万科国际广场地块投资可行性报告
一、地块简介
、地理位置
本地块位于武汉市武昌区新河街处于临江大道与和平大道之间周边有新河街小学、江南明珠园等属于武汉市市区住宅四级地段。该地块因积玉桥地区旧城改造的进行已经体现了较强的升值潜力。
2、地块面积
本地块总占地面积98.8平方米规划容积率按照现行武汉市的规划要求可以达到.8.2总建筑面积在.万平方米以上。暂以.8容积率计算面积其中高层住宅.2万平方米；临街两层商铺面积平方米。
、地块相关历史
为原万科国际广场二期开发地块因该司经营不善寻求外单位合作。于99年办理了土地批租等相关前期手续。
二、项目宏观市场研究
武汉市作为中国中部最大的城市历史上就是中国中部的重要商埠其经济影响力覆盖华中地区２０世纪初曾为中国内地最大的国际性中心城市被誉为“东方芝哥”鼎盛时期武汉是仅次于上海的内地国际贸易中心和商贸中心；同时武汉也是中国近代工业三大发祥地之一从清末湖广总督张之洞创办汉阳钢铁厂起发展了初具雏形的中国近代钢铁工业。计划经济时期武汉是国家重要的工业基地和交通枢纽基地武汉曾经有过辉煌的历程。然而改革开放２０年来由于政策因和行政区划等因导致武汉落后于沿海许城市。武汉的房地产市场发展较慢以前一直为国内外大资金所忽视。
然而湖北省及武汉有着自身的潜在优势待挖掘
首先２０００年湖北省国内生产总值为27.2亿元人均国内生产总值与周围的河南8元、安徽元、江西8元、湖南728元、重庆元、陕西7元相比高出至287元达到79元而同期全国人均国内生产总值平均水平为92元可见湖北省在中部地区是一个经济大省形成了“湖北台地”。在也是作为湖北省省会的武汉市迄今为止仍是我国中部最大的城市的重要区域发展条件。
其次湖北省城市化发展速度非常迅猛城市化率982年为7.299年为28.7998年为.92年为.9超过了全国平均水平。在城市化发展的浪潮中武汉市由于其相对于周边其他中小城市具有较大的吸引力城市空间发展的压力是巨大的据统计进入武汉市的流动人口达2万－万。上市区常驻人口8万有足够大的房产消市场。
第三武汉市科技力雄厚目前武汉拥有３５所高校、７３６个科研设计单位、１０个国家级重点验室、４５万科技人才通讯、生物工程、激光、电子技术和新料等领域居全国领先水平科技综合力名列全国第三。从长远看武汉市有望在下世纪初叶建成为我国内陆腹地最大的“制造业、金融、贸易、科技息中心。
第四武汉市具有得天独厚的区位优势其位于长江中游和中国中部的重要战略地位是任何其他城市不可替代的。武汉市只有首先与周围地区强协作使城市的发展与区域的发展形成联动效应才能不断地增强自身发展能力真正起到华中地区中心地位的作并与全国其他三个城市群地区一道参与区域经济一体化进程同时为形成中国中部的大城市群地区格局创造条件。
以上几个方面足以说明武汉目前作为一个房地产资金的投资地有着较好的前景。这两年来武汉的外来投资逐年扩大主要也是以房地产投资为主其中不乏大量的江浙资金。
三、地块优劣势分析
1、地块优势
本地块位于武昌老城区,人气较旺。此外地块无折迁可即刻启动。
本地块南面临街,位于长江一桥和二桥之间,交通便利。特别是过江的地铁出口仅相距一站之内,有一定的卖点。
目前该地块附近楼盘不主要有江南明珠园该楼盘目前销售均价在元左右处于销售中后期待该地块发售时已不会成为直接竞争对手同时该区域内同类价格的开发地块相对较少。
2、地块劣势
由于地块附近尚未建有大型商场生活配套设施还待完善。、娱乐休闲场所。在目前旧城改造的阶段市容环境显混乱。跨江地铁的修建速度偏慢。
3、地块市场机会
由于地块周边在建的均为大型市级建故此伴随着它们的落成使和部分中高档社区的开发交付生活配套设施势必将趋于成熟人气得到不断提升地块升值潜力较大。2年附近地块的楼面地价均在元/平方米以上。
参考地块一:(如下图所示)居住地。
武昌积玉桥P(2)2,楼面地价7元/平方米。
武汉城开房地产开发司
参考地块二:(如下图所示)
武昌积玉桥P(2),楼面地价28元/平方米。居住地。
坚石开发有限司
四、地块效益分析
1、物业配比及销售收入
