办楼宇形成集五星级宾馆、商业、娱乐、休闲和高档商务、住宅为一体的具有海派化背景的商务休闲中心。
四川北路北段——历史与化相凝结的人性空间
北段以伦路二期项目、虹口足球场、交通枢纽综合开发项目为支点开发车站经济建成集交通枢纽、高档别墅群、特大型摄服务中心高档酒店、娱乐、体育、休闲为一体的高雅休闲娱乐圈、化旅游区和高档办居住区。
其中伦路化名人街二期项目规划范围东至四川北路、南抵海伦西路、西临明珠线一期、北接东江湾路。以伦路鸿德堂为中心建设化雕塑广场延续伦路化气息之余提供现代中国艺术户外集中地、艺术家与游人的精神沟通汇点建成具有化特色的历史悠久建筑和风貌街区。
此外大柏树工贸中心区集家电、家具、装饰品、钢等专业市场集聚起物流、商流、人流；伦路化名人街亦雅亦俗观光、展览、休闲、娱乐等功能融为一体；提篮桥商圈、东大名路航运街以航运交易、专业服务、特色休闲满足客商、消者需求；商业副中心格局逐渐显现；连锁、专卖、邮购、市场等业态日益成熟填补上了传统商贸业空白。
、虹口区房地产市场概况
虹口区房价在经历了2年开始的急速上升及2年初大部分楼盘月平均价格较上月有2元/平方米左右的增幅后现在区域总体房价保持稳定重要的原因是目前在售的房源大为大面积房源个别楼盘还出现了滞销状态。位于杨树浦路的滨江雅墅.临潼苑定位在叠式别墅小区在售—228平方米的房源价格维持在2—28元/平方米去年开盘至今仍剩余2套在售。尽管位于北外滩区域附近有上海之星摩天轮但总价在2—7万元之间上周边环境不理想还是难得购房者青睐。
据目前的不完全统计月份开始虹口区有大量房源陆续上市。主要分布在三个板块即北外滩板块、四川北路板块和轨道交通三线沿线板块凉城板块没有新房源推出。北外滩板块的房源仍然以大房型为特色该板块内只有中虹明珠苑推出的房源面积相对小一些。四川北路板块内凯润金城、国际明佳城也以大房源为主。唯有轨道交通三线沿线楼盘推出的房源面积比较适中逸居虹口面积最为紧凑。此外虹口区下半年上市的房源虽然量但房价继续走高。
虹口房价猛涨浦江两岸改造和江边地段稀少是主因。大连路、延安东路隧道使得北外滩与陆家嘴联系紧密；与此同时虹口区缺乏地铁等快速轨道交通的现状也将随着M8、M线等建设而得到改变。“交通网络的改善促进了虹口高档楼盘的汇聚外滩江景是诱人因虹口区、特别是北外滩的房价走高已是不争事。
不过在良好预计的背后同样存在较大市场风险。“虽然有规划支持但个月猛涨7成确有过速之嫌透支未来购买力的可能性非常大。
虹口地域差异较大相比起黄金地段的北外滩及四川北路其他虹口板块就要差很一些房型差、单价高、环境欠佳的楼盘目前已有疲态。
北外滩、四川北路板块情况
价格变动情况自2年下半年起虹口区的房价已接近黄浦、静安等中心城区北外滩规划的启动造就了均价元/平方米的恒升半岛国际中心大厦以及最高价达28元/平方米的临潼苑四川北路新规划的出台使得国际明佳城的大房型每平方米售价也突破万元。
板块分析该板块从地理位置上说算不上中心城区然而房价却明显高于地理位置近似的闸北区。房价上升的主要原因是四川北路新规划的出台和北外滩规划的启动。
显然板块价格已过渡透支市政规划的利好因随着今年大体量的经济适房及周边区域的新房源上市如此高价能否保持甚至继续攀高值得怀疑。
凉城板块
价格变动情况一品新筑2年8月均价仅为8元/平方米到年末上升至7元/平方米且销售一空；良辰世家2年9月均价元/平方米2月中旬最后一批房源推出时均价升至元/平方米；而丰华家园今年初开案即摸高至7元/平方米。
板块分析在北外滩、周家嘴路沿线楼盘售价大幅上扬的影响下作为区内房产起步最晚、硬件配套最差的楼市自2年年中起也频频上演“房价三级跳”在区域内交通、生活配套都没有明显改善近期又无市政利好消息且年末供需平衡的情况下如此涨价只能说是借了自己身处“虹口”的光。
四平板块
价格变动情况位于四平路四达路口的世博花园2年9月中旬近售罄时全装修房均价在8元/平方米左右而同时位于四平路新港路口的金轩大邸尾盘均价在7元/平方米左右虹口足球场附近的花园城二期9月底均价8元/平方米左右而花园城三期下月开案价格为92—元/平方米。
板块分析本板块2年虽然也经历了较大涨幅但其中大部分的上涨是基于全市楼市价格整体上扬同时房源供不应求的情况而且在交通、生活配套设施方面都比较便利以这个售价来看相对本区域其它板块泡沫较少。
、竞争性楼盘研究
我们对虹口足球场及四川北路周边的项目进行了市场调查选和嘉和大厦接近的楼盘进行逐一比较如下
高级住宅
凯润金城四川北路东宝兴路共栋栋住宅栋商办—楼为商铺现出售2楼住宅共28层建筑面积7.—78.平方米价格2—72元/平方米；
简评位置目前成熟位于四川北路北段商业区物业价值应高于嘉和大厦。
花园城三期花园路中山北一路住宅小区建筑面积平方米左右价格元/平方米平均；
简评位置处于内环线外目前和嘉和大厦位置不相上下但长远看位置比较适合住宅商务氛围逊色于嘉和大厦所处区域价值应低于嘉和大厦。
酒店式寓
国际明佳城四川北路园内湖畔衡水路层以平米的小户型为主全装修价格元/平方米该项目已基本售磬；
简评位置佳位于四川北路的绿地边缘闹中静但交通条件欠佳周围路比较窄；目前价值应高于嘉和大厦；
民达大厦四川北路伦路口户型面积平方米左右价格元/平方米；
简评伦路是上海保护的化旧里比较有化气氛但出行、环境都略逊色于嘉和大厦价值比较接近。
商铺
荣欣大厦四川北路伦路路口2—楼是商铺2楼租金.—7元/m2天售价28元/平方米
位置目前优于嘉和大厦但是发展潜力不足；根据现场报价最高价是28元/平方米估计均价在2元/平方米左右
、本项目业态定位
嘉和大厦已经开工建设功能定位完成。其办楼定位于全装修的SOHO办和酒店式寓2层裙房为商场定位是合理的。
7、本项目价格定位
通过对竞争项目目前市场价格的分析我们认为嘉和大厦目前定位于SOHO办和酒店式寓其价值应略高于住宅的价值住宅价格在—元/平方米与现有的两幢酒店式寓售价基本持平—元/平方米商铺目前的售价略低于四川北路的价格四川北路北端2元/平方米。
据此我们认为嘉和大厦依托鲁迅园附近成熟的商业生活、虹口足球场交通枢纽其SOHO办和酒店式寓目前售价保守估计在2元/平方米有达到元/平方米的可能视房地产市场趋势而定；商铺价格目前保守估计在2元/平米左右随着交通枢纽的完成、商业街的延伸价值会有大幅提升。
