申论练笔：分析长租寓发展不善的原因
料：“长租寓”，又名“白领寓”，“单身合租寓”，是房地产三级市场一个新兴的行业，将业主房屋租赁过来，进行装修改造，配齐家具家电，以单间的形式出租给房屋周边的白领上班人士。
现在“长租寓”这个概念已经慢慢为大家接受。在传统租赁市场上，租客的租赁时间一般为一年。
运营模式：一是开发运营，寓所有者（主要是房企）成立专门的运营团队，负责存量房或新建租赁住房的运营，为租客提供租赁和增值服务，获取“资产增值和租金”；二是资产托管，房企将寓托管给运营服务商进行出租和租后管理，承担房屋维护和装修用，享受资产增值和租金收入；运营商负责寓运营，支出一定管理成本，为租客提供租赁和增值服务，赚取托管和租客增值服务；三是运营服务，从资产所有者处承包寓，对房屋进行标准化装修，并且负责出租期间的运营和维护；向房屋所有者缴纳固定租金，赚取租金差价和服务；而资产所有者享受资产增值和固定租金收益；四是代建运营，房企受土地所有者/使用者的委托，提供土地规划、建造和运营服务，向所有者缴纳固定租金，收取租客租金和服务，赚取租金差价和服务；土地所有者需要支付房企建筑用，享受资产增值和固定租金收益。房企担任代建运营的角色。
发展状况：25年，国家开始大力支持住房租赁市场。26年年底，市场从上到下提出“房子是用来住的”。
27年，各地密集出台楼市调控政策，并大力发展租赁市场。九部委发在广州等2个城市试点，广州率先打出“租售同权”，紧接着深圳、武汉等5个城市出台发展租赁政策。
29年9月，住房和城乡建设部表示，中国下一步将总结推广住房租赁试点经验，落实各项支持政策，大力发展和培育住房租赁市场，增租赁住房有效供应。同时，总结xx、上海共有产权住房试点的经验，鼓励人口流入量大、房价较高的大中城市，因地制宜发展共有产权住房。
22年9月7日，住房和城乡建设部官方发布通知，就《住房租赁条例（征求意见稿）》开征求意见。其中第二十三条规定，住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金贷款，不得以租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金贷款，不得在住房租赁合同中包含租金贷款相关内容。商业银行发放住房租金贷款，应当以备案的住房租赁合同为依据，贷款期限不得超过住房租赁合同期限。
22年2月2日，xx市住建委、市市场监管局、市金融局、市委网办、xx银保监局联合印发《关于规范本市住房租赁企业经营活动的通知》，首次明确禁止“长收短付”，严控“租金贷”拨付对象，承租人申请的“租金贷”资金不得拨付给住房租赁企业，只能拨付给个人。新规将于22年3月日起正式实施。
存在问题——租金贷问题：
